ザ・パークハウス十条ってどうですか？

王子界隈のバトルをよそに、ここは一人勝ちしそうな立地ですね。
唯一の難点はスーパーがないことですが、駅西口再開発で商業施設が整うのでそれも解消しそうです。

なかなかの好立地だと思いますが、後発の駅前タワマンの利便性を考えると悩ましいですね。

>>2 通りがかりさん

駅前タワマンは価格帯が違うと思います。日鉄興和と東急なのでパークタワーやプラウドタワーのようなブランド感はありませんが、それでも坪550くらいになるのではないでしょうか。こちらとは総額で1000万以上違ってきますよね。

駐屯地ビューというのは珍しい！

>>3 周辺住民さん
駅前のタワマンは坪450くらいかと思ってました。
550で3LDKだと1億超えちゃいますね。

>>5 通りがかりさん

駅前タワマンって地域の一般的な普通のマンションと購入者層が違いますからね。

こちらは坪単価400に届かない程度かと思いますが。

十条のこの立地環境は2路線を利用できるアクセス性もあり商店街があり、生活利便性にも恵まれているという点が
メリットとして挙げられます。
出かける場所に合わせて路線を変えられるので、休日の移動はもちろん、通勤も不便ないでしょうし、
車がいらない生活ができるのは利点になるでしょう。

ただ、物件の平米数からすると幅広く、単身者、DINKS、家族世帯と様々なタイプが混在している点からすると、子供がいる家族にとっては少し住みにくいかもしれません。

駅前タワーそんなするのですか…高過ぎませんか。。

タワーマンションなので高いと思っていましたが、やっぱり高いんですね・・・
買える人は買える値段っていうところでしょうか。

>>子供がいる家族にとっては少し住みにくいかもしれません。
この意見もありがとうございます。
そうなんですね。じっくり考えたいと思います。

購入予定の人っていますか？
決め手が知りたいです。

駅前の高架化計画もあるみたいですが、南改札も綺麗になるのかな？
坪単価370辺りかと思ってますが...
マンションの周りも住宅が多いので、後にマンションの隣に新しいマンションが建設されないか不安があります。
目の前の道路の騒音も気になります。
河川氾濫もギリギリハザードかからないので魅力的です。

特別支援学校や朝鮮学校や自衛隊駐屯地など、あまり見かけない施設も多いのは気になりますね。

>>3 >>5 >>6 >>8 >>9
マンションマニアさんの予想では、十条駅前のタワマンは坪400万円台前半が限界、とのことです。「駅前の三井タワマンが坪単価約465万円、すみふタワマンが坪単価約495万円ですが武蔵小山の東急ブランド感は十条にはないためそこまでの単価では厳しいかな」だそうです。
こちらはそのタワマンと駅距離も規模感も完成時期も違うので一概にいえないかもしれませんが、坪350万円（70平米で7,400万円）くらいでしょうか。
十条駅の北側にあるエクセレントシティ十条（十条駅も東十条駅も徒歩５分・今年12月竣工予定・全戸販売済み）は、平均坪単価360万円くらいとのことです。

坪400万位じゃないとかなり苦戦しそうですよね。大山の開発と悩んでるところですが、それぞれに良いところがあり決め手は確かに知りたいですね。

十条は落ち着いてて良い街だからな。
あまり大きく変わって欲しくないけど、交通のアクセスはいいからね。

>>1 匿名さん
王子の低地。名主の滝の滝つぼ低地でもよしとする人は、都内ならどこでもいいと考える人なのでしょうね。それを否定するつもりもありませんが。ハザードリスクを考えて長期の視点で見ると、やはり最低武蔵野台地ですよね。たとえすこし高くとも本質的な価値が全く違いますからね。

大山のパークハウスが350万/坪の相場なら、こちらは370万。70平米で7800万。駅前タワマンがそこから3割増しで1億。これは流石に買い手がついてこないから2割増しくらいですかね。ギリギリ400万台前半です。

駅遠とはいえ緑に囲まれた周辺環境と敷地レイアウトがよいアトラス加賀は280万/坪でしたから、ここ１年の急伸はちょっと異常。だけど市場に良い出物がないから予算持っている人からじわじわと買っていくので下がらない。

>>16 マンション検討中さん

大山と十条の差が坪単価20万？
ありえないでしょ。

>>18 匿名さん
いくらですかね？
向こうはアーケードにほぼ直結、規模感あり、高級感のある内庭。地名だけでの単純比較は不可能かなと思いますが、ぜひご教示下さい。

>>12 匿名さん
十条は商店街があるので下町のイメージがありましたが、今はそんなに高くなっているのですね。正直赤羽なら分かるのですが、今の十条の価格にも驚きました。
十条駅前のタワマンは価格が高いと予想されるのはわかりますが、エクセレントシティさんもそんな坪単価だと、こちらのパークハウスはブランド力や中規模なことを考えると、それよりも高くなるのは必然ですね…。

>>20 マンション検討中さん

赤羽は便利ですけど雑然としすぎて落ち着きがありません。
上野東京ラインと湘南新宿ラインは混みすぎて乗車するのも大変ですし、北関東の雰囲気がするので馴染めません。
こちらのように埼京線と京浜東北線の両方を使えるとほとんどの場所へ直通です。地元民しかいないので良い意味でローカルな街ですよ。
昭和世代の方々は民族学校のイメージが強いようですが今は誰も気にしていません。

混みすぎてるのは分かるけど、北関東の雰囲気って。笑笑

赤羽はいまでこそ人気ターミナルですが、昭和の時代はほんとにダサかったね。下品で、暴力的なイメージでした。池袋はまだ都民と混じるので薄まるが、赤羽はほとんど埼玉くさい雰囲気だったね。史実での話で、埼玉の人をバカにしているわけではありません。それだけその土地に住む人のにおいや色が影響力を持つということです。たとえば高輪に行けばそれを理解してもらえると思います。(高輪が上と言っているわけではありませんので誤解しないよう)

>>23 マンション検討中さん

匂い、わかります。
昭和の頃の赤羽十条は不人気エリアでしたからね。みんな仕方なく住んでた感じ。
今は東京全体が浄化され洗練されて、十条も赤羽も匂いのしない街になりました。
今後は池袋、板橋、十条、赤羽でそれぞれ再開発が始まるので、一帯のイメージが大きく変わることを期待しています。
　

>>24 匿名さん
昭和の時代は山の手に住めない下級国民用といったらまたお叱りをうけるかな。でも厳然たるカーストがあるのも事実ですよね。お金持ちは文京区西方あたりの邸宅に住んでいましたし。もちろん今は、フラットにTOKYO全体が底上げされていますから、たとえ北区でも住めるのは凄いことになっちゃいましたね。

一階に店舗が予定されていますが、飲食店の可能性ありそうでしょうかね、、。
元々の土地に飲食店はあったのでしょうか？

>>26 マンション検討中さん
元々の土地には八百屋さんと確か中華屋さんがありました。
八百屋さんは一階店舗で営業する予定と聞きましたよ。

>>27 口コミ知りたいさん

このデザインで1階に八百屋と中華屋だったら萎えるなぁ。
とくに中華屋は匂いがするから。
とはいえ地主さんたちの協力あってのマンションだから文句は言えないが。

>>28 匿名さん
このあたりの土地は先祖代々受け継いでいる方が多いので、一階を店舗にしているのは地主さんの希望が反映されているのだと思います。
デザイン的にどうなるかわかりませんが、できるだけ違和感がないようになるのではないでしょうか。

八百屋にせよ中華屋にせよ食品や飲食店となるのは個人的には良いですね。
地主産の希望が反映されているということみたいですが、
例えば不動産屋やその他オフィスになるよりは全然利用する機会があるお店の方が
ありがたいところです。

飲食店が入る場合には匂いと、あとは虫が心配ですかね。古い考えかもしれませんが。

価格が気になります。求めやすい価格だったら人気が出そうですね。地元の方は抽選倍率が３倍というのは他所者には厳しいですが街全体の開発が進むのは良いことですよね。

もし仮にテナントに飲食店が入ったら虫って出てくるものなのでしょうか？
そしてそれは上の階まで影響があるんですかね。
これまで一階にテナントが入った物件に住んだことがなかったので
その辺りの知識がなかったです。

>>33 匿名さん
データ等の明確な因果関係は出せないので主観の部分も大きい気がします。印象的にはカフェやケーキ屋さん、高級フレンチよりも居酒屋や油を多く使う中華の方がリスクはある気がしますよね。目に見えないところでゴミや匂いの対策をどれぐらいやるかにもよるでしょうし。いざ出た際に出所の証明はできないので、出た際にもご自分で納得して買ったと飲み込めるかどうかだと思います。

気にし出すと、今は店頭のゴミ箱も撤去傾向にあるので改善傾向とは思いますが、便利と思われるコンビニにも「店頭で缶チューハイ空けられ放置されたら・・・」といくらでもリスクはありますし。

飲食店や食料品を売っている店が１Fにあるのはメリットもありますが、デメリットもあります。

最初は良いですが、年数がたってくると害虫の被害やネズミなどの被害も見受けられるようになってきます。
衛生面でいうと食材を扱っていない店舗に比べるとだいぶ差がありますね。
近所にあるのは良いですが、同じマンション内の店舗ということになると入る店によっては夜間まで営業していたりということもあり、
騒音被害も出てくると思います。

何でたった2台増やすためだけに機械駐入れてるんでしょう？
たった2台増やすだけなら、修繕費考えると全部平置きでよかったのではと思ってしまいますが。
駐車場付置率の下限とかがある？

いつからモデルルーム見れるのでしょうか？

>>36 マンション検討中さん

仰るとおり、附置義務によるものと思われます。
東京都駐車場条例ですね。

>>38 匿名さん
36です。なるほどです、情報ありがとうございます。
あと少しで全台平置き駐車場だったのに惜しいですね。。

無難に1階のテナントにはコンビニが入ってくれたら一番便利だと思っているのですが、
現時点で何が入居するというのはある程度わかるものなのでしょうか？
こういった知識に疎いのですが、実用性のある店舗が入ってくれるとやっぱり嬉しいですね。

>>40 匿名さん

敷地計画図見てごらんよ。こんな狭いスペースじゃコンビニなんて無理でしょ。前のほうのレスで八百屋が戻ってくると書かれてるから、たぶん広い方の区画。もう一つの狭い方は元あったタバコ屋じゃないかな。どう見ても中華屋をやるには狭すぎる。

ストリートビューで以前の状況を見てみました。
八百屋さん、かなりレトロな雰囲気で良いですね。（近くにある他のお店もだいぶそういった感じですが）
この雰囲気のまま八百屋さんが帰ってくるなら地元の方や観光客にも受けそうです。
小さい方の店舗用区画も気になりますね。有人のタバコ屋って最近はだいぶ少なくなってますけどここに移転するんでしょうかね。

シャビーですよね、じゅうじょう

この周辺学校や大学が多くていい所ですよ。朝鮮学校もありますが。。シャビーなのは東十条側ですね。北区は京浜東北線を境に雰囲気が結構変わります。武蔵野台地との境なので。鶯谷駅程違いませんが。

学校とか大学が多いエリアって住んだ事がないのですが、
やっぱり学生が多い分、治安って良いイメージがありますがどうでしょうか？
それとも騒ぐ学生とかいて治安はあまり良くなかったりするのでしょうか。

>>45 匿名さん
真面目な女子大生が中心で、大学が多いのに非常に治安が良いと思います。今時は珍しいと思います。

大学が多い地域はおしゃれなカフェや飲食店が多いというイメージがあります。
今の学生っておしゃれさを求める子が多いので、周辺は比較的安く、おいしく、オシャレな店があるなという印象。
学校が多い地域は治安が良いでしょうね。警備はしっかりしているでしょうから。

大学なら小学校のように騒がしくはないでしょうし、住みやすそうです。

>>45 匿名さん
駅前にもあまり大きな飲食店などもないので、騒々しくはないかと思います。池袋も近いですし、学生さんたちはそちらに行かれたりもするのでは。
もっとも、駅前再開発の後はどうなるかわかりませんが、この物件は線路を挟んで反対側なので、閑静さの点ではあまり影響を受けないようにも思います。

十条自体がなんとなく繁華街っていうのとは異なりますよね。
いい感じの活気のある下町っていう感じが駅の周りはします。
この辺りまで来ると結構静かだし
普通におちついて生活できるっていうのを望んでいる人にはいいと思いますよ。

こちらを前向きに検討したいと思っています。
ここから通うことになる公立小中学校はどんな様子でしょうか？ご存知の方いらっしゃれば評判をお聞きしたいです。