Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>2973 マンション検討中さん
分譲マンション

地権者と新たに住む人でかなり軋轢が生じそうですね
場所の割に値段がマシだと思いましたが、買うと後悔しそう

>>2982 匿名さん
ありもしない軋轢をデッチ上げたいあなた、買えない人なのね。
気の毒すぎて言葉もないわ。

>>2983 匿名さん
この予算で買えないと23区内は諦めないと、、、

>>2984 通りがかりさん

確かに23区最安マンションの住人にそのコメント言われても、、、ですね。

suumoを見ると、昨年よりモデルルームが埋まってますね！小竹向原の一件もあり、こちらが再注目されているのでしょうか。

>>2986 検討板ユーザーさん

小竹向原とここと何の関係が？

>>2981 匿名さん 西友跡地
どこの会社の分譲マンションですか？

南口サイゼリヤの隣のパナソニックホームズの賃貸住宅、もう外観見えてますかね？ 写真あったら貼って下さい

なんかスタジオの評判悪いですが住戸数で割れば維持費は微々たるものじゃないですかね？地域交流の場を残したい地権者の意向は感じますが、単身向け住戸も売り出してるところを考えると地域交流に強制参加ってわけでもないのかなと…。ただ、そういう地域の雰囲気は入居が始まってからじゃないと分かりませんね。

石神井台のどん亭が閉店したけど、跡地は何になるのか、
ご存じの方いらっしゃいませんか？

1号、2号棟の販売はまだですか？

ソフトクローズは後からでもつけられそうなんですね。
でもディスポーザーはつけられないようですね。
ディスポーザーは頻繁に掃除しますか？
ママ友が、ほとんど手入れはしないし、一度使うとない生活は不便に感じるとおっしゃっていました。
ディスポーザーあるかないか、あまり気にしていなかったのですが、将来的にディスポーザーのあるマンションと無いマンションで、差が出そうに感じはじめています。

この価格帯なら最上階も住めそう。

石神井公園の西友跡地はどこの会社の分譲マンションになるんだ？誰か教えてくれ。

>>2996 匿名さん
ディスポーザーが優先条件の上位ならそれが付いてるマンションを選べば良いのでは？リセール面では価格差がつくようなデータは無いようです。

>>2998 匿名さん
気になるなら数百円でネットで登記情報入手出来ますからご自身で調べては？

>>3000 匿名さん 調べた。なかった。

>>2999 匿名さん

同じ値段ならある方選びますよね？てことは価格差つくということですよ。ディスポーザーだけでなく、設備仕様全体を見てかなりモチベーションは下がるでしょうね。中古場合、新築のような営業マンもいなければマンションギャラリーやモデルルームもありません。大規模の場合同じマンション内の競合も多いでしょうから、リセールは簡単ではないと思いますよ。

値段の話をすればここ結構割安ですよ。石神井公園を起点にして駅遠物件扱いになってますが4,7号棟から上石神井なら徒歩10分程度で着いてしまいますし。
ただしリセールの話をしてしまえば黒田緩和で吊り上げられてしまってる相場なので、ここに限らず東京圏のマンションは半値くらいは覚悟した方がいいのでは…それでも都心よりは下落率がマシ程度に考えておく方が気が楽ですよｗ

>>3002 検討板ユーザーさん
同じ値段でディスポーザー有無だけ条件違う物件ってのは不動産では存在しないのですが、現実には中古市場でのディスポーザー有無の価値差が無いのはちょっと業界知ってる方なら周知の事実ですよ。もちろんディスポーザー付き物件の売主は違う主張しますがね。

>>3004 職人さん

他の条件が全く同じでディスポーザーがありなしの物件なんて存在しないから比較できないだけ。
高級物件にはディスポーザーはついてるよ。

>>3005 eマンションさん
ディスポーザーは戸数依存施設なので、坪600万円超えの高級物件でも50戸未満だと付けないケースがほとんどですよ。高級&規模100戸以上だと付くでしょうけどね。

ここのように価格条件が検討上位にくるご家庭が多い物件であれば、月にすれば2、3千円の支出でもローン相当額とすれば百万円単位で変わるとなれば無い方が良いってケースも多いかと。地権者の方はそもそもディスポーザ無しの生活だったわけですし、一次取得層も同様。ディスポーザが欲しい方は他物件に行けば良いだけですしね。

>>3003 評判気になるさん

半値はないでしょう。
10年後だとしても6000万円の物件が3000万円になっているでしょうか？

>>3008 マンション掲示板さん
10年前を考えると築10年の3LDKは3000万円台から売ってたような…今回はインフレという値上がり要素もあるので判断は難しいですが、この10年で急騰した都心と遠距離郊外（特に埼玉）は逆方向の流れが起きても不思議ではないです。
と考えると、練馬区ってそれらよりは上昇率が低いんですよね。なので、「他よりはマシ」って安心感はあります。

>>2989 匿名さん
https://m.takeda1001.co.jp/ta_ensen/ta_eki195/ta_ekikensaku195055/セリオ石神井公園/

>>3010 口コミ知りたいさん ありがとうございます
電車から新しいビル建ってるなと思ったのですが確認出来ず、モヤモヤしてました。

ディスポーザーの有り無しで価格差があると分かるデータは存在しないってどうなんだろう。
業界の人には常識のようになってるというけど、差を計算できる人がいないってことでしょ。
時代について行けていない業界から高額商品を買わざるを得ない現実を残念に感じてしまう。賃貸の方がいい気がしてきた。

>>3012 マンション検討中さん それは ない
2LDK、3LDKなら家賃月20万、30万だし、長期的に見たら買った方が安いのは断然。

単純計算で2LDKで25年以上住むなら賃貸より買った方が安い 終の住処にするなら50年とか住むわけだから賃貸より買った方が断然安い

>>3012 マンション検討中さん
んじゃ賃貸で養分になってたら良いんじゃない

賃貸の人ってディスポーザーに憧れがあるんだね

今どきの若い一次取得検討層はSNSなどで情報集めるから所謂マンクラからの影響受けやすいんでしょうね。で、複数売買経験あって含み益たっぷりで要求水準高いそうした層がディスポーザー礼賛するんで自身との前提条件の違いを余り考えず「ディスポーザー最高！(使ったこと無いけど)」となりがちなのかと。で、そういう方があっちゃこっちゃの掲示板とかSNSでそういうのを書き込むからますますそういう認識が浸透する…、と。

>>3017 マンション検討中さん
そういう人たちにかぎって何でもかんでもディスポに突っ込んで故障させるんですよ。塩素系漂白剤も平気で使うし。
ディスポーザー完備のマンションのゴミ置場も生ゴミ臭いという現実を知らないのでしょうね。

ディスポーザーのデメリットの一つは塩素系が使えないって事ですよね。

購入者さんたち必死ですね。ここではディスポーザーは使えないということにしなきゃいけないようですね。笑

もはや検討板として機能してない。
購入者の自己承認欲求を満たすための板ですね。

>>3021 通りがかりさん
批判されるべきは意味不明な物件サゲ発言を繰り返す荒らし定期

駐車場確約で購入された方，いらっしゃいますか？

>>3023 さん

質問の意図はわかりませんが、
確約は数戸のみのため、いても現れないのでは？

>>3022 マンション検討中さん

因みに物件下げって、どのようなコメントでしょう？しかもここ荒らしいますか？いない方だと思いますが。

誰か棟内モデルルームの可能性の有無や可能性有りならいつ頃からオープンするかご存知の方いたら教えてください。

>>3027 匿名さん
普通にデベにフリーダイヤルかメールで質問した方が良くないですか？

>>3027 匿名さん
モデルルームは現在の駅前のものを竣工後も使うと聞いていますよ。部屋への案内はするそうですが。

地権者が多いマンションは地権者の管理費や修繕積立金が免除されてる例が多いですが、こちらのマンションはいかがですか？
駐車場や駐輪場の優先確保の面では既に地権者が優遇されてるようなので。

>>3026 匿名さん

3025です。それ私ではありませんね。
あなたは一体、何がしたいのでしょう？

>>3030 マンション検討中さん

駐輪場の優先確保については初耳です。
確かな情報でしょうか？

>>3031 通りがかりさん

3020、3021の投稿内容見て荒らしだと思えないならあなたは典型的な荒らしだと思います。お疲れ様でした。

旭化成施工の杭問題、問題ないと説明していた他の建物でも実際岩盤に届いていないものがまた発覚したようですね。
ここは大丈夫なのか。
建ってしまうと地震や傾かない限り調べようもない。
もし購入を考えているのなら、少なくとも施工データ、検査データなど、細かく自己責任で納得いくまで確認した方がいい。住不や三井の対応を期待するとひどいことになる。

長谷工は設備周りでいろいろ言われることはあっても基礎構造で問題を起こしたことはないはず…
あと、地権者のチェックが入ってるところは対欠陥住宅問題に関してはプラス要因かなと思う。

>>3032 匿名さん
駐車場の抽選申し込みに書いてありますよ。新規向けは６区画しかありません笑
都内からの一次所得者なら大半は車がないはずなので苦にならないかもしれませんが、必要不可欠って人はいろいろ溜まるかもしれません。

3032さんは駐輪場について優先権は初耳と言い、3034さんは駐車場について答えている。駐輪場の優先については、私も営業から聞いていません。駐車場については周知のとおりで。

ルーバー面格子なし、ソフトクローズなしは生活の満足度に直結するからオプション対応でもあればよかった
扉の下レールも見栄えが悪いし、ほとんどのマンションで見なくなったよね

>>3037 匿名さん

補足ありがとうございます。

「新規向けは6区しかありません」は、駐車場優先住戸の区画数と勘違いされているのかしら？あまりよく読まない方なのかもしれません。

500戸以上に6戸だとしたら、宝くじ並みですね、笑。

>>3038 口コミ知りたいさん
ルーバー面格子はあればよかっただろうけど、今でも殆どの普及帯物件にはついてないからここでは仕方ないでしょう。ソフトクローズは重視するなら後から普通に対応できるから必要な世帯は付ければ良いのでは？

>>3035 評判気になるさん

なるほど、ここは長谷工さんが責任者なんですね。
それなら、実績的にかなり信頼できますね。
教えて頂きありがとうございました。

先着順住戸がかなりの数残ってるらしい。
この調子で第3期を迎えて大丈夫か？
売れ残った挙げ句大幅値下げで資産価値暴落とかやめて欲しい。

>>3042 名無しさん

購入者ですか？

物件概要をみると、先着住戸が2戸。
再登録販売（1期の低層住戸を値上げ、抽選）が6戸。
先着順住戸がかなりの数残っているというのは、
どんな情報や根拠でしょうか？

まぁ、2期で残っている住戸は金額も条件も
あまりニーズが無いのは確かでしょうけど。

>>3043 評判気になるさん
3042さんではありませんが、ホームページに368戸供給350戸契約とありますから
368-350-2-6=10　のこり10戸が契約に向けて進行中か、再販売（1期の売れ残り？）ではないでしょうか。

マンションの販売は現在落ち込んでいるのでここだけの問題ではないようですよ！
金利上昇による総支払額の上昇をどこが負担するかが問題

こんなタイトルの記事が、、、
首都圏マンション発売、1月は前年比37.1％減の710戸＝不動産経済研

>>3044 匿名さん

ありがとうございます。
残り10戸は第二期5次以降でしょうかね。

先着順住戸がかなり残っているというのは、
かなり怪しい情報のようですね。。。

ただ、売れ残ったところで値下げするかは微妙なところで…現在はリーマンショックで中小ディベロッパーが駆逐されて価格競争の動機付けが弱いんですよね。在庫を抱えても値下げしないという大手同士のある種のカルテルが成立してしまって、販売戸数が減っても価格は下げないという構造になってます。あと短期金利が全く上がらない(おそらく政策的に上げられない)ので見かけ上の総支払額も上がってないんですよね。さらに5年ルールとか125%ルールとか冷静に考えたらヤバいけど爆弾炸裂するのは35年後って制度もあるので、これも販売価格が下がりづらい構造です。

「人為的に吊り上げた割高価格で買わされる」って点ではムカつく話ですが、いつかは来る黒田バブル崩壊の暴落待ちしてる間に払う家賃総額とか考えると資産価値云々より欲しい時に買うしかないんじゃないかなと…本当に迷惑な話ですが割り切るしかないと思いますよ。

1LDKからあり、興味深く見せてもらっています。
石神井公園はファミリーのイメージでした。老夫婦とかもいいかもしれません。

いいのはリビングインの洗面。冬だと廊下出てお風呂が寒かったりします。ホテルライクな雰囲気なのかと思っています。
玄関に下足入れ2つもあり、その点もいいと思います。

ファミリータイプのマンションで１LDKが真南向きで1日中日照がのぞめるってレアです。１LDKと２LDKは共用廊下からアールコーブみたいに奥まっているのも、玄関先で宅配のやりとりや、自分の荷物の出し入れなどもゆっくりできていいと思います。

ファミリー向けと言いつつ1LDKは単身者専用、2LDKでも57㎡程度からなので単身者が結構入りそうですよね。
かといって最低でも4000万円はする物件なので買えるのは限られた層でしょうが…

>>3050 評判気になるさん
単身者専用の1LDKは50㎡未満だから、4号棟の42㎡と2号棟の46㎡です。1，4号棟の50Ａの１ＬＤＫは間取りもよく、人数制限もありません。55㎡以上の「自ら所有するために」という縛りもありませんね。

>>3051 匿名さん
失礼しました。50㎡の1LDKもありましたね。
非居住者の縛りがないのは居住者としてはマイナスポイントかもしれません…

現在事業中の外環の2と外環道の二つが開通したら、
ここの利便性は更に大きく向上します。
10年後の資産価値向上が非常に楽しな物件ですね。

駅前も大規模な再開発してるよ。

駅近物件でもないしマンション価格自体が調整局面に入って全く売れてないから資産性についてはあまり過度な期待をしない方が良さそう。

マンション全体の相場については不必要に吊り上げた黒田総裁を恨むしかないですね。ただし現状でも相場よりは割安なこの物件は「他よりはマシ」だろうとは思いますが…。とはいえ、その黒田総裁のせいで日銀債務超過から制御困難な悪性インフレに陥る可能性もあるので、その時は必然的に不動産価格は上昇(というより円の価値が下落)します。それが幸せな世界なのかどうかは別問題ですが笑

あと、駅至近ではないですが実際に歩いてみたら上石神井は程よい近さですよ。現在は駅力なさすぎて石神井公園駅からの駅遠物件扱いですが、リセール時には上石神井からの距離で評価されるのでは…

>>3054 マンション検討中さん

駅前は新しい道路も一緒に作っているようです。
この街はガラッと変わるんだな、、、

インテリアオプション高いですねー。これ皆さん申し込むんでしょうか？
カーテンやエアコンや照明はどう考えたって量販店で買ってきた方が安いとしても、窓ガラスフィルムとか床コーティングはしていおいた方がいい奴ですかね。

>>3058 評判気になるさん
契約者の方は専用スレに行ってください。スレッド違いです。

>>3058 評判気になるさん
スタッフの方も高いって言ってましたねw
他所から調達してきた方が良さそうです

>>3054 マンション検討中さん

工事はもう始まってましたか？完成予定時期もまだ未発表だったような。

>>3061 マンション掲示板さん


現在、用地買収中ですよ。

第３期は相当数が売れ残りそう

>>3062 名無しさん

道のりはまだまだまだ先でしょうけど、
外環開通や連続立体交差事業が完成すると
上石神井が様変わりしますね。

個人的には改札増設があったり、
高架下や車両基地の下がどうなるか
興味をもっています。

>>3063 検討板ユーザーさん

そうですか？
3期の棟は石神井川方面は抜けてますし、
近隣新築マンションは7000万前後ですし、
多少値上げしてもニーズはあると思いますよ？

>>3064 マンション掲示板さん

車両基地も高架されますが、面積は大幅に縮小。
縮小した土地は、商業施設へと生まれ変わり。

>>3065 マンション掲示板さん
売れ残ったら妥協して契約した人がちょっと悔しい話になりそうですね。4号棟とか両側を挟まれてるので眺望は良くないですし笑

納得はした上で決めるべきですよね。ただ、4号棟も外部に面していないので１Ｆ庭含めセキュリティ面で安心感あるでしょうし、結局は本人が何を取るか次第。

近所のブリリアシティ石神井台の中古物件が価格更新で500万円以上大幅値下げしても売れてないのがどうしても気になってしまう。

あれは元々の売値が周辺相場より高すぎた気が…

>>3069 マンション検討中さん

幹線道路沿いは、やっぱりリセール弱いんじゃないですかねー。あえて中古じゃなくてもこちらの物件を新築で買うほうが良くないですか？

>>3053 匿名さん

お詳しそうなので教えてほしいです。
モデルルー厶見学をはじめて資産価値と言う言葉を耳にすることが多くなったのですが、理解できない点があります。

自宅の値段が上がっても、同時に次に住むところは高い値段なのではないかと。
5000万円で買って、１０%値上り上手く売って、より良い条件の住宅を5500万円以内で都合よく買えるのでしょうか。
次の住宅が6000万円であればプラス500万円を補填しなければいけないですし。6000万円の場所も１０%値上りしているでしょうから、もとは5400万円だった可能性は高いようにも思います。

お金を無駄にしないようにするには買い替えるようなことを考えなくていい所を最初から選ぶのが良いのではないでしょうか。

安いところに引っ越せばプラスでお金を出さなくていいと言う人もいたのですが、安いところは不便なところになると言うことと思います。不便な場所が便利になったら、また不便な場所へ引っ越しましょうってことなのでしょうか。
引っ越しながら不動産デベロッパーの手伝いをさせられるだけに感じてしまいます。
どう考えたら良いのでしょうか。

>>3072 検討板ユーザーさん

マンションを売って実家に引っ越すとか田舎暮らしを始めるとか、高齢になってシニア施設の入居金に充てるとかの場合以外は仰るとおりですね。

>>3072 検討板ユーザーさん
次のより良い条件のマンションの購入のための自己資金の持ち出しを無駄と考えてるところが間違いです。その自己資金は、次のマンションが値下がりしなければ、バランスシート上は資産として残り、更に売却した際に手元に戻ってきます。資産はバランスシートで管理してください。次のより条件のよいマンションの資産価値は、「前のマンションの増えた資産価値＋自己資金＋新しいマンションの値上がり」になります。勿論、次のマンションが値上がる保証はないですが、よりよい条件のマンションの方が、値下がりリスクは少なくなります。そうやって、マンション値上がり益に自己資金をプラスしながら、より条件のよい（資産性の高い）マンションに住み替えていくことで、バランスシート上のマンション部分の資産は増えていきます。そうやって、普通のサラリーマンでも、2005年のバブル崩壊後底値で一次取得した人たちは、数回の買替で都心の億ションを手に入れてます。これは、セールストークとか、そういったものではなく、実際に起こっている事実です。
ここ10～15年の環境が特殊と言ってしまえばそれまでですが、今の資産を値上がりしたところで売却（利益確定）し、より資産性の高い資産に組み替えるという手法自体は普遍です。それが、これまでは比較的容易（大抵のマンションは値上がりした）だったが、最近は難易度が上がってきた（厳選しないと難しくなった）ということです。絶対に儲かる投資話はないので、買替で資産を増やす自信がなければ、買替は薦めませんが、買替で資産が増える場合があること事実です。

>>3072 検討板ユーザーさん
いま買う人で転売して儲けようってのは流石にもう少ないと思うよ。
不動産価格が上がり続けてるのに低金利続行ってかなり歪みのある状態だから、買い替える（借り換える）ときにはそれなりにローン金利上がっていることを想定しないとだしね。

でも守りの意識でも資産価値って重要で、
バブル崩壊のような不動産価格下落と勤め先の倒産が重なったときに、下落幅の少ない不動産なら売却してローン返済しても多少手元に残るかもしれないからね。
将来的な不動産価格と長期短期の金利、勤め先の業界の先行きなんかも加味してバランスシート上の資産構成がどうなるかを何パターンかシミュレートして考えたらいいんじゃない？
（FPに聞いてもいいけど、こういうのは自分で勉強するのがおすすめ。資格のテキストベースなら変なところに引っかかることも少ないし）

第二期5次の販売数は１２だそうです。
ちょっと資産のことを気にするより本物件の住み心地を考えて購入した方がいいと思う。注文住宅のように資産性がなくても施主にとっては素晴らしい我が家であることには変わりないのと同じ考えです。

>>3074 匿名さん

バランスシートですか。。。

『次のより条件のよいマンションの資産価値は、「前のマンションの増えた資産価値＋自己資金＋新しいマンションの値上がり」』
ですよね。

・自己資金を追加する
・借入金額によっては返済年数が再度３５年に延ばす
ことになるわけですよね。

一般サラリーマンは住む場所が変わっても会社からもらえる生涯年収に影響は無いのに、自分の資産比率の多くを流動性の低い自宅に割当てることに意味があるのでしょうか。
追加する自己資金も借入金の増額分も、給与から出るのですよね?
高い家を買い、給与の多く家のローンに流れていく事を確定させて、生活や他の投資に回せるお金を、減らすんですよね。余っている現金で買うならいいと思いますが。
バランスシートの家（住んでいると何も生み出さいない自宅）と言う資産を大きくすることにどこまで価値を感じるのか。
将来価格が上がるかわからないならなおさら。

困ったときに、引っ越しなどしなくても、すぐに手放せる他の資産を増やしたり、預金だったりの方が安全に感じます。

物価が上がり、金利が上がり、給与はそのまま。
家の価値が上がるが、出費は増え、収入はそのまま。
これって黒字倒産てやつですか。
足元見られて高く売るのは難しいのでしょうか。
バランスシートってよく分かりませんが、私の思っている部分はキャッシュフローって言うのでしょうか。

だから買い替える前提でなんて考えない方がいいと思うのですが。

新青梅街道の舗装修繕工事がスタートしますね。

>>3077 検討板ユーザーさん

給与が増えない前提ですか…拝読した印象では、リスク許容度が小さく、投資、資産運用の経験、知識が乏しいようなので、今のままいいのではないでしょうか。身の丈にあった資産運用が一番です。
住宅ローンは、手元資金が減るわけではないので、キャッシュフローを悪化させない範囲で借り入れすればよい。また、自宅を資産形成に使うのは、僅かな自己資金でも住宅ローンでレバレッジを掛けられるし、税制優遇措置があり、運用効率が高いから。ライフプランにおいては、資産形成する時期と資産を取り崩す時期があり、収入がある時期は資産を取り崩さなくとも生活が成り立つので、増やす資産は、流動資産とか固定資産とか拘らなくともよい。ただし、バランスは大事。自宅という固定資産は、老後など必要なときにダウンサイジングなど適切な方法で現金化すればよい。
と考えますが、まあ資産形成の仕方は人それぞれ、正解はないので、あくまで参考ということで。

インフレが始まり始めた現在において預金が安全って考え方は捨てた方がいいかもしれませんね。物価が上がる＝預金の価値は下がるという話です。10年前と比べて対ドルの価値は約半分まで下げられましたし、不動産価格の高騰は中央銀行による相場操縦の結果です。特に直近１年では異常な金融政策で30％ほど円の価値を吹き飛ばされましたが、これは歴史的に見ても異例なもので現預金のリスクをまざまざと見せつけられた話です。

少なくともバブル崩壊以降の20年は「預金は安全」でした。氷河期以降の世代はこの経済状況しか知らないので盲信的に安全だと思ってしまいますが、直近の10年の話では3000万円で買えたはずのマンションが5000万円出さないと買えないわけです。通常ならインフレに応じて預金金利も付くのでダメージは小さいのですが、金利を強引に抑え込まれている現在ではそれもありません。

で、今後は相場のことなので確実なことは分かりませんが、「異次元緩和」の出口戦略に失敗すれば日本経済がハイパーインフレに見舞われる可能性は捨てきれないです。そうなるとマンション価格も家賃も暴騰の域に入ります。「資産を増やす」という目的ではなく「資産を防衛する」という観点からは預金は結構危険に思えます。