プラウドタワー目黒MARC

まもなく完売ですね。

それにしても目黒マークは野村の最高傑作だよ。ここを買えて良かった。

>>5902 匿名さん
こちらのマンションはキャピタルゲイン出ますか？

>>5903 匿名さん
隣の賃貸マンション対比多少賃料上乗せ出来るとしても、利回り計算すると、坪50～100万割高な気がしますね。キャピタルゲインはきついんじゃないかと。

>>5893 マンション検討中さん
城南、城西、都心マンションの中で最高の物件だと思います。建築が半端なくいいし、敷地の大きさで最高な環境を作っている。騒音も少しは気になるが、今の超高層は殆ど基幹道路沿い（白金）、工場・高速地帯（芝浦、勝どき、豊洲、湾岸）、鉄道脇（大崎、横浜）、街中繁華街等の騒音地帯。ここは防音もしっかりしているし、敷地も大きく配棟計画で騒音はかなり軽減している。タワマンの中では普通。

目黒マークは立地も周辺環境も良いマンションだと思います。

株価ぎ戻ってきたね。楽しみ。

>>5910 マンション検討中さん
さりげなく都心マンションを入れるの恥ずかしいのでやめてください…

>>5915 マンション掲示板さん
みんな人気の高いマンションですよね。

>>5904 名無しさん
隣の賃貸は「定期借家」なので賃料低めに出しています。
ここキャピタルゲインは出ない確率大きいと思う、只ロスも無いと思う。居住用に考えた方がいいと思う。

>>5906 マンション検討中さん
5905のお陰で、五月蝿いという言葉が本当に良く理解できますね。まだ夏だからでしょうか、蝿が本当にしつこい。

五反田の西側はラブホ街というイメージしかない

>>5917 匿名さん
結論（要するに居住用に購入すべきという点）に賛成ですが、分譲棟を賃貸棟と表面的な坪単価だけで比較しても仕方がない要素がいくつかあります。こちらのスレでは「金切り音轟がく」と頻繁に言われていますが、実際には分譲棟が賃貸棟よりも奥まったところにありますので、分譲棟付近ではさほど電車の音が聞こえてきません。それに加え、山手線の線路と分譲棟との間に賃貸棟が建っていますので遮音役割も果たしてくれています。また、分譲棟は基本的には賃貸棟よりも仕様が良いです（特に、ラウンドバルコニーがあることが好例の一つ）。

キャピタルゲインについてですが、現時点ではそんなもんが出るかどうか誰にも分からないので投資としてはどうなのか何とも言えませんが、実需目的でご検討されていればかなり良い物件という印象でした。野村が住民満足度1位をよく取得していますので本物件に住むために購入するならば申し分ないと思います。

>>5920 マンション比較中さん
コメント有難う御座います。

また「金切り音轟がく」についても仰る通りだと思います。自分は実際現地に行って、オフィス棟と分譲棟の繋ぎ目の柵で確認した所結構静かでした。電車音をクレームしている方は現地に行った事なく想像で言っているのかと思います。(*敷地出て目黒駅まで行く途中電車がすぐ横で走っているとうるさく感じますが、物件敷地内では、少なくともオフィス棟との繋ぎ目にある間取りは静かでした。)

ちなみにどちらの間取り検討されてますか？
自分の場合、折角今回こちらで野村さんは広めの間取りで商品作っているので、普段あまり買えない広めの部屋にしようかなって思ってます。

また最後あくまで個人的意見ですが、目黒駅付近でここよりすみ心地良い部屋設計はもう無いと思う。すみ心地としてはブリリア目黒より上だと思う(*あくまで個人価値観です)

ブリリア目黒は目黒アクセスだけどここは西五反田だからね。住み良さはともかく物件の格が違うので比較するのはナンセンス。

賃貸棟の定期借家って賃料上げれなかった言い訳みたいなもんだね。
事実契約満了で出て行ってくれなんて事態ほぼ無いわけだし。

>>5922 マンション検討中さん
まあ資産価値では格違うかもしれませんが、でも私実際ブリリア目黒契約直前まで行って、最後やめで、ここにしようかなって思ってますよ。目黒駅近辺で住宅探される方は普通比較するんじゃないですかね。

勿論、投資目線や立地重視の方にとっては両物件全然比較物じゃないかもしれませんが。

>>5923 匿名さん
それは確かにあるかもしれない、実質東京全体で賃貸マンションの賃料水準近年下がっているってちょっと聞きます。

しかし定期なので貸主に主導権はあります。出て行ってくれって事態の確率低いが、全くないってわけではないです。定期を契約1回でも更新してしまうと普通借家に自動で契約切り替わるので、貸主結構慎重にすると思いますよ。

>>5921 匿名さん
「金切り音が轟く」点については同感です。そういうクレームをする人は恐らく現地に行ったことがないと私も思います。

私もマークを検討し始める前はブリリアタワーズ目黒を中古で購入することを一応検討しましたが、ブリリアでは好みの大きさの住戸は坪単価＞1300なのに間取り（特にリビング・ダイニング）がとても使いにくそうだったため、結局他を当たることにしました。L型の部屋を作る意味って本当によく分かりません…

音の感じ方は個人差が大きいので、主観で決めつけるのはどうかと思います。私は現地に行きましたが、敷地内からも音は気になりました。もちろん線路脇よりは音は小さいですが、測ったら60dB程度の音でした。これを気にするかしないかは個人差があると思います。

>>5925 匿名さん
更新すると普通借家に切り替わるとはどういう意味ですか？定借は期間満了で更新がないので再契約の契約形態次第では？
再契約を普通借でするなら切り替わりますが、一般的には定借で再契約すると思うけど。
JRの方針は知らないが、最初だけキャンペーンで安く定借で貸す戦略ってこと？

>>5925 匿名さん

有期雇用契約の更新かなんかと勘違いしてません？
定期借家契約の終了予告をうっかり忘れてしまって契約期間満了日を過ぎてしまっても、定期借家契約が普通借家契約に切り替わることはありません。
単に終了予告から半年後に契約終了が伸びてしまうだけです。

>>5927 匿名さん
音の感じ方に関してはその通りと思います。
もちろん住んでいれば金切り音であっても慣れて気にならなくなるでしょうね。ただ、客人を招いて「億ションの◯◯さんの家、キリキリと線路の音がね…」なんて評価されることはあるでしょう。客を呼ぶために家を買うわけじゃないけど、ウチはコロナ前はホームパーティーも結構やってたりしたので駅徒歩9分とともに気になるポイントではあります。

>>5925 匿名さん

定期借家契約は更新しても普通の賃貸借契約にはなりませんよ。

ただJRがどういう定期借家契約するかは調べようとは思いませんが、そもそも定期借家契約は普通契約とは違い２年の更新とは限らないのと、２年の更新が最大３回なのか、４回までなのか、５回まで最長１０年までなのかという契約をされると思います。

元不動産の賃貸専門会社で働いていた者からすると自動的に契約が切り替わるような契約は法律のプロである企業は行わないと思います。

ただ新築で定期借家契約とは自分が働いていた１５年前くらいには無かったので、どういう意図があるのか分かりかねますねー

定期借家は通常建て替え予定や、長期転勤や将来性子供の為に購入してとりあえず賃貸に出しておこうとか、その程度だったのに。

JRはのちのち考えているのですかね？

野村不動産の売れ行き次第で落ち着いたら分譲に出すとか？

意図はほんとわからないですねー

定期借家契約の説明わかりにくくてすみません。

定期借家契約自体の更新の事では無くて、定期借家契約は最長何年かを決めて、それまでは通常契約を行う事が一般的という意味です。もちろん定期借家契約自体少ないですが、最長4年の定期借家契約で一回の通常賃貸借契約更新を行った方はいらっしゃいます。

あとは３年の定期借家契約の方もいらっしゃいます。途中２年の通常更新は無くストレートに３年の契約です。

>>5932 マンション掲示板さん

なんだか、そもそもの定借の考え方の認識が誤っていませんかね？
定借は借地借家法により更新がないと明確化されていて、期間満了で終了ですよ(終了通知義務を満たしている前提)。
再契約については、双方合意のもとで無ければ実施できません。
対して、普通借は正当な事由が無い限りは貸主側から契約を終わらせることが出来なく、自動更新されていきます。
両者は全く別の契約形態であり、定借で何年かを決めてそれまでは通常契約を行う？の意味が分かりません。

>>5933 通りがかりさん

通常契約はというのは行わないですよ～

上記で通常は更新を行なってと書こうとしたら通常契約数回と気づかず投稿してしまったので、やはりここはつかれるとは思いましたが、

定期借家や定期借地には基本的に満期か来たら契約が終了です。

ただし建て替え等やいつ自己使用するか未定の場合に勿論ですが特記事項に明記しなくてはいけないけど、
一応２年で借主が検討できるように通常の更新を行なって、最終的には６年とかそういう契約は結ぶ事はできます。

勿論特記事項明記は必須です。

>>5933 さん

特記事項明記で件数小数を通常と明記してしまったことは申し訳ございません。

どの様な契約下で食べるのがお好みですか？

定期借家にして少しでも賃料を下げた上で入居してもらい、契約満了とともに普通借家の契約として賃料上げる作戦かな。
一度入居してしまうと転居の面倒さから多少の値上げも許容して再契約するだろうと。普通借家の想定賃料だと誰も借りてくれない水準なんでしょ。

>>5937 マンション掲示板さん
ブリリアイストタワー勝どきなんかも定借なので、こういう事業モデルとしてはある程度一般的なのでは？
貸主にしてみれば、再契約したくなければしなくてすむし、相場次第では再契約時に値上げもできるしね。MARCレジデンスタワーも再契約料は『新賃料』の1ヶ月分ってなってますからね。

すみませんが、何を論じ合われていますでしょうか？この会話の趣旨が良く分かりません。

>>5939 匿名さん

目黒マークが新築マンション都心No. 1だということですね

>>5940 匿名さん
そんなはずがないだろう。新築マンション都心No.1はシティタワー武蔵小山に決まっているでしょう。

>>5941 匿名さん

そんなはずがないだろう。新築マンションNo.1はアトラスタワー五反田でしょう。

西小山が1番いいな。申し込み殺到しそうで抽選当たる気しない…

賃貸契約知識のマウンティングと根拠レスなアゲにサゲ。
このスレはもはや落書き帳レベル笑

>>5944 マンション検討中さん

まぁ、根拠レスなサゲも目に余るけどな。ただし、それらのせいで残念ながら落書き帳になってしまったのは事実。
興味のある人は、モデルルームや、現地で、自分の目で確認するしかないね。

>>5945 名無しさん
は？根拠レスなアゲも十分目に余るよ。
何れにせよ目くそ鼻くそを笑うレベルでしょう。
そういう人たちが集う物件って整理で良いと思います。

良い物件のスレほどネガも多くなるので、ここも物件自体は間違い無いと思います。

>>5947 匿名さん
良い物件＝ネガも多い？
それは違いますね。良いか悪いかの話ではなく有象無象の烏合の衆が集まる大型物件は絶対数として妙なポジと妙なネガの両方が多い。ってそれだけの話でしょ。

良い物件ほどネガが増えるってそんなわけないやろ笑

新築ナンバー1の三田ガーデンヒルズを買いたいです。

三田ガーデンヒルズも目黒マークも良い立地ですよね。

プラウドもちょっと前に同じく城南の恵比寿に人気を博した高級物件を提供し、今回はJRとタッグを組みタワマン企画ですが、城南やパートナーへプラウドの尊敬を感じられますね。

ネガの自作自演は相変わらずすごいね。残念ながら投稿者が匿名でコメントできる以上防ぎようはないんだけど。マンコミが投稿者にアカウントを作らせない限りは荒らし屋のやりたい放題。

荒らし屋ではないですが参考になることもありますのであまり目くじらをたてないようにしましょう。

それを言うならアゲの自作自演のことでは、、？ネガ対比でアゲは自作自演をするメリットが大きいでしょうよ

>>5955 匿名さん
無意味なネガはまじでうっとうしい。ただそれだけ。

>>5956 マンション掲示板さん
デベ関係者や購入者は、ポジコメだけ書かれて欲しいだろうね。検討者はフラットに両サイド見たいと思うけど。まぁこの掲示板でどれだけ叩かれようが、褒められようが、この価格帯なら自分でしっかり決断されて買われる人が殆ど。だから人気不人気は掲示板の内容ではなく、売れ行きが全て。

で、どれだけ売れてるんです？

>>5958 匿名さん

検討者です。ネガはネガでとってもありがたいのですが、特定の人のしつこいしょーもないネガは本当に鬱陶しい。

>>5951 匿名さん

実需なら三田ガーデンヒルズより目黒マーク。

三田は坪単価違うから比較にならないと思う。目黒マークは高台にあるのが特徴的ですよね。近隣の高台タワマンってブリリアタワーズ目黒とここだけではないかな？

高台ブリリア屋上のレベルから川っぺりを見下ろしてみました。
相対低地が広がっているのでとても見晴らしがよいですね。

>>5960 マンション検討中さん
ウソは止めた方が良いですよ、契約者さん。
とても分かりやすくて草

>>5964 マンコミュファンさん

そういうのが鬱陶しいっていうのよ。

実際住んだら満足度の高いマンションだと思いますよ。坪単価も控えめですし。

>>5963 匿名さん
ブリリアってクソやばい奴住んでるんだな。。
めちゃくちゃ減点になります

ブリリアもプラウドも良いマンションだと思いますよ。

>>5967 口コミ知りたいさん
これどう見ても衛星写真でしょ
やたらと目くじら立てるからここの契約者はバカにされるし、自作自演を疑われるんだよ

ここのところ、ネガコメントも質が落ちましたね。以前は、ここのマンションの弱点を指摘するものでしたが、最近はポジコメントは全て契約者だとか、真偽の確かめ用のない情報を流しては、それに反論した人に民度が低いだの、そんな感じのネガばかりですね。これでは議論のしようもないし、本当にただのアラシですね。

指摘していた弱点が論破されてしまったり、弱点は弱点として認めたうえで他で評価されてしまうことが、気に障ったんでしょうね。

ちなみに、ここのスレを見ているあなたの立場は？

駅遠、川べり、ハザード至近、騒音、治安の件ですか？
ポジコメ、自作自演、契約者の民度の低さで検討者が軒並み撤退したからじゃないですかね。

>>5972 検討板ユーザーさん

アトラスタワー五反田の板に他の投稿者の方が以前に共有して下さったイメージをお借りします。（向こうの板の>>422です。）

マークは「川べり」と言っても川からかなり上がった位置にありますので、水害の恐れがほぼゼロだと理解しております。

治安の件についてですが、西五反田ではなく東五反田は少し治安が悪いイメージですが、そうは言っても駅周辺（要するに東五反田二丁目）で万引きや自転車窃盗のケースが殆どです。
https://map.digipolice.jp/

>>5973 マンション検討中さん
線路が境になっていてアドレス的には西五反田だけど、高台という意味では上大崎に近いのですよね。

いや西五反田は西五反田だから。上大崎に近いからなんなの？？意味不明なこと言ってるから変な荒らしにツッコまれるんだよ。

>>5969 マンコミュファンさん
衛星写真？頭大丈夫か？

ここの相当やばいアンチは武蔵小山になりすましたブリリアの住民の可能性大ですね。近くにこんな危険思想の方が住んでることが残念です。

>>5974 マンション検討中さん

大体、目黒川から少し上った土地はここも含め大名の屋敷跡ですよね。

>>5975 匿名さん
5974ではありませんが、「＊高台という意味では＊上大崎に近い」のどこが意味不明ですか？

>>5976 検討板ユーザーさん
施設名の表示は何のフォーマットですかね。あなたの頭は大丈夫そうです？

>>5973 マンション検討中さん
川からの距離が論点ではなく、浸水想定エリアからの距離が問題なんですよね。
この地域を標高図で見ますと、ハザードマップで最大5m浸水想定となっているエリアとの標高差は1m程度となっています。
現在のハザードマップではぎりぎり浸水想定エリアとなってはいないですが、今後のハザードマップの更新次第では浸水想定エリアとなる可能性も否めないかと考えています。
また治安についての議論で丁単位で議論することにも少々違和感があります。例えばの話ですが、歌舞伎町の治安が悪いことを指摘する際に、歌舞伎町の1丁目は治安がよくて2丁目は治安が悪いなどの解像度で議論されますか？
このエリアについてはざっくりと五反田駅の西側と括って、治安について良いとは言えないと判断しました。

>>5981 検討板ユーザーさん
ちゃんと国土地理院か何かの正しい地形図で調べたほうがいいですよ。https://maps.gsi.go.jp/#18/35.628960/139.717163/&base=std&ls=std&a...

国土地理院は5mメッシュの標高データだと思うけど、ソフトやサイトによってはそれをもう少し解像度落とすような形で平均化してたりするから、擁壁付近では差が分かりにくくなったりします。
上記のサイトとハザードマップの浸水エリアを比べると、ハザードエリアになっているのは大体標高5m前後まで。ここの土地は擁壁の上になってて、大体標高15mです。

浸水ハザードマップはほとんど標高データとイコールなので、10mの差で塗り替えられる可能性はかなり低そうですね。

西五反田は住宅とオフィスどちらも人気アドレスであることが客観的に発表されていますので何丁目であっても人気アドレスってことですね！

西五反田がそもそも治安悪いなんて聞いたこともないし、都内屈指の人気アドレスです。さらにはポテンシャルも相当高いと考えられますね。

>>5981 検討板ユーザーさん
5973さんは「西五反田自体そこまで治安悪くない」という主張で、丁目単位の議論はしていないように思います。

それはともかく、アンチの人は「ここは目黒駅から遠いから目黒物件じゃない！」というくせに、目黒駅よりも遠い五反田駅を持ち出して「ここは五反田駅の西側物件だ！」というのですね。不思議です。

五反田って言っとけばネガれると思ってるみたいだけど、時代遅れの昭和脳なんだろ。かわいそうな生き遅れ。

>>5982 匿名さん

目黒の地形を知らないネガさん達、困りますね。

>>5982 匿名さん
仰る通り確かに10mの標高差があるようですね。失礼しました。
ただしその擁壁が土砂災害特別区域としてハザードマップで指定されているのは浸水エリアに接していることと無関係ではありませんよね。
さらに言えば高々10m程度の標高差であれば割と頻繁にハザードマップは更新されますよ。

>>5985 匿名さん
申し訳ございませんが、あなたの主張が的外れなので最初からよく読んで頂けますか？

>>5988 検討板ユーザーさん

花房山の中腹のここがハザードされたら、五反田駅は海の底に沈みそう！

>>5988 検討板ユーザーさん
擁壁の下も厳密に言えば浸水ハザードはかかっていないようにも見えます（DNP五反田ビルの前まで）が、確かに近接していることは確かです。
ただ、浸水ハザードと土砂災害警戒区域は別物で、「傾斜度が３０度以上で高さが５ｍ以上の区域」にかかってしまいます。なので、ここの擁壁は高さがあるので自動的に指定されてしまうわけです。

でも10mの差があっても浸水ハザードが変更になることがあるということは、西小山駅（ハザードがかかっている）と4mほどしか差のない武蔵小山もハザードの真っ只中になる可能性がありますね。って、そんなわけないですね。

>>5977 通りがかりさん

間違いないです。ブリリアの仕業ですね。
奴らはとんでもない連中ですよ。

なぜ五反田と言うのがネガになると思うのか…アドレスが西五反田なんだから、ただの事実でしょ。過剰反応しすぎなんだよ。

>>5991 匿名さん
ご覧頂いているハザードマップは住民向けの簡易版かもしれないのですが、きちんと擁壁沿いにかかっていますよ。
さらに土砂災害特別警戒区域（土砂災害警戒区域ではありません）の基準については斜度及び高さの基準があることは確かですが、それだけで決定するものではありません。水害時の地質の変化等についても考慮されています。
またハザードマップの変更については実際に10mの高低差であっても起きていることなので、申し訳ございませんが、あなたの中の一般常識を持ち出されても困ってしまいます。

実際ここより良いマンションもなかなか無いですよね。ここよりおすすめのマンションがあれば教えて欲しいぐらいです。

>>5990 通りがかりさん
現に五反田駅はハザードマップで浸水エリアに指定されていますよね。それに海ではなく河川の氾濫です。

>>5995 検討板ユーザーさん
失礼いたしました。
東京都の浸水予想区域図を指していますかね？当方、品川区の浸水ハザードマップを見ていました。

土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）については、旧擁壁で指定されていましたが、今後擁壁工事が完成して解除になるような説明をモデルルームで受けましたが、認識違いましたでしょうか？
いずれにしても良くも悪くも擁壁（＝崖）の上なことは事実です。その事実を否定するものではありません。

>>5994 さん
同一人物の方ですよね。
日本語の読解力が同程度です。最初からよく読んでください。

>>5992 マンション掲示板さん
了解っす。武蔵小山先輩！