南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

スレ主ではありませんが、区役所の近くだし、東池袋直結みたいな場所とはいえ、ようあんな場所を再開発するなという立地。

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来週の「じゅん散歩」は、池袋

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＞ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。

ステアリスレの方に対するレスです。C地区の話が入りますのでこちらでレスさせて頂きます。
むしろ、全貌が少しづつ見えてきてC地区と比較してのステアリはステアリの良さが見えてきていませんか？
有楽町線で通勤・通学を考えておられる方にとっては東池袋駅の改札までの近さはとても魅力的だと思います。
東池袋駅直結タワマンで改札までの距離で言うと
ステアリ＝エアライズ＞アウル＞ブリリア＞C地区
になるわけで、中古市場に乗った時に改札までが近い事を重要視する方も多いと思います。
C地区が金ぴか経由でなければ話は別でしたけどね。

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>>3 ご近所さん
東池袋駅基準だとそうでしょうが、池袋駅基準だとちょっと変わりますよね。それに副都心線新駅が開業すれば、また変わってくるでしょうし。5年後が楽しみ。今から資金の準備をしなくちゃ。

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>>4 買い替え検討中さん
おっしゃる通り5年後が楽しみです。
副都心線新駅、環5の1、ステアリ、C地区、東京国際大学など次々と街が変わっていく姿を日々見るのが本当に楽しいです。
その中核になるであろうマンションですから是非とも欲しいです！

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ステアリは便利そうだけどセキュリティ&エレベーターが上下で一緒なのは少し気になったな(駅ホームからラクセス持った子供の後ろとかついていけばエレベーター乗れる仕様だったような)。途中コンシェルジュないし。ただ、ブリリアみたいに乗り換えあるとセキュリティ高いけど、面倒というのもある。ブリリア直通エレベーターもあるけど、そちらはコンシェルジュとか通らないし。

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しかしC地区とブリリアがランドマークになるんでしょうが、どちらも特徴がありますね。

住友とブリリアは駅直結で似てますが、EVから改札への近さ、免震(耐震一類)か制振か、隈研吾、池袋駅への距離とブリリアのほうが優れている点も多いなと。

ただ、下にスーパーが入ることや新築プレミアム考えると@570であれば今の東京の相場を考えるとかなり人気出そうな気がしますね。もう少し上で来るかなと思ってました。

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坪570は地権者に提示された価格という認識でよいですか？
一般向け分譲は再来年みたいなので価格はその時にならないとわからないですよね？

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そんな気もしますよね。けっきょくステアリも販売後ですら価格調整してたし上にいく分には地権者も文句いわないでしょうから@570-600あたりですかね。マンマニは@600-650(願望は550)でみてましたが。

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>>8 匿名さん
地権者はもともと所有の物件の“時価”に対して新マンションの“原価”で交換します。販売が予想される価格よりはるかに安い坪単価ですよ。

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>>7 匿名さん

スーパー入ることって決定しているんですか？

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>>9 通りがかりさん

マンマニとその一派東池袋にポジションがっつり持ってるから。

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B地区も楽しみ

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>>8 匿名さん

大体の販売予定額は地権者には伝えてあるのではないでしょうか？
部屋をもらうか現金をもらうか決める上で重要な情報ですから。

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>>11 名無しさん
スーパーは決まってはいないと思います。噂というか入りそうだな、くらいですね。入ればブリリアも恩恵受けるとは思いますのでどちらにとってもプラスだとは思いますが。

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>>14 匿名さん

完成は相当先なのに、そんな無責任なことは言わないですよ。

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>>3 ご近所さん

でも池袋までは一番遠いよね。
維持管理費もトップ。中古で売るとき2Lで管理修繕5万、3Lで7万かかるのはよほどの金持ち以外はドン引きすると思う。

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>>14 匿名さん
地権者に示されるのは「従前資産」と「従後資産」の金額だけです。従後資産が市場に出る時いくらになるかは知らされません。このタイミングでは決まってないと思います。

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住友棟と野村棟って仕様も販売時期も違う感じでしょうか？だとすると共用部の相互利用もなさそうなので、総戸数は圧倒的に多いですが、結局一つ一つで比べたら、築年数と南側再開発リスクを除けばブリリアタワーに軍配があがりそうな気がしちゃいます。

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>>18 買い替え検討中さん
全く知識がなくて見当違いな事を言っているかもしれませんがお許しください。

地権者と交換する金額は既に全部屋決まっているので交換がされた訳ですよね？

そうすると、そこから幾らか足す（どれぐらいかはこれから決まる）のが実売価格になるわけで、そこであまりにも足す額が大きすぎるとあとあと揉め事になるので、
何千万もは足せない。

そういう理由で今みたいに市況が右肩上がりの時は建て替え物件などは相対的にお得になると理解しています。
一度も値段が決まってない物件ならば売れる金額ならば自由につけられますからね。

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>>19 匿名希望さん
B地区が出来るか次第じゃないですかね？
ブリリアはB地区、C地区両方できたら囲まれ感が半端ない感じになりそうですが。

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>>20 ご近所さん
検討違い過ぎます。まず、ここから右肩上がりかなんて誰も分かりません。

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>>17 匿名さん
総額で考えればそこまででもないと思うのですがどうでしょうか？
月2万ぐらいよそより高い、年間24万、30年で720万円。
マンション自体の価格を考えるとそこまで高い印象は持ちません。
むしろ修繕積立金が足りず修繕出来ないリスクが下がると考えれば、長期持ちたいと考えている方にはメリットですらあるように思います。

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>>22 匿名さん
20です。
これまでは右肩上がりだったので、現在は建て替え物件がお得、という話をしたつもりです。
逆に右肩下がりになっても少なくとも地権者と交換したぐらいの価格では売れるような設定にはなっていると思うのですがどうでしょうか？

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ここも、マウント取りたがる地権者がいるようで、荒れ模様になりそうな予感。
富久クロスのように。
掲示板でマウント取っても、偉くなれませんよ。

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>>25 匿名さん
まぁそうおっしゃらず。

外部の検討者からみれば、外部の人間が知らない情報をしってらっしゃる地権者の情報は貴重です。
情報をご存じの分、この掲示板の中限定では偉いのではないでしょうか？

あくまでも、地権者しか知らない情報を「漏らして」頂けるならですけどね。

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>>10 買い替え検討中さん
保留床単価は分譲想定単価の75から80%程度の水準で決めても良いのではないでしょうか？

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ちなみに、私は地権者ではありませんが、5月に権利変換計画の縦覧を見ています。
これは一般に公開されてますから誰でも見ることができたものです。
それに基づいてお話ししています。
買う気満々でできる情報収集をしているだけで、偉ぶるつもりはありませんが
ここが荒れるってことならもう書き込みは止めておきます。

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>>27 通りがかりさん
事業費余るだけ

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情報を偉そうに語るなら、やめるべき。
そう突っ込まれていることは判りましょう。

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>>21 ご近所さん

B地区はしばらく先でしょうが、いずれにせよ駅直結の住友はできた瞬間全方向囲まれてるような。。。ただ図面みるとブリリアとズレているようにもみえるので、真正面にドンという感じではないのかもですね。南向きは野村とまさに向かい合わせですが

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スレトップの情報ズレていませんか？
昔の情報ですね。

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ご参考になれば。

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ありがとうございます。こうみるとブリリア側(マンションは区役所北半分)の真東からは微妙にずらしつつ、北と南も微妙にずれてはいますね。(お互い真正面でお見合いではない)
あと北棟は共用施設なし...？

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北棟にもラウンジありますよ。
39階だったかな？

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>>33 検討板ユーザーさん
ありがとうございますー！！

図面見ると、北側1階にと大きな店舗ありますが、これがスーパーになるのでしょうか？
地下からこの店舗へはエレベーターだけじゃなくて、エスカレーター接続でも入れそうなのが嬉しいですね。

南棟は2階ペディストリアンデッキの下通れると、この店舗への動線も良くなりそうですが、ちょっとわたしには図面の読み方がわかりません。

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>>20 ご近所さん
地権者が交換する権利床価格は権利変換認可で確定します。
それとは別に再開発組合が参加組合員に保留床として売却し、一般分譲される保留床価格は組合参加契約書と保留床譲渡契約書で決まります。
工事費が想定を上回ったり、分譲価格が想定を大幅に上回ったりする場合は、再開発組合と参加組合員が協議して保留床価格を変更する総会決議を行います。

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ステアリのスレに、各戸の平米数や、地下通路の場所のことが書かれてたけど、
縦覧の図面には、間取りや、地下通路が計画敷地外のどこにつながるかまでは、
記載されてないですよね？

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地下通路はブリリアの通路(の入口？)に繋がるっぽいですよ。上の写真みてもそうですし、組合のホームページにあった気がします。結局エアライズ、アウル、ステアリ側の人というよりはブリリア側の人が商業施設(スーパー？)を使う利便性があがりそうですね。

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>>36 匿名希望さん
南棟の車寄せって庇短すぎませんか？

これだとタクシーで帰った時にトランクから荷物取り出してもらう時とか濡れてしまうかも。。。

建設費なんて対してかからないだろうから、庇伸ばしてもらたらいいなー。。。

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>>39 匿名さん
図面から見ると、金ぴか通路か1番出口かのいずれかへの接続に見えますが、再開発組合のHPを見ると、ブリリアと協議中との記載があるので金ぴかにつながると考えるのが自然じゃないでしょうか？

この接続だと東池袋駅改札へは1Fから出て信号を渡ってエアライズの下から入る方が（信号にかからなければ）地下直結より早いというなかなかあり得ないつなげ方です。

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>>36 匿名希望さん
私も図面の読み方はよくわかりませんが、大き目の店舗一つ（スーパー？）、小さ目な店舗2つになるという事ですかね？小さ目な方は一つコンビニになってくれると嬉しいな。

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これだけ良い物件だとあまり安過ぎると勝どきのように抽選で購入できないのではと心配です。

南棟の野村は350戸くらいしか販売しないようですし(残りは地権者？)、眺望を希望する検討者にとっては激戦になるのでは？

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詳細がわかると立地、デザイン、耐震とブリリアが引き続き地域No1のような気もするし、戸数を考えても今のブリリア(ただ築5年ですが)よりは若干安い価格で出そうな気もしますね。600弱くらいかなぁ。

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>>39
ここに上がってる画像は近隣住民向けに配られた資料なので個別面積記載なしです。
縦覧時はまだ具体的な間取りの記載はなかったですが各部屋の面積は記載ありましたよ。

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↑>>38さんへのレスでした。

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>>44 通りがかりさん
ブリリアの中古価格より安く出す理由が全く理解できない。
東京建物ブリリア中古　vs　住友＆野村財閥連合国家戦略特区認定ツインタワマン。
中間免震で途中階乗り換えなのは置いといたとしても。

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>>44 通りがかりさん
東池袋NO1が引き続きブリリアになりそう、は同意ですが池袋NO1が続くかどうかはわかりません。
西口にマルイ跡地というダークホースがいます。
何といっても池袋駅直結、デパート二つ、その他商業施設たくさん直結ですから、
再開発組合を作る必要もないので、話が決まればC地区と近い時期ぐらいまでに完成しかねないわけです。

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>>48 ご近所さん
分譲になるといいですよね。
三菱だから、大丈夫かな。。。

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三菱は、JR直結で天下一ですからね。
でも、山手線内側、かつ、環５内側、となると、ライズ・アウル・C地区・ステアリ。
西口は繁華街感が半端ないので、賃貸でいいかも、という感じ。

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ブリリアは、グリーン大通りからチョイ奥に入った土地だからね。
目抜き通りからエントランスが見える立地というのは、貴重。
C地区の北側のアプローチは、グリーン大通りの歩道に面していて、期待大！

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48ですが
三菱の東武辺りの再開発なら実現まで早くても10年はかかると思います。
そうではなくて、西口のマルイ跡地をどこかのデベが買い取ってタワマンにすると早ければ5年以内（＝C地区と同程度）には池袋駅直結のタワマンが出来ちゃうんですよね。
そうなるとどう考えても池袋NO1はそのマンションでしょう。

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>>52 ご近所さん
三菱が完成するまでの間、ということなら。
あなたの推測では、５年間だけの限定ということですね？

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東池袋のマンションはあくまでファミリーマンションですよ？
ブリリアもC地区もそもそも富裕層向けではないので池袋西口の三菱とはターゲットが違うのではないのでしょうか。

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>>54 匿名さん
そういう意味でもNo.1は三菱でいいんじゃないですか？
No.1にこだわる人がいるので、仕方なくみんなレスしてるだけかと思います。

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>>51 匿名さん
グリーン大通りって東口駅前から高速手前まででC地区と接してないと思ってたけど違うの？

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MECはあそこをマンションにするなんてもったいない判断するわけないじゃないですか。

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いやいや、あそこも地権者の組合主導でやってるので住宅ありますよ。
デベ主導の再開発とは話が違います。

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グリーン大通りとC地区は接してないですね。接した方がいいかというとむしろ交通量的に微妙ですが。たしかに西口できたらそこがNo1ですね！

C地区(駅直結住友)とブリリアを比較すると制振vs免震&一類、駅距離(池袋、東池袋地下道)、隈研吾、建設会社はブリリアの方が良いでしょうが、今築5年で600超なのとC地区は真下にスーパー(？)があるのをどうみるかでしょうか。一類はほぼオンリーワンなのでここをどこまで重視するかによって価値観がわかれそう。ただC地区は600以下で出ないと売り切るのが厳しいような気もしますね。

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>>58 名無しさん
デベ主導の再開発と地権者主導の再開発は何がどうちがうのですか？

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グリーン大通りからの地上の動線をウリにしてたよね。
歩道からサンクンへと続くエスカレーターも。
厳密にいうと首都高直下の細い都道を挟むが。

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通りがかりさんはブリリアのポジ話ばかりなので、ブリリア住民？
いつもセルフポチをするね

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>>43 マンション検討中さん
PTKも平均倍率だと2倍ぐらい。一部に超高倍率住戸がありますから倍率つかなかった部屋もたくさんあるんじゃないでしょうか？
何度も申し込んでいる人もいるでしょうから、本当に欲しかったけど結局最後まで買えなかったという人は少なくなりそうな気がします。
ここがもし坪550ぐらいで出されたらお祭りになるとは思いますが、それでも部屋を選べば買えると思いますよ。
実需で欲しい人間から見ると、ステアリみたいに抽選にはほとんどならず、かつ即売ぐらいの価格にしてくれると一番いいですね。

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ブリリア住民ではなくC地区を検討しているものです！広域でも見ていますが。

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>>59 通りがかりさん
ご指摘の点もありますが、一番の違いは池袋駅、駅前までの利便性の差だと思います。東池袋の交差点を超えなくてよいのは大きいです。
今は環5の1が工事中で南側（C地区ブリリアの間）はなんなく歩けますが、完成すると北側と同じようにかなりの待ち時間になりそうです。
交通量も多く、少し複雑な交差点になりそうですので事故も心配です。

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>>65 ご近所さん
C地区北側なら池袋から歩いても、区役所から地下に進めば交差点通る必要無しの動線になるのでは？

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>>66 マンション検討中さん
それだとかなり遠回りになるので雨でも降ってない限りはまず使わない動線になると思います。

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池袋から歩くなら地下道は使わなくてさすがに地上入り口使うのが自然じゃないかな。図面みると、区役所のEVからC地区に入るとするとぐるっと回ることになるし。あとC地区はグリーン大通りというよりは首都高の横の細い道に接する感じですね。（グリーン大通りからは店舗群をはさんでさらに先なので、たぶんエントランス見えない）あそこのバイパス完成するとC地区に関わらず、周辺住む子供とかもちょっと心配ですね。

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>>68 口コミ知りたいさん
バイパス自体は交通量が多いのは地下になりそうなのでそれほど心配していません。交差点が複雑な形状になるうえに首都高の影響で若干暗くなり、高架も視野を邪魔するので事故多発交差点にならないかは心配しています。

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>>65 ご近所さん
昨日から一体何が言いたいのでしょうか？
ブリリア中古とC地区の比較ですか？
新築スレで、中古と比較してもイミフです。
それと、池袋デパ地下なら、有楽町線で行くでしょう。
傘要らずな上、それこそ、信号待ちもないので。
また、新規スーパーへの行き来も楽です。

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>>65 ご近所さん
池袋まで歩く前提？
凄いな

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>>68 口コミ知りたいさん

グリーン大通りからC地区の地上エントランスへの人の流れは、
国家戦略特区の観点から、人の往来を促す様、ちゃんと考えられてあるようですが。
https://minamiike-c.wixsite.com/main/shiryo-2

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>>70 匿名さん
地域NO1になるかどうかでリセールが全然変わるので購入を検討するうえで重要なのでは？
現時点だとブリリアのみが売り出し即売れ、値段もどんどんあがっているのに対して他のタワマンはなかなか売れていませんよね？
一生住むつもりで買ったけど手放す事もあるわけで、高値かつ即座に売れる地域NO1マンションになれるかどうかは検討するうえでの重要事項ではないかと思います。

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>>71 匿名さん
C地区買ったら歩くつもりでいます。

池袋は電車前提ならそれこそステアリ買った方がよかったのでは？
マンションから改札までの時間が全然違いますよ。

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スーパーがテナントとして入るかは決まっていないので、オーケー、LIFE、サミット、マルエツ(プチはNG)、業務スーパーなどへ直接出店を依頼するのが良いと思いますよ。HP、メール、電話等で東池袋の再開発による人口増でスーパー需要は益々大きくなる点を伝えると良いでしょう。私は一部そのようなアクション取ってますよ。東池袋はスーパーが少なすぎるし、西友では頼りなさ過ぎる。プチやマイバスケットではちょっとね。ファミリー層にとっては重要だと思う。

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>>75 匿名さん

池袋のデパ地下との使い分けで、人気スーパーが欲しいところです。

人気急上昇中でTVで紹介され始めてるオーケーなら、大賛成ですね。

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>>74 ご近所さん
常に歩くんだ・・・・怖っ

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>>77 匿名さん
イケバス　イケバス！

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まあ普通に今の中古で一番近い物件と比較して値段を決めるのでしょうから(売出時もリセールも)、ブリリア中古と比較する人がいるのは自然かと。その上で600超の坪単価と比較してどこにくるか、ですかね

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>>77 匿名さん

一度現地～西武デパートを電車と徒歩で比べられてみたらどうでしょう？
徒歩の方が早くて楽だというのがよくわかると思います。

東武からなら電車に乗りますけどね。

Ｃ地区は東池袋を降りてからもある程度歩かないといけないので、電車に乗るのは雨の日ぐらいだと思いますよ。

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>>75 匿名さん
図面を見る限りはオーケーとかLIFEが入るには狭すぎるように見えますし、プチやマイバスケットにしては大きすぎるように見えます。

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>>80 ご近所さん
メトロ改札まで60ｍ
池袋西武まで600ｍ　←徒歩の方が早くて楽？

移動中、空調が効いた空間でスマホとかしたいんですが。
それとも、歩きスマホ推奨？電車賃がもったいない？

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>>79 評判気になるさん
中間免震で、途中階で乗り換えなければならないとか、
ブリリアのデメリットをあぶりだされるネガ投稿が横行するので、
もうやめてください。（強い希望）

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>>82 匿名さん
80です。
実際にC地区に住まれるとよくおわかりになると思うのですが、、、、

池袋駅で改札からさらに階段を下り、駅のホームで電車を待ち、電車に乗る。
いずれの過程も時間によっては酷い混雑です。

東池袋駅ではホームから改札階まで階段を上がり、改札を出て、きんぴか通路まで大きく迂回してようやく地下エントランス（現在のJTBビル辺り）です。
現在でいうと、改札を出て1番出口からJTBビル辺りまで歩かれるとイメージとしては近いかと思われます。

西武のデパ地下からエスカレーターで地上に上りフラットアプローチで時間的にもこちらの方が早いです。

今日のように雨であったり夏の暑い日（池袋の夏は本当に暑いですよ！）であれば有楽町線に乗りますが、メインは徒歩になると思います。
それでも歩きたくないとお考えならば、ステアリの中古を買われた方が満足度が上がると思います。
改札も近いですし、サンシャインやイケサンパークもステアリの方が近いです。

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>>83 匿名さん
そういったデメリットも含めて市場から圧倒的に評価されているのがブリリアでは？
近くで言うと、アウルの坪480、66㎡がもう半年近く売れていませんし、築が同じぐらいのグランドミレーニアも割安の部屋（坪500）しか売れていません。
坪600でも瞬間で売れるという事はもっと高くても売れる可能性が十分にあるのが池袋NO1マンションであるブリリアの現時点での市場からの評価です。
この圧倒的な評価の前でネガなんて意味がありますか？

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>>83 匿名さん
エレベーター乗り換えは面倒というのはわかりますが(ただセキュリティあがるのと、そもそも直通EVもあったような)中間免震ってメリットのような。修繕安く済むし、耐震としても1類(通常は3類)ですし。(というか中間だから乗り換えって意味ですかね)

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>>82 匿名さん
どちらが便利かは、池袋駅前の目的地次第で、通りを歩くのと電車に乗るのってDoor to Doorでかかる時間の短さと快適さによるので、どっちもどっちじゃないですか？

快適さって歩く方が、ただ立っているだけより好きって人もいますし、本当は動かなくて楽なはずなのに、エレベーターよりエスカレーターを選ぶ人も多いでしょうし。

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昔みたいにグリーン大通りに自転車置けるわけじゃないし毎日徒歩で池袋駅使う前提だとちょっと遠いかな

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>>88 匿名さん
毎日徒歩で池袋駅を使うっていうのは、どこの駅を最終目的にした場合でしょつか？

メトロ乗り換えで行きづらくてJRじゃないとっていうターミナル駅をあまり想像しづらく。
もしメトロのない品川駅だとしたら、山手線だと30分丸々乗っているこになるので、同じ坪単価払うなら別のところ選びませんか？

それともまさに池袋駅に用事が毎日あるってことを想定されてますか？

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>>89 通りがかりさん
私は池袋駅は使いませんよ

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歩くのがどうこうは個人の価値観だと思います。私は歩きますが。

普段使いが東池袋、池袋駅からは電車、という使い方をする際にステアリとC地区でC地区が立地的に優れている要素が何も思いつきません。
あえて探せば、副都心線が普段使いなので雑司ヶ谷駅が近い方がいいとか、ウチョウテンが大好きなので近い方がいいとかですかね？

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>>91 ご近所さん
どこも直結ですし、マンションの規模やテナント、耐震構造の違いに比べたら、検討者にとっては、このレベルの立地はほぼ誤差では？

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>>92 通りがかりさん
直結の内容が相当違う、という事が言いたいのです。
改札を出ればすぐ自分のマンションのエレベーターなのと、何分も歩いてようやく自分のマンションのエレベーターでは大分違いませんか？
勿論、規模やテナント、耐震構造を重視されるならば違いますが、普段使いが東池袋駅、池袋駅から電車の前提ならば立地はステアリの方が上だと思います。
立地は劣っていても他の要素でC地区を選ばれる選択肢は全然ありだと思います。

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>>81 匿名さん
C地区の1階にスーパーが入るとぐっと価値が上がりますよね。でも、南/東池袋全体の再開発に沿ってスーパーが出てくることが肝要であり、人口増を見込んで、東池袋界隈でいいのでスーパー誘致を今からして要請おくことは意味があると思ってます。サンシャイン内でも東急ハンズ跡でもいい。ファミリー層も増えるだろうし、今の西友やプチマルエツではおぼつかないですよね。是非皆さんも、メジャースーパーを誘致しようではありませんか。デベ任せでは期待薄。自ら誘致したいですね。

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近所のタワマンにすんでますが普通に池袋まで歩きますよ。駅にかぎらず池袋の東口側で遊ぶ時も南池袋公園とかで遊ぶ時も。いずれにせよC地区できると一帯の利便性があがりそうですね

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スーパーも問題ですが、小学校ってどうなるんでしょうね。ステアリもC地区も南池袋小学校。そんなに大きな学校には見えませんが、どのくらいのキャパシティがあるんだか。隣接学区の朋有小学校は受入枠がないですし。

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>>89 通りがかりさん
横からだけどなんでわざわざ品川駅を引き合いに出すのか分からん。自分の言いたい結論ありきでしょそれ

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>>98 匿名さん
毎日池袋駅にいくって通勤だと思ったので、オフィス街のターミナル駅でメトロない駅ってどこですか？

品川以外知らん。教えて。

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>>99 通りがかりさん
浜松町とかはいかがですか？

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