Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>218 マンション検討中さん

坪単価360万ってことは設備仕様をもっと豪華にする予定だったのですかね。
ディスポーザー、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー、二重床、アルコーブ、スロップシンク…これらを付けたとしても、坪360万なら苦戦する気がします。

仕様がどうあれこの駅距離で坪360万なんてこの規模で設定するデベ無いですね。「調整して手の届きやすい設定にしたんですよ」って言いたいが為の後付けでしょうね。

坪単価300以下に、という話のようですよ。石神井公園のパークハウスもプラウドもかなり強気な価格でしょうから、ここは規模感と圧倒的な割安感で勝負するのだと思います。

マンマニさんの予想は坪265万のようですね。

>>224 匿名さん
妥当な線だと思います。これだけの規模なので均衡価格の下を狙ってくるのではないですかね。

1LDKはないのでしょうか・・

>>221 名無しさん

ですよね。とりあえず、１月のモデルルームに期待です！

>>226 多分ファミリー向けしかないと思います

>>228 匿名さん
やっぱりそうでしょうか..
1LDKの間取りなかったもので..

>>226 マンション検討中さん
公式サイトの物件概要に1LDK 42.47m2の記載ありますよ。建替え物件で等価交換で1LDK希望の方もそれなりにあったのかも知れないですが、分譲プランにも適用するのはこの駅距離で珍しいですね。

お聞きしたいのですが、子育てしてる方々はどれくらいの広さの間取りをみなさん検討なさってますか？

>>230 匿名さん
ありがとうございます

競合のブリリアシティ三鷹が完売間近のようです。
比較検討されてる貴殿は、お早めに！

なんか、このスレでも他物件のスレでも＠265というマンマニ氏の予想価格が先走ってるけど、そんなに安くないと思う。
期待してる人たちはもし平均＠295とか発表されたら強烈ネガに変身するんだろうな。
坪265万って相場が高騰する前の水準だから安すぎる。
>>218 の書き込みを見ても300を切ったら御の字だよこのご時世。

>>234 匿名さん
私も218の書き込み見てこの表現なら300は超えないけど300に近い坪単価になるかもと思った。

>>234 匿名さん

300前後なら大苦戦じゃないかな。この規模を捌くならある程度の価格インパクトがほしい。ただ近隣のブリリアシティ石神井台や三鷹見てると、東建にそういった考えはなさそうですね。標準的なマンションを標準的な価格で市場投入して、どれも苦戦長期化してる。なんかもう少しメリハリほしいですね。商品も価格も。

業界中の人ですが横から失礼いたします。
ここ5-6年前から大企業デベもゼネコンも事業資金調達は大変潤沢で極低金利や株価根拠の調達で長期に渡って分譲する前提で収支計画しております。竣工引き渡し後、2年以内完売で利払後の想定利潤です。いい例が都心再開発での住友さんは3年たっても絶対定価です。（万一の場合無理したらば訴訟対応も有りますのでｗ）

>>237 周辺住民さん

なるほど、そんな中でも地所や三井は商品・価格・アフター含めしっかりと長期的なブランディングをされていますね。仮に資金面が潤沢で販売長期化が想定内であったとしても、ブリリアのブランド価値が下がれば、いずれは淘汰されてしまうと思います。既にブリリアブランドが後押しになるとは聞きませんし、明確なコンセプトを打ち出せているわけでもありません。そういう意味でのメリハリがほしいと思ってました。それが価格のインパクトでもいいのですけどね。単に安ければいいという話ではありません。

>>238 マンション検討中さん
アナタが言ってるメリハリって「安くしろ」以外に意味ある？
とにかく坪単価260とか期待してるなら撤退したほうがいいよ。埼玉だってそんな安くないのに。

>>239 マンション比較中さん
お部屋によっては坪260なら間違いなくあると思いますよ。じゃないと最上階角部屋ってこの駅距離と仕様で坪いくらで売れると思ってます？

>>240 坪単価比較中さん

ここは極端に安いパンダ部屋ってないんじゃない？
一応全部屋が南方向向いてるから、西日しか当たらないとか自己日影とかの部屋がないもん。
しいて言えばゴミ置場の上とかエントランスホールの真上くらい？　それでも単価レベルの価格幅って小さそうに思えるんだけど。

正直にこの物件に出せる（出したい）予算感でアンケート答えりゃいいんじゃない。
それみていい感じに考えるでしょ。
わたしは300は出せない（出したくない）ですね。埼玉の駅近・直結とかの方がよっぽど便利ですし。

>>240 坪単価比較中さん

あなたが価格決める訳じゃないでしょwそもそもまだ価格決まってもいないのに…。自分の基準で高いと思えば買わなければ良いだけの話。その金額で買う人も沢山いるだろうし。

やはり300前後なら大荒れしそうですね。

予算が厳し方は、
ブリリアシティ三鷹がオススメ。
都内最安物件です。

>>245 匿名さん
いや、いいから。あえて噛み付くがここを宣伝の場にするんじゃないよ？

マンマニさんはじめ色々な金額予想があって楽しいですね、笑

・練馬、駅遠、似たような間取りや比較的簡素な設備、大規模500戸供給、近くBrilliaの販売苦戦、第一期などの低くなる要素
・23区内、石神井公園、全戸南側、小学校公共施設近く、昨今のマンション価格上昇、近隣の強気な販売価格、平置き駐車場などの高くなる要素
・現在販売中で、同じく駅遠&旭化成のアトラスシティ世田谷船橋(200戸、ディスポーザーあり、商業施設隣接)が270?300万、平均280万
・土地取得は苦労してない？他の方が仰る住人の意向？

を踏まえると、260?290万、平均270万位も現実的な設定かも？と予想します。(期待も込めて)

マンマニのブログをずっと読んでるけど、彼って価格予想は大きく外さないのよ。だいたい坪単価10万くらいの範囲で収まってる。20万も30万も違ってたケースは見たことない。そこはすごいと思う。
ただし売れ行きは別。彼が絶賛して大苦戦したのも少なくないし、微妙な評価だったのが短期完売したケースも多い。

もし10万上振れて＠275だとすると70㎡で5800万。この値段なら買い手が殺到すると思う。

>>248 坪単価比較中さん
現地見に行かれたら分かりますが、この駅距離ですので坪260でも買い手殺到とかは無いですよ。普通に売れて行くとは思いますが、完売まで年単位は掛かると思います。

>>248 坪単価比較中さん

殺到？いくら割安感あってもそこまで人気出るような物件じゃないでしょ。でも本当に色んな予想があって楽しいですね。私は280で三鷹並みに時間掛かると見てます。265ならそこそこいい線いくと思う。

>>231 ひじきさん

うちは子一人ですが、3LDK70平米前後で検討してます。

学区の石神井小学校、今全学年3クラスで学年あたり1クラスの予備教室があるようですが、教室足りますかね？ファミリー向け中心で500戸超となると、学年50人増とか普通にあり得るように思います。
万が一、オーバーフローしたら区域外の学校とかになるんですかね？

>>252 匿名さん

そこは大丈夫みたいですよ。
オンライン説明で質問したところ、行政に大規模マンションの建築計画が出された時点で学校のキャパなりを調べるとのこと。それで受け入れ不可となれば、建築許可が降りないそうです。晴海とか湾岸エリアはそれが理由で数年間建築許可が降りなかったと説明受けました。ですので、その点は安心してください、とのことでした。

>>251 マンション比較中さん さん
お返事ありがとうございます。そうですよね！広めを見ますよね！楽しみです

>>252 匿名さん
そのために今年建て替え工事してましたよ！あと、大泉にある国立小など、受験する子達も多く石神井と大泉辺りは住んでるので大丈夫じゃないのかなーという予想です。すみません、予想で。

とりあえず、明日と明後日、1/15から始まる事前案内会の予約スタートだから、はりきってます！楽しみですね。100m2の物件で違う間取りがあったら見たいなと思ってます！

>>254 ひじきさん
キャンプ道具やら色々荷物もあるので、本音を言えばもう少し広いと良いとおもいつつ、価格やランニングコストとの睨み合いです、笑。
眺望や日当たり、設備などの説明があるのか？事前案内会も楽しみですね！

ブリリアシティ三鷹と悩みます。
どちらがリセールは良いでしょうか？

ここは毎日盛り上がっていますね
興味深い物件ではあります

>>258 匿名さん

リセールはどちらも駅遠の時点で期待はできないので気にせず選んだ方がいいですよ
たとえ残債割れても住み続けていれば損はしないです

上石神井は再開発が進んでいるので、
将来的に、ここは資産価値向上が見込めますね。

いよいよ西武新宿線　高架化も事業化されます。

>>253 マンション検討中さん

ありがとうございます。そうだと良いなと思いつつ、甘い見通しでプレハブ校舎になっている自治体や学校もよくあるので、懐疑的になってしまっています。ファミリーマンション戸数に対して、どのくらいの児童数が増えるか平均的な実績値など無いか探してみましたが、見つからないですね。

>>255 ひじきさん

石神井小学校の建て替えは老朽化のための更新が目的なので、児童数増を強く意識したものでは無いです。近隣の小学校(大泉東、下石神井、上石神井北)も立て続けに建て替えですので、その流れですね。
あと地元幼稚園実績で言うと、国立や私立小に行く子は20人から30人に1人くらいです。

>>263 匿名さん
そうだったんですね！私立に入れるためあまり気にしてませんでした…すみません

団地建て替えで前の住民が300も入るのはかなりマイナスだった。

しかもいい棟などは前住民が居住するとの事。
管理修繕費を含めて、将来かなり揉める基となりそうだと思う。

東京建物は人気殺到で倍率やばいとか散々こういった掲示板で書くから、あまり信じない方がいい。

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘も掲示板では倍率すごくて人気殺到とか散々煽ってたが、来場者に対する成約ではほぼ倍率出てる訳でなく、未だに先着順で選べるからね。

このマンションは、団地建て替えで前住民にかなり配慮して建設するからその意向は注意が必要だと思う。

通常この規模だと機械式駐車場にするが、平置きにしてるのは一見いいポイントだが、設置率30％となっていて、前住民に多く割り当てられる可能性も大きい。というより前住民に駐車場割り当てないとかない可能性すらある。

それと以前の石神井団地は50平米が中心の昔ながらの団地だったし、中古価格は2千万円前後。
新しい住民が5-6千万円で買うなら、その差は2倍。

高齢化もしているだろうし、住民の格差が大きいと思う。

>>265-267 名無しさん

連投ネガおつかれさまです。
そのへんもすべて踏まえた上で検討しておりますので、重ねての啓蒙活動はご遠慮申し上げます。

前住民＝土地所有者ですからね、他の物件同様ある程度の優遇は当然かと思います。
(恐らく)簡素な仕様や平置き駐車場などは、前住民の皆さんの意向を踏まえつつ、東京建物・旭化成・URが調整された結果ではないでしょうか？結果、管理費等が抑えられてれば良いですね。

築50年の50平米で2000万なら御の字では？確かに高齢の方も多いかと思いますが、年金や貯蓄もあり、ローンを抱えた子育て世代よりよっぽどゆとりがありそうな気がします。

>>269
駐車場の収入は管理費に入りますから、駐車場台数少ないなどから『結果、管理費が抑えられる』などは意味が不明です。全住戸の駐車場が３０％しかないのに、前住民が優遇されてたら実質割り当てがない気がしますね。

築50年2,000万円が御の字の意図も良くわからないですね、年金や貯蓄もありなども含めてイメージでしかないような気がします。

団地建替えで前住民の意向が優先されるのは理解できますが、今の時代では建て替えによる固定資産税の増加や、管理修繕費（団地だと１万位だったはず）の増額などでかなりな変化があるはずで、２千万円の住戸に住むかたがたに大変失礼ですがその変化が大きかったり、新しい住民が5－6千万円で買える層と同じ意思決定ができるかどうか不安です。

ここを検討しましたが、購入者は高い金額を出して購入するのに前住民が駐車場含め優遇されるのは気分的に嫌かなって思います。

>>270 マンション検討中さん
台数が多ければ収入が多いのは当然です。一方、機械式の場合はその費用も累計億単位かかるのはご存知ですよね？また、前の住民は高齢＝免許返上年代の方も多いのでは？その辺りを踏まえて平置30%という決定なのではないでしょうか。

駐車場優遇の有無は存じ上げませんので、説明会でお聞きになってください。もし優遇がありそれが嫌なのであれば、今後も同じような思いをされるかもしれませんね。。。

御の字は分かりにくかったですね、すいません。築50年と新築の金額比較の意味がわからなかったので、築50年2000万もの評価の物件であれば新築時もしっかりした物件だったのでは？という意味です。(土地価格かもしれませんが)
年金や貯蓄については仰るとおり想像に過ぎません。ただ、土地を提供して相当負担が抑えられていると思います。また、そもそも800戸もあれば、前の住民も新しい住民も関係なく、様々なのではないでしょうか？

ブリリアシティ三鷹とこっち、
結局どっちがいいのかな？

モデルルームの予約案内メール昨日来ましたね！
予約が1/15もしくは1/16のみだったのが少し残念ですが、予約しました。
モデルルームの部屋も２つ見れるらしく、楽しみです。

エントリーしたのに事前オンライン参加できなかったからか、まだMR案内こないですね。
事前オンライン参加できなくてもMR案内すると書いてありますが、やはり差つけられてるのか。

>>272 匿名さん

どちらもコンシェルジュがいるのは互角。
上石神井は急行停車駅だから便利。
三鷹の最寄駅は武蔵関駅は、急行通過。

上石神井の高いけど、買って損はしない。

モデルルーム見学次第だが、ここが直床だったりブリリア三鷹より仕様とかが大幅に低ければ坪265でも高すぎると思うな。

>>276 匿名さん
石神井公園はコンシェルジュサービスありますか？
ホームページ等みても記載がなく無いと思ってました。

変に前の住民が…とか気にし過ぎるのも。高い金払うんだから気を使う必要ないで。

共有部のライブラリーはいいね！

>>274 検討板ユーザーさん
オンラインの事前説明会に参加した人は昨日今日で優先的に申し込めるようです。それ以外の人は明日からとのこと。

>>281 匿名さん
ありがとうございます。

車を使う人が減ったとはいえ、駐車場が264台は少なすぎだと思う。

前から団地住んでる人が300だとして、その半分が使うとしたら実質割り当ては100台前後。
それに前の住民に配慮してかなり安い駐車場料金にしたら管理費が凄い高くなりそう。

説明会で聞いても色々未定で逃げてくるから、管理体制は凄い不安。

>>276 匿名さん

三鷹の方は完売してしまいましたね。

>>283 マンション検討中さん
販売が来年3月なんだから、そりゃまだまだ未定事項は多いでしょう。申込み前には全て決まってるでしょうから、それまでに自分の希望条件とその優先順位を定めておくようでしょうね。

>>278 マンション比較中さん さん

あります！

>>286 匿名さん

どちらの情報でしょうか？
ホームページにも当該の情報はなく、
135で電話したところないとのこと。

シャトルバスのバス停には、
どの棟が近いですか？

西武新宿駅～新宿駅を結ぶ地下歩道「新宿駅北東部地下通路線」の都市計画決定

https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1369443.html

西武新宿線沿線の利便性が大幅アップ！

ついに価格が出ましたね！3LDK5,300万円台だそうです。70m2だとすると、坪単価265万円。マンションマニアさんの予想通りでしたね。

>>290 匿名さん
なんで265?
坪単価の計算ってこうでは？
5400÷70×3.3＝255
違う？

>>290 匿名さん

おぉ、久々に目に優しい価格ですね。ここの条件良い部屋なら、反対のパークハウスからも引っ張って来れるかもしれませんね。

>>290 匿名さん

最低価格じゃなくて最多価格帯が5300万ですね！
ここ定借じゃなくて所有権ですよね？
23区内のブリリアがこの値段！
ついに予算内で満足できる物件に出会えました。
あとは競争率の問題だけです。。。

>>291 匿名さん

70平米はおおよそ20坪ってことですかね？
勿論、正確には66平米強ですが、気持ちはわかります。

駅遠という最大のネックや設備仕様が若干低い？というの点もありますが、3LDKの予定最多価格帯が5300万円台というのは有り難いですね。

>>294 マンション比較中さん さん
なるほどです。5300を20で割ってるのか。

安すぎやな
こりゃすぐ埋まるわ

66かだとすると70平米だと5500万からってとこだね。

仕様次第では安いよね。

100㎡の6-100Dwタイプが8500万というのも大注目になりそう。
この間取りはすごく住みやすそうです。

本当にここは駅距離さえ受け入れられれば今時では条件良いですね。とは言え全戸南向きでこれだけの規模があるので出遅れても当面は希望に合ったお部屋は選べそう。

目に優しい価格帯ですね！あとは設備や仕様などがどのレベルの水準なのか気になります。

コンシェルジュカウンターは、
どの棟に配置されるのですか？

この道路の開通はデカイ！
資産価値が爆上がり！？

>>302 匿名さん

まだ言ってる。

そんなものありませんよ。
わかってネガしてるのは悪意を感じます。
まあここの価格が脅威なのでしょうけど。

>>304 匿名さん
よくわからないんですが、無いサービス(コンシェルジュやシャトルバスやライブラリー)を確認するのが、暇なかまってちゃんに流行ってるんですか？

>>305 マンション比較中さん さん

シャトルバスおじさんですね。他のスレでも同じことやってます。そのうちバルコニーでバーベキューやら飯盒炊爨やら言い出します。そこまで害はないのですが、いつまでも同じこと繰り返すのでまあウザいです。

これからお世話になります。
先ずは着任のご挨拶まで。

>>306 匿名さん
あはは、なるほど。とても参考になりました。流行り風邪みたいなもんですね。気にしないようにします。

一定数いますよね、あれな人が。1,2本抜けてるから分かっててもやめられないんでしょうけど。まぁがんばれよ

何でこんなに安い？
理由が知りたいです。

完全に想像ですが、土地取得費用が抑えられた(変な利益が乗ってない)、土地所有者の意向による控えめな設備仕様(ディスポーザー・アルコーブ無、平置き駐車場)、東京都都市居住再生促進事業の補助制度の利用(実需向け)、土地所有者の意向による価格圧縮などによる結果でしょうか？

>>310 マンコミュファンさん

それはここが建て替え案件だからです。

普通にデベが土地を買って建てる場合、コストと利益を勘案した上で販売時＝今現在の市況を見て値段を決めます。

ところがこちらは団地建て替え。元住民が供出する土地の価値、デベが出す建築費やその他コスト、それらを全部計算して各住戸の「価値」を決め、住民の取り分とデベの取り分を確定させた上で建て替えの契約を結びます。つまりタイムラグがあるのです。
こちらの地区計画決定と都市計画決定の告示が2018年8月、権利変換計画が認可されたのが去年7月。おそらく2018年の時点で大凡の価格が決まっていたはず。
当時としてはチャレンジングな値段だったのが、その後の市況の変化でお買い得マンションになったと思われます。

>>312 元デベさん
なるほど。一度決定した計画のままのため、当時の価格になっているということですね。ちなみに価格調整をしない、できない事由は当事者も多く計画変更しにくいからなんでしょうか？

ミストサウナは付いてますか？

>>307 仕事人さん

仕事人さん、よろしくお願いします。ここは条件出揃いましたが、あまりネガな要素はなさそうですね。仕事人さんの出番なく順調に売れてしまうかもしれません。

>>313 マンション比較中さん さん

当事者が多いこともありますが、なによりも>>311さんが書いてらっしゃる東京都の「都市居住再生促進事業の補助制度」を利用している点が大きな重しになっているかと。公的補助を受けておいて相場が上がったからとホイホイ値上げするわけにはいきません。

ただし計画決定時よりも建築費が相当値上がりしている（＝デベの利益率が下がっている）ので、その一定分をデベが販売価格にある程度上乗せすることは容認されるかも知れません。ただし無制限ではなく赤字にならない程度に、です。

元団地住民の方たちにとっても、値上げする分には自分たちの取得住戸の価値が自動的に上がることになるので、特段の反発は出ないと予想します。

東京都都市居住再生促進事業の補助制度は購入者にも影響があります。
購入者は実需に限られ投資目的では買えません。またワンルームへのリフォームは禁止です。1LDKはOKです。あくまでも居住用の住宅を供給するのが制度の目的なので。

>>312 さん

丁寧なご説明ありがとうございます。

なるほどです。確かに補助制度でかなりの税金（一戸当たり100万として単純計算で8.5億円？）が入っていると、行政からの色々な指導や制限があってもおかしくないですね。
また、駅遠物件であまり投資目的の方もいないとは思いますが、あまりお祭り騒ぎにならないのは実需で購入したい方には良いですね。

それにしても、ここ数年で一気に上昇したとはいえ今回のような建替事業はある意味ギャンブルですね。今回は相場上昇に伴ってお得感がありますが、逆に相場下降の場合は割高感がでて販売も相当大変なことに。。。デベロッパーの皆様には頭が下がります。

工事費の増加は凄いはずだから、仕様はだいぶやばそう。
建て替えは容積緩和がおもだからね。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井駅まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

青梅街道を渡る時間とか登り坂など結構かかるなぁって印象。

上石神井でも石神井公園でもバス必須かな、バス停に近い方がいいと思います。