Brillia（ブリリア） City 石神井公園 ATLASってどうですか？

>>199 マンション検討中さん

収入差は知らないけど、「元々持ってた区分所有権の価値＋差額金」＝「分譲住戸の価値」なので、資産状況は購入者と同じでは？
どっさりローンを背負うことになる購入者より余裕のある暮らしをなさる方も多いと思います。
価値観だとか安易に持ち出さないほうがいいですよ。

199さんは、賃貸の団地を想像してのコメントかと思いますが、こちらは分譲の団地のため大規模マンションの先駆け？にお住まいだった先駆者的な方が多いのかと。（勿論、賃貸の団地だから下に見ていいという話ではありません。）

これまで住んできた意識が強く、建て替えを実現された高齢の方が3~4割いて、既にコミュニティがあるというのは良い面も悪い面もあるでしょうね。そういう意味では198さんのおっしゃる通り仲良くやっていく必要がありますね。

上石神井は再開発が決定してるので、今後、
更に地価上昇しそう。

今日自転車で前通ったが、まだ更地だった。
目の前の石神井川、整備されたんだね。ベンチも何個か置いて欲しい。

>>204 匿名さん

更地じゃないでしょ。もうガンガン工事始まってますよ。
夜に通って見えなかったのでしょうか。

>>200 マンション検討中さん
別にマウントとりたいわけじゃなくて事実じゃないですか？
たしかに、あなたのおっしゃる通りの団地の使い方をしてる人もいると思いますが、もともとの団地の特性を考えたら大部分の収入層ってそんなもんでしょ。あなたの言ってることって、ワクチンで死んだ人がいるから打たない！って言ってるのと一緒。
定量的定性的な判断が必要なんじゃないでしょうかね。
ご自分のことを指摘されて興奮されるのはわかりますが、それこそ面倒臭いです。
時間ないならいちいち稚拙なロジックで反論しないでください。反論するならエビデンスをどうぞ。

>>201 匿名さん

そうですね。
残られる方々と同じ価値観だと嬉しいですね！

>>202 マンション比較中さん
なるほど、分譲団地というのがあるのですね。
それは勉強不足でした。ありがとうございます。

普通に世帯年収1000万以下の層なら全然アリな物件だと思いますけどね。平置き駐車場とオートロックついてこの立地ならかなり良いですよ、

話逸れるかもしれませんが、お金の価値観って大事だと思うんですよね。
問題が起こったら解決策についてQCD観点で客観的な判断が必要ですが、この時に最も意見が分かれるのはC(コスト)です。
お金かけてでも中長期的なQ(Quality)を重視したい派と、とりあえず暫定的な対応でよいからC(Cost)を重視したい派みたいな感じに分かれます。
金額にもよりますが、私はどちらかと言うと前者の側なので、管理組合の過半数が後者だときつい。
まぁ、実際にはお金の価値観だけでなく、それぞれの住人がその後いつまで住むつもりなのか等で、意見は分かれると思いますが、大前提としてお金の価値観の相違を埋めるのは大変です。
親の教育方針や生き方、経済状況によって価値観は形成されているので。
例えば、私は安いスーパー回って数百円節約するよりも、近くのスーパーで済まして、空いた時間で稼いだ方が効率的じゃない？と思ってしまいますが、世の主婦達からは猛反発を受けるでしょうね。
かと言って、白金地区の方々と価値観が合うとも思っていません。(向こうもそう思っているでしょうし笑)

長文失礼しました。

199さんと210さんは同じ方ないし同じ考え方ですかね？

ある程度同じ価値観や似たような年齢・収入・家族構成が集まっている方が問題を解決しやすいのは確かにあるかと思います。また、そういった意味で、高齢の方々が多く、所謂「団地」イメージにより懸念される気持ちもわかります。

一方、こちらは分譲団地で建替えを成し遂げたしっかりされている住人の皆さんですし、間取りもファミリー向けですし、立地や設備仕様などからある程度似ている住民になるのでは？また、投資目的ではなく長く住む方が多くなるように感じています。

個人的には800戸を超える共同住宅で様々な価値観の方がいて当然だと思いますし、多様な年齢構成についてはプラスに捉えています。

元々団地に住んでいた方は先見の明があった、と素直に言えない人の多さたるや。元々団地に住んでいて今回のマンションに住まわれる予定の方、おめでとうございます。羨ましい限りです。石神井エリアのブランド力をこれからも上げていってください。

>>212 マンション検討中さん

先見の明もですが、これほどの大規模団地を建て替える合意形成はどれほど大変だったか。たかが修繕ですら揉めてるうちのマンションなら絶対無理だと思います。たとえ容積率に余裕があったとしても。
管理組合と建て替えのための住民組織がしっかり機能しているのでしょう。

ここのマンションを買う以上は従前の住民組織を尊重（言いなりになるという意味でなく）できないときびしいでしょうね。尊重した上で新旧住民が融合して新しいコミュニティが形成されることが理想です。

住人は選べませんからね。800世帯もあれば、それはもういろんな人がいますよ。なるようにしかならなりませんし、そこ気にしててもしょうがないですよね。

>>214 検討板ユーザーさん
集合住宅ならそれが大規模でも小規模でも自分と価値観の違う方は必ずいます。マンション住まいを選択する以上、予見される騒音や将来の大規模修繕に関する合意形成などの問題点はある程度想定した上での部屋選びは必要ですね。

>>215 評判気になるさん

想定して、それをどのように部屋選びに反映するのですか？

>>216 匿名さん
そういうリスクを予め見越した上で決断しないと、「そんなはずじゃなかった」って後で後悔するよってお話でしょう

>>206 匿名さん

安心してください。指摘されてませんよ？
自分論？価値観をここで、私はこうである。って
訴えてもしょうがないのでは？

ここは色んな方々が見てますから、発言に気を付けた方がいいですね。

他の方々も話されてるように、800戸もいれば色んな収入層の方々がいらっしゃいますよ。

お金をかき集めて家を買うのもあり。
有り余ってるお金で家を買うのもあり。

どんな環境で家を買うのは人それぞれ自由ですし、
それをどこの誰かもわからないあなたにとやかく言われる筋合いはどこにもないと思います。

オンライン説明受けられましたか？
担当者の方もおっしゃってましたが、
ブリリア的には坪単価360万ほどで売り出したいところ
団地の方々が利益を産む価格を付けないで欲しいと要望があったことも多数あって、坪単価300万以下で納めたいとお話なさってましたよ。
ご参考までにです。

>>218 マンション検討中さん

>ここは色んな方々が見てますから、発言に気を付けた方がいいですね。
これは賛成です。

ただ、貴方の仰っていることも内容が無いので、206さんにはそれを指摘されているのではないでしょうか。
入居者のセグメントは大事な要素だと思いますので、それについて議論すること自体には私も賛成です。

ちなみに私は206ではありません。

>>218 マンション検討中さん

坪360万ですか！

>>218 マンション検討中さん

坪単価360万ってことは設備仕様をもっと豪華にする予定だったのですかね。
ディスポーザー、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー、二重床、アルコーブ、スロップシンク…これらを付けたとしても、坪360万なら苦戦する気がします。

仕様がどうあれこの駅距離で坪360万なんてこの規模で設定するデベ無いですね。「調整して手の届きやすい設定にしたんですよ」って言いたいが為の後付けでしょうね。

坪単価300以下に、という話のようですよ。石神井公園のパークハウスもプラウドもかなり強気な価格でしょうから、ここは規模感と圧倒的な割安感で勝負するのだと思います。

マンマニさんの予想は坪265万のようですね。

>>224 匿名さん
妥当な線だと思います。これだけの規模なので均衡価格の下を狙ってくるのではないですかね。

1LDKはないのでしょうか・・

>>221 名無しさん

ですよね。とりあえず、１月のモデルルームに期待です！

>>226 多分ファミリー向けしかないと思います

>>228 匿名さん
やっぱりそうでしょうか..
1LDKの間取りなかったもので..

>>226 マンション検討中さん
公式サイトの物件概要に1LDK 42.47m2の記載ありますよ。建替え物件で等価交換で1LDK希望の方もそれなりにあったのかも知れないですが、分譲プランにも適用するのはこの駅距離で珍しいですね。

お聞きしたいのですが、子育てしてる方々はどれくらいの広さの間取りをみなさん検討なさってますか？

>>230 匿名さん
ありがとうございます

競合のブリリアシティ三鷹が完売間近のようです。
比較検討されてる貴殿は、お早めに！

なんか、このスレでも他物件のスレでも＠265というマンマニ氏の予想価格が先走ってるけど、そんなに安くないと思う。
期待してる人たちはもし平均＠295とか発表されたら強烈ネガに変身するんだろうな。
坪265万って相場が高騰する前の水準だから安すぎる。
>>218 の書き込みを見ても300を切ったら御の字だよこのご時世。

>>234 匿名さん
私も218の書き込み見てこの表現なら300は超えないけど300に近い坪単価になるかもと思った。

>>234 匿名さん

300前後なら大苦戦じゃないかな。この規模を捌くならある程度の価格インパクトがほしい。ただ近隣のブリリアシティ石神井台や三鷹見てると、東建にそういった考えはなさそうですね。標準的なマンションを標準的な価格で市場投入して、どれも苦戦長期化してる。なんかもう少しメリハリほしいですね。商品も価格も。

業界中の人ですが横から失礼いたします。
ここ5-6年前から大企業デベもゼネコンも事業資金調達は大変潤沢で極低金利や株価根拠の調達で長期に渡って分譲する前提で収支計画しております。竣工引き渡し後、2年以内完売で利払後の想定利潤です。いい例が都心再開発での住友さんは3年たっても絶対定価です。（万一の場合無理したらば訴訟対応も有りますのでｗ）

>>237 周辺住民さん

なるほど、そんな中でも地所や三井は商品・価格・アフター含めしっかりと長期的なブランディングをされていますね。仮に資金面が潤沢で販売長期化が想定内であったとしても、ブリリアのブランド価値が下がれば、いずれは淘汰されてしまうと思います。既にブリリアブランドが後押しになるとは聞きませんし、明確なコンセプトを打ち出せているわけでもありません。そういう意味でのメリハリがほしいと思ってました。それが価格のインパクトでもいいのですけどね。単に安ければいいという話ではありません。

>>238 マンション検討中さん
アナタが言ってるメリハリって「安くしろ」以外に意味ある？
とにかく坪単価260とか期待してるなら撤退したほうがいいよ。埼玉だってそんな安くないのに。

>>239 マンション比較中さん
お部屋によっては坪260なら間違いなくあると思いますよ。じゃないと最上階角部屋ってこの駅距離と仕様で坪いくらで売れると思ってます？

>>240 坪単価比較中さん

ここは極端に安いパンダ部屋ってないんじゃない？
一応全部屋が南方向向いてるから、西日しか当たらないとか自己日影とかの部屋がないもん。
しいて言えばゴミ置場の上とかエントランスホールの真上くらい？　それでも単価レベルの価格幅って小さそうに思えるんだけど。

正直にこの物件に出せる（出したい）予算感でアンケート答えりゃいいんじゃない。
それみていい感じに考えるでしょ。
わたしは300は出せない（出したくない）ですね。埼玉の駅近・直結とかの方がよっぽど便利ですし。

>>240 坪単価比較中さん

あなたが価格決める訳じゃないでしょwそもそもまだ価格決まってもいないのに…。自分の基準で高いと思えば買わなければ良いだけの話。その金額で買う人も沢山いるだろうし。

やはり300前後なら大荒れしそうですね。

予算が厳し方は、
ブリリアシティ三鷹がオススメ。
都内最安物件です。

>>245 匿名さん
いや、いいから。あえて噛み付くがここを宣伝の場にするんじゃないよ？

マンマニさんはじめ色々な金額予想があって楽しいですね、笑

・練馬、駅遠、似たような間取りや比較的簡素な設備、大規模500戸供給、近くBrilliaの販売苦戦、第一期などの低くなる要素
・23区内、石神井公園、全戸南側、小学校公共施設近く、昨今のマンション価格上昇、近隣の強気な販売価格、平置き駐車場などの高くなる要素
・現在販売中で、同じく駅遠&旭化成のアトラスシティ世田谷船橋(200戸、ディスポーザーあり、商業施設隣接)が270?300万、平均280万
・土地取得は苦労してない？他の方が仰る住人の意向？

を踏まえると、260?290万、平均270万位も現実的な設定かも？と予想します。(期待も込めて)

マンマニのブログをずっと読んでるけど、彼って価格予想は大きく外さないのよ。だいたい坪単価10万くらいの範囲で収まってる。20万も30万も違ってたケースは見たことない。そこはすごいと思う。
ただし売れ行きは別。彼が絶賛して大苦戦したのも少なくないし、微妙な評価だったのが短期完売したケースも多い。

もし10万上振れて＠275だとすると70㎡で5800万。この値段なら買い手が殺到すると思う。

>>248 坪単価比較中さん
現地見に行かれたら分かりますが、この駅距離ですので坪260でも買い手殺到とかは無いですよ。普通に売れて行くとは思いますが、完売まで年単位は掛かると思います。

>>248 坪単価比較中さん

殺到？いくら割安感あってもそこまで人気出るような物件じゃないでしょ。でも本当に色んな予想があって楽しいですね。私は280で三鷹並みに時間掛かると見てます。265ならそこそこいい線いくと思う。

>>231 ひじきさん

うちは子一人ですが、3LDK70平米前後で検討してます。

学区の石神井小学校、今全学年3クラスで学年あたり1クラスの予備教室があるようですが、教室足りますかね？ファミリー向け中心で500戸超となると、学年50人増とか普通にあり得るように思います。
万が一、オーバーフローしたら区域外の学校とかになるんですかね？

>>252 匿名さん

そこは大丈夫みたいですよ。
オンライン説明で質問したところ、行政に大規模マンションの建築計画が出された時点で学校のキャパなりを調べるとのこと。それで受け入れ不可となれば、建築許可が降りないそうです。晴海とか湾岸エリアはそれが理由で数年間建築許可が降りなかったと説明受けました。ですので、その点は安心してください、とのことでした。

>>251 マンション比較中さん さん
お返事ありがとうございます。そうですよね！広めを見ますよね！楽しみです

>>252 匿名さん
そのために今年建て替え工事してましたよ！あと、大泉にある国立小など、受験する子達も多く石神井と大泉辺りは住んでるので大丈夫じゃないのかなーという予想です。すみません、予想で。

とりあえず、明日と明後日、1/15から始まる事前案内会の予約スタートだから、はりきってます！楽しみですね。100m2の物件で違う間取りがあったら見たいなと思ってます！

>>254 ひじきさん
キャンプ道具やら色々荷物もあるので、本音を言えばもう少し広いと良いとおもいつつ、価格やランニングコストとの睨み合いです、笑。
眺望や日当たり、設備などの説明があるのか？事前案内会も楽しみですね！

ブリリアシティ三鷹と悩みます。
どちらがリセールは良いでしょうか？

ここは毎日盛り上がっていますね
興味深い物件ではあります

>>258 匿名さん

リセールはどちらも駅遠の時点で期待はできないので気にせず選んだ方がいいですよ
たとえ残債割れても住み続けていれば損はしないです

上石神井は再開発が進んでいるので、
将来的に、ここは資産価値向上が見込めますね。

いよいよ西武新宿線　高架化も事業化されます。

>>253 マンション検討中さん

ありがとうございます。そうだと良いなと思いつつ、甘い見通しでプレハブ校舎になっている自治体や学校もよくあるので、懐疑的になってしまっています。ファミリーマンション戸数に対して、どのくらいの児童数が増えるか平均的な実績値など無いか探してみましたが、見つからないですね。

>>255 ひじきさん

石神井小学校の建て替えは老朽化のための更新が目的なので、児童数増を強く意識したものでは無いです。近隣の小学校(大泉東、下石神井、上石神井北)も立て続けに建て替えですので、その流れですね。
あと地元幼稚園実績で言うと、国立や私立小に行く子は20人から30人に1人くらいです。

>>263 匿名さん
そうだったんですね！私立に入れるためあまり気にしてませんでした…すみません

団地建て替えで前の住民が300も入るのはかなりマイナスだった。

しかもいい棟などは前住民が居住するとの事。
管理修繕費を含めて、将来かなり揉める基となりそうだと思う。

東京建物は人気殺到で倍率やばいとか散々こういった掲示板で書くから、あまり信じない方がいい。

ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘も掲示板では倍率すごくて人気殺到とか散々煽ってたが、来場者に対する成約ではほぼ倍率出てる訳でなく、未だに先着順で選べるからね。

このマンションは、団地建て替えで前住民にかなり配慮して建設するからその意向は注意が必要だと思う。

通常この規模だと機械式駐車場にするが、平置きにしてるのは一見いいポイントだが、設置率30％となっていて、前住民に多く割り当てられる可能性も大きい。というより前住民に駐車場割り当てないとかない可能性すらある。

それと以前の石神井団地は50平米が中心の昔ながらの団地だったし、中古価格は2千万円前後。
新しい住民が5-6千万円で買うなら、その差は2倍。

高齢化もしているだろうし、住民の格差が大きいと思う。

>>265-267 名無しさん

連投ネガおつかれさまです。
そのへんもすべて踏まえた上で検討しておりますので、重ねての啓蒙活動はご遠慮申し上げます。

前住民＝土地所有者ですからね、他の物件同様ある程度の優遇は当然かと思います。
(恐らく)簡素な仕様や平置き駐車場などは、前住民の皆さんの意向を踏まえつつ、東京建物・旭化成・URが調整された結果ではないでしょうか？結果、管理費等が抑えられてれば良いですね。

築50年の50平米で2000万なら御の字では？確かに高齢の方も多いかと思いますが、年金や貯蓄もあり、ローンを抱えた子育て世代よりよっぽどゆとりがありそうな気がします。

>>269
駐車場の収入は管理費に入りますから、駐車場台数少ないなどから『結果、管理費が抑えられる』などは意味が不明です。全住戸の駐車場が３０％しかないのに、前住民が優遇されてたら実質割り当てがない気がしますね。

築50年2,000万円が御の字の意図も良くわからないですね、年金や貯蓄もありなども含めてイメージでしかないような気がします。

団地建替えで前住民の意向が優先されるのは理解できますが、今の時代では建て替えによる固定資産税の増加や、管理修繕費（団地だと１万位だったはず）の増額などでかなりな変化があるはずで、２千万円の住戸に住むかたがたに大変失礼ですがその変化が大きかったり、新しい住民が5－6千万円で買える層と同じ意思決定ができるかどうか不安です。

ここを検討しましたが、購入者は高い金額を出して購入するのに前住民が駐車場含め優遇されるのは気分的に嫌かなって思います。

>>270 マンション検討中さん
台数が多ければ収入が多いのは当然です。一方、機械式の場合はその費用も累計億単位かかるのはご存知ですよね？また、前の住民は高齢＝免許返上年代の方も多いのでは？その辺りを踏まえて平置30%という決定なのではないでしょうか。

駐車場優遇の有無は存じ上げませんので、説明会でお聞きになってください。もし優遇がありそれが嫌なのであれば、今後も同じような思いをされるかもしれませんね。。。

御の字は分かりにくかったですね、すいません。築50年と新築の金額比較の意味がわからなかったので、築50年2000万もの評価の物件であれば新築時もしっかりした物件だったのでは？という意味です。(土地価格かもしれませんが)
年金や貯蓄については仰るとおり想像に過ぎません。ただ、土地を提供して相当負担が抑えられていると思います。また、そもそも800戸もあれば、前の住民も新しい住民も関係なく、様々なのではないでしょうか？

ブリリアシティ三鷹とこっち、
結局どっちがいいのかな？

モデルルームの予約案内メール昨日来ましたね！
予約が1/15もしくは1/16のみだったのが少し残念ですが、予約しました。
モデルルームの部屋も２つ見れるらしく、楽しみです。

エントリーしたのに事前オンライン参加できなかったからか、まだMR案内こないですね。
事前オンライン参加できなくてもMR案内すると書いてありますが、やはり差つけられてるのか。

>>272 匿名さん

どちらもコンシェルジュがいるのは互角。
上石神井は急行停車駅だから便利。
三鷹の最寄駅は武蔵関駅は、急行通過。

上石神井の高いけど、買って損はしない。

モデルルーム見学次第だが、ここが直床だったりブリリア三鷹より仕様とかが大幅に低ければ坪265でも高すぎると思うな。

>>276 匿名さん
石神井公園はコンシェルジュサービスありますか？
ホームページ等みても記載がなく無いと思ってました。

変に前の住民が…とか気にし過ぎるのも。高い金払うんだから気を使う必要ないで。

共有部のライブラリーはいいね！

>>274 検討板ユーザーさん
オンラインの事前説明会に参加した人は昨日今日で優先的に申し込めるようです。それ以外の人は明日からとのこと。

>>281 匿名さん
ありがとうございます。

車を使う人が減ったとはいえ、駐車場が264台は少なすぎだと思う。

前から団地住んでる人が300だとして、その半分が使うとしたら実質割り当ては100台前後。
それに前の住民に配慮してかなり安い駐車場料金にしたら管理費が凄い高くなりそう。

説明会で聞いても色々未定で逃げてくるから、管理体制は凄い不安。

>>276 匿名さん

三鷹の方は完売してしまいましたね。

>>283 マンション検討中さん
販売が来年3月なんだから、そりゃまだまだ未定事項は多いでしょう。申込み前には全て決まってるでしょうから、それまでに自分の希望条件とその優先順位を定めておくようでしょうね。

>>278 マンション比較中さん さん

あります！

>>286 匿名さん

どちらの情報でしょうか？
ホームページにも当該の情報はなく、
135で電話したところないとのこと。

シャトルバスのバス停には、
どの棟が近いですか？

西武新宿駅～新宿駅を結ぶ地下歩道「新宿駅北東部地下通路線」の都市計画決定

https://travel.watch.impress.co.jp/docs/news/1369443.html

西武新宿線沿線の利便性が大幅アップ！

ついに価格が出ましたね！3LDK5,300万円台だそうです。70m2だとすると、坪単価265万円。マンションマニアさんの予想通りでしたね。

>>290 匿名さん
なんで265?
坪単価の計算ってこうでは？
5400÷70×3.3＝255
違う？

>>290 匿名さん

おぉ、久々に目に優しい価格ですね。ここの条件良い部屋なら、反対のパークハウスからも引っ張って来れるかもしれませんね。

>>290 匿名さん

最低価格じゃなくて最多価格帯が5300万ですね！
ここ定借じゃなくて所有権ですよね？
23区内のブリリアがこの値段！
ついに予算内で満足できる物件に出会えました。
あとは競争率の問題だけです。。。

>>291 匿名さん

70平米はおおよそ20坪ってことですかね？
勿論、正確には66平米強ですが、気持ちはわかります。

駅遠という最大のネックや設備仕様が若干低い？というの点もありますが、3LDKの予定最多価格帯が5300万円台というのは有り難いですね。

>>294 マンション比較中さん さん
なるほどです。5300を20で割ってるのか。

安すぎやな
こりゃすぐ埋まるわ

66かだとすると70平米だと5500万からってとこだね。

仕様次第では安いよね。

100㎡の6-100Dwタイプが8500万というのも大注目になりそう。
この間取りはすごく住みやすそうです。

本当にここは駅距離さえ受け入れられれば今時では条件良いですね。とは言え全戸南向きでこれだけの規模があるので出遅れても当面は希望に合ったお部屋は選べそう。

目に優しい価格帯ですね！あとは設備や仕様などがどのレベルの水準なのか気になります。

コンシェルジュカウンターは、
どの棟に配置されるのですか？

この道路の開通はデカイ！
資産価値が爆上がり！？

>>302 匿名さん

まだ言ってる。

そんなものありませんよ。
わかってネガしてるのは悪意を感じます。
まあここの価格が脅威なのでしょうけど。

>>304 匿名さん
よくわからないんですが、無いサービス(コンシェルジュやシャトルバスやライブラリー)を確認するのが、暇なかまってちゃんに流行ってるんですか？

>>305 マンション比較中さん さん

シャトルバスおじさんですね。他のスレでも同じことやってます。そのうちバルコニーでバーベキューやら飯盒炊爨やら言い出します。そこまで害はないのですが、いつまでも同じこと繰り返すのでまあウザいです。

これからお世話になります。
先ずは着任のご挨拶まで。

>>306 匿名さん
あはは、なるほど。とても参考になりました。流行り風邪みたいなもんですね。気にしないようにします。

一定数いますよね、あれな人が。1,2本抜けてるから分かっててもやめられないんでしょうけど。まぁがんばれよ

何でこんなに安い？
理由が知りたいです。

完全に想像ですが、土地取得費用が抑えられた(変な利益が乗ってない)、土地所有者の意向による控えめな設備仕様(ディスポーザー・アルコーブ無、平置き駐車場)、東京都都市居住再生促進事業の補助制度の利用(実需向け)、土地所有者の意向による価格圧縮などによる結果でしょうか？

>>310 マンコミュファンさん

それはここが建て替え案件だからです。

普通にデベが土地を買って建てる場合、コストと利益を勘案した上で販売時＝今現在の市況を見て値段を決めます。

ところがこちらは団地建て替え。元住民が供出する土地の価値、デベが出す建築費やその他コスト、それらを全部計算して各住戸の「価値」を決め、住民の取り分とデベの取り分を確定させた上で建て替えの契約を結びます。つまりタイムラグがあるのです。
こちらの地区計画決定と都市計画決定の告示が2018年8月、権利変換計画が認可されたのが去年7月。おそらく2018年の時点で大凡の価格が決まっていたはず。
当時としてはチャレンジングな値段だったのが、その後の市況の変化でお買い得マンションになったと思われます。

>>312 元デベさん
なるほど。一度決定した計画のままのため、当時の価格になっているということですね。ちなみに価格調整をしない、できない事由は当事者も多く計画変更しにくいからなんでしょうか？

ミストサウナは付いてますか？

>>307 仕事人さん

仕事人さん、よろしくお願いします。ここは条件出揃いましたが、あまりネガな要素はなさそうですね。仕事人さんの出番なく順調に売れてしまうかもしれません。

>>313 マンション比較中さん さん

当事者が多いこともありますが、なによりも>>311さんが書いてらっしゃる東京都の「都市居住再生促進事業の補助制度」を利用している点が大きな重しになっているかと。公的補助を受けておいて相場が上がったからとホイホイ値上げするわけにはいきません。

ただし計画決定時よりも建築費が相当値上がりしている（＝デベの利益率が下がっている）ので、その一定分をデベが販売価格にある程度上乗せすることは容認されるかも知れません。ただし無制限ではなく赤字にならない程度に、です。

元団地住民の方たちにとっても、値上げする分には自分たちの取得住戸の価値が自動的に上がることになるので、特段の反発は出ないと予想します。

東京都都市居住再生促進事業の補助制度は購入者にも影響があります。
購入者は実需に限られ投資目的では買えません。またワンルームへのリフォームは禁止です。1LDKはOKです。あくまでも居住用の住宅を供給するのが制度の目的なので。

>>312 さん

丁寧なご説明ありがとうございます。

なるほどです。確かに補助制度でかなりの税金（一戸当たり100万として単純計算で8.5億円？）が入っていると、行政からの色々な指導や制限があってもおかしくないですね。
また、駅遠物件であまり投資目的の方もいないとは思いますが、あまりお祭り騒ぎにならないのは実需で購入したい方には良いですね。

それにしても、ここ数年で一気に上昇したとはいえ今回のような建替事業はある意味ギャンブルですね。今回は相場上昇に伴ってお得感がありますが、逆に相場下降の場合は割高感がでて販売も相当大変なことに。。。デベロッパーの皆様には頭が下がります。

工事費の増加は凄いはずだから、仕様はだいぶやばそう。
建て替えは容積緩和がおもだからね。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井駅まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

青梅街道を渡る時間とか登り坂など結構かかるなぁって印象。

上石神井でも石神井公園でもバス必須かな、バス停に近い方がいいと思います。

このマンション敷地の北側、石神井川から上石神井まで歩いてみたんですが20分ぐらいかかりました。

バス必須だから、バス停に近い棟がいいですね

>>321 マンション掲示板さん

私は普通に歩いて13分でした。悪天候の時はバス利用するかもですが、基本、歩きか自転車になりそうです。分数は人によって異なるので、一度歩いてみることですね。あなたが20分かかったのはわかりましたので、4連投目は不要かと思います。

>>319-321 マンション掲示板さん

一度でよろし。わかったから。
2つは削除依頼出しておいて。

ディスポーザーとスーパーを無くして、まいばすけっとと所有権を付けたブリリアシティ三鷹

>>324 匿名さん

ブリリアシティ三鷹と同じなら、
高級感がありますね！

>>324 匿名さん
マイバスのあるブリリアシティ石神井台の方がしっくりくるかな。

最近他のマンションの掲示板で、ここへの誘導投稿見かける
悪くはないけど、他のマンションの人にオススメするほどでも無いと思う

>>327 それは被害妄想では？w
ここに誘導するメリットなんて無いでしょ。

>>327 匿名さん

オススメするほどでもないここへの誘導が気になるくらいだから、あなたの検討してるマンションも大したことないのでしょうね。

>>328 通りがかりさん
>>329 匿名さん

そう言っていただいて安心しました
ありがとうございました

ここは川沿いなのに、ハザードマップにかかってないのですね。

>>334 匿名さん

この一帯は10年くらい前でしたか、河川改修工事をしましたからね。
改修前は川幅が今の半分くらいで両岸も未整備に近い状態でした。
それでもこの団地はごく僅かに高くなっているので水に浸かったことは過去一度もありません。

>>335 匿名さん

ありがとうございます。関町の方はかなり浸水リスクあるようですが、ここは改修したのですね。小さな川ですし、そこまで神経質になる必要はなさそうですね。それよりも私は川のある風景が好きなので、ここののどかな雰囲気がかなり気に入っています。

>>336 匿名さん
そう考えると北側の並び（1号棟～3号棟）の3、4階あたりも川ごしに石神井公園が見えて落ち着く景色かも。川の対岸までだいぶ距離があるし。

>>318 マンション検討中さん

完全な団地仕様？

>>338 匿名さん

団地仕様って、どのような仕様ですか？

ここを買えて子どもが高等学院に合格してくれたら万々歳なんだけど。
そんな上手くはいかないかな・・

>>339 匿名さん

設備が簡素な仕様。

設備仕様はふじみ野と近い感じですかね？

>>340 マンション検討中さん

高等学院に合格できれば大学も通いやすいし、良いですね。
けど自分としては男子校なのがイマイチ。早実みたいに共学にしてくれないかなあ。

>>341 匿名さん

具体にどのあたりが簡素ですか？あまり詳しくないので教えてください。

直床の建具のグレードも長谷工郊外仕様みたいな感じだと思われる。

団地仕様というより、長谷工標準仕様って感じかな、取得金額が安かったとか誰か言ってるが、住民の建て替え費用も販売価格に転嫁されるから、265万でやるなら、相当仕様や共用部などを安くしなければ成り立たない。
補助金数億のレベルじゃ昨今の建築費人件費高騰も賄えない。

ブリリア三鷹よりも、全然仕様は落ちる。

例えばキッチンの手掛かりも、クローゼットも取手が出てるタイプだったり、最悪床暖房も無いかもしれないね。

>>346 マンション検討中さん

エアコンがあるので、床暖房を付ける意味なんてないしね…

>>345 マンション検討中さん

＞住民の建て替え費用も販売価格に転嫁される

まるで購入者が元住民の分まで余計に負担するみたいな言い方ですね。
団地所有者の方々は「土地所有権」を差し出しているのでお互い対等な関係ですよ。

ただのネガならいいですが、将来のコミュニティに分断を生むような妄言は控えてもらえませんか？　こちらは真面目に購入を考えておりますので。

･･･こうやってマジレスすると面白がって余計に混ぜ返されるのはわかっていますけど。これが例の仕事人とかいう輩の仕業なのでしょうか。

345さんでは無いですが…

345さんは割と事実を言ってます
地権者とは対等ではないですよ
もちろん地権者も建替えに伴う費用は払っていますが、一般販売の売却益もありますので、ずっと抑えられてます
というか、そこをあてにしないと、建替えという話にもならないでしょう

引っ越しても分断にはならないと思いますよ
分譲マンションは住民も入れ代わり立ち代わりで、賃貸に出す人も多いですから、誰が先住民かなんて把握してる人は少ないです
いても、よほど熱心に理事をやってる人ぐらいじゃないですかね

ブリリアは安い物件は露骨に削ってきますから、仕様はお察しかと。
でもこれまで賃貸に住んでこられた方などからすると、充分なグレードだと思いますよ

>>348 匿名さん

仕事人さんのファンです。

仕事人さんは、購入促進のためのコメントしかしませんよ。
だからクライアントからの依頼が尽きないんだと思います。
仕事人さんが参加されている掲示板は、例外なく盛り上がり、
掲示板の流れを常にプラスに向かわされてます。

西武新宿駅での乗り換えが、新地下道の建設で、
飛躍的に便利になるね！

>>349 匿名さん

当然、金額の差は多少あると思いますが、
土地の所有権の一部を手放しているわけで、
そういった意味では対等に負担しあっている
という意味なのではないでしょうか？

また、このマンションは投資目的の購入は不可。
実需の方(またはその親族)のみが購入できるため、
それほど入れ代わりは少ないのでは？
また、元々の住民の皆さんは年代も高いでしょうし、
こうやって建て替え事業を実行する程ですから、
結束もあり把握しているのではないでしょうか。

印象や憶測で元々の住民がフリーライドしてる
かの様な表現は私も違和感を感じますし、
新旧分断なく対等な関係になると良いかと。


とはいえ、建築費や人件費が高騰している中、
削れるのは設備仕様というのもわかります。。。
事業計画を承認する段階で、ある程度の仕様は
決まっていて、それが実行されるのを祈ります。

最多販売価格帯5300万円台という事は3LDKでも下層階や条件の悪い部屋は4000万台後半の部屋もありますかね？それなら是非検討したいです！

初代理事長選は、既存住民vs新規住民の熾烈な戦いか？

>>353 マンション検討中さん

パンダ部屋狙いなら、お早めに。

>>346 マンション検討中さん

えっ、HP見てます？床暖は付いてますよ。取っ手が出てるタイプって、さすがにいまどきないと思います。仕様は長谷工だから決してよくはないだろうけど、いまやファミリーマンションの標準仕様とも言えますよ。団地仕様とはそんな感じですか？

建て替え計画に元住民は容積関連で、土地の容積余剰分を売る、それに関わり建て替えの金額をほぼゼロにするというスキームですね。

団地建て替えで、元住民に数千万円単位の追加費用が発生するケースはほぼないですね。
それだと300世帯の意見を纏められない。

総建築費用が上がれば、追加費用が発生する可能性もありますから必然的に建築費は抑えないと成立しないですね。

そのためにだいぶ仕様は抑える事が予想される。

近所を通ったので、参考まで。

>>357 マンション検討中さん

土地ではなく容積を売るんですか？

>>359 匿名さん

あ、土地の容積余剰分ですね。
自己解決しました、すいません。

食洗機は付いてて欲しいなあ…。

>>361 通りがかりさん

ディスポなしだからそこも期待できないかと。
オプションでのチョイスは付けて欲しいね。

>>362 匿名さん

ディスポーザーは、個人で後付け出来るので問題なし。

http://www.firsttask.co.jp/?yclid=YSS.EAIaIQobChMIl7Te_PDL9AIV0NKWCh3X...

>>363 匿名さん

ディスポーザーは10万くらいで後付け可能なんですね！

ディスポーザーってそんなに簡単に後付けできるのでしょうか?
粉砕してそのままマンションの配管から流すとえらいことになりそうな気が・・・

真剣に検討されるようでしたら、営業さんに確認しておいた方がよいでしょう。

>>363 匿名さん

何を言ってるのか。
ディスポーザは浄化槽設置が必須。
マンションでの個別設置は違法ですよ。

>>366 匿名さん

ディスポーザーの設置には、対応できる排水処理施設が必要になるので、基本的には後付不可だと思います。排水処理施設の維持管理費用がかさむので小規模や設備抑えめなマンションは設置しないのではないでしょうか？

ちょっと気になって調べたんですが、単体ディスポーザーは、ほとんどの自治体の条例で禁止されているみたいですね。
このマンションがある東京23区も禁止でした。
https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/living/a4/in0016/index.html

逆に禁止されていない自治体はあるのかと思って頑張って調べたところ、青森県十和田市や南魚沼市など、農業＊＊排水施設で処理することで認められているところもあるようでした。
https://www.city.towada.lg.jp/kurashi/seikatsu/suidou/discoverer.html

>>357 マンション検討中さん
建て替えに伴って、旧住民にも当然千万単位の追加費用は発生しますよ。

>>370 マンション掲示板さん

私も容積余剰分で既居住者は負担なしと思っていました。高齢になって数千万とか現実的ではないと思いますが、よく実現しましたね。

>>371 検討板ユーザーさん

マンマニさんによるとBrillia多摩ニュータウンは同面積の場合は負担なしだったとのこと。
こちらも解体前の売却が60平米2500万円程度だったことや余剰分のプラスがあることを考えると、数千万円までの負担にはなって無いような気もしますよね。平米を減らして負担無しって選択肢もあるのかも？

>>371 検討板ユーザーさん

旧住民の方たちも年齢と就業状況によっては住宅ローンが使えるので、現役世代なら対応できるでしょう。
単身や小家族なら軽い負担で小さい部屋を。この郊外立地で40㎡台からあるのはそういう関係かと思います。

占有部の面積が同じなら土地の持分比率は下がるので
地権者は負担してると思いますよ

建設地周辺を散策して来ました

なんと石神井川にカワセミがいましたよ。

氷川神社も石神井公園もいい感じでした。

ここのセキュリティですが、セコム・アルソックなど
警備会社への通報システムは完備されてますか？

>>376 匿名さん
アルソックが完備されてます

>>374 匿名さん

土地の提供にくわえて、現金負担の有無じゃないでしょうか？

地権者さんたちが負担してるかどうかなんて、一般の購入者には関係ない話では？　他人の財布を覗くような推測だけの投稿が続いているのがイヤですね。

>>379 匿名さん
このサイトは検討者でも無い方の投稿も多いので、単に見ている方を不快にさせる事を目的とした投稿は反応せずにスルーするか、削除依頼ボタンで理由を明記して消してもらうのが良いですよ。(最近は削除されないようにさも検討者の意見っぽく書く輩も多いので難しいですが)

共有部分の清掃は、
週に何回入りますか？

>>381 マンション検討中さん
説明会が来月からですから、今の時点では情報ないと思いますよ。デベ側でも「未定」としか言えないかと。

ザ・パークハウス 上石神井レジデンスの中古と
こちらでは、どちらが良いと思いますか？

自分の考えすら言わずただ気になったから質問するチープな投稿が散見されますね。それを聞いてどうしたいかも投稿された方が、答える側も本気で答えてくれると思いますよ。何言ってるか分からない人には一生分からないでしょうけど。

分かる。清掃回数やミストサウナの有無聞いたりする人のことだね。

ザ・パークハウス 上石神井レジデンスって、西武新宿線の線路沿いのマンションですよね？？https://trafficnews.jp/post/112009西武新宿線は高架を計画していますので、ご希望される住戸によると思います。

まだモデルルームも開いてない物件でネガするってどんなことなんだろうね？

>>386 匿名さん

パークハウス上石神井は、新築販売時より平均600万程度値上がりしてます。
設備は充実していると思います。

ネックは線路側敷地の一部が、西武新宿線　高架化に伴い、側道用地として収用されてしまうことでしょうか。

>>388 マンション検討中さん

土地収容ということは南の眼前に鉄道高架ができるのですよね？南棟のリセールは絶望的ではないでしょうか。それに伴い他棟もダメージ受けると思いますが、その事実があった上での値上がりということでしょうか？

>>389 マンション検討中さん

東京都の都市計画決定が11月末でしたので、
それまでは本決まりではなかったからです。

中には都市計画は出来ないと、油断していた住民もいたと思います。
ところが、この度、議会にて正式に都市計画決定されたので、
今後は脱出レースが始まることが予想されます。

東京都のホームページを見ると、具体的に敷地のどの部分まで
収用されるか、既に詳細図面が掲載されてます。
工事期間はおおよそ20年。
20年間もベランダすれすれに工事用フェンスを立てられ、
フェンスが外れたら、目の前に電車が通過。

工事が始まる2年後までが、勝負ですね。

てか、ザ・パークハウスの話は関係なくない？
ほかでやってよ。

>>396 匿名さん

バークハウス上石神井の中古は、
ここの競合ですよ。

>>397 匿名さん

競合と言えるのかな？誰も選ばなくないですか？

比較検討は別の場所でやってください

え？検討で比較検討したらいけないんですか？
別の比較検討する場所があるのでしょうか？
不慣れなので教えていただけると幸いです。