プラウドタワー目黒MARC

自演してもしなくても立地もアドレスも圧倒的だからどっちでもいいよ。

ブリリアは立地だけで他が全て並以下だから幸福度は高くなさそうだよね。

>>4253 マンション検討中さん
まあ、内装含め建物はその価格に見合ってないとは当時から言われていたけどね

>>4254 匿名さん

不動産は立地が全てだから設備仕様なんて枝葉のことはどうでも良い。駅遠タワマンはここみたくらいくらでもあるけど、駅前1分のタワマンは相当貴重。特に城南高台だと奇跡といっても良い。

ブリリアの名前がダメな人いるんですねw 名前は大事だけど結局ここも目黒ブランド頼みでしょ。仕様がいいって言うけど、名前がプラウドタワー西五反田NARCだったら検討してた？

>>4255 匿名さん
実需なら設備が重要だろ。投資の視点だけで語るなよ。

>>4257 マンション検討中さん

実需の視点からも駅距離は最重要ポイントです。設備仕様なんて入居後いくらでもいじれます。後から変えようの無いものが最優先事項となります。ロジカルにお願いしますよ。

ブリリアの中古見る限り水回りとか仕様は普通にいいな。１R以外。
今の新築タワーみたいに天カセ各階ゴミ捨てサッシ高制振とか分かりやすくコスカされてはないっぽい。この辺はリフォーム出来ないしちゃんとして欲しい。

>>4255 匿名さん

駅近の価値は駅力と相関するってこと、まだ分からないかな。
城南の高台かよりもどの駅かの方が重要。
高台縛りの人は駅近には拘らない。
論理破綻してるよ

まぁ天井高とかは後から変えられませんから、そこに価値を見出す人もいるでしょう。換気も。天井はエグい下がりがあるところもあるので選ぶときには気をつけて。

>>4260 マンション検討中さん
確かにね。不動産のことよくわかってないMKかBRの中途半端な階級のコメントでしょうね。

東京建物は名門中の名門なんだけどダメって人がいるんだね。

>>4263 匿名さん
どこがだよ？財閥との差がえぐいだろ。

>>4264 マンション検討中さん
一応安田財閥という名門ではある

目黒駅徒歩1分で花房山の立地のタワマンなら、ブリリアでもブランズでもプラウドでもシティタワーでもなんでもいいわ。

>>4260 マンション検討中さん

そういう決めつけの発言が荒れる元だってまだわからないのかな。
城南の複数路線乗り入れのメジャー駅の駅前は希少。且つ地盤の良い高台であれば更に希少。
希少なものは価値が高いという当たり前の話。
論理破綻も何もない。ロジカルに頼みますよ。

>>4266 匿名さん
長谷工はいやだ

ブリリアにも相当うざい住民いるみたいだね。MKとあまり変わらないな。。

>>4267 検討板ユーザーさん
その割には、中古価格が思ったほど伸びてないけどね。
王様部屋のチャイナマネーも目黒相場が潮時と感じたのか

所詮品川区だし港渋谷千代田みたいに坪1000でも売れるってエリアではないね

目黒って駅前シャビ～じゃない？大塚とかにも負けてる笑

>>4269 マンション検討中さん
どこも所有物件のポジショントークになるのはしょうがない。
結局は数字しかない。ブリリアタワーズ目黒は立地は申し分ないけど、騰落率はイマイチ。

>>4271 匿名さん

そりゃそうですよ。ここ西五反田ですから。
周辺相場からリセールは良いとこ坪650でしょう。

>>4274 匿名さん
時間軸をガン無視してリセール価格を語る無意味に気付いてね。
不動産は相対評価

ここの契約者なのか、検討者なのか、周辺物件の話をしているだけで、明らかに見下したり、うざいだの何だの、民度が窺い知れる発言が多いですね。荒らしと同じレベル。自身の決断に自信が持てないから不安なんでしょうか。少しでも貶されたと感じると反応がすごいですね。

みんな色々言ってるけど目黒徒歩圏内でこのグレードのマンション住めるだけめちゃめちゃ贅沢だと思うけどここに色々と書き込んでる人ってもっとすごいマンション住んでるお金持ちばかりなのかな？
上場企業でも最低役員クラスじゃないと買えない価格帯ですよね？

マンションレビューで築5年ぐらいのタワマン同士で比べると

ブリリア目黒ノース +32%
ブリリア目黒サウス +23%
シティタワー目黒 +12%
ガーデンテラス目黒 +21%
PH白金二丁目タワー +23%
PC赤坂檜町タワー +35%
PC青山タワー +7%

シティタワー思ってたより低いし、都心パークコートも意外と微妙。あくまで売り出しベースだから実態通りか分からんが。

検討し始めたばかりなんですけど、この掲示板見てましたら購入者？の方々の駅前タワマンへの過剰反応が凄くて引いてます。ここ契約すると駅前タワマンにコンプレックス抱くことになってしまうのかな。ちょっと考えてしまいます。

>>4280 匿名さん

目黒マークは築5年後にシティタワー目黒の坪600が一つの目安となりそうです。うーむ。

>>4281 評判気になるさん

まぁいまからキャピタルゲイン狙うような人は基本的には時すでに遅しのひとですよ。よっぽど条件のいい物件見つけなきゃ大きなキャピタルゲインは得られないでしょうに。
自分も5年前、10年前にはマンション買えなかった（かっとけばよかった！）のであくまで実需。
こんな贅沢なところにすめて、残債割れなきゃそれでいいですよ。

>>4283 匿名さん

ここ残債割れしませんか？

>>4281 評判気になるさん
その口調はいつも第三者を装ってるアンチですね。ご苦労様です。

>>4281 評判気になるさん

頭のおかしい人があることないこと批判的に言うから、苛立っているだけですよ。
駅前タワマンの批判は特定のケンカをふっかけてくる物件に対して向けられているものです。

>>4284 匿名さん
ここが残債割れする時は日本中で多くの物件が残債割れする時。

>>4287 匿名さん

それをロジカルに説明いただけますか？

>>4280 匿名さん
ブリリア5年で3割上がってるなら15年後には2倍超えるな。

>>4289 匿名さん
残債割れするということは、年間で3%弱の値下がりが、あるということ。
ここの坪単価はプレミアムフロアを除けば@650くらい。
つまり、現在の相場が今後5年維持されて、ここが仮にシティータワー目黒の現在（築5年）の価格と同じ@570で売却となった時、これが-2.5%/年。つまりここがフルローンの時の残債ライン。
これはあくまでも不動産相場の上昇がなくて、金利がこのままという仮定。
もちろん金利がただ上がればきつくはなるが、不動産相場の上昇なしに金利が上がることもないと思われる。ここ数年は不動産相場が年間数%は上がっている。

逆に言えばここが残債割れする時は、不動産相場が下がる時である。
新築で買った瞬間にキャピタルゲインがあるような物件でない限り、不動産相場が持続的に年間3%下落すると残債割れする。

つまりここは、不動産相場が維持さえできれば残債割れは起こしにくい物件。
不動産相場が下がった時には多くの物件が残債割れして、特に持続的に年3%下がるような事態になれば、殆どの物件が残債割れ。

>>4298 匿名さん

不動産に疎いので教えて下さい。今どき都心部で不動産相場が維持できると仮定して残債割れ起こす物件はありますか？

>>4299 匿名さん
相場が維持って条件だとそう言うこともあるのかなとおもって、いくつか計算してみてわかったことはデベロッパーも上手に値付けしていて、周辺中古と比較した時に、年間?2～3%になるように付けてる。なので、相場とか金利の大きな変動がなければそうそう残債割れしないのかも…。
あとは相場など市況の変動に強いかどうかって話なのかもしれない。この地域は下がりにくいとか。

詳しい人に聞いてみたい！

>>4300
文字化けしちゃったけど、真ん中らへんの

？2～3%
は
-2～3%
です。

ここは割安だから残債割れのリスクは低いと思う。

>>4299 匿名さん
MKくらいです

割安？数年後に答えは出るだろう。

>>4305 匿名さん

割安ではない。適正価格。

>>4299 匿名さん

不動産相場が維持できればの話しで考えると残債割れはないとは思いますが、そもそも不動産相場維持の持続の方が難しいと思います。

そもそも現在の住宅金利自体が異次元の緩和と言われ続けてますから、異次元では無い時代の住宅金利で固定金利3％以上、変動２％半ばから後半の通常に戻った場合残債割れはかなりの確率で起こりえます。

勿論急激に金利を上げる事は無いですが、この異次元の緩和はいずれ無くなるとは思います。

このような状況が起これば、不動産が売りにくくなります。なのであまり残債割れは気にしないで購入ご検討した方が良いかと思います。

自分も気にしないで探してます。

要するに今の市況が続く限り都心部で残債割れする物件は無いということね。ここが特別では無いと理解しました。

>>4309 eマンションさん
投資用物件か実需向けかで変わってくるかと。

>>4308 匿名さん
そうなれば最初からよっぽどのキャピタルゲインがないかぎりどこも残債割れになりますね。

ここが残債割れるなら他も割れてるよ。

>>4309 eマンションさん

ここが特別なんてことはないですよ。
ここは上がるとかそう言うこと言う人はあまりいないので。
もちろん相場が下がる時には郊外から下がると考えられますので山手線利用可能物件のここは、落ちにくいとはおもいます。
そういう意味で実需であればありの物件かとおもっています。
逆に投資であれば旨味はないですよ。（ここが狙えるキャピタルゲインはあるかないかわからない不動産相場の上昇分、インカムゲインは賃貸棟もあるのである程度規定されている）

金利について話題になってますが、金利が上がれば銀行の与信が減るので一時的には不動産価格が落ちるとは思うけど、それは住宅ローン依存の強い郊外の話で、キャッシュ比率が高い好立地の都心はほぼ影響ないと思いますね。二極化というやつね。
それより金利が上がるのに伴い、資産インフレも進むかと思います。

今より市況が4割安かった7年前と今とで金利はほぼ変わらない。金利と不動産価格が連動するのならば矛盾するよね

>>4307 匿名さん
その前に売れてないと言える根拠を教えていただけませんか。まさかネットとかSNSの書き込みを間に受けて書いているのではないですよね？
竣工1年9ヶ月前から販売して、4ヶ月で約半分出したことは公表されています。このなかに何戸売れ残りやキャンセルがあるのかぜひ教えて欲しいです。

業界の間では目黒MARCは順調と囁かれているよ。

割安な物件はやはり売れますよ。

>>4314 さん

キャッシュ比率が高かければそうですね。

勿論現在の住宅ローンの頭金も２割入れないとローン下ろさないというスタンスの金融機関も増えてるので、よほどの事がない限り残債割れは無いと思います。

なので元々ほとんど残債割れは起こりにくいと言ってると思うのですが？

そして勿論資産インフレも進みます。

ただ資産インフレが起これば購入できる人数も減ります。そしてそれを購入できる方はより物件を選びます。都市部でも一般的な物件は評価額は高いけど購入できる人数が少なくなれば次第に下がっていきます。

それと７年前はアベノミクスが始まり、既に異次元的緩和として進め始めた頃でリーマンショック後東日本大震災の影響で2013年まで都心部でも価格が低迷してた時代です。だからその金利の異次元緩和が現在まで続いてるので、都市部の不動産がここ数年で高値がついてるのでは？

>>4315 匿名さん

細かく刻みながら販売されてますよね。4ヶ月で半分売り出しが速いペースと捉えられているんですね。今はそうなんですか。とても勉強になります。

>>4316 通りがかりさん

どこの業界ですか？ソースをお願いします

ぼくは醤油で。

>>4319 匿名さん
規模が違うと言われればそれまでですが、大人気のパークタワー勝どきサウスの１期１次～３次（5ヶ月強）で50.7%であることを考えると、決して遅いペースではないですよね？

駅距離あってこれだけ売れてれば順調でしょう。

>>4314 さん

連動するのではなく下落要因になるというのが正しい表現ですかね。
銀行の姿勢ではなく借り手側の要因が大きい(買える限度額が下がる)。
確かに、収益不動産と違ってキャッシュ比率の高い高額住宅物件は影響受けにくいのは間違いないが。

金利要因による資産インフレ下では、不動産は上記を理由に頭を抑えられるので、相対的に上がりにくい資産となる。

屁理屈捏ねて価格の正当性を訴えようとする懸命な姿勢に感銘しています。ここまでしないと自我を保てないような物件であることは理解しましたので、慎重に検討させていただきます。

というかここより安くて良い物件あるなら教えて欲しいよ。

>>4326 匿名さん

人に頼らず自分で探しましょう。

>>4325 検討板ユーザーさん
「ロジカルに示せ」というからロジカルに示せば、「屁理屈捏ねてる」と言ってくる。
荒らすだけなら書き込まないでください。何が何でもネガしたいかもしれませんがそれこそ屁理屈ですよ。そんなことをしていて虚しくないですか？
ただひとつ、あなたの様な方が見送ってくれているというのは、この物件にはいいことですね。

>>4326 匿名さん

PTK

>>4324 さん

連動するって書きましたか？

金利が上がった時に残債割れが起こる可能性があるとしか書いて無いと思います。

それはここの物件だけとも言ってません。都市部全体的な話しで言ってます。私も一応ここも検討してますので。

なので不動産相場に絶対や保証など無いと言ってるだけの事です。

この物件は割安だと思っていたのですが、違いますか？都心内にこれほど大きな部屋（面積的にも天井の高的にも）をこれほどの安値で、しかも新築でなかなか買えないと思います。最上階の一番大きな部屋を買ったとしても5億円もしません。残債割れの可能性がどれだけあるかはわかりませんが、そもそもそんなに高い物件じゃないので、ずっと住むことが目的であればそれほど心配する必要はありますでしょうか？それとも皆様は単純に投資目的で検討されていますか？

>>4335 Oh, hi MARCさん

割安でしたら争奪戦になるので、割高となります。無念。

>>4335 Oh, hi MARCさん
目黒エリアで他にこの広さは無いから貴重ですよ。後になって割安だったなってなる可能性は高いと思いますよ。

>>4335 Oh, hi MARCさん
中古不動産価格には、仕様や天井高がそう大きく反映されません。単純に面積単価で比較した時には、現在の相場からは適正価格（けっして高くはないが、安くもない）と評価しています。マンマニさんも同じような評価ですね。

ただしもちろん仕様がいいことは実需の意味ではプラス評価ですし、このペースで不動産相場があがると、ここの販売が大詰めになった頃にはコスパの良い物件となっているかもしれませんね。

>>4335 Oh, hi MARCさん
大前提としてここの立地は都心の括りではない。城南エリア

>>4341 匿名さん

もうその下りは良いと思うよ！コントやってるわけじゃないので。

それを世間では言葉の粗探しというのです。

ここで都心と書こうが城南と書こうが価格や評価に左右するわけでは無いですから。

>>4335
>>4341

そうですね、ここは山手線外側で都心ではありません。
仕様の良さは実需には魅力ですが、都心ではない城南エリアの駅遠物件であること、ほぼ抽選になっていないことを考えると資産価値的には厳しいかもしれません。

ここは仕様だけじゃなくて立地もかなり良いですよ。

いいと思います。次の購入前向きに検討してます。
目黒駅徒歩圏内は魅力的だし新築でこの仕様、価格は有り！

>>4346 匿名さん

素朴な疑問です。仕様も良くて立地も良くて割安なのに大抽選大会にならないのは何故でしょうか？

割安とはいえ、購入できるのはある程度の富裕層に限られてるからでは。

>>4349 匿名さん

パーコー北参道の大抽選会はどうご説明されますか？