Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

すみません、　>>2131 匿名　です。
総戸数と販売戸数を間違っておりました。
残り270になって全販売戸数の折返しですね。
失礼致しました。削除依頼しておきます。

>>2115 ブリブリブリリアさん

こんな地図があるのですね！？これ見ると思い切り川の上に建築されてますね。形状からこの辺りは湿地帯だったのかな？これはちょっと怖いですね。

旧河道とは言え、そもそも武蔵小杉の定位な土地とは違うので比較にならないですよ。
練馬区って一応、武蔵野台地です

この旧河道に立てる場合、それなりの調査と基礎工事をやる訳ですからそれを信用するべきとも思います

旧河道をリスクと捉えるかは人それぞれですが、一度でも水害に遭うとそれが記録され、売りづらくなるのは間違いないのでそのリスクを飲めるのなら良いと思います。

>>2135 ブリブリブリリアさん
災害リスクについては私も気になるのでお聞きしたいのですが、旧河道だと液状化が起きやすくなるのでしょうか。素人考えですが、液状化が起きるのは湾岸エリアなどの海を埋め立てた土地だと思っていました。
本物件は東京都の液状化予想図で確認しても敷地の一部に「液状化の可能性がある地域」がある程度で気にしなくてもよいかなと思ってしまいますが、どのような理由で液状化のリスクがかなり高いのでしょうか。
また、例としてあげていただいた武蔵小杉のタワマン被害は排水方式が合流式で多摩川が天井川だったことが大きな要因であったかと思います。本物件も同じ状況なのでしょうか。（MRではそのような説明がなかったので気になりました。）

私も素人なのでせいぜいネットで調べた程度の知識しかないのですが、液状化は海岸の埋立地に関わらず、内陸部においてもブリリア石神井公園の立地にあるような川の沿岸部でも起きるようです。また、下記の記事では「液状化が起こりやすい河川沿岸の中でも、旧河道（昔の川の流路）は特に要注意」と記載があり、液状化が起こりやすい理由として「地下水位が浅く、昔の川底に堆積する砂がとても緩いため」とあります。
https://www.nhk.or.jp/sonae/column/20141131.html

武蔵小杉のワタマンが浸水した原因は排水方式によるものですが、低位地帯なことに加え旧河道であるがために水が排水されずにずっと滞留(大きな水溜まりみたいなものですね)し続けてしまったことが被害を拡大させた要因と考えています。なお、「浸水したマンション」の烙印を一度でも押されると売りたくても売れない厳しい状況になります。

ちなみに、私の場合はそれでもブリリア石神井公園の住環境に魅力感じているので購入します。あくまで知っていた方がいいよね、という程度でネガティブキャンペーンをしたいわけではないので誤解なきようお願いします。

>>2137 さん

本物件を契約した者です。
災害リスクは検討者の方にとって重要なポイントですよね。その中で、有益な情報提供だと思いました。
※名前で損をしている気がしますが…。

過去の浸水被害は、練馬区の水害データも参考になるかと思います。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/suishin/suigai_kiro...

本物件は上石神井三丁目ですが、何度か水害データの記録はあります。契約時の重要事項説明でも、直近の水害については言及がありました。
一方で、直近の水害を受けて、河川の工事を行なった旨も合わせて説明がありました。推測ですが、近辺に比較的新しい小学校が出来た為、それに合わせて工事が行われたのだと思っています。
※提示頂いた国土地理院のマップだと、当該小学校も氾濫平野でした。

工事後の水害データはありません。それは、工事のお陰なのか、単に集中豪雨が起きていないのかは不明です。

私からは以上です。
※液状化については、先に情報を挙げている方がいますが、公的な情報でもそこまで特筆すべきリスクは無さそうに思います。勿論、旧河道という事実は変わりませんが、イコールで液状化リスクが高い。とはならないのかもしれませんね。

検討板なのに契約者しかいませんね。

>>2139 マンコミュファンさん
だってこれまでの情報以外で不明点なんてほぼ無いわけだし、本気の検討者はここで推測とか主観頼りの意見求めるケースは稀でしょ？今はもっぱらマンクラ紛いの暇つぶしコメしか無いですよ。

団地が出来る前1960年ぐらいまではここは河川沿い低地で田んぼだったようですね。
周辺は畑ですね。

地形図でもわかりますが、ここは川底低地で周辺より一段低いのは川が削った地形だからですね。
周辺の戸建てが高い場所にあるのは底上げではなく、台地上にあるからですね。

石神井川が蛇行している水田地帯は、戸建ての開発よりも団地などの開発や工場に使われてきた過去がありますね。

近年の開発では、土地の液状化対策を行うので湾岸エリアでも、開発の古い新しいで液状化の被害は大きく差があった様です。

石神井川などは、小河川かつ蛇行してるので通常は周辺は氾濫原として田んぼや緑茶保全が望ましいがこの周辺は、蛇行を直線にして護岸整備をした感じですね。
所謂隘路なので、災害に強くは無いですが地下放流路などの整備によってだいぶ改善されてると思います。

いつの間にかブラタモリみたいな板になってきましたね。

石神井公園駅からマンションまで通ってみましたが、距離が気にならないくらい公園沿いの道が素敵でした。のどかでとても住み心地がいい場所であることが伝わってきましたよ。

こどもみらい住宅支援事業の給付金を申請された方いらっしゃいますか？

>>2146 マンション検討中さん

住民板で聞いた方が良いかと思います！

>>2146 マンション検討中さん

こちらのマンションも対象でしょうか？

>>2148 検討中さん

対象外らしいです。

来年10月入居ですが、保育園が問題なく入れるか心配です。子育て世帯も多いと思うので、10月という時期に全世帯入り切れるのでしょうかね？

この物件は地権者の方々の意向が良くも悪くもかなり反映されていますね。
・ランドスケープ・・ほぼ建て替え前の団地と同じ（これはありがたい）
・設備・・ソフトクローズ、キッチン&風呂場のタオル掛け、直床など今どき珍しいレベルでいまいち。しかも2期以降だと有償オプションも適用できないmm （築50年の団地住まいの方々にとっては設備など必要最低限で良いということ？）

もしかしたらランドスケープが贅沢な使われ方をしているので削れるところが設備しかなかったのかもしれませんが。

>>2150 マンション検討中さん
私も同じ気持ちです。
とりあえず準備、申請をするしかないですよ。
ダメだったら私立保育園とか、認証とかを考えるだけです。
その辺りは住人掲示板か、保育園関係の掲示板で情報リサーチしていきましょう。

>>2150 マンション検討中さん
保証されてませんよ
認可の場合は役所に聞いてみるしかありません
全世帯の対象者数もわかりませんし、、、

>>2151 口コミ知りたいさん
それでも予算的に買えない人もいますよネ

>>2151 口コミ知りたいさん
私もその印象があります。ランドスケープというか住棟配置ですよね。
全棟南向きはいいのですが、板状マンションが整然と並ぶと団地感満載な気がして。。
プロムナードがあるので、少しは和らいでいる気もしますが。
設備に関してはそこケチるんだって感じですね。このグレードダウンでいくら建設費が浮いたのか気になります。
余計なものがついているよりはマシとは思い込ませていますが、残念な物件感は否めないです。

>>2154 匿名さん

ここ買えなければ23区で家は買えませんヨ

>>2156 マンション検討中さん
別スレによると駅遠・大規模・新築マンションでここと比較対象にもなっていたアトラスシティ世田谷船橋が完売したそうです。
普通のサラリーマン家族では、23区内で買える新築マンションって、ホント壊滅状態です。築浅中古も上がってますし。

>>2155 マンション検討中さん
勝手な考えですが、
残念な設備は自分でアップグレードして下さい　という感覚で売り出ししていると受け止めています。

こちらはブリリア練馬春日町の設備・構造ですが、デフォルトの充実さが全然違いますね。。
https://kasugacho1.brillia.com/equipment/

・コンロはステンレス
・ホーローレンジフード
・ソフトクローズ
・ヘルスメータースペース
・ローシルエットトイレ・手洗いカウンター
・二重床・二重天井
など

>>2159 マンション検討中さん
そりゃそうでしょ。良いマンションだろうけど、まず価格がここより全然高いんだから。ここと同じ仕様だったら、駅近とはいえ買い手つかんでしょ。
個人的には緑の多い住環境と共有施設はこちらが魅力的かと。

ランドスケープいいですかね？
ただ平置き駐車場ビューとしか思えなかったんですよね。

>>2158 評判気になるさん

その残念な設備で納得してもらえる層がターゲットですよ。つまり、この価格でしか買えない層ですね。

>>2157 口コミ知りたいさん

アトラスシティ世田谷船橋が完売となると、いよいよ23区内で庶民が買える大規模新築マンションはここぐらいしかなくなって来ますね。
※くじ運を信じて晴海フラッグに挑むか。

モデルルーム予約も土日は盛況みたいですし、次の期も値上げになりますかね…。

>>2163 マンション悩んでるさん
晴海なんちゃらは運良く買えても維持費高いから、常に売ること考えながら住むことになりそうなので、落ち着いて過ごしたい我が家はパスしました。ここ買ってオプション&リフォームで楽しむのもありかな。

>>2164 通りがかりさん

本物件、インテリアオプションぐらいしかもう間に合わないのが残念ですけどね。
自分は一期一次のタイミングで購入しましたが、有償オプションすら一部は締切後でした。

なので、別途外注でオプション(リフォーム)にする予定です。

ただ、デベのオプションは高いという話もありますし、結果として良かったのかも知れません。
当初の予算から浮いた費用を、各自好きな支出にまわせるのは良い事だと思っています。

第一期１次と第二期１次の販売価格表を入手しています。ざっくりいうと、300万円ぐらい値上げしています。例：６階の６５平米、第一期３棟平均５３００万円台→第二期２棟平均５６００万円台。５階の７０平米、第一期３棟平均５７００万円台→第二期２棟平均６０００万円台。

>>2166 マンション比較中さん

これから検討する人にとっては寧ろネガティブな情報でしかない。購入者として満足という話なら住民板でどうぞ。

>>2165 マンション検討中さん

新築買って住む前にリフォームって。そこまで納得いかないプランてどうなんですかね。個々人の自由だけど、冷静に考えると非常にもったいないことしてると思いますけどね。

>>2167 評判気になるさん
事実であれば価格検討情報として有益でしょ。不動産は時価なので、価格変動が許せないのであればずっと固定価格で販売している物件(理由はそれなりでしょうが)を選べば良いだけ。

一次取得でしょうか。
入居前のリフォーム(というかいろいろ好みに合わせて付け足し)は一般的ですね。
その費用も合わせて予算組みましょう。

坪15値上げなら当初予定より安いですね。
この板見る限りでも人気は落ちてきてますが、真剣に購入を検討されてる方にとっては朗報ですね。

価格情報は検討者(自分)にとっては重要な情報です。ありがとうございます。

環境含めとても素敵だなとモデルルームで感じたのですが、微妙に予算が厳しく悩んでました、、情報を見て1期と同価格なら買えたな～と悔しい気持ち。
もう少し早く購入検討すべきでしたが、これもタイミングですね…しょうがない。

>>2166 マンション比較中さん
情報ありがとうございます。
参考になります。まだ諦めない価格帯かな～

一生住むつもりなら安いに越したことないですよね。いつか引越しを考えるなら、もう少し頑張ってここより価格維持できそうなところがいいかな(といってもパッとは思いつきませんが)
ここなら70㎡は欲しい。駅距離あると広くないと買い手がつかないので。

>>2168 匿名さん
間に合わないモノは間に合わないし、リフォームの規模もよーわからん

広さ求めるなら本当にいい物件だと思いますけど。。。

ちょうど二期一次の抽選会中ですかね。今回はどんな結果になるのか…当選された方々、おめでとうございます。

居住用に制限されているからか、第一期から値段が上がったためか、第一期に比べて眺望がきつくなったためか、第一期の契約やお盆を挟んであまり新規の方を案内出来なかったためか、わかりませんが。

今回は約90戸強の販売に対して約100件強の登録、広めや上めの住戸を中心に約15％の住戸が抽選になっていましたね。3号棟、4号棟ともに偏りなく申込・登録が有った印象です。

当選された方、おめでとうございます！

>>2177 マンション比較中さん

情報ありがとうございます！
参考までに、1期の情報です。
思ったよりも1期も低倍率でした。

販売戸数 :第1期1次 160戸、第1期2次 15戸
登録申込総数:216 件(1次2次合計)
平均倍率:1.23倍

>>2178 口コミ知りたいさん

買いたいと思えば買えるマンションと言えそうですね。部屋も全戸南向きで極端に苦しい場所は無いので、営業さんも散らしやすい気がします。

>>2178 口コミ知りたいさん

第一期は提携会社や二次も含むため、
やや低めの数字に出ているのかもしれませんね。

第一期一次は、無抽選が115戸、抽選が40戸。
抽選は90件強登録があり3～4倍の住戸もありました。
ちなみに第二期一次は2倍のみでした。

>>2174 評判気になるさん

一生住むなら高くても納得できるものの方がいいかな。でもそもそもですが一生住むって現実的ですかね。また70平米の3LDKは広いとは言えないと思いますよ。

家族はそのうち2人、1人と減っていくもんだよ

今回は申込希望のあった住戸を売りに出したと思うので概ね予想通りの結果かと思いますが、変わらず人気はありそうですね。
ここのところネガティブな意見が目立ちますが、競合物件の購入者や営業の方などがコメントされてるんですかね？

>>2181 eマンションさん
出口が明るいのは少なくともここではありませんね。。
ここ買うなら一生住む覚悟の方がいいかなと。（実際住んだら環境良さそうですしね）
中古探す人の目線でいうと、狭ければ狭いほど駅近でないとダメ。ここの１Lとか２Lは買い手見つけるの大変でしょうね。（一人暮らしとかDINKSは駅近を好みます）
逆に子供２人とかいるファミリーはどんなに狭くても70は必要なので、駅近は諦めてあえて遠くで買うという選択肢になる。70は最低ラインですね。駅遠は100超とか売れやすいね。

2期1次で減速したのは確か。前建てあり、価格上げなら当然。そもそも駅遠の建替え案件なんだから次からせめて1期の単価に戻してほしい。

減速しちゃうと賃貸に出そうと思ってた地権者は
安めにしないと厳しいかもネ

狭めの部屋は、ギリギリの予算で手が届きそうと感じた人が安くて検討していただろうから、値上げで購入意欲が削がれた人は多そうですね～
時間かかるかもしれないけれど、値上げしてでも気に入って買ってくれる人を地道に待つか、元に戻すか、どちらになるか

5－7号棟に比べ囲まれて眺望・日照悪いんだから。元に戻すんじゃなくて値下げしたら本気で検討する。今は待機。

ここの１２３号棟の上の階は廊下からなら石神井公園の緑や川沿いの桜が見えるのかな？（不確かですが）それは他の棟にはない良さだと思う。
あと３ならバス停小学校が近いからそれも良いな。
４なら挟まれてる分ある意味周辺環境変わりにくいのは良いかな。

>>2188 マンション比較中さん

1期より値下げは、市場全体の暴落でもない限り望みは薄いと思います。

眺望の良い8号棟が残っていますが、こちらが2期より値上げするか、据え置くかぐらいですかね。流石にその他の棟を2期より値上げすることは無いと思いたいです。

ちなみに全棟で日照は良いですよ。モデルルームに行けばシミュレーション見せてもらえます。

今後の市況を考慮しても、安くするより高くなる方が可能性が高いのでは？と思います。条件の良い部屋はどんどん無くなっていきますしね。
イマイチ決め手に欠けると思う時は、きっとご縁がない物件なんだろうと思います。

>>2190 通りすがりさん

本物件の売主でもある東京建物が売主になっているシントシティでは、この市況や様々な物資の高騰を背景にしてか？、眺望が取れなくても期が遅くなればなるほど値上げしてましたね。。。

MRにはまだまだ沢山お客さんが来場されてますし、周辺の物件も強気の価格設定をしてくる可能性も高いため、更なる値上げもあり得る気がしています。。。

8号棟は３LDK65㎡の小さめな住戸が多いようですが、1～4号棟に比べて眺望が良いため、上の方の住戸は6000万円近くになるかもしれませんね。

ちなみにほぼ駅距離などの条件が近い、ブリリアシティ石神井台(築5年)の2022年9月の中古販売価格が5階の住戸で坪単価286万円だそうです。
石神井台よりもランドスケープや住環境が優れていて、且つ新築ということを考えれば坪単価300万を超えてもおかしくないと思います。

むしろ今までが安すぎるのでは…

ちなみに2期1次の追加情報ですが、

80㎡以上の住戸は、ほぼ申込・登録があり、
3号棟東側はバス停も近く・眺望も取れるためか大半が抽選になっていました。
74㎡の住戸は6500万円前後で、半数以下の申込・登録されていました。
70㎡の住戸は6000万円前後で、2/3が申込・登録されていました。
60㎡台の住戸は5500万円前後で、1/3が申込・登録されていました。

ご参考まで。

>>2194 マンション比較中さん
情報ありがとうございます。残りの住戸は札が入らず先着順ということでしょうか。

＞5－7号棟に比べ囲まれて眺望・日照悪いんだから。元に戻すんじゃなくて値下げ
一期の時から眺望加算・減算は無いのよこの物件
あるのは最上階加算、、、なので不人気な最上階

＞60㎡台の住戸は5500万円前後で、1/3が申込・登録されていました。
50平米台の地権者住戸と同じタイプの売れ行きが心配、、、、
収納とのバランスは良いが対象者は駅近を好む層だと思われる。

全体的に企画力が弱い物件であることは否めない
資産性なんて考えないで、環境を愛せた人は自分の意思で申し込もう

ブリリアシティ石神井台(築5年)の相場はこんな感じ
198万円/坪 ～ 317万円/坪（60万円/m2 ～ 96万円/m2） 中央値：251万円/坪（76万円/m2）

>>2193 口コミ知りたいさん

中古だと仲介手数料もかかりますし、住宅ローン控除の限度額や期間も変わりますからね。中古価格を参考にしてくる可能性も高いですよね、、、

>>2197 匿名さん

過去5年間の中古販売履歴の中央値で坪251万円ですか…。直近の高騰を考えれば、坪280くらいがこの辺の中古相場ですかね。

じゃあ、ここで残っている部屋は全然お買い得じゃないんですね。

>>2195 マンション比較中さん

第二期1次では、申込がなかった住戸は販売対象にならず、登録も受け付けていませんでした。

第一期と同じであれば、残った３・４号棟の住戸を第二期2次で同じように抽選販売したうえで、残った住戸を先着販売になるかと思います。

なお、第一期の時は1次と2次の間は2週間でしたが、今回は次回まで2か月弱ありますね。3・4号棟で90戸程度ありますので、第二期2次はじっくり営業されるのかと思います。

>>2196 匿名さん

＞あるのは最上階加算、、、なので不人気な最上階
価格表を見る限り、最上階加算はないように感じます。
階を重ねるごとに40万円＋、70万円＋と一律にしてますよ。

＞50平米台の地権者住戸と同じタイプの売れ行きが心配、、、、
価格表を見る限りですが、50㎡は22戸のうち9戸が販売対象でした。
売れ行き好調とは言えませんが、程々のニーズはあるようですね。

１LDKは独居のみで、営業の話によると高齢地権者が多いそうです。見守りサービスとかで、事故物件にならないような優しい住民ネットワークが築けるといいですね。

1LDKはびっくり価格だからね。
老人ホームに入る勢いで散財してるので、みんなちゃんと面倒みてあげましょ..
(その分が他に還元されてるはず)

１LDKは坪単価300越えなんですね。駅遠で一人住まい限定、リセールないでしょ。死ぬまで住むしかないってことね。

二期から検討した者です。
一期の一次では70平米3LDKで大体おいくらだったのでしょうか？

一期の時は最上階と86平米が不人気でしたね

>>2206 マンション検討人さん

マンマニさんやのらえもんさんの記事を見ると良いですよ。階ごとの金額も出ています。

最上階が不人気って珍しいですね

第一期1次後に空いていた最上階住戸は4戸だけですが、不人気なのでしょうか？

第二期1次の際に登録対象になっていない最上階住戸は9戸あります。
前に同じ高さの建物があって眺望が望めないため、人気とはいえませんが、
最上階は申込7・地権者10で埋まってますし、他の階はもっと空いていますので、
最上階が不人気とは言えない気がします。

第一期で不人気だったのは主に1～３階の86㎡でしたね。
目の前が擁壁＋戸建て住戸だったので、眺望が望めない住戸でした。

ネットの意見は、色々と精査した方が良いことが良く分かります。。。

最上階は不人気だったよ

>>2206 マンション検討人さん
70平米の最上階で6100万オーバー（6号棟）でしたよ
7階で5700万オーバー（5号棟）
こんな感じですよ

>>2210 マンション比較中さん
＞第一期で不人気だったのは主に1～３階の86㎡でしたね。
＞目の前が擁壁＋戸建て住戸だったので、眺望が望めない住戸でした

2期は眺望が望めない住戸ばかり、不人気で低倍率だと助かります。

後学のためにお伺いしたいのですが最上階が不人気な理由は眺望・日当たりなどが下層住戸と変わらない割に価格が高いから、ということでしょうか。

最上階は上からの騒音はない(横からは当然ある)けど、その分暑い寒い。
それで価格も(だいぶ)高い。
それでも最上階は需要があるけど、倍率はつかないってことですね。
大規模タワマン最上階はプレミアム価格でも余裕で何十倍も付きますが、外国人接待向けだったり、他人の足元や同じ目線に住みたくないとかいう特殊な価値観もった金持ちにウケるから。

最上階という特別感で、幾らか割高でも購入する方は世の中にいる。ただ、本物件は「最上階の特別感」が刺さる購入者、購入層がいないってことでしょうね。

遮音性能が高い物件だと最上階は暑い、高い、ゴミ捨てなどの1階へのアクセスなどデメリットが目立つ
目の前が戸建街だと眺望も4階から上ならさほど変わらない、、、

最上階の角部屋が不人気になってきてる感あり
我が家では選択肢に入れていない。

最上階が暑いとか寒いとかって話は最近の物件ではなかなか聞かないですけどね。
ゴミ捨てに関してもエレベーターを使うのであればそこまで時間に差は生まれないかと思います。
最上階のメリットといえば日当たりと眺望かと思います。
来場者限定ページに眺望写真がありますが、やはり最上階までなると雰囲気が違うなとは感じます。
ただし、価格差に見合うかどうかは意見がはっきりわかれそうだなとも思います。

1期では中層階が人気だったのですか？

何か最上階を不人気な事にしたいコメが続いてますが、マンションの事前想定出来ないリスクの一番手である「隣人ガチャ」(特に上階からの振動伝播音)が避けられる可能性が高い点はメリットとして大きいですよ。最上階でも横の部屋が…って言う方も居るでしょうが、ファミリー向けマンションで上下左右でガチャを引くのと、ババを引いた際に一番影響の大きい上階リスクが無いのは購入価格差で充分ペイ出来るものだと思います。最上階角部屋なら豊かな開口部による通風&採光に加えて更にリスクは減るわけで、将来売却する際にもプラスに働きますよ。

私は6000万以下かつ3LDKで最上階住戸(65平米含む)が買えるなら悪くない選択だと思いますけどね。
・空の割合が多くなり、眺望が良くなる
・日当たりや風通しが良い
・虫がいない（特に3号棟は川沿いなので）
・上階の騒音トラブルがない
・有償オプションが対象になる
・最上階なのでリセール多少有利

古い人と田舎っぺは最上階角部屋に憧れを抱く

>>2219 マンション検討中さん

一期は70台の3LDKが階に関係なく人気
最上階は不人気

１期の最上階が不人気ってことはまずないかと思います。
確かに６と７の最上階は無抽選となった住戸もありますが、それは最上階のほどんどが地権者住戸であったことが起因しているかと思います。
現に地権者住戸の少なかった５号棟の最上階はほとんどが抽選になっていたかと思います。

最近最上階は暑いし不人気だよね
まだキャンセル出る可能性有るね

>>2225 通りがかりさん
最上階の抽選に外れたか知りませんが、根拠のない発言を繰り返すと自分の意に反した結果になってしまうと思いますよ。

>>2223 名無しさん
ここまでくるとただの妬みなのかなと思ってしまいますね笑

>>2225 通りがかりさん
クーラーも自由に使えないくらい生活に余裕の無い方は、今の時代に新築分譲マンション買わない方がいいと思いますよ。

>>2225 通りがかりさん
幼稚すぎ。参考にもならないしどっか行ってくれませんかね？

>>2223 名無しさん

ありがとうございます。
階に関係なくというのも特徴ですね。