Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>3000 匿名さん 調べた。なかった。

>>2999 匿名さん

同じ値段ならある方選びますよね？てことは価格差つくということですよ。ディスポーザーだけでなく、設備仕様全体を見てかなりモチベーションは下がるでしょうね。中古場合、新築のような営業マンもいなければマンションギャラリーやモデルルームもありません。大規模の場合同じマンション内の競合も多いでしょうから、リセールは簡単ではないと思いますよ。

値段の話をすればここ結構割安ですよ。石神井公園を起点にして駅遠物件扱いになってますが4,7号棟から上石神井なら徒歩10分程度で着いてしまいますし。
ただしリセールの話をしてしまえば黒田緩和で吊り上げられてしまってる相場なので、ここに限らず東京圏のマンションは半値くらいは覚悟した方がいいのでは…それでも都心よりは下落率がマシ程度に考えておく方が気が楽ですよｗ

>>3002 検討板ユーザーさん
同じ値段でディスポーザー有無だけ条件違う物件ってのは不動産では存在しないのですが、現実には中古市場でのディスポーザー有無の価値差が無いのはちょっと業界知ってる方なら周知の事実ですよ。もちろんディスポーザー付き物件の売主は違う主張しますがね。

>>3004 職人さん

他の条件が全く同じでディスポーザーがありなしの物件なんて存在しないから比較できないだけ。
高級物件にはディスポーザーはついてるよ。

>>3005 eマンションさん
ディスポーザーは戸数依存施設なので、坪600万円超えの高級物件でも50戸未満だと付けないケースがほとんどですよ。高級&規模100戸以上だと付くでしょうけどね。

ここのように価格条件が検討上位にくるご家庭が多い物件であれば、月にすれば2、3千円の支出でもローン相当額とすれば百万円単位で変わるとなれば無い方が良いってケースも多いかと。地権者の方はそもそもディスポーザ無しの生活だったわけですし、一次取得層も同様。ディスポーザが欲しい方は他物件に行けば良いだけですしね。

>>3003 評判気になるさん

半値はないでしょう。
10年後だとしても6000万円の物件が3000万円になっているでしょうか？

>>3008 マンション掲示板さん
10年前を考えると築10年の3LDKは3000万円台から売ってたような…今回はインフレという値上がり要素もあるので判断は難しいですが、この10年で急騰した都心と遠距離郊外（特に埼玉）は逆方向の流れが起きても不思議ではないです。
と考えると、練馬区ってそれらよりは上昇率が低いんですよね。なので、「他よりはマシ」って安心感はあります。

>>2989 匿名さん
https://m.takeda1001.co.jp/ta_ensen/ta_eki195/ta_ekikensaku195055/セリオ石神井公園/

>>3010 口コミ知りたいさん ありがとうございます
電車から新しいビル建ってるなと思ったのですが確認出来ず、モヤモヤしてました。

ディスポーザーの有り無しで価格差があると分かるデータは存在しないってどうなんだろう。
業界の人には常識のようになってるというけど、差を計算できる人がいないってことでしょ。
時代について行けていない業界から高額商品を買わざるを得ない現実を残念に感じてしまう。賃貸の方がいい気がしてきた。

>>3012 マンション検討中さん それは ない
2LDK、3LDKなら家賃月20万、30万だし、長期的に見たら買った方が安いのは断然。

単純計算で2LDKで25年以上住むなら賃貸より買った方が安い 終の住処にするなら50年とか住むわけだから賃貸より買った方が断然安い

>>3012 マンション検討中さん
んじゃ賃貸で養分になってたら良いんじゃない

賃貸の人ってディスポーザーに憧れがあるんだね

今どきの若い一次取得検討層はSNSなどで情報集めるから所謂マンクラからの影響受けやすいんでしょうね。で、複数売買経験あって含み益たっぷりで要求水準高いそうした層がディスポーザー礼賛するんで自身との前提条件の違いを余り考えず「ディスポーザー最高！(使ったこと無いけど)」となりがちなのかと。で、そういう方があっちゃこっちゃの掲示板とかSNSでそういうのを書き込むからますますそういう認識が浸透する…、と。

>>3017 マンション検討中さん
そういう人たちにかぎって何でもかんでもディスポに突っ込んで故障させるんですよ。塩素系漂白剤も平気で使うし。
ディスポーザー完備のマンションのゴミ置場も生ゴミ臭いという現実を知らないのでしょうね。

ディスポーザーのデメリットの一つは塩素系が使えないって事ですよね。

購入者さんたち必死ですね。ここではディスポーザーは使えないということにしなきゃいけないようですね。笑

もはや検討板として機能してない。
購入者の自己承認欲求を満たすための板ですね。

>>3021 通りがかりさん
批判されるべきは意味不明な物件サゲ発言を繰り返す荒らし定期

駐車場確約で購入された方，いらっしゃいますか？

>>3023 さん

質問の意図はわかりませんが、
確約は数戸のみのため、いても現れないのでは？

>>3022 マンション検討中さん

因みに物件下げって、どのようなコメントでしょう？しかもここ荒らしいますか？いない方だと思いますが。

誰か棟内モデルルームの可能性の有無や可能性有りならいつ頃からオープンするかご存知の方いたら教えてください。

>>3027 匿名さん
普通にデベにフリーダイヤルかメールで質問した方が良くないですか？

>>3027 匿名さん
モデルルームは現在の駅前のものを竣工後も使うと聞いていますよ。部屋への案内はするそうですが。

地権者が多いマンションは地権者の管理費や修繕積立金が免除されてる例が多いですが、こちらのマンションはいかがですか？
駐車場や駐輪場の優先確保の面では既に地権者が優遇されてるようなので。

>>3026 匿名さん

3025です。それ私ではありませんね。
あなたは一体、何がしたいのでしょう？

>>3030 マンション検討中さん

駐輪場の優先確保については初耳です。
確かな情報でしょうか？

>>3031 通りがかりさん

3020、3021の投稿内容見て荒らしだと思えないならあなたは典型的な荒らしだと思います。お疲れ様でした。

旭化成施工の杭問題、問題ないと説明していた他の建物でも実際岩盤に届いていないものがまた発覚したようですね。
ここは大丈夫なのか。
建ってしまうと地震や傾かない限り調べようもない。
もし購入を考えているのなら、少なくとも施工データ、検査データなど、細かく自己責任で納得いくまで確認した方がいい。住不や三井の対応を期待するとひどいことになる。

長谷工は設備周りでいろいろ言われることはあっても基礎構造で問題を起こしたことはないはず…
あと、地権者のチェックが入ってるところは対欠陥住宅問題に関してはプラス要因かなと思う。

>>3032 匿名さん
駐車場の抽選申し込みに書いてありますよ。新規向けは６区画しかありません笑
都内からの一次所得者なら大半は車がないはずなので苦にならないかもしれませんが、必要不可欠って人はいろいろ溜まるかもしれません。

3032さんは駐輪場について優先権は初耳と言い、3034さんは駐車場について答えている。駐輪場の優先については、私も営業から聞いていません。駐車場については周知のとおりで。

ルーバー面格子なし、ソフトクローズなしは生活の満足度に直結するからオプション対応でもあればよかった
扉の下レールも見栄えが悪いし、ほとんどのマンションで見なくなったよね

>>3037 匿名さん

補足ありがとうございます。

「新規向けは6区しかありません」は、駐車場優先住戸の区画数と勘違いされているのかしら？あまりよく読まない方なのかもしれません。

500戸以上に6戸だとしたら、宝くじ並みですね、笑。

>>3038 口コミ知りたいさん
ルーバー面格子はあればよかっただろうけど、今でも殆どの普及帯物件にはついてないからここでは仕方ないでしょう。ソフトクローズは重視するなら後から普通に対応できるから必要な世帯は付ければ良いのでは？

>>3035 評判気になるさん

なるほど、ここは長谷工さんが責任者なんですね。
それなら、実績的にかなり信頼できますね。
教えて頂きありがとうございました。

先着順住戸がかなりの数残ってるらしい。
この調子で第3期を迎えて大丈夫か？
売れ残った挙げ句大幅値下げで資産価値暴落とかやめて欲しい。

>>3042 名無しさん

購入者ですか？

物件概要をみると、先着住戸が2戸。
再登録販売（1期の低層住戸を値上げ、抽選）が6戸。
先着順住戸がかなりの数残っているというのは、
どんな情報や根拠でしょうか？

まぁ、2期で残っている住戸は金額も条件も
あまりニーズが無いのは確かでしょうけど。

>>3043 評判気になるさん
3042さんではありませんが、ホームページに368戸供給350戸契約とありますから
368-350-2-6=10　のこり10戸が契約に向けて進行中か、再販売（1期の売れ残り？）ではないでしょうか。

マンションの販売は現在落ち込んでいるのでここだけの問題ではないようですよ！
金利上昇による総支払額の上昇をどこが負担するかが問題

こんなタイトルの記事が、、、
首都圏マンション発売、1月は前年比37.1％減の710戸＝不動産経済研

>>3044 匿名さん

ありがとうございます。
残り10戸は第二期5次以降でしょうかね。

先着順住戸がかなり残っているというのは、
かなり怪しい情報のようですね。。。

ただ、売れ残ったところで値下げするかは微妙なところで…現在はリーマンショックで中小ディベロッパーが駆逐されて価格競争の動機付けが弱いんですよね。在庫を抱えても値下げしないという大手同士のある種のカルテルが成立してしまって、販売戸数が減っても価格は下げないという構造になってます。あと短期金利が全く上がらない(おそらく政策的に上げられない)ので見かけ上の総支払額も上がってないんですよね。さらに5年ルールとか125%ルールとか冷静に考えたらヤバいけど爆弾炸裂するのは35年後って制度もあるので、これも販売価格が下がりづらい構造です。

「人為的に吊り上げた割高価格で買わされる」って点ではムカつく話ですが、いつかは来る黒田バブル崩壊の暴落待ちしてる間に払う家賃総額とか考えると資産価値云々より欲しい時に買うしかないんじゃないかなと…本当に迷惑な話ですが割り切るしかないと思いますよ。

1LDKからあり、興味深く見せてもらっています。
石神井公園はファミリーのイメージでした。老夫婦とかもいいかもしれません。

いいのはリビングインの洗面。冬だと廊下出てお風呂が寒かったりします。ホテルライクな雰囲気なのかと思っています。
玄関に下足入れ2つもあり、その点もいいと思います。

ファミリータイプのマンションで１LDKが真南向きで1日中日照がのぞめるってレアです。１LDKと２LDKは共用廊下からアールコーブみたいに奥まっているのも、玄関先で宅配のやりとりや、自分の荷物の出し入れなどもゆっくりできていいと思います。

ファミリー向けと言いつつ1LDKは単身者専用、2LDKでも57㎡程度からなので単身者が結構入りそうですよね。
かといって最低でも4000万円はする物件なので買えるのは限られた層でしょうが…

>>3050 評判気になるさん
単身者専用の1LDKは50㎡未満だから、4号棟の42㎡と2号棟の46㎡です。1，4号棟の50Ａの１ＬＤＫは間取りもよく、人数制限もありません。55㎡以上の「自ら所有するために」という縛りもありませんね。

>>3051 匿名さん
失礼しました。50㎡の1LDKもありましたね。
非居住者の縛りがないのは居住者としてはマイナスポイントかもしれません…

現在事業中の外環の2と外環道の二つが開通したら、
ここの利便性は更に大きく向上します。
10年後の資産価値向上が非常に楽しな物件ですね。

駅前も大規模な再開発してるよ。

駅近物件でもないしマンション価格自体が調整局面に入って全く売れてないから資産性についてはあまり過度な期待をしない方が良さそう。

マンション全体の相場については不必要に吊り上げた黒田総裁を恨むしかないですね。ただし現状でも相場よりは割安なこの物件は「他よりはマシ」だろうとは思いますが…。とはいえ、その黒田総裁のせいで日銀債務超過から制御困難な悪性インフレに陥る可能性もあるので、その時は必然的に不動産価格は上昇(というより円の価値が下落)します。それが幸せな世界なのかどうかは別問題ですが笑

あと、駅至近ではないですが実際に歩いてみたら上石神井は程よい近さですよ。現在は駅力なさすぎて石神井公園駅からの駅遠物件扱いですが、リセール時には上石神井からの距離で評価されるのでは…

>>3054 マンション検討中さん

駅前は新しい道路も一緒に作っているようです。
この街はガラッと変わるんだな、、、

インテリアオプション高いですねー。これ皆さん申し込むんでしょうか？
カーテンやエアコンや照明はどう考えたって量販店で買ってきた方が安いとしても、窓ガラスフィルムとか床コーティングはしていおいた方がいい奴ですかね。

>>3058 評判気になるさん
契約者の方は専用スレに行ってください。スレッド違いです。

>>3058 評判気になるさん
スタッフの方も高いって言ってましたねw
他所から調達してきた方が良さそうです

>>3054 マンション検討中さん

工事はもう始まってましたか？完成予定時期もまだ未発表だったような。

>>3061 マンション掲示板さん


現在、用地買収中ですよ。

第３期は相当数が売れ残りそう

>>3062 名無しさん

道のりはまだまだまだ先でしょうけど、
外環開通や連続立体交差事業が完成すると
上石神井が様変わりしますね。

個人的には改札増設があったり、
高架下や車両基地の下がどうなるか
興味をもっています。

>>3063 検討板ユーザーさん

そうですか？
3期の棟は石神井川方面は抜けてますし、
近隣新築マンションは7000万前後ですし、
多少値上げしてもニーズはあると思いますよ？

>>3064 マンション掲示板さん

車両基地も高架されますが、面積は大幅に縮小。
縮小した土地は、商業施設へと生まれ変わり。

>>3065 マンション掲示板さん
売れ残ったら妥協して契約した人がちょっと悔しい話になりそうですね。4号棟とか両側を挟まれてるので眺望は良くないですし笑

納得はした上で決めるべきですよね。ただ、4号棟も外部に面していないので１Ｆ庭含めセキュリティ面で安心感あるでしょうし、結局は本人が何を取るか次第。

近所のブリリアシティ石神井台の中古物件が価格更新で500万円以上大幅値下げしても売れてないのがどうしても気になってしまう。

あれは元々の売値が周辺相場より高すぎた気が…

>>3069 マンション検討中さん

幹線道路沿いは、やっぱりリセール弱いんじゃないですかねー。あえて中古じゃなくてもこちらの物件を新築で買うほうが良くないですか？

>>3053 匿名さん

お詳しそうなので教えてほしいです。
モデルルー厶見学をはじめて資産価値と言う言葉を耳にすることが多くなったのですが、理解できない点があります。

自宅の値段が上がっても、同時に次に住むところは高い値段なのではないかと。
5000万円で買って、１０%値上り上手く売って、より良い条件の住宅を5500万円以内で都合よく買えるのでしょうか。
次の住宅が6000万円であればプラス500万円を補填しなければいけないですし。6000万円の場所も１０%値上りしているでしょうから、もとは5400万円だった可能性は高いようにも思います。

お金を無駄にしないようにするには買い替えるようなことを考えなくていい所を最初から選ぶのが良いのではないでしょうか。

安いところに引っ越せばプラスでお金を出さなくていいと言う人もいたのですが、安いところは不便なところになると言うことと思います。不便な場所が便利になったら、また不便な場所へ引っ越しましょうってことなのでしょうか。
引っ越しながら不動産デベロッパーの手伝いをさせられるだけに感じてしまいます。
どう考えたら良いのでしょうか。

>>3072 検討板ユーザーさん

マンションを売って実家に引っ越すとか田舎暮らしを始めるとか、高齢になってシニア施設の入居金に充てるとかの場合以外は仰るとおりですね。

>>3072 検討板ユーザーさん
次のより良い条件のマンションの購入のための自己資金の持ち出しを無駄と考えてるところが間違いです。その自己資金は、次のマンションが値下がりしなければ、バランスシート上は資産として残り、更に売却した際に手元に戻ってきます。資産はバランスシートで管理してください。次のより条件のよいマンションの資産価値は、「前のマンションの増えた資産価値＋自己資金＋新しいマンションの値上がり」になります。勿論、次のマンションが値上がる保証はないですが、よりよい条件のマンションの方が、値下がりリスクは少なくなります。そうやって、マンション値上がり益に自己資金をプラスしながら、より条件のよい（資産性の高い）マンションに住み替えていくことで、バランスシート上のマンション部分の資産は増えていきます。そうやって、普通のサラリーマンでも、2005年のバブル崩壊後底値で一次取得した人たちは、数回の買替で都心の億ションを手に入れてます。これは、セールストークとか、そういったものではなく、実際に起こっている事実です。
ここ10～15年の環境が特殊と言ってしまえばそれまでですが、今の資産を値上がりしたところで売却（利益確定）し、より資産性の高い資産に組み替えるという手法自体は普遍です。それが、これまでは比較的容易（大抵のマンションは値上がりした）だったが、最近は難易度が上がってきた（厳選しないと難しくなった）ということです。絶対に儲かる投資話はないので、買替で資産を増やす自信がなければ、買替は薦めませんが、買替で資産が増える場合があること事実です。

>>3072 検討板ユーザーさん
いま買う人で転売して儲けようってのは流石にもう少ないと思うよ。
不動産価格が上がり続けてるのに低金利続行ってかなり歪みのある状態だから、買い替える（借り換える）ときにはそれなりにローン金利上がっていることを想定しないとだしね。

でも守りの意識でも資産価値って重要で、
バブル崩壊のような不動産価格下落と勤め先の倒産が重なったときに、下落幅の少ない不動産なら売却してローン返済しても多少手元に残るかもしれないからね。
将来的な不動産価格と長期短期の金利、勤め先の業界の先行きなんかも加味してバランスシート上の資産構成がどうなるかを何パターンかシミュレートして考えたらいいんじゃない？
（FPに聞いてもいいけど、こういうのは自分で勉強するのがおすすめ。資格のテキストベースなら変なところに引っかかることも少ないし）

第二期5次の販売数は１２だそうです。
ちょっと資産のことを気にするより本物件の住み心地を考えて購入した方がいいと思う。注文住宅のように資産性がなくても施主にとっては素晴らしい我が家であることには変わりないのと同じ考えです。

>>3074 匿名さん

バランスシートですか。。。

『次のより条件のよいマンションの資産価値は、「前のマンションの増えた資産価値＋自己資金＋新しいマンションの値上がり」』
ですよね。

・自己資金を追加する
・借入金額によっては返済年数が再度３５年に延ばす
ことになるわけですよね。

一般サラリーマンは住む場所が変わっても会社からもらえる生涯年収に影響は無いのに、自分の資産比率の多くを流動性の低い自宅に割当てることに意味があるのでしょうか。
追加する自己資金も借入金の増額分も、給与から出るのですよね?
高い家を買い、給与の多く家のローンに流れていく事を確定させて、生活や他の投資に回せるお金を、減らすんですよね。余っている現金で買うならいいと思いますが。
バランスシートの家（住んでいると何も生み出さいない自宅）と言う資産を大きくすることにどこまで価値を感じるのか。
将来価格が上がるかわからないならなおさら。

困ったときに、引っ越しなどしなくても、すぐに手放せる他の資産を増やしたり、預金だったりの方が安全に感じます。

物価が上がり、金利が上がり、給与はそのまま。
家の価値が上がるが、出費は増え、収入はそのまま。
これって黒字倒産てやつですか。
足元見られて高く売るのは難しいのでしょうか。
バランスシートってよく分かりませんが、私の思っている部分はキャッシュフローって言うのでしょうか。

だから買い替える前提でなんて考えない方がいいと思うのですが。

新青梅街道の舗装修繕工事がスタートしますね。

>>3077 検討板ユーザーさん

給与が増えない前提ですか…拝読した印象では、リスク許容度が小さく、投資、資産運用の経験、知識が乏しいようなので、今のままいいのではないでしょうか。身の丈にあった資産運用が一番です。
住宅ローンは、手元資金が減るわけではないので、キャッシュフローを悪化させない範囲で借り入れすればよい。また、自宅を資産形成に使うのは、僅かな自己資金でも住宅ローンでレバレッジを掛けられるし、税制優遇措置があり、運用効率が高いから。ライフプランにおいては、資産形成する時期と資産を取り崩す時期があり、収入がある時期は資産を取り崩さなくとも生活が成り立つので、増やす資産は、流動資産とか固定資産とか拘らなくともよい。ただし、バランスは大事。自宅という固定資産は、老後など必要なときにダウンサイジングなど適切な方法で現金化すればよい。
と考えますが、まあ資産形成の仕方は人それぞれ、正解はないので、あくまで参考ということで。

インフレが始まり始めた現在において預金が安全って考え方は捨てた方がいいかもしれませんね。物価が上がる＝預金の価値は下がるという話です。10年前と比べて対ドルの価値は約半分まで下げられましたし、不動産価格の高騰は中央銀行による相場操縦の結果です。特に直近１年では異常な金融政策で30％ほど円の価値を吹き飛ばされましたが、これは歴史的に見ても異例なもので現預金のリスクをまざまざと見せつけられた話です。

少なくともバブル崩壊以降の20年は「預金は安全」でした。氷河期以降の世代はこの経済状況しか知らないので盲信的に安全だと思ってしまいますが、直近の10年の話では3000万円で買えたはずのマンションが5000万円出さないと買えないわけです。通常ならインフレに応じて預金金利も付くのでダメージは小さいのですが、金利を強引に抑え込まれている現在ではそれもありません。

で、今後は相場のことなので確実なことは分かりませんが、「異次元緩和」の出口戦略に失敗すれば日本経済がハイパーインフレに見舞われる可能性は捨てきれないです。そうなるとマンション価格も家賃も暴騰の域に入ります。「資産を増やす」という目的ではなく「資産を防衛する」という観点からは預金は結構危険に思えます。

>>3079 評判気になるさん

住宅ローンは手元資金は減らないですが、
給与の使い道を固定しますよね。
住宅ローンをさっさと終わらせる方がいいと思いますが。
インフレの最中に、より良い物に買い換えれば、
ローンを短くすることは難しいのではないですか?

それに買い換える際は、
自己資金をさらに注ぎ込むのですよね?
それは手元の資金が減りますよね。

給料がインフレ以上に上がる前提の人がやるべきことって話ですか?
ハイパーインフレが起こるとおっしゃる人もいますが。

レバレッジ効果があるとおっしゃいますが、
買い替える度に、引っ越し代も、
ローン手数料も再度払うわけですよね。
効率のいい投資には思えないのですが。

>>3080 評判気になるさん

円安になると言い始めると、日本資産を避けるべきですね。
海外不動産を購入しろとおっしゃっているのですか?

先のコメントで預金がいいとは言ってませんよ。自宅のように転居を伴うような流動性の悪い資産を売る前提で考えない方がのいいんじゃないですか、と言っているだけです。

>>3082 評判気になるさん

まさに実態を伴った意見ですね。

みんなちがって、みんないい（金子みすゞ）

収入や予算も、家族構成も、住宅に対する志向も投資に対する考え方も人それぞれなので、それぞれお好きなようにされたらいいのではないでしょうか？

そもそも、3053さんも「10年後の資産価値向上が非常に楽しな物件ですね。」と言っているだけで、売却するとは一言も言っていないですし、周辺環境が改善されて、そのエリアの不動産価格が上がることも良くある話です。

不動産投資や不動産すごろくについてお話されたいのであれば、別にスレを立てたら色々な意見を頂くことが出来るかと思いますので、是非作成ください。

>>3082 評判気になるさん
まあ、それでいいんじゃない。

何事も理解できないことには、手を出さないのが鉄則。訳も分からず手を出すと火傷しますから。皆さん、自分が理解できる範囲で行動すればいいのではないでしょうか。この話はこれでおしまい。（ただ、賃貸派の人がマンション購入を否定するのは凄く理解できますが、マンション購入を検討してる人が買替を必死に否定するのは全然理解できません。）

資産価値はともかく周辺環境も含めた「住む価値」は高い物件だと思いますよ。自然が多い地域で治安もよく、それでいて新宿までドアtoドアで30分程度と郊外型の魅力が強い物件です。
価格で考えればもっと安い地域は多いですが23区東部や荒川沿いは災害リスクが高いですし、家賃相場の低さが招く治安の悪さも伴ってきます。まぁ、ここも石神井川が至近なので1階は避けた方がいい気はしていますが、荒川沿いのよう浸水5mを超えたり何日も水が引かないようなリスクではありませんし。

全体的に読み直してみると、このマンションの資産価値が高いと語る人は少ないし、3072の話はもっともなご意見。

>>3088 購入経験者さん

1階だけでは済まないですよ。しかも一度でも水が出たら資産価値は激減します。ゲリラ豪雨も多い地域ですし事実として水害リスクの高い物件であることは間違いないですね。ただそのあたりも価格には織り込まれています。

まぁ今の石神井川だけでなくマンションの真下もかつては川でしたからね。
ハザードマップもかかってますし、川のすぐ近くなので皆さん全員水害のリスクを覚悟した上で購入してると思いますよ。

> ゲリラ豪雨も多い地域ですし事実として水害リスクの高い物件であることは間違いないですね。ただそのあたりも価格には織り込まれています。
必死ですね～
ハザードマップ見ましたか？

>>3090 マンコミュファンさん
＞1階だけでは済まないですよ

このハザードマップを見て何故そういう言葉が出るのか不思議ですわ。

>>3093 匿名さん
3090さんと3091さんと3092さんの3人もが、価格に織り込み済み、みんな納得している、と肯定的。
きっと値段相応になっているのですよ。

>>3093 匿名さん
建物のところそんなにハザードにかかってないように思いますが。。気のせいですか？
左端のところを言ってます？
まあ、どちらにせよリスクをどう捉えるかは人次第だけど。

>>3095 匿名さん

全くかかってないですよね笑

>>3093 匿名さん
石神井川拡幅工事の成果ですね。このあたりでは元々石神井川より神田川の方が水害リスクが高く、両方まとめて環七調節池を掘って、それ以降は神田川流域でも水害は起きてません。
それでも一部がハザードに掛かってるのも事実なので、掛かってる部分は盛土して対策はしているようです。

ハザードの話が出てるので詳しい方に教えていただきたいのですが、このハザードマップを見る限り、確かに本物件の一部にかかっているものの(1枚目の画像で物件の位置を青で囲みました)、石神井公園駅～上石神井駅でのエリアで見ると比較的色がついていないように見えます。また、黄色なので0.1～0.5m目安のようです。
すぐ隣でハザードかかっていて無害ということもないとは思いますが、私の知識では深刻な状況も想像できず…。参考までに練馬区全体の画像と、近隣・中野区の神田川周辺のハザードマップも添付しますが、このような状況で「水害リスクが高い」、「1階だけでは済まない」と判断されるポイントはどういったところなのでしょうか？

水害リスクで盛り上がってますね。
地元の人なら分かると思いますが、ここから上石神井駅へ向かうにも上り坂、石神井公園駅へ向かうにも上り坂になっていて物件あたりは谷の底のような地形になっています。
いかにも「団地があった場所」というイメージですし水害リスクはよく考えて保険等検討したほうが良いです。
近隣にある戸建てが密集している箇所もすべて崖の上に建てていることから分かると思います。

石神井川は拡幅工事が事業中なので、
日に日に水害リスクは大幅に減ってますよ。
しかも工事後は緑地化されていたりして、
環境が良くなってますね！

物件のすぐ近く（同じく川沿い）に早稲田大学高等学院・中学部がありますね。この辺りが水害リスクが高い土地だとして、そんな場所に名門校の付属があるのも不思議ですね‥

>>3101 通りがかりさん

地形図見れば分かりますが、学院の敷地は見事に高台です。

3102です。

水害リスクですが、「昔はこうだった」という事実と、「今はこうなっている」という事実は同時に成立するものだと言う点は理解しておいた方が良いかと。

それら情報を統合して、個々でリスク判断ですかね。

1階の値段はリスクが織り込まれていると、連投されてたし、一般的にはリスクはあると考えられているのでしょう。安いお部屋を買う際にはリスクがともなうということが常識のようなので気を付けた方が良いのかな。

水害についてですが、ハザードマップだけで判断しない方がよさそうです。以前同じような話題になった時に参考になったレスを添付しときます。

>>3105 評判気になるさん

国土地理院の地図ですね。
当日のスレ覚えていますが、ブラタモリみたいで面白かったです。
石神井小学校が氾濫平野(旧河川？)にあるのが意外なのですよね…どんな経緯でここに建てたのだろう。

学校があるから、石神井川の護岸工事もしっかり進めた。とか背景にあるのですかね。(推測です)

ところで、値引はどの程度進んでるんですかね？
300万くらいは獲得出来そうですかね？

>>3105 評判気になるさん
素人の投稿を根拠に論じても全く意味がないと思いますけど？

>>3108 匿名さん

そんなことを誰でも書き込める掲示板でいうこと自体が無意味

登録時期ににネガがあるときは、抽選になることが多い、というのはここでも当てはまりそうですね。

>>3110 匿名さん

第三期も始まりますし、先ほど確認したら土日の来場予約は満席が多いようですね。

第３期は大幅値下げしてきそうで楽しみですね。

>>3112 マンション検討中さん

爆笑しそうになりました。
願望でしょうか？そうなると良いですね。

>>3113 匿名さん
繁忙期に12戸ですからね、、、
多少のリセットもあるかも？

>>3102 さん
高台なんですね。ハザードマップで見ると、早稲田大学高等学院の隣接地なのかわかりませんが、びっくりマークで土砂災害警戒区域となっていますね。
高台と言っても、土砂災害が起こり得るような場所なんでしょうか。近所の方などでわかる方いますか？

ハザードも全くかかってなくて、安全だと言える土地って都内では希少ですよね‥

>>3115 通りがかりさん

高等学院のグランドレベルは、石神井川の側道の5メートル程上といったところです。土砂災害特別警戒区域には指定されていますので、土砂災害が発生する可能性は勿論あると思います。なお、対象エリアの下は道路のみで民家はありません。

高等学院から下り坂になっており、！マークのあたりは戸建てが並んでます。

>>3117 通りがかりさん

何をご覧になっているのかわかりませんが、対象区域の下に民家はありませんよ。

>>3116 匿名さん
同じ名前の方がいて紛らわしいですが、3115です。
そうなんですね。教えていただきありがとうございます。大雨の日に土砂災害特別警戒区域付近の石神井川の側道を歩くときは、念のため注意したほうがよさそうですね。
区の方でもなにか対応してくれていればいいのですが、その辺りもわからずです。

>>3119 通りがかりさん
内容的に違う方かな？とは思っていました。
水害ハザードの直ぐ近くでもありますし、大雨の時は河川近くには行かないのが吉ですね。
擁壁設置が一番の土砂災害対策になるでしょうけど、民有地だと難しいのかもしれません。
東京都？も予算もあるでしょうし、危険度などから優先順位が低いのかもしれませんね。

>>3114 通りがかりさん
2期の3，4号棟の未販売が12戸しかないから、少なく見えるかもしれませんね。

雨の人達地方の人たちかな？

ネガが多いと抽選になるとか、素人の意見話はあてにならんとか、どこかの玄人っぽい人が書き込んでいるのかと。
真剣な意見交換かと思いきや、ポジティブな意見は、、、そうか、まぁそうとわかると納得です。

まぁ、買う前に気になるのはネガティブ情報ですからね。特に近年は数十～数百年に一度の大震災より毎年のように起きる豪雨被害の方が現実的な脅威ですから。

とは言うものの、治水対策が取られている東京区部は「他よりはマシ」って考えるべきじゃないですかね。ゼロメートル地帯のような治水対策ではどうしようもない地域は別ですが、昭和期から内水氾濫が問題になって予算も重点的に振られている西部地区は相対的に安全かと。

>>3124 さん

さらにリスク高いエリアと比較すればどんな場所でも安全になりますwww 災害に対して他よりマシという相対の視点はなかったです。契約者か営業の方ですか？

>>3125 匿名さん
自分は他のマンションに決めたが、ここのマンション、久しぶりに覗いてみたら自分とこと同じようにネガさんが大活躍笑
何が目的なのかの？

>>3125 匿名さん
そんなことはわかっています。逆にリスク低いエリアと比べたらどこも危険になる。それを踏まえて比較検討しているんです。余計なコメントで荒らさないでください。

>>3126 匿名さん
買えない仲間を増やす、買えるやつをからかってるつもりになる、優位だと思いたい。
そんな感じなので右から左に流そう

>>3128 匿名さん
逆もしかり。
何を持って優位とかあるんでしょうねぇ。

>>3129 匿名さん
買えない仲間を一人でも多くできた人が最上位ですね

検討板なのでネガ情報が出るのも気になるのも事実。でも必要以上に反応しても荒れるだけなのでスルーで良いのでは。

自分は購入者ではないけど、ハザードマップを見る限りは全然気にならないレベル

東京23区内の新築物件で最安値と言われている本物件ですが、やはり民度や治安が気になります。
金髪・茶髪のヤンキーや不良の購入者はいませんでしょうか？

>>3132 マンション掲示板さん
たぶんあなたと同じくらいの民度だと思いますよ。

1LDKでも4000万はする物件なので年収500はないとローン審査を通らないでしょ。高所得＊＊なら買えるけどそれはどこも同じ。

>>3132 マンション掲示板さん 練馬区に住んでますがヤンキーは見たことないですね。

都内最安値ということで練馬区初となるヤンキーがこの物件に移住してこなければ良いですが…

>>3132 マンション掲示板さん
マンション買えるヤンキーとマンション買えない人ってどっちが民度高い？

>>3136 検討板ユーザーさん
全国いたるところヤンキーあり
諦めなさい

別にヤンキーが居ても良くねぇか？
うちも元ヤンだけどこちとら事業頑張ってここまできてんだよ。
見た目だけで判断しないで欲しいね。
掲示板内でだけイキがんなよ？

別にヤンキー関係なくねぇか？と思って見てたらまさかの元ヤン登場で盛り上がってきましたwww

「マナーがない人」「ルールを守らない人」ももちろん迷惑ですが、それ以上に、
「必要以上に口うるさい人」「変に意識が高すぎる人」が結局一番迷惑なんですよね

元ヤンだろうが現ヤンだろうがどうでもいいです 気の合う方と仲良くすればいいだけですので

満ち足りた生活してる元ヤンより現時点で食い詰めてる元エリートの方が面倒だよ。敬意を払われる対象ではないのにプライドだけは変に高いから「ご近所トラブルを起こす厄介さん」になってしまう。

住人の属性がバラけてる事にはメリットもあると思います。
ある程度まとまった数の高齢世帯の存在によってゆるやかな世代交代が促進され、それこそ団地やタワマンで問題となる一斉老化や思想の先鋭化の予防になる側面もあるのでは。
ここに棲みついているような意識の高い方だけでは出せない視点が齎される事はマンション運営にという民主主義社会においてとても大事な事なのではないでしょうか。

ヤンチャな人がいたとしても、練馬区の牧歌的な雰囲気に次第に伝染して角が丸くなります。練馬区にはヤンチャな人は居ないので、人は自分だけ違って目立つのは恥ずかしいので皆と同じになろうとしますからね。

そっか、意識高い人とか、元エリートは厄介か。
・ディスポーザーも、ソフトクローズも、無駄
・家を買って資産を増やす
とか結構意識高いだったり、知識豊富な元エリートだったりする感じの意見も多い気がするんだが。
厄介な人もヤンキーも多い?
両方いるから中和する?
そもそも世の中からヤンキー自体が減っているような。

>>3145 口コミ知りたいさん
意識高い人とか元エリートとかヤンキーとかどうでも良くて、変な思いこみで他者をコントロールしようとしたり意見を押し付けたり、しつこく介入してくる人が厄介なだけだと思いますよ。
そんなの人それぞれに決まってる。
他人を気にするよりも自分の振る舞いを見直したほうが建設的です。

>・ディスポーザーも、ソフトクローズも、無駄
まだいるのね
いいマンションライフを送ってね

住民の層はバラけてるようで意外とバラけてないかもしれないんですよね。元地権者は70代以上で新規購入者は30～40代なのでここはバラけるんですが、元地権者の子世代も30～40代なので一般的な分譲マンションとそれほど変わらない気が。

ただ、元地権者は遠からず鬼籍に入るので、空き家に若い世代が入ってきたら世代交代は進む気はします。とはいえ年に何度も葬式やられると若い世代が滅入るかもしれませんが笑

>>3148 口コミ知りたいさん
マンションの自室で葬式やる家庭があるって思ってらっしゃるんですかね？

喪服でぞろぞろ歩かれるだけで辛気臭いよ。さすがに共用施設で葬式やるとは思いたくないけど二次会みたいにはなるかと。古いコミュニティがあるわけだし。

高齢入居者多いみたいだけど入居早々事故物件にするのだけはやめて欲しい

契約した人の意見には『上石神井駅からの道のりが暗い』とあるけどそんなに暗いかな

>>3127 評判気になるさん

そもそも災害は比較して判断するものではないと思ってます。ここが川沿いの低地でハザードマップに一部掛かってるのは事実です。そのリスクはこの先消えることはありません。そしてゲリラ豪雨や台風の際には常に不安を感じて過ごさなくてはなりません。子どもがいたら尚更です。それらのリスクを理解した上で判断すればいいのではないですか。購入者の方々はそのリスクも織り込み済みなわけですよね？
ここ検討板です。プラスもマイナスの情報もあるべきです。マイナス情報が出るたびに購入者が荒らしだーとか買えない人だーとしゃしゃり出てくるのもどうかと思います。それこそここでよく話題に上がっている民度の低さや住民の質を問われることになります。どうしても気になるなら検討板は見ないことです。

ハザードに掛かってる部分は1mほど盛土してありますよ。それを超えてきたらアウトですが100mmを超える雨が１日以上続くとかでなければ氾濫しないように石神井川拡幅工事しているわけですし、それがちょうどこの物件の所までしか出来ていなくて掛かってるハザードなので数年のうちには解消される見込みです。とは言っても、私は１階は避けますね笑

>>3153 さん

仰る通り、事実に基づくプラスマイナス情報はあるべきです。

ただ、プラス意見があると根拠もなく購入者だー営業だーと決めつけるのは、それこそ発言者の民度や質が問われますよ。。。

>>3152 匿名さん
新青梅街道～物件までの間の200mくらいが低層住宅街なので暗いかもしれませんね。その意見を見た時は夜にも物件周囲を確認しておくべきだった…と思いました笑

>>3154 さん

工事進捗をみましたが、ハザードマップとかなりリンクしていました。事業完了後はリスクが軽減され、ハザードマップも変わる可能性もありますね。
勿論、周りよりは低いのは事実ですから、全くリスクが無くなる訳ではないですが、、、

環状七号線地下広域調節池は、現在、東京都が整備を進めていますよね。
加えて石神井川上流第一調節池（仮称）の整備に着手となるようですよ。
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/10/17/04.htm...

上石神井駅から新青梅街道を抜けて都営住宅が立ち並ぶ細道にさしかかるあたりは夜かなり暗くなります。
石神井公園駅からは公園の傍を通るか公園を抜けるしかないのでもっと暗いです。
女性の一人歩きはおすすめできません。

>>3159 検討板ユーザーさん
さすがに夜遅く石神井公園駅から歩いて帰る女性はいないと思いますが。バスかタクシーでしょう。

>>3160 口コミ知りたいさん

石神井公園駅からの終バスって何時頃なのですかね。
マンマニさんの動画か何かで0時近くまであった気がしますが…。

上石神井からは歩いてみましたが…都営アパートや墓地は確かに怖かったです。石神井公園からは遠いのでバス一択ですかね。平日のバスは混むのでしょうか？

両方歩いてみましたが徒歩で考えるなら上石神井一択でしょうね。石神井公園駅は時々だったらアリですが毎日あの距離は時間の無駄って気が…

喪服見ると滅入るとは…なんだか寂しい価値観ですね。
自分は子供に様々なものを見せたいです。ですので、四季の美しさが傍にあるこちらに魅力を感じます。人は老いて死にゆく事、その過程で人様に迷惑がられることもある事、学はなけれど稼ぐ人がいる事、全てこの世の真理の1つのように思います。
均質な人々の共有する均質な価値観を是とするならば、もっと適した物件は都内に唸るほどありますよ。

>>3159 検討板ユーザーさん
https://www.google.co.jp/maps/@35.7302703,139.5951945,3a,75y,340.31h,104.53t/data=!3m6!1e1!3m4!1seKmzDzRVt0_SX6JIrl_KCg!2e0!7i16384!8i8192

この電柱の間隔では人影も見えないほど真っ暗になることはないですかね…まぁ、街路灯1個あたりの照度次第ってところはありますが。あと、戸建てばかりですし不審者が紛れ込む可能性は低い地域かなと考えればちょっとは安心かも…

>>3161 検討板ユーザーさん
石神井公園駅南口発が0時10分。ただし深夜バスのため料金は2倍です。
https://www.navitime.co.jp/diagram/bus/00023184/00007328/1/
これだけ本数があれば不便はなさそうですね。

喪服が嫌な方はこの物件は避けた方が良いのでは？

近くに嫌悪施設ありますよ。

>>3164 マンション検討中さん そうですね そういうことも含めて現実ですから。世の中美談だけでは語れません。

共用施設で喪服ゾロゾロをよしとする価値観の地権者とは仲良くなれそうにないな。
そもそも地権者300戸って多すぎない？

葬式も頻度の問題だと思いますけどね。年に1回あるかないかって程度であれば避けられない世の理なのですが、月に何度も共用施設を使われるとかだとさすがに…でしょう。
とは言っても、住人が一斉にこの世を去ってしまうのは「高度経済成長期の若者」を集めた地域ではどこも同じですから、ここの住人はどう受け止めてどう対応するのかは興味あるところです。

葬儀や直会等を共用施設でできる話になっていますが、マルチスタジオやパーティ―ルームはそんなに広くないですし、管理組合の会議や住民の活動なども定期的にあるでしょうし難しいのでは？
それに直ぐ近くに斎場もありますし、斎場やセレモニーホールでやる方が施設も充実してスタッフもいて楽ですよ。
喪服を着た親戚がゲストルームに宿泊する程度だと思います。

>>3169 検討板ユーザーさん
あなたの言う「喪服ゾロゾロの地権者」って全然現実的じゃないですよ。
上の方も書いている通り、今はセレモニーホール使用が一般的だし、何回忌の集まりは料理店でやるでしょう。そもそも80、90で亡くなった方々の知り合いはやはり同じ年代で、それだけ歳を取ると交流も途絶えがちです。
だからしょっちゅう忌関係の行事に使われる心配はありません。
個人的には近隣の人が故人を偲んで集まるのはいいものだと思っています。

こんなに葬式・喪服の話しで盛り上がってる新築マンションの掲示板は初めて見た（笑）
大多数の人がどうでもいいと思っている話題にいちいち突っかかるのやめたらどうですか？
反応するから話題が長引くんやで。

自分の意見や信頼できない情報が論理的に否定されると、「人の助言に突っかかるのはやめましょう」って言う、団地住人に恨みを持つと分析されていた近所の学生さんがいましたね。

彼は元気にしてるかなぁ。

また新たな先着順住戸出てますね。
二次５期も売れ残ったんですね。

交流なくて事故物件にされるのも困るな。
高齢問題は結構早く出てくる物件だけど、自分が高齢者になった時の予行演習だと考えてもいいか。

>>3176 マンション検討中さん

第二期５次ですかね？
第二期5次や再登録住戸の結果はわかりませんが、
前から先着順住戸3戸でてますよ？

残ってる住戸ってハザードに掛かってる部分の1階とか条件が良くないんでしょうし、1桁台なら気にする必要はないのでは…あと、庭付きは単身者だと持て余しますし1階の1LDK部屋は売れ残りそうです。

>>3169 検討板ユーザーさん

旧住民と新住民の価値観が合わない問題。生活スタイルも異なるからお互いストレス溜まるでしょうね。

売れ残ってるの6階の3LDK住戸ですよね。
いよいよメインの間取りも売れなくなってきたかという感じです。

>>3180 通りがかりさん
地権者間でも不仲はあるし、新住民間でも価値観が合わずストレス溜まるということはあると思います。ことさらに新旧住民の対立を煽るってどうなの？

>>3181 マンション検討中さん
嬉しそうですね

>>3182 eマンションさん
他のネガコメ見ても分かりますが、ほぼほぼ検討者でもない外野が如何に嫌がらせしようかってモノばかりになってきてますね。掲示板運営としては書き込み内容よりもリンク含めたアクセス数やコメント数で広告収入得ているだろうから仕方ないけど、見る人はその前提で「あー今日もやってるな」って気持ちでいた方が精神衛生上良いですよ。(購入者は気になるかも知れないけど見ないのが一番)

>>3180 通りがかりさん
全員が同じ価値観のマンションに必ず住んでね！

ここ見てると手付金を放棄してでも解約しようかという気持ちになってきますよね…

>>3186 匿名さん
どーぞ実行なさいませ

城西地区でここほど割安物件は他にないですけどねw

ここはいつ見ても会話があるので良いですね。賛否どちらも活発なのは良い事ですよ。

2期200戸くらいの3，4号棟で先着7戸って、1期より売れ残りが少ないんですね。
1期より少し値上げしたのに、売れ行きは悪くならなかったようですね

上石神井駅は再開発発表以来、
人気が上がりましたね。

>>3190 匿名さん
今の先着順7戸は３・4号棟だけではなく、1期の広い部屋が４つ含まれていますよ。

>>3191 マンション検討中さん
再開発発表があってもこのくらいしか盛り上がらないのが厳しい…。普通は発表前から相場上がったり目に見えて潮目が変わるが、西武新宿線の厳しさだね。実際に開発が進めばもう少し何とかなる事を期待したいです。

>>3193 マンション比較中さん

再開発って用地買収もあるため、かなり時間がかかりますし直ぐには盛り上がりようが無いと思いますよ。
とはいえ、実際の開発が進めば、駅前の狭い道にバスが通らなくなったり、改札が増えて駅距離が近くなったり、高架化により渋滞が少なくなるなどメリットも多いと予想します。ま、早くて１０～２０年後でしょうけど。

>>3192 評判気になるさん

ですね。広いとグロスも大きくなりますし、眺望が取れないのに値上げした住戸、最多価格帯7500万円台（4戸）はなかなか厳しめですね。

近隣のブリリアシティ石神井台は竣工から３年経ってようやく完売。
ブリリアシティ三鷹は竣工してから４年以上経ってますがまだ売れ残っている。

続く同じブランドのこちらの物件はどうでしょうね。
低迷の流れを引き継いでしまうのかどうか気になるところです。

>>3196 マンション検討中さん
ブリリアシティ三鷹は竣工から2年で完売してるので不正確。
ここは良いペースで売れてるでしょうに、

>>3196 マンション検討中さん
石神井台や三鷹に比べたら売れてるよ。3期がどうなるか、だね。

直近の東京建物のCMでも使われているブリリアシティ西早稲田は竣工前完売でしたっけ？
本物件もその様な名作になると良いですね。

西武新宿線は新宿駅乗り入れくらいのニュースがあれば一気に盛り上がるんですけどねー。JRはまだしも京王小田急との乗り換えが絶望的に遠いのでかなりの弱点なんですよね。