Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>2412 マンション検討中さん

近隣物件だと以下の4つでしょうか。大泉学園駅・吉祥寺駅利用の上がり幅と比べると上石神井駅は随分と見劣りするのですね。もしかするとブランドの違いもあったりするのでしょうか。
因みにブリリアシティ石神井台が265で売買されていて、ここが中古になった時に285とかで勝負できるのでしょうか。マンマニさんこの辺りあまり詳しくないのか、私的には少し不安になるような情報でしたが。。

・プラウドシティ大泉学園
2005年築　練馬区東大泉2　大泉学園駅徒歩11分
新築時の坪単価約195万円
現在の坪単価約250万円

・Brillia City 石神井台
2017年築　練馬区石神井台4　上石神井駅徒歩10分
新築時の坪単価約250万円
現在の坪単価約265万円

・パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ
2018年築　練馬区関町南3　武蔵関駅徒歩12分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約265万円
現在の坪単価約315万円

・プラウドシティ吉祥寺
2021年築　三鷹市下連雀5　吉祥寺駅徒歩23分(吉祥寺バス便)
新築時の坪単価約275万円
現在の坪単価約350万円

>>2413 匿名さん

恐らく匿名さんとマンマニさんと会話の前提認識が異なっています。

記事後半で下記記載がある通り、マンマニさんは「残債割れしない」＝「リセールバリューを気にしなくて良い」と定義していると思われます。
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Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASの平均坪単価は270万円ほどです。70㎡を5600万円で購入、10年後のローン残債は約4100万円ほどです。10年後に4100万円(坪単価200万円弱)を下回りますでしょうか。
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駅遠物件であるからとリセールバリューを気にしなくて良い。という発言の根拠として幾つかの物件事例を紹介していますね。

上がり幅は仰る通り吉祥寺駅バス便に見劣りしますが、そもそも論として資産性爆上げを狙う物件では全く無い(それを狙うなら晴海フラッグに行くべき)ので、残債割れをしないかが大切かと思っています。

晴海は上がらないと思うよ

ハルフラは倍率高くて買えないのがネックです。。ここの2期は倍率1倍ちょっとで先着順もあるから確実に買えますね。倍率は新築市場の評価と考えると、慎重に検討中です。

>>2416 マンション検討中さん

第一期も1倍ちょっとですよ。
実需のみで転売や賃貸ができないことや、郊外の駅遠物件で凄い値上がりが期待できる訳でもないので倍率がつかないのは当然かと。
まぁ、売り方もそれぞれなので、倍率＝市場評価や倍率の比較が意味があるかも、よくわかりませんが、、、

>>2413 匿名さん

石神井台の直近の価格は坪280万円くらいですね。
ソースはブリリアシティ石神井台のプレミアムサイトです。

＞実需のみで転売や賃貸ができないことや
転売は規制されてなく、第三者への投資目的の賃貸が出来なかったような気がしますよ。

>>2419 匿名さん

画像の通り、自分が居住するか親族が居住する目的の方しか買えません。勿論、将来的に売却することは妨げられませんが、所謂投資目的の転売はできないかと思いますよ。

>>2414 マンション掲示板さん

確かにマンマニさんは残割れしない＝リセールバリュー気にしなくてよいと言ってますね。そして質問者さんは将来実家の土地を譲り受けるという前提のようですね。

私はこのマンマニさんの回答を見て、改めて将来の買い替えは難しいなという認識をもちました。仮にこのまま首都圏の不動産相場が上がり続けたとして、ここの上がり幅は残割れしない程度ということであれば、新たに買い替える物件は相当レベルを下げる必要があるでしょう。西武新宿線という沿線も影響あるようですね。
https://www.moneypost.jp/812256

環境がいいので永住ということも考えますが、将来何があるかわからない中でリセールが難しいというのは、やはり不安材料になりますね。

>>2421 匿名さん
マンション買い換えてレベルアップするっていうのは、ここ数年の都心タワマンすごろくだけでしょ。
マンションだろうが戸建てだろうが住んで時間が経過すれば価値＝価格が下がるのは当然。そういう基本に立ち返らないとマンションは買えません。
ここは環境とランドスケープが唯一無二ですから中古で買い手が現れないという事態は考えにくい。欲張らなければ売却はできるよ、ということだと思います。

駅遠物件というのが石神井公園駅と確かに遠い（と言っても公園を通るので感覚的に許容できる）と思いますが、上石神井駅とそんなに遠くないと感じています。
あと、上石神井駅は今後高架化する予定もあるので期待てきると感じていますが、上石神井駅の高架化についてどう思っていますか？

>>2423 評判気になるさん

上石神井駅の高架化はかなり先の話ですし、実現されて本物件に好影響が出たらラッキー程度に思っています。

上石神井駅の再開発がリセールに与える影響も、マンマニさんの記事を見るとそんなに大きくは無さそうです。宝くじ程度に期待するのが良いかなと個人的には思っています。

▼マンマニさん記事抜粋
駅周りの開発が～というよりかはこの環境、規模感が評価され続けていく印象でしょうか。

>>2423 評判気になるさん
上石神井駅は西武新宿線の時点で大きく環境が変わる可能性は低いと思ってます。

そもそも値上がりを期待するマンションを探してるなら、このマンションを見ていること自体根本的に間違ってるでしょ。
都心のタワマン探した方がいい。

>>2426 匿名さん
なるほどです。ありがとうございます！
値上がりについて予算や住環境なども考慮するので、マンションを買う時に値上がりをすごく期待するわけではないかもしれませんが、資産価値が落ちることを期待する人がほぼいないでしょうと考えていますが、いかがでしょうか？
そういう意味で上石神井駅が一番近い駅として、その高架化は少しでもプラスな影響になるかと思いました。

西武新宿線が他路線に直通でもし始めない限り、上石神井駅が再開発してもこの距離感も相まってリセールバリューには影響ないでしょう。
それより住民の民度や質の方がリセールバリューに影響出ますよ。

>>2422 マンション比較中さん

都心タワマンに限らず近隣物件はそこそこ爆上がりしているようですよ？確かに価格次第で売れると思いますが、次買えないと買い替えは成立しませんからね。私の場合、永住の可能性は低いので、そのあたりしっかり考えて検討したいと思います。

色々マイナスな情報が投稿されているようですが、この物件最も魅力的なところは何でしょうかね。安い＆住環境が良い？資産価値がないと安いと言ってもあまり意味が無いですよね。。。

良い環境にずっと住み続けるなら資産価値なくてもいいんじゃないですか
将来住み替え可能性が高いなら賃貸にもだせないことも含めてかんがえないと。

用語の定義がマチマチなので、資産価値を「含み益が出る」と考えるのか、「残債割れしない」と考えるのかで意見は変わるかと。

個人の意見ですが、この物件は前者の状態は厳しくとも、後者の残債割れしない程度の資産価値は期待できると思っています。

子育て期に相応しい住環境、周辺環境を得られる物件で、売却時の価値もある程度保証されていると判断しました。
※10年以上は住む想定ですが、永住はどうだろう…という考えです。

上石神井駅高架化はマイナスではない（今は手狭な駅前も多少整備されるでしょうし）と思いますが、西武新宿線が新宿にしか出れないので大きくプラスになることはないんじゃないでしょうか。
東西線との直通運転構想もありますが、具体化しているわけではないうえにコロナで社会が変わってしまったので……
値上がりしやすいマンションは「都心」「駅近」が多いのでこの物件は厳しいように思いますが、元の価格が安いのと住環境がよいと思われるので、手放すときに大きくマイナスにはならないんじゃないでしょうか。

すみません2433は
>>2427 評判気になるさん

へのリプです。

>>2432 マンション検討中さん

「残債割れしない」ってどう言う意味で言ってますか？
10年済んでローンを支払った分は安くなってもチャラなら残債割れしないと言う意味ですか？
その意味だと頭金の額によって基準が変わってきますよね？

>>2435 匿名さん

https://www.sumu-log.com/archives/41929/

こちらの記事が分かりやすいです。
※このニュアンスで発言しています。

頭金を一定額入れる事で、残債割れのリスクを下げる事は確かに可能です。極論、現金一括購入すれば残債割れのリスクはゼロです。

ただ、個人的には貯金や頭金を使うことなく、マンション単体の価値で、残債割れしないでほしいと思います。

>現金一括購入すれば残債割れのリスクはゼロです。
毎回現金で買いますが、ローンの残債という概念は全くないですよ。
良い立地で買えばこの十年はキャピタルとれましたから。
ここについては住環境が気に入ったけど自分の資産は減るリスクが極めて高いので悩ましいところです。

>>2437 買い替え検討中さん
ここはRV狙い向け物件じゃないので当たり前だろうに。。。

東西線との直通運転構想の記事です。
https://toyokeizai.net/articles/-/377569?page=4

都心乗り入れの利便性をどう上げていくかは株主総会でもつねに要望が上がっており、経営課題であると書かれていますね。これが実現すれば新宿線も大きく変わりそうです。

>>2439 名無しさん

夢のある話しですね。いつの日か実現するといいですね。

高架化によるメリットとして、吉祥寺、西荻窪、荻窪といった中央線に出やすくなることは結構大きいと思います。
上石神井や上井草の駅前もすっきりするので、バス便も今よりだいぶ安定するのでは？
とはいえ、だいぶ先なので、あまり期待しすぎない方が良いですね。

>>2421 匿名さん

上石神井は資産価値が落ちやすい街18位ですか。変化率が-11.2%ってどうなんでしょう。リセールバリューを狙う物件ではないということはわかっていても、将来何があるかわかりませんからね。いまは子育て環境良ければと思いますが、いざという時に資産として見れないのはやはり不安になりますね。

>>2441 匿名さん

検討者ならそこに期待するより中古含めて中央線のバス便を検討した方がいいと思います。

上石神井駅は資産価値落ちやすいんですね。
だからと保険の上石神井駅より、遠い石神井公園駅を先に書いてるのかしら。

>>2442 名無しさん

この記事でコメントされている榊淳司さんって、オリンピック後の不動産大暴落を予想されていた著名な住宅ジャーナリストの方でしたっけ？何でも暴落！価値低下！っていってると記事自体の信憑性が揺らぎますね、、、

最寄駅表示がＳＵＵＭＯには上石神井12－16分と出ているけれど、at home とhomeｓには石神井公園駅24分とか20－25分とでている。20分以上の表記だけでパスする人いるのに、もったいない。従前地権者の満足度より広域から検討者呼ばないとさばけない戸数だと思うけどな。

>>2445 マンション検討中さん

こちらの調査に榊氏は関係ないようです。郊外で不便な路線ということが下落見込みに起因しているようですよ。

何か、マンション名と最寄駅表記をごっちゃにして回答してませんか…？
最寄駅として石神井公園駅と上石神井駅のどちらを先に表記するかなんて、地権者無関係ですよね。

>>2447 匿名さん

それでも上石神井より石神井公園の方が集客できるという判断ではないでしょうか。

>>2448 名無しさん

調査の件は認識しております。
榊氏のコメントがあると、記事自体の内容や
記載された調査の信憑性が無くなるという意味です。

両論併記でもなく、一方的な意見を並べる方が楽ですし、
読み手も読みやすく信じやすいかもしれませんね。

>>2443 評判気になるさん

だれも中央線バス便だけで選ぶわけでは無いので。。
石神井公園近くとか主なファクターで気に入った物件について、プラスαのポジ要素を見ているに過ぎないのでは？

リリーゼ練馬中村橋は耐震等級3でしたね。今、販売しているリリーゼ練馬は耐震等級、2、安心なのに安くて大人気で倍率高すぎなのが難点です。

>>2453 匿名さん

住宅性能評価者は大手ならどこも取得してますよね？多くは取得してないって、どのあたりのデベの物件でしょうか？

>>2451 マンション検討中さん

榊氏に対するあなたのイメージですね。
調査や記事の郊外・都心アクセスが不便な上石神井の資産価値が落ちるということに関しては、それなりに説得力あるなと思って見ていました。既出の西武池袋線・中央線と西武新宿線物件の騰落率の乖離を見てもなるほどなと思いました。

>>2456 通りがかりさん

池袋がランクインしてる時点で何の価値もないランキングだと思うが

>>2457 さん

そこ？隅々までよく見てますね。w
AI調査だから調査設計により誤差もでるでしょう。きっと池袋や上石神井は誤差の範囲ですね。あくまで調査なので信じる信じないはあなた次第だと思いますよ。私は家探しのプライオリティにおいて資産性が高い方なのでこのあたりは参考にしたいと思ってます。

>>2458 評判気になるさん

そもそもですが、このマンションで資産性語ることがナンセンスでは？利便より環境を求めてる人が多いし、売ろうと思って売れないマンションでもない。再開発などのプラス要素はあっても、これといったマイナス要素はないので、現状価格からそこまでの下振れもないと思います。

>>2459 匿名さん

仰る通りだと思います。

石神井公園駅前の再開発もそうですし、上石神井駅の高架化・再開発、外環の開通があるとエリア全体が活性化しそうですよね。まぁ、高架化や外環は10～20年単位でしょうし、プラスばかりではないと思いますが。

第二期一次を終えて、折返しって感じですね。

何だかんだ言われても、事実としてこの短期間で844戸中580戸がもう売れてしまっているというのは単純にスゴイですね...。もう折り返しって言うか、終盤戦に差し掛かっている感じか。

>>2462 匿名さん

580戸には地権者住戸301も含まれてるんですか？

>>2463 通りがかりさん

含まれます。非地権者住戸が543戸ですから。

543戸中、279戸の販売が完了した。という記載が適切ですね。折り返しって感じです。

それはそうと、8号棟の供給って開始してましたっけ…？

8号棟は最終期に値上げして販売するとモデルで聞きました。

>>2466 買い替え検討中さん

ホントに一部（角部屋）だけ、一次でうってませんでしたっけ？

>>2465 マンコミュファンさん

はい。
なので、折返しと言いました。
地権者住戸は、別物ですよねー。

角住戸に関しては、1期で要望が多かったので二期販売の棟の分も売りましたね。

竣工売り物件にはならなくてすみそうですね、、、

眺望良い棟や後ろでも角住戸を先に売り、条件厳しい棟を値上げして売るから今後はどうなるでしょうね。

MRで入居は来年10/13からで、住民票もすぐに移さなければならないと伺いました。子どもが来年度年長さんのため、卒園後、小学校にあがるタイミングで引っ越したいと考えていたのですが…同じ状況の方いらっしゃいますか？

>>2472 検討中さん

新居をフルローンに切り替えて二重でローン払えばいいやで。

>>2472 検討中さん

住民板でも似たような悩みが出ていた気がします。越境通学させるか否かみたいな…。
参考になるか分かりませんが、住民板のやりとりを遡ってみるのも良いかもしれません。
※あまり良いアドバイスができずすみません。

>>2474 さん
我が家は練馬区外なので難しいですが、新居から通える距離なら、その方法もありますよね。住民票をすぐに移すことで実需での購入の証としてるのかもしれませんが、なかなか厳しいです。住民板みてみます。ありがとうございます。

>>2472 さん
うちは引っ越して最後だけ電車でなんとか毎日じゃないにしろ通おうかなと思っています。そもそも冬休み春休みがありますし。
幼稚園の先生に相談したところ年長になるとそういう子も多いらしく通勤ラッシュを避けて遅刻で来ていますと聞きました。
引っ越した直後にいきなり学校変わるのも我が子にはどうかなと思い…悩みますよね。

>2476 評判気になるさん

そうなんですね。調べてみたら、うちはバス含めると2時間弱かかりそうでした。親も子も体力的にキツそうですが、今の幼稚園で卒園させてあげたいと思っているので… 入居日の融通が利くなら購入に踏み切れるのですが、悩ましいです。
営業さんにいつまでに住民票を移さなければならないか、もう少し詳しく確認してみます。幼稚園の許可も下りれば、越境通園も検討してみようと思います。ありがとうございます。

こちらの1号棟1階を検討しています。
1号棟は上層階でも眺望が抜けないであろうこと、川(≒水害リスク)にも近く、石神井公園・上石神井どちらからも距離があることから他棟よりも抑えた価格になるのではと期待していますが、見込みが甘いでしょうか。
また、もし価格表をお持ちの方がいらっしゃれば、本物件の2階から上と1階の価格差がどの程度あるのかもご教示いただけるとたいへん助かります。

>>2478 マンション検討中さん

第二期の売れ行き次第かと思いますが、第一期→第二期もさらっと値上げしてましたので、良くて第二期と同等かな？という印象です。

価格差については、第二期一次では以下のような感じでした。最上階プレミアとかもありません。ご参考まで。
70平米で5700万程度、1階→2階で+50万、それ以上は+70万づつ。
65平米で5400万程度、1階→2階で+50万、それ以上は+40万づつ。

>>2479 さん

ありがとうございます。参考にさせていただきます。
1階のお値段が抑えめなのはうれしいですが、やっぱり後期になるほど上がっていくものなんですね。6000万を超えてくるとお財布的に厳しいので、3期でさらに値上げとならないように祈るばかりです。

>>2480 マンション検討中さん
3期で上がるかもしれない、1号棟は洪水リスクが高く眺望もないとおっしゃるのに、2期で検討なさらない理由をお差し支えなければ教えていただけますか？。私は2期の4号棟を検討中ですが値下げの可能性があるなら桜並木が外廊下から見える1号棟まで待とうかと迷っています。

営業担当の方に3期の価格帯について聞いてみましたが、値上げがありそうなニュアンスでした。不確定ですのでご参考までに

営業が次期値下げするというはずないよ

>>2480 マンション検討中さん
手元にある資料で分かればお答えしますので、何かあれば聞いてください。
1階は値段もさることながら、庭があったり、出入りも楽でいいですよね。

3期はよめないですよね・・・。
不動産価格の上昇傾向や様々な物価高に乗ってあげてくるのか、否か。
近隣の新築マンション（ジオやシティテラス）の金額が出てると思うので、
デベもその辺りの状況を見ながら、購入希望者のニーズを探り探り、
完売できるような金額に設定するのかと思います。

個人的には65～70平米の手を出しやすい住戸は値上げの可能性あり、
第2期1次でも申込が多くなかった小さめの住戸は維持ないし価格見直し
といったことがあるように思います。

ジオは坪単価３８０くらいですって。石神井公園徒歩７分、スーパー２分、設備仕様よし、で個々の検討者とは全くかぶらないと思います。

>>2485 マンション検討中さん

共有頂きありがとうございます。70平米で8000万円程度ですね？価格・駅距離・内容・規模ともに全く違いますので被らないですね。一方、一つの目安として、この物件が安く感じる、値上げしやすい面もあるかと思います。

なお、マンションブランドについて詳しくないのですが、同じような距離・規模のザ・パークハウス石神井公園テラスが375万円と比較すると若干の価格上昇でしょうかね？（マンション相場が下がる状況ではなさそう？）
https://manmani.net/?p=39597

>>2486 マンション比較中さん
ジオの営業はパークハウスより立地がいいから高くすると言ってましたよ。ここは立地が違いすぎると言ってました。

次期から値上げは恐らくあると思います。。
今までも相場と比べて相当安かったですし。

>>2488 さん

相当安いですか？このあたりの相場っていくらくらいなのでしょう。2年前に完売した上石神井駅徒歩10分のブリリアシティ石神井台は260万でした。そこまで安いイメージはないのですが。

>>2489 さん

この２年でかなり高騰してますからね。。。
自分が見ているエリアだと１?２割上がってます。
昔と比較はしない方が良いですよ。

デベが調子に乗って値上げして売れ残ってバーゲンセールになると1番良い

>>2481 さん

細かい話になってしまうので理由は伏せますが、専用庭付、かつ庭前になるべく人通りのなさそうなお部屋、と考えて、プロムナードに接した2～4号棟を避け、1号棟で検討しております。
駅距離や水害リスク等は個人的にはあまり気にしておらず、そうした要素によって価格が抑えめになるのか、それとも特に関わりなく販売後期になるほど値上がりしてゆくのか？の参考になれば、と考えた次第です。

みなさんのお話をうかがっていると、3期でさらに値上げもありそう？なので、そうであれば2期のうちに条件の近いお部屋を掴みにいくのが結果的に正解なのかもしれませんが、、難しいですね。

>>2490 マンション掲示板さん

で、ここの相場はいくらでしょうね。

>>2493 検討板ユーザーさん
デベが設定して、購入された金額が相場です。

そもそも階数によって金額も違いますし、
一概にいえませんよね？笑。

個人的にはまだあがる余地があると思います。
１階で言えば坪270万強みたいですが、280万
になる可能性もあるんじゃないでしょうか？
（個人の感想です）

>>2494 マンション掲示板さん さん

デベが購入して設定された金額が相場、、、って、この辺りの相場イメージがなく、ここが安いとか上がるとか言ってるのですか？因みに1階が270強から280に上がる根拠ってなんでしょう。

>>2495 評判気になるさん
近隣からすれば安いのでは。売れてれば利益を上げるためにって普通にしますよ。

>>2492 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃるように庭前プライバシーは1号棟が1良いすね。
同じ間取りでも前の棟からの距離や自己日影などでも4号棟の方が厳しいところもあります。駅距離については12分と13分は大差ないと思います。
値段のことは分からないので、3，4号棟で良い部屋があれば2期でGo,
値段が少し上がっても1号棟の部屋があれば待ち、
うちは、どちらの棟か甲乙つけがたく、まず抽選にチャレンジかなと思っています。

本物件周辺相場としては、ブリリアシティ石神井台の中古価格が一番参考になるかと思います。
https://bc-shakujiidai.com/used/

直近だと坪280万円前後ですね。
そちらを考慮すると、値上げしたとはいえ本物件はまだ多少割安と言えそうです。
※駅距離や周辺環境、設備、採光条件などの違いはあります。

1階を宣伝してる人が多いが
販売苦戦してるのか？

来場予約埋まらないからね
2期2次で何戸出せるか

>>2500 マンション検討中さん
大丈夫ですよ
このスレには定期的に購入を希望する人が現れますから
2期2次になっても「出遅れました。値段はいくらですか？」みたいな感じで、、、

吉祥寺通り入り口付近に出来るマンションのホームページがアップされましたね。かなりグレード高いようです。

>>2502 マンコミュファンさん
それならここと競合しませんね。

>>2503 マンション検討中さん

確かに。330万からだからここの層には届かないか。でもいいマンションのようですよ。

>>2504 検討板ユーザーさん
高いグレード好きを募るなら他のスレでやったら？　

>>2504 検討板ユーザーさん

6000万台なら、こことも一部競合するのでは？吉祥寺をメインで利用したいなら、エステムコートかなと思います。

>>2505 マンション検討中さん

低いグレード好きの方ですか？そういう方しかこの検討板を利用してはいけないのでしょうか？普通は近隣マンションと比較検討するものだと思いますが。

ここは住環境と価格を優先して、低仕様と遠い駅距離を我慢できる人向けだと思います。

>>2495 評判気になるさん

「デベが設定して、購入された金額」です。

相場は需要と供給から作られていくと考えます。
素人考えより、デベが様々な要因や経済状況を
考慮しながら決めた価格が一番根拠があるかと。
（勿論、値付けを失敗されるケースもあります。）

自分はこの辺りや他のエリアの新築物件・最近の
中古物件価格を見た上で280万になる可能性が
あると記載しました。

逆に第三期はいくらぐらいになるとお考えですか？
根拠もあればご教授くださいませ。

ゲストサロンにお邪魔してきました。
営業さんは、近郊の新築物件の坪単価推移を出して
本物件の3期での値上げをほのめかしておられましたが、
例として出された物件がどれも駅徒歩10分以内で、
あまり参考にはならないな、、という印象でした。

とはいえ、全体として値上げ基調なのだとは思いますが、
2期1次の売れ残りであろう先着順住戸が10戸以上あるのも事実で、
3期で価格が据え置きになるか値上げとなるか、なんとも難しいですね。

>>2511 マンション検討中さん

差し支えなければ、例として出された近郊の新築物件って何だったのか教えていただけませんか？