南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

>>124 匿名さん
副都心線の東池袋駅新設は　B地区完成の時の予想ですが
C地区完成の時だと　理想的ですね
池袋駅へ向かってグリーン大通りを歩くたび
ここら辺に地下鉄の出入口ができるんだろうな
とか　勝手に想像して楽しんでます

改札までの動線が微妙ですね
特に東池袋駅がぼろ過ぎてあの地下通路を毎日歩くのはしんどそう

>>202 匿名さん
別ルートとして
１階エントランスから外へ出て　南北を通る番神通りを北上し
日出通りに出る手前の左角に　メトロの１番出口のように
エレベーターと階段（できればエスカレーター）セットで
駅直結のルートをメトロさんで作ってもらえれば　
日出通りの横断歩道を渡らずに　東池袋駅へ行けますね
この５年間で作ってほしいものです

>>203 マンション検討中さん
メトロって基本的に自分たちで追加の出入り口って作らないのでは？防災上とかバリアフリーとかであれば、ありうるとは思うのですが。。。

東池袋に出口追加してもらうための公共課題解決の理論武装が必要だと思います。

>>203 マンション検討中さん
直結のはずが、横断歩道を超えるのが最短ルートは辛いですね、、、、

東池袋のタワマン群はもうバブりまくってるから他検討した方が良いよ。所謂豊島区の弱小地下鉄駅でサンシャイんまで行かないと何もないのに上がりすぎ。

>>206 匿名さん
貧乏人は大変だな。

>>206 匿名さん
サンシャインまで行かないと何もないってのは東池袋を知らなすぎじゃない？
食べログ徒歩１０分周辺８００ｍ掲載数1439件もあるちなみにサンシャインにある飲食店は92件サンシャイン抜きでも上野（884 件）よりも秋葉原駅（1171 件）よりも発展してるのにな。

>>208 買い替え検討中さん
800mだと池袋駅周辺が入ってしまうから300mで絞ったら東池袋駅91件だった
ちなみに同条件で上野駅293件、秋葉原駅501件、大塚駅390件だね

>>209 匿名さん
池袋含めての東池袋だとおもうけどね

C地区の立地なら池袋に歩いてご飯いくことは多いでしょう。東池袋はかなり住み心地いいですよ。付近で何でも揃うし、程よくターミナルから離れるので公園やファミリー層も多い。地盤も良い。このエリアで住み替えしている人が多いのは理解できます。ただ豊島区・池袋ですからイメージ重視というよりは実生活重視の方によいかも

>>206 匿名さん

中古の売れ行きも落ちてるし、バブルも終わりが近づいてるんじゃないかな

とはいえアウルの1億切ってるの消えましたかね？今出てるエアライズ、アウル、ステアリ、初代PT全てグロス一億超ですね...。

>>213 eマンションさん
あれは坪480ですからね。売れるのに半年近くかかってるし。
それぐらいが適正価格だと思うけど。

>>214 匿名さん
そうですねー。アウルの66平米で一億切っているのはまあわかる、という気がしますが。いまの他物件含めて一億超のものが動くかどうかが気になりますね。

解体工事のお知らせが来てますね。
2021年9月1日から2022年7月31日まで。
本体工事はほんとに4月からはじめられるのかな？

>>216 匿名さん
元々パームス東池袋の解体が2022年7月末までかかるって話なので
予定通りなのでは

>>204 マンション検討中さん
防災上の理由
C地区の地域支援の一つとして
帰宅困難者一時待機スペースの整備がかかげられている
事が起これば出入口は駅直結地下道が主になり　密　になってしまう　これを回避するためには駅から一度地上に出て　一時待機スペースへ向かう別ルートの確保も必要ではないか

バリアフリー必要の理由
東池袋駅にはステアリ側改札にはバリアフリーのトイレがあるが　エアライズ側改札にはない　駅直結のタワマンが集中していることからも　バリアフリートイレを新設すべき　それと共にC地区側の地上に出るエレベーターも新設すべき

ていうのはどうですか

>>205 匿名さん
現状の駅直結ルートは変えられないでしょうから
それとは全く別な　地上からのルートの提案でした

計画の駅直結ルートが将来完成し
C地区側から駅に向かい
T 字路でブリリア道を右折し
地下道出口のすぐ右に現状から延長した
東池袋駅改札がもしも新設されれば理想的ですね

それこそ駅直結徒歩３分位になるかな
（駅改札を近くにもってきちゃおう案）

完全に妄想ですが、副都心線東池袋駅が予定通り現在のブリリアの北側辺りに出来ればこの通路でもありかな、と思います。
現在の有楽町線東池袋駅とも地下でつながってくれれば池袋駅方面に向かう際も環5の1の信号も回避出来るようになりますしね。
そうなれば、副都心線東池袋駅にはほぼ最短ルート、池袋駅方面にもアクセスが便利な地下道になります。

たしかに商業施設にいくためにもかなり遠回りなので、せめてブリリア側に寄せて改札ができると便利ですよね。区役所へのアクセスもあがるし...。まあ願望ですが　笑

>>206 匿名さん
東京屈指の商圏になってる池袋駅東口エリアまで10分未満なのに何言ってんだｗ

>>222 名無しさん
東口、池袋駅徒歩6分、築6年のグランドミレーニアですら坪500程度で推移してるのに？
西口、徒歩6分のタワーグランディアやルミナリーでも坪400前半で推移してるのに？
東池袋の中古の売り出し価格が豊島区の中でも異様な価格になってるのは事実です。

東池袋が異常な値段で売られるようになったのここ3ヶ月くらいですけどね。
去年まではアウル、エアライズとか300後半から400万代だったと思いますよ。
グランディアとか1年くらい前の価格設定じゃないですか？

>>223 匿名さん
東池袋高くなったとは思うけど、東口と西口じゃ違うよ。
単純な駅徒歩だけじゃ測れないと思う。特にルミナリーのあたりは。

>>224 検討板ユーザーさん
グランディアはこの1年ぐらい成約していませんので。
売り出しはずっとありますが。
ステアリへの入居半年前になり、売り出しが多数出てきたので、本当の東池袋の相場が試される局面になってきていますね。
C地区の販売や入居が始まればこの比ではなくシビアに試されますけどね。

>>225 マンション検討中さん
ルミナリーに関してはさすがにそうですね。駅徒歩だけでは測れないと思います。
一歩マンションを出ればラブホテルとこんにちわ！ですからね。
だとしても、池袋駅徒歩5分のルミナリーより東池袋徒歩5分の初代プラウドが坪単価3割高で売り出されているのは異常だと思います。

環５と側道の整備、
都電とイケバスが走る風景、
イケサンパークと大学キャンパス、
C地区に池袋エリア初の人気スーパーが入れば尚。
そして仮設保健所移転後、イケサンパークと連続した一帯の再開発へ。
異常な上がりも慣れれば通常。

>>224 検討板ユーザーさん
2020年春頃のコロナショック時は安かったですね。

>>229 通りすがりさん
コロナショック時も下がらなかった。その後上がり続けたのが天井にきた。
こう考えるのが自然かな、と思います。
池袋東口だけで考えても、アウルタワーがグランドミレーニアの2割以上高いとか初代プラウドの方が高いとか誰が考えてもおかしな価格でしょう。
広域で見ればもうちょっと出せば白金ザスカイの新築が買える価格で築10年のアウルタワーが売り出されているとか正気の沙汰とは思えないです。

>>230 マンション検討中さん
いや一時、売り急ぎの物件がいくつか出ましたね。

白金ザスカイってマンマニさんブログで平均坪単価でてたけど当初700じゃないでしたっけ(今売っている一戸はもはや1000超えなので参考になりませんが)。ちなみにSUUMO掲載転売3LDKは坪850...どこもバブルですね。
まあ白金高輪のほうがイメージ良いのは同意。東池袋は便利だと思いますけどね

ステアリの営業がアウル、エアライズからの住み替えは一定いると言っていたのでアウル等中古がここから来年にかけて出そう。とりあえず高値で出してステアリ竣工近づいたら下げるのかも...。グランドミレーニアは確かにファミリー向けの立地じゃないにせよ、アウルより2割安いとなるとうーん、という感じですね。

逆にC地区具体化でステアリ売却もでてきたんですかね。ブリリアだけ全然でませんね。

>>233 マンコミュファンさん
さすがにこの時期の売り出しはステアリ住み替えの人が多いのではないでしょうか？
ブリリアからステアリへの住み替えは余りないかと思います。築年数も近いですからね。
C地区の入居が迫ればブリリアの売り出しも少し増えるのでは？

もう、アウルタワーのオーナーさん達の余りの強気っぷりに失笑しかないです。
賃貸もアウルタワー8Fがブリリアの22Fよりも高いんだってさｗｗｗｗ
いつから池袋ＮＯ．１マンションはアウルタワーになったんですかねｗｗｗ

>>235 匿名さん
立派な事故物件

>>233 マンコミュファンさん
ブリリアは含み益が居住用財産の特例では使いきれない方々もそれなりにいらっしゃること、また2015年築なので、10年超保有の2026年1月以降に売却する方が増えそうですね。

まぁ今年で5年超えてる人もいますし、転売屋さんから購入された方もいるかと思うので2022年1月以降からもうちょっと増えてくるかもしれません。

出てこなければ、引っ越し先がないということなのかもしれないので、2025年12月竣工のここが、買い替え先候補第一位な気がします。

完全に個人の主観ですが、ブリリアを坪600とするなら
ステアリ550、アウル470、初代プラウドタワー470、エアライズ420ぐらいなもんかと思いますがね。
いくらリノベ・高層階でもアウルで坪650は理解不能ですね。

>>238 マンション検討中さん

私もイメージは同意ですね?。ただもはや超高値でも成約するかもしれないしそうなると相場がよくわかりませんが。

>>238 マンション検討中さん
ブリリアはもう少し上かなと思いますが他は概ね同意です。
ステアリの入居が始まる頃には売り出し価格もそれぐらいに落ち着くと予想しています。

>>238 マンション検討中さん
個人的には初代プラウドタワーはもうすこし安い印象。他と比べる正直立地あんまりよくないから。
アウルエアライズはそれぞれ坪２０ぐらい高いイメージ

たしかにブリリア直近はOCで坪660だった気がしますがそもそも中古がほとんどないからいまいち不明ですね(今年は5年経過でそれなりに出ましたが)。ここに引っ張られてC地区価格が決まると辛い...

>>242 マンション掲示板さん
REINSで見た感じだと成約で坪660はなかったように記憶しています。
おっしゃる通りで東池袋全体が出物が少ないのでこの異様な上がり相場の中で相場自体が不明になってますね。
逆にC地区が出て、その売れ行きで本当の相場が決まるような気がしています。
幾らで出ても、大抽選会になれば安すぎ、売れ残れば高すぎ。1500戸という客観性が問われる戸数ですからね。
一戸の中古ならば買う人が一人いれば成立しますから。

>>243 匿名さん
今まで322戸(東池袋直結全体では2000戸弱ありますが)しかなかったのに、それが住友北棟だけでも878戸で倍になりますからね。

野村南棟620戸も高級仕様なら、これまでの約5倍供給。もちろん地権者住戸があるので、実際は1000戸も分譲されないのでしょうが、それでも楽しみですよね。

>>243 匿名さん

ちょっと前に1.5億のOC、75平米が一瞬だけ出てすぐ消えたんですよね。ただ、レインズにないなら販売をやめた可能性もありますし、まだレインズに載る段階じゃないのかもしれません。ブリリアは通算しても成約が少な過ぎてなんとも読めません...。

>>245 マンション掲示板さん
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

一般人が今日時点で確認出来る範囲だとブリリアのこれまでで最高価格は坪630万です。
ちなみにアウルも一件だけ同様の坪単価で売れていますので現在軒並み600万円代で売りに出ているのはこれを参考にしたものと思われます。

>>246 匿名さん

たしかにアウルで一つだけ外れて630ありますね。相当高層階でリノベしたとかですかね。もはや相場がわからない...

>>247 マンション掲示板さん
かと思えば43F坪480が売れず、470に値下げして半年かかってやっと売れたりですからね。
もう相場がぐちゃぐちゃで幾らが適正価格か誰にもわからない状態です。

ブリリアタワー中古、何で出ないの？

築年数を考慮すれば、住友北棟>>>>野村南棟>クヤクションだと思いますけどね。

同じような広さの部屋で、新築のC地区と築10年のクヤクションを選べと言われれば殆どの人はC地区地区選ぶでしょう。

築年数は大きいですよね。10年となると今のアウルのイメージなんでしょうか。
ただまあ立地や耐震の違い、改札距離とかもあると思うので全部中古になった時には読めないですしブリリア中古と比較してどの価格で販売されるか読めませんね。

そりゃ新築と築10年ならそうでしょうけど、築5年と築15年になった時にどうかですよ。
今の築3年の初代プラウドと築10年のアウルならばアウルの方が評価が高い訳で。

アウルと初代プラウドなら築年数以上にスペックに大きな差があるので築3年の初代プラウドより築10年のアウルでしょう。

C地区とクヤクションなら規模やスペックに大きな差がないので、築年数が最後の決定打になり得ると思いますよ。

B地区が建たない限りナンバーワンはブリリアだと思うなぁ。
住友は東以外全部抜け感悪そうだし。

>>254 マンション検討中さん
立地も差があるし、C地区は仕様でもブリリアに劣る可能性が高そうですけどね。
C地区が築年数の差を考えればブリリアを逆転できる程度のクオリティになるといいですね。

>>255 マンション検討中さん
B地区が立つことになったら、ブリリアの南側はC地区住友棟よりも抜け感の良いお部屋はなくなってしまうでしょうか？

>>257 マンコミュファンさん
ブリリア南はB地区と重なりそうですが図面みないとなんともでしょうかね。(B地区は全く計画が進んでませんが)
そして図面みるとブリリアの真東ではなく南東にC地区住友ができそうですので東向きの人は正面右手に、南向きの人は正面左にC地区がみえるかと。
逆にいえば住友の北、西向きはブリリアが視界には入ると思います。南はすぐ側に南棟が入る。ただどれも微妙に斜めにズレているので、どこまで気にするかでしょうか。東が一番抜けると思います。

>>257 マンコミュファンさん
連投ごめんなさい。図面見直したら少し違ってました。

ブリリアの南東にC地区、南にB地区ができます。
C地区は傾いているので、西向きはブリリア+B地区が入り、南は南棟が、北はエアライズが入るのですが東は抜けるかと。

東池袋はもうオワコンだよ。眺望カニバリ過ぎてて団地真っ青のお見合い状態。

>>260 口コミ知りたいさん
南の眺望を考えると、Cの野村ですかね？

>>262 ご近所さん
もしくは住友最上階もスカイライン的には空は見える？見下ろせないから、あんまし眺望よくないか。

いや、東池エリアでは、住友最上階が、最強でしょう。
足元が見えなくとも新宿方面がみえるわけだし、
西の虎ノ門、大丸有方面は永久眺望だし。

あ、西じゃなく、南東ですね

>>262 ご近所さん
眺望であれば野村はいいでしょうね。免震というのもポイント高いですかね。野村は値付けも合理的かもしれませんし正直どれも一長一短ですかね。

年数は住友=野村>ブリリア
耐震はブリリア>野村>住友
立地や改札からEVはブリリア>住友>野村(改札はステアリ、エアライズが強い)

眺望は方角によるけど、野村の北以外、住友の東、ブリリアの西あたりは抜けてそう(他の方位も真正面はなさそうですが住友の北(北東)はエアライズとお見合いですかね)でしょうか。

共用施設とコンシェルジュはさすがにC地区の規模ならあると思ってます。デザイナーも隈研吾に匹敵する人を期待。個人的には眺望はそんなに気にしないのですが、価格帯によって購入を決めようと思います。

ライズシティが、図書館とオフィス、劇場、ピーコック等々と共に出来上がった時は、正にサンシャインシティに続いてシティ登場って思ったものです。
Ｃ地区も延床１９万平米で相当のモノですから、エリアタイトルが付きそうな・・・。

正直エアライズは外廊下、耐震等のデメリットはあるんですが利便性は素晴らしいですよね...。新築の時に買っておけば...笑

C地区のマンションマニアさんのレポートも３本くらいあがってましたが、南池袋のあの一帯もスーパーのみならずより便利になるのかなあ

>>267 周辺住民さん
ライズとサンシャインは、日の出町がソースなので、ライズシティ＆サンシャインシティ。
Ｃ地区の場合は雑司が谷エリアなので、zo-cityで。

>>267 周辺住民さん
サウスイケ未来ビレッジ
はどうでしょう　略して　S.I.M.V
豊島区がSDGs未来都市に選定されてるし
そこから　未来　をとり　シティが続いていることと
少し控えめにして　ビレッジにする
ついでに　将来出来るであろう　副都心線東池袋駅名も
南池袋駅にして　明るいイメージにする　とか…

現地の引っ越しも順調に進んでいますね。
マンションなどは全て引っ越し済みのように見えました。

解体工事はあまり進んでいない様子ですが、本格的に進むのは引き渡し期限になってからですかね？

>>258 口コミ知りたいさん
B地区も進んでいるという認識ですけど。

>>272 匿名さん
どう具体的に進んでるんですか？
あまり進展が聞こえてきませんが、、、

>>272 匿名さん

B地区は情報少なくて困ってましたので是非是非お願いします！

>>261 匿名さん
オワコンかどうかはおいとくとしても過大評価なのは間違いないですね。
C地区が売り出される頃には適正な評価になっているといいですね。

>>272 匿名さん
HPも閉鎖され、地区内に新たにマンションまで建設されるのに
到底進んでるとは思えないんだけど

ここ1年の東池袋直結タワーの成約坪単価です(上から順に古い成約)

ブリリアタワー池袋
39階 ＠547万
38階 ＠604万
22階 ＠559万
47階 ＠616万
37階 ＠635万

アウルタワー
39階 ＠437万
7階 ＠418万
51階 ＠589万
35階 ＠448万
18階 ＠453万
33階 ＠432万(オーナーチェンジ)
43階 ＠501万
50階 ＠552万(オーナーチェンジ)
34階 ＠481万
38階 ＠638万
43階 ＠473万
50階 ＠632万

エアライズタワー
9階 ＠395万
36階 ＠460万(オーナーチェンジ)
31階 ＠424万
27階 ＠428万
28階 ＠472万(オーナーチェンジ)
17階 ＠450万
36階 ＠551万

ブリリアは坪600万超え、アウルも500超え。
そしてここ1年でも1年前よりここ数ヶ月でかなり上がってます。

>>277 匿名さん
東池袋直結の中古は相場が不明すぎて今は買わない方が賢明。が結論ですね。
特にアウルがひどくて、＠600万以上で買った中古マンションが買った瞬間に＠480でしか売れないかもしれないような相場です。

>>278 ご近所さん
東池袋ってこんな安いんですね。
びっくり。もっと高いと思った。ありがとうございます。

これを見る限りC地区が平均550とかで売りに出されるイメージが全くわかないんですが。
特にすみふは売れ残り気にしない売り方だし。

>>277 匿名さん
上昇傾向にはありますね。こっからどうなるのやら。
ブリリアはここ一年は中古一瞬でたもののその前はほとんどないですね...。C地区出る直前にブリリア住み替えorあわてて売りにでて一時的に値下がるのを期待してそこを狙うのがいいかもしれない気もしてきました。

ただ再開発進んで供給増えた時どこまで影響でるんですかね。(ステアリの時はむしろ全体的にあがった記憶)

>>281 マンコミュファンさん

多分ですがブリリアでここ最近中古出るようになったのは、築5年経って長期譲渡所得の適用が出来るようになったからじゃないでしょうか？
これからC地区も含めてこれから売りが少しずつ増えていくような気がします。

>>282 名無しさん
仰るとおり新築の方(95%)はそうですよね。利益確定させたい人は今年に売っているので、逆に今年がピークのような気がしないでもないですが。とはいえC地区竣工が近づけば一定は出そうな気もしますね。
ブリリアの人は住み替えたいと思うんだろうか...(築年数は魅力ですが、マイナスになる点も結構ありそうな)

ブリリア高層階＠650で出ましたね。C地区とお見合い側ではありますが。
アウルの高層階＠630買った人はどんな気分なんですかね。

ブリリアはオーナーチェンジだし、Cとお見合いだし、アウルとは比べられないんじゃないですかね。

これオーナーチェンジなんですね。C地区とお見合いといっても図面見る限り、真正面ではなさそう。いくらで成約するんだろうな。

あの値段でアウル買うならブリリアかな、という意味では284さんの意見もわからんでもないですね。あのアウルはリノベ入ってて綺麗等はありますがそれを差し引いても。
アウルは@500弱でも成約しているし難しい相場ですね。全体的に上昇傾向なのはそうだと思いますが。

リノベをされた価格が乗った中古を買うならば、乗ってない価格の中古を買って自分好みにリノベした方がいいと思うのですが、、、

まあそれはその通りですね。リノベに利益のってますし。

>>285 マンション検討中さん

確認しましたがオーナーチェンジではないようです

>>290 匿名さん
ちょっと引き渡しが先ですがいいですね。そんなお金がないですが　笑

オーナーチェンジから変わったんですね。
引渡し時期からステアリの買い替えの可能性もありそうですね。

ブリリアからステアリもいるんですね(アウルとエアライズは結構いると聞きましたが)。まあ推測ですね。もしかしたらステアリのかなり広いところかもしれませんし、4月なので転校時期かもしれません。

アウルの2021年度上半期の平均坪単価、５１３万円／成約ベース
値上がり率　２３区　第２位

https://t23m-navi.jp/magazine/editorial/news/2021first-half-up_top10-t...


２３区の値上がりランキングTOP１０の中で、他の９つは全部湾岸エリア。
唯一山の手がアウル。
高台で駅直結タワマンは希少なので、C地区待望です。

すごいですね。とはいえブリリアのホームページで煽ってた気がしますが東池袋の既存のタワマンも駅直結+高台なので、このあたり全体的に強いですよね。

https://ameblo.jp/hosokawamasahiro/
大分色々固まってきたようですね。
1-3Fで区に売り渡される価格が4600㎡で40数億になりそうとのこと。
これだと坪300+α（内装分）になるけどどういう計算でそうなるんですかね？

坪500とかってありえないですかね？
南棟の南向永久眺望の80くらいの部屋を狙ってるんですが。
予算12500くらいで考えてます。

平均で坪500以上確実なので、南棟の永久眺望は600以上と予想します。

>>297 評判気になるさん
ぷっ60平米も買えないよ。

>>297 評判気になるさん
仮にこのスレの予想の平均坪単価570だとしても南棟の南側中層階は600～650は覚悟する必要があると思います。
＠650で80㎡　15700万
＠600で80㎡　14500万
平均坪単価570だとしても予算15000は必要かと思います。
このスレの予想よりも高い可能性も十分あります。

予算自体を大幅に見直されるか、眺望を捨てて北向きなどを検討されるか、どちらも無理ならば光文社跡地に狙いを変更するのもありかと思います。

あちらはマンマニさんが坪500弱と予想していますので、眺望がよい80㎡前後で12500程度で買える可能性あると思います。