＜住民情報＞秀和幡ヶ谷レジデンスについて

このマンションは既存不適格になったって聞いたけど。
現状は容積率オーバーだから、行政と掛け合って容積率の緩和を受けられるかどうかがカギになるでしょうね。ただ甲州街道から一歩入っているし、特例での緩和を受けるのは結構難しいような気もする。今後、幡ヶ谷駅の再開発がおそらくあるはずなので、その波に乗れれば良いのですが・・・。現状のままだと住戸の再配分が出来ないからメリットも無く区分所有者の合意も得られないでしょうね。
管理が良いとは言っても現在築50年。あと20年すれば建て替えは現実的な問題ですね。

長期的な事を考えるとやはり大規模修繕をきちんとやるのと長期修繕計画を作るべきですね。「事象対応がベスト」であるはずがありません。長期修繕計画があるかで購入者の印象、資産価値にも影響します。
理事会には、管理費の値下げ、サッシの交換、宅配ボックスの設置、完全オートロック化（旧式のカードタイプでないやつ）、給湯器用の外壁穴あけ、これらは是非検討して欲しい。宅配ボックスはマストです。エントランスにスペースがあれだけあるのだからすぐに設置できるはず。期待してます！

>>99 入居済みさん
以前に 見積を依頼した業者さんに 聞いたけど、このマンションは部屋タイプが多く、専有部内の構造が画一ではない。各室で工事法が変わりそう。
管理規約に部屋のタイプが一覧で表示されていて40タイプぐらいある。
竣工時にバランス釜だった、ことは同じだけど、構造はどの部屋も同じ、じゃないそうです。

>>103 住んでますさん
サイズは部屋ごとに違うと思うけど、浴室についてはタイル張りだったり、バランス釜だったり、排水構造など基本的な所は共通だと思いますよ。良くも悪くもこれまで理事会が触らせなかったので、共通の状況が維持されているとも言えますが・・・。

今現在、館内使用細則はどこまでが有効なんですか？
理事会の交代で全廃されたの？何が有効でダメなのか・・・。
入口にある変なルールの箇条書きの看板も撤去しましょうよ。寝巻きで歩いちゃいけないってバカじゃないの？

>>104 マンション住民さん
＞浴室についてはタイル張りだったり、バランス釜だったり

と 見た目は共通が多いでしょうけど、サイズは部屋ごとに違う・・・この時点で統一規格の資材を複数仕入れて、手順も同じ画一工事を行うことでコストダウン・・・ とする業者がとりやすい方法が難しい、のように 業者の話を聞きながら思いました。詳しくは、業者に聞くのが一番だと思います！

修繕積立金はどうなっているの？例の裁判で引き出しが出来ないみたいですが、必要な修繕も出来ないですよね。使わないだけ順調に貯まるのは良い事ですが。5億円くらい貯まっているのでは？十分貯まっているんだから毎月の支払の減額もして欲しいですね。

>>107 入居済みさん
5億円近く貯まっているらしいですね。口座凍結で使えないのが何とも滑稽だけど。早く必要な修繕などに使えるようになるといいですね。
管理費の値下げは是非検討してほしい。理事会が電気代の値上がりで厳しいと言っていましたが、電気代なんて管理経費のごく一部で、大きな影響は無い気がするのですが・・・。本当にそれが値下げ出来ない理由なんでしょうか。今までが酷かっただけに、何か裏があるような気がしてしまいます。値下げ出来ない根拠を示して欲しいです。新管理会社への変更で経費削減出来たのならその分の値下げは可能なはずです。今以上に管理人の常駐時間や清掃頻度を減らして、経費削減を考えても良いのではないですか？

昨日の総会 私も 行きました。凄い出席人数。過去 最高なんじゃ？

議題のなかでも、管理会社更新は重要
＞管理人の常駐時間や清掃頻度を減らして
管理人や、清掃員の勤務時間を減らす＝即コストカットに繋がること、をやってみたうえで、の 更新である、との説明だった気がする。
管理会社の説明に、業務開始の当初、管理員常駐時間は 現状より短めだった。それが住民要望などから勤務時間が延び 月～日（休みなく）朝７時～夜９時 になった、とあった。住込み体制や、”とても綺麗である”ことに慣れていた住民から、管理員常駐時間のカットや、清掃頻度の軽減に大きな抵抗があった、ということだと思う。

そのうえでの、管理会社変更による 委託費部分の削減という説明のうえで、来期までに 他科目を見直し、削減を前向きに検討する、そんな 説明だったよ。

「非常口の赤灯が怖い、ずっと赤いままなんですか？」
これが総会で一番意義のある意見だったような気がするよ。あの赤は不気味で異様だよな・・・。バランス釜と同様にこのマンションの負の象徴であり、価値を下げる要因だ。普通のLEDタイプ希望！

>>110 住民でない人さん
電球変えるだけならわずかな金額で出来ますよ。私もこれは賛成。消防署じゃないんだから（笑）丸いランプもダサいし。

外階段のランプ、丸じゃなくて、秀和らしい街灯風のクラシックランプにできないかしら。避難経路で考えた場合、明るさ足りないかしら。

街灯風良いですね！あと船舶照明も合うんじゃないでしょうか。道路からマンションを見上げた時に一番目に付く所だからなるべく明るく陰気な雰囲気に。頭上のランプとは別に夜間は下から上にスポット的に照らして壁面の模様の陰影や階段の飾りが映えるように、見せる照明も欲しい所です。

タイプミス
＞＞なるべく明るく陰気な雰囲気に。
→→なるべく明るく陰気にならない雰囲気に。

それと赤ランプには一応意味があって、暗順応に有利だからです。通常の白照明は明るすぎて照明が消えた時に暗闇に目が慣れるまで時間がかかります。赤照明だと暗がりの視力を奪いません。飛行機の計器や潜水艦の艦内なんかが赤照明なのはこのためです。ただ秀和の赤灯は非常灯では無いので交換するのは法律的にも問題無いと思いますよ。

最近の様子 ♪

M様 の ブログに「理事の地位存在を問う」続きが
'https://momoo-law.hatenadiary.jp/

完全勝訴！連戦連勝で凄い

秀和幡ケ谷は管理会社が起用され、理事会も刷新されたことで不動産としての評価が「V字回復」しているようです。でも、まだまだ上がると思います。何せ幡ケ谷周辺では「ダントツＮｏ．１物件」ですから。

>>118 評判気になるさん
売り出しの価格は以前に比べれば上がりましたが成約は非常に渋いですね。なかなか売れません。5300万の部屋が4500万まで値下げして10か月経っても残っています。つまり現状では価格設定が高すぎるという事です。理事会の裁判が継続中のため、銀行が担保評価をせず、ローンが組みにくい状態です。実質的に高属性や現金を用意出来る人しか買えないため、なかなか売れないのです。また長期修繕計画が無いのも銀行の担保評価に影響しています。
裁判が終結し、耐震診断、修繕計画が策定されれば資産価値や成約期間は周辺相場と同等水準になるはずです。現状では買える人にとってはまだ割安感がありますね。逆に売るならもう少し落ち着くまで待った方が良いと思います。

きちんとローンが通るようになれば築古を考慮しても周辺相場から考えて坪300万は固いと思います。
裁判終結、長期修繕計画策定、北側通路開通（駅所要時間短縮）、完全オートロック、宅配ボックス設置、サッシ交換、赤ランプ廃止。
資産価値向上のためにはマストでしょう。理事会に期待したいですね。

バランス釜工事がやっと出来るようになったのは
よかったけど、高い　部屋のタイプにもよるみたいだが
工事費、給湯器、ユニット、インフレで…
10年前に出来てたらと思うと旧理事会はホント…
賃貸で風呂リフォーム済みの部屋出てたけど、
めちゃお得価格だったので賃貸探してる人には
おすすめ

数名集まれば「いいほう」なんて言われてる防災訓練。
好天だった、、とはいえ、、総勢50名・・って @@;;
小さいお子様のいる家族参加が多くて、
消火器訓練を子供たちが楽しそうにしてて
300世帯マンション、、こういうふうに過ごせたらいいな、
に 徐々に近づいてきた感じかも!!

建て替えはいつ頃になりそうですか?
坪６００は軽く狙える立地だと思いますが。

>>124 マンション検討中さん
秀和幡ヶ谷は容積率オーバーで既存不適格なので、単独で建て替えると現状より小さな建物しか建てられません。一般的に建て替え事業はより大きな建物を建築し、余剰住戸を外部に分譲して建築費を稼ぎ、住人はタダで新築に住み替えるというのがスキームですが、秀和単独では不可能でやる意味もありません。
可能性として、隣地と一体で建て替えをすれば容積率に余裕が出るので大きな開発が可能になります。西側は空き地、東側はローソン都営住宅跡、北側は京王の敷地なので、うまく協力できれば可能性は無くはないかもしれません。
ローソン敷地は日鉄興和不動産に所有権が移り住人も退去しているので、日鉄興和側でも開発について何らかの検討は進めていると思います。幡ヶ谷駅から秀和までの一帯は老朽化した建物も多く、それらを含めて再開発出来れば大化けする可能性は無くは無い。せめて日鉄興和と組めれば良いと思うのですが・・・。
個人的にはマンション内でもっと建て替えの議論はあっても良いとは思いますね。困難はありますが確実に資産価値は上がりますので・・・。