プラウドタワー目黒MARC

シティタワー目黒も不動前最寄りで目黒駅徒歩10分。目黒線が比較対象で考える人も居ても全然おかしくないのに、なぜか罵り合い対決になってる。

もちろん目黒線沿線で検討の人もいると思う。
ただここは目黒線沿線検討だけじゃなくて、山手線沿線とか山手線周囲的な広域検討者も多いですよということ。

目黒線沿線検討の人は武蔵小山やとも比べるだろうし、場合によっては武蔵小杉や逆に白金高輪なんかと比べるひともいるでしょう。一方で、山手線沿いに池袋・五反田・三田（芝浦）・浜松町なんかと比べる人だっているでしょ。ここはその双方が重なるって話（つまり複数路線利用可ということ）。

その横軸（目黒線-南北線・三田線）目線の人と縦軸（山手線）目線のひとの感覚がづれるのは仕方ない（横軸目線の人にはここよりも別の駅のより駅近がいいという人がいるけど、縦軸目線の人からすると興味がまったく湧かない、逆も然り）。だから論破もクソもないんですよ。甘いお菓子が食べたくてクッキーを選んでいる人に、いや焼き菓子だったらお煎餅がいいですよって言っているようなもので、議論が噛み合わないです。「焼き菓子だったらこのお煎餅の方が材料費が高くてコスパもいいし、脂肪も少ないからこれから注目されますよ」、はい論破した！って言われても、甘いもの選んでる人からすると「何言ってんの？」になっちゃいます。

冷静になって論点を明確に議論する分には構わないけど、罵り合いは不愉快ですよね。

ということで縦軸横軸の交点の目黒は便利であるということが浮き彫りになりましたね。

目黒駅遠だから縦軸でも横軸でも人気が出てないのだと思うなー。線路沿いだったり、囲まれ感も気になる。

物件そのものは素敵だと思う。デメリット理解した上で実需（割高覚悟）なら買ってもいいのでは。

>>3156 匿名さん
そうはいうものの山手線直結、駅至近（しかもおそらくせいぜい池袋～秋葉原とか上野あたり）の新築なんてそうそうないし、価格も跳ね上がっちゃいますからね。

言葉足らずでした。
池袋～秋葉原とか上野というのは、池袋～品川～東京～上野という山手線南側エリアの話です。北ではないです。

HP更新しましたね～
かっこいい～

目黒雅叙園が中国人に売却したみたい。目黒よりも白金高輪の方が人気があるのかな。

>>3160 匿名さん
既に主な開発が終わって完成されたような街が好きか、これから後発が盛りだくさんで成長が約束されている街が好きか、の違いじゃないですかね。個人的には今すぐ住むなら目黒の方が住みやすいと思います。

>>3160 匿名さん
逆じゃないですか？
今持っている中国系ファウンドが売却を検討していると。
https://news.yahoo.co.jp/articles/66282ef6c3e30456380c8ff8df50588dbe7d...

>>3159 マンション検討中さん
マジックアワーバージョンになりましたね！カッコいいです。

横軸だけで検討してるって人は少ないんじゃないですかね。ただ、複数路線が魅力で検討していても、縦軸史上主義者が横軸のコメントを否定してくる。それは特定地域アゲコメントと変わりないですよ。

スレ違いだーとか、たかだかマンションを検討してるだけで選民意識を持たれてる方もいますが、良くも悪くもこの板に出てきているところは比較対象になるということですよ。分譲後、デベの販促キャンペーンの力がなくなった後は特に。それを否定しても仕方がないです。それより魅力を語ればいいじゃないですか。天井高くて、ロスナイ入ってる新築マンションなんて今少ないですよ。

>>3162 匿名さん

7年前に1430億で買って、2000億で売却の可能性。
キャピタルの収益率はうちのマンション(約7年前購入)と大体同じかもうちょっと良い位ですね。

>>3164 匿名さん

概ね同意しますが、どちらかと言うと横軸至上主義者が、横軸の価値観を断定的に押し付けてきいるようにおもいます。

言い方の問題ですかね？横軸検討も縦軸検討も、結局はMARC検討者です。仲良くやりましょう。

目黒駅までの道を広げて、防音壁で電車の音を改善してくれたら、みんな即買いすると思うし、JRがやって欲しい

電車の音は技術の発展によりそのうち無くなるよ。

>>3168 検討板ユーザーさん

そうか？乗用車はEVシフトで大分かわるだろうが鉄道は変わらんだろ。

>>3167 マンション検討中さん
個人的にここのお気に入りな点は
JRが今後も関与する安心感、スーパーゼネコンが作る箱の質と安心感、広いラウンドバルコニーと天井高2.7ｍ?の美しい間取り設計、緑豊かなゆとりの空地率、60ｍ?のエントランスアプローチからの地下駐車場。武蔵野大地の端の高台にありハザードリスクがないこと。江戸時代の藩主の跡地？で歴史が感じられること。使い勝手の良い目黒駅が徒歩圏内であること。目黒川の桜を散歩できること。日野第三小学校の学区であること。お客様駐車場かいっぱいな時はオフィス棟駐車場も使えること。保育施設が同一敷地内にあること。車でインターが近く便利なところ。長期優良認定住宅で高い税制優遇が受けられること。地権者住戸ゼロ。
個人的に残念な点は、
電車の音。賃貸棟とオフィス棟にやや囲まれ感があること。目黒駅までの道がやや狭いこと。住戸によっては価格がお高めであること。安いスーパーが敷地内にないこと。
JRが道と音対策してくれたら更に実需を追求した住みやすい良いマンションになると思います。

>>3170 マンションさん

本当にその通りですね！JRさんに遊歩道を線路上に作ってもらいたいです。それができなくても線路に壁を。
マンションまでの道を安全に。それができれば即完売ですね！

>>3170 マンションさん

駅舎にすらコストかけないJRが駅遠オフィスを盛り上げるような施策はしないのでは？

>>3159 マンション検討中さん

スカイラウンジの眺望が噴飯ものですね。
共有部のビジネスホテル感も恥ずかしい過ぎて居た堪れずHPをそっ閉じしまスタ。

>>3170 マンションさん
この通りで、このマイナス面がネックになって買えないか、プラス面に満足で買うかの決断ですよね。価格がもう一段安ければ抽選必至だったと思います。なので欲しい方は今ならまだ選べるっていう魅力はある。

>>3168 検討板ユーザーさん

具体的にどのような技術の発展ですか？現在進行形の技術開発があるからこのようなコメントされてるわけですよね？

>>3175 マンション検討中さん

クリアカットに論破お見事です。感情的なポジは論理的じゃないんだよなw

>>3170 マンションさん
住むのがワクワクしてきました！
なかなかこれだけの好条件のマンションは探しても見つかりませんでしたから期待でいっぱいです！

>>3173 マンション掲示板さん
スカイラウンジも西側は抜けてるから！

新しいホームページ見ましたが、森田剛のショートムービーとかインタビューとか作ってましたね。わかってはいましたけどここ数年でデベはぼろ儲けなんでしょうね。購入者側にはなーんの付加価値にもならない会社の自己満足的なムービーにお金かけるなら安くしてほしいですよ。

>>3179 マンション検討中さん
プラウドが部屋を安くするために全てケチったらブランディング希薄するからやめてほしいですね。
大手だから広告もうつし普通じゃないですかね。
そういう合理的な考えでマンション検討するならここや
パーク系はあなたを受け入れれないと思うので、
アッパーでもオープンレジやピアースとかで検討なさった方
が身の丈に合ってますよ。

>>3180 マンション検討中さん

間違えて参考になる！押しちゃった笑
野村の広告費、他のメジャーセブンと比べても多いの知ってます？必要以上のブランディングなんて購入者には何のメリットもないよ。デベの思う壺ですね。無駄に高いお金払いたいあなたはどうぞ野村にお金を注ぎ込んでくださいな。かくいう私もプラウドオーナーですが、あなたのようなものの考え方はしませんね。

広告料ことだけを指摘してるのに、全てケチったらとか拡大解釈してるあたり頭の悪さを感じますよね。無視しましょう。ピアースもオープンハウスも買ったことはないですけど、わざわざ固有名詞をあげて落とすのも非常に趣味が悪いですね。

賃貸棟がどういう間取りでどれくらいの賃料単価でるんでしょうかね。

>>3181 マンション検討中

あなたは無駄に高いと思いつつプラウドオーナーになったんですか？
それはそれだけの価値があると思ったからでは？
だとするとあなたの表現だとそれこそデベの思う壺です。
それが戦略なんだから別にいいじゃないですか！笑

>>3183 eマンションさん
坪18000くらいですかねー？
戸数も気になります。

>>3183 eマンションさん

気になりますよね。プラウド売り切る頃にならないと情報が出て来なそうでよね。出来れば買う前に目安にしたいところなんですが。

>>3186 マンコミュファンさん

賃貸棟は今年10月の竣工だから、もう少しするとわかるんじゃないですかね？
あちらは二重サッシではなく（ほんとに？）、仕様もだいぶ違う、JRの担当なので賃貸価格はわからないと野村には説明されました。

>>3180 マンション検討中さん
ブランディングのために森田剛のショートムービーにお金をかけるべきというあなたの考えは明らかに間違っていると思いますが。

>>3180 マンション検討中さん
モノによっては仕様低く、その方がブランディング棄損してると思いますが、広告に左右される程度のお考えなんですね。

なぜ検討してるだけでそんな赤の他人を上から目線で身の丈とか言えるのか…買ってもいないくせによくそんな見下した態度が取れますね。

ああいうムービーは誰得感あるよね
今時森田剛で憧れる人もいないし

>>3185 マンション検討中さん

え？仕様は不明だが立地的に坪1万程度では？70㎡で20万～22万ぐらい。周辺に築浅の見栄えもいい品川区営住宅のタワーがあるけど、家賃相当安いしね。

>>3184 匿名さん

ついでにパーク系も持ってます。しかし、ブランド系マンションを買っているからと言ってもあなたのようなものの考え方はしません。3188, 3189さんのように、他にも私と同じように(あなたの言葉を借りるなら、合理的に)考えている方がいるとわかって今日は気持ち良く過ごせそうです。

>周辺に築浅の見栄えもいい品川区営住宅のタワーがあるけど、家賃相当安いしね。

ファミーユ西五反田ですね。
家賃は最も多い3LDKタイプ（72.22～73.90㎡）で137,500円～163,800円。
以下詳細ご参考まで。
https://bb-building.net/tokyo/deta/641.html

>>3193 匿名さん
めちゃくちゃ安いですね。周辺家賃相場考えると多少の仕様の良さを加味した賃料でも、ここの利回りはかなり低そうなので、分譲価格は割高に見えてしまいますね。まぁ終の住処にするなら関係ないです

>>3194 名無しさん

もちろん区営住宅なので割安ですが、31階タワーで、エレベーター周りもなかなか重厚。何より目黒MARCより線路から離れたリバービューもあり好立地な点。先に建ったほうが立地的に好条件なのは都市では当然ですが。賃料どうなりますか。

区営住宅ってこんな仕様いいんだ
比べるもんじゃないのは分かるけど分譲タワマンとの価格差やばいな

ここは素晴らしい仕様と竹中のデザインが魅力だから

でも線路の騒音やリバービューなど、区営住宅より立地で劣るけど…仕様と価格次第かな。

単純計算で20坪の住戸1億のローンで買ったら、35年元利均等だと月28.5万の返済。
坪1.5万以上で貸さないとローンも返せないよ。

JR棟の想定賃料は出せないんでしょう。利回り全然でないから。

>>3199 匿名さん

66㎡の部屋が30万とか、この立地じゃあ無理かと。例えばもっと便利な目黒駅徒歩5分の中古でも75㎡25万ぐらい。新築とはいえ立地や線路脇のデメリットもあり@1.5万は到底無理かと感じます。

>>3198 匿名さん

区営とはファミーユ西五反田ですね。
家賃は最も多い3LDKタイプ（72.22～73.90㎡）で137,500円～163,800円。

割安な区営とは直に比較できませんが、一つの目やづの参考にはなるのでは？

↑目安、の打ち間違いです。失礼。

ここ買うなら、築浅で目黒駅前のブリリア買うって方が賢く思うけど、そんなに無理なローン組んでで新築がいい？貸すにもリターン低いし。
アドレスもここは西五反田で、ブリリアは高台の上大崎3と正真正銘の花房山アドレスで格が違うし。

ブリリアは確かにいいけどここよりかなり高いからね。
普通の２LDKで坪830万、３LDKは眺望かなりいいとは言え坪900超えてるし。
立地とかで劣る分の価格差はちゃんとあるでしょ。

分譲価格は港区内陸と同レベルなのに立地は駅遠西五反田アドレス＆ハザードエリア隣接。そりゃ賃貸に出して利回り確保出来るわけないでしょう。

>>3206 マンション掲示板さん
新築プレミアムと仕様の良さを加味しても坪1.2万がいいとこかな。そうなると坪500前半くらいで買っておかないと将来危ないね。高くても地域ナンバー1を買った方が良さそうだ

ここが利回り出るか知りませんが、だいぶ古い区営住宅の賃料を比較であげるの面白い！笑
そしてそれに呼応してコメントが沢山入るのも。
シティタワー目黒が70平米ちょっとで賃料40万みたいですが、それについてコメントお願いします！もちろん、シティタワー目黒の方がここより安いです。

区営なんて住みたくない人もいるし、
西五反田なんて住みたくない人もいるし、
駅近じゃないと住まない人もいるし、
静かじゃないと住まない人もいるし
価値観はそれぞれ
全てにパーフェクトな物件はないとおもうし、あったら高い

今買える、城南、山手線沿線の新築で、作りの良い、大規模はここと五反田くらい？

そうなんですよね、分譲価格は港区内陸に近いレベルだけど、周辺の賃料は港区よりはるかに安い。そこはやっぱり不動前最寄りの西五反田なんですよね。
ただ仕様はかなり良いくてモデルルーム行った時はテンションかなり上がったから、完全に実需向け。
資産価値を期待してはいけない物件ですね。

誰も区営住宅との比較に触れなくなりましたね。
ちなみ、港区内陸で白金高輪以外でここと同じくらいの値段の場所なんてありますか？白金高輪駅、徒歩10分以内、築10年以内、大手分譲賃貸だと70平米で40万前後で、シティタワー目黒とほとんど変わりませんよ。

そもそも山手線徒歩圏の分譲賃貸で1.0とか1.2でしか貸せないと思ってるやつは相場観無さすぎて検討するレベルに達してないよ。
大人しく区営賃貸にいてくださいw

気になるならMRで想定賃料聞いてきたら？シティタワー目黒よりほんの少し高いくらいじゃないの？利回り3%台でしょ。貸す前提で買う人はほぼいないんじゃないですかね。

シティタワー目黒の方が条件いいけどな

>>3214 検討板ユーザーさん
じゃあ買えば？なんでここにいるの？

>>3213 匿名さん
賃料つかないなら収益還元でのリセール価格も低くなるから、中古売却もきつそうだな。永住向きだけど、維持費高いし今後も結構上がる計画だから、かつかつでローン組むときつい

賃貸棟あるのに貸出用で購入する人あまりいないとは思いますが、周辺相場みると坪2万、70平米で45万前後くらいですかね。
賃貸の話は、知らずか意図的かはわかりませんが、事実と異なるコメントされた方が多数いらしたので話題になっただけだと思います。

>>3201 匿名さん

比較対象が間違ってるのでは？
どこのマンションと比べてますか？

>>3217 通りがかりさん
ここは賃貸棟が近いので賃貸にはあまり期待してませんが、逆に賃貸目当ての投資家に敬遠されることで、実需で住みたいと思う人が購入してくれることを期待しています。マンションの実需を気に入って購入した人たちが管理運営を通じ、ハード、ソフトの両面でより良い生活環境になるよう協力できた方が遥かにうれしいです。

実需前提でも、急な転勤とかライフプランの変化に合わせて、賃貸してどうなるかは視野に入れて検討すべき。
実需だから関係ないって思ってると後で痛い目見るよ。

何が起こるかわからないので、想定賃料が気になる気持ちもわかりますが、相場を無視したらわけのわからん主観とお気持ち価格をここに記載しないでほしいw

駅前、直結タワーだと仕様が全然でも需要があり、周辺相場無視して上がる傾向にあるけれど、ここのように距離はあるけど仕様はいいという逆パターンは独自の市場を形成できるのか気になる。

>>3221 匿名さん
相場についてファクトベースで教えてもらえますか？ブリリアタワーズ目黒坪2.2、パークタワー目黒坪1.8、シティタワー目黒1.8、階数間取りで前後しますが、こんなもんでは。

>>3220 匿名さん
実需なのに転勤で賃貸に出す際に利益がでることを前提に考える方いらっしゃいますか？ローン、その他費用と賃料が相殺されれば問題なく、住宅ローンなので一般的な利回りより余裕ありそうですが。マイナスになると流石に辛いですね。

>>3223 通りがかりさん

普通に考えたらブリリア〉プラウド〉シティータワーじゃないですかね。
部屋によりますが1.8前後じゃないですかね～

>>3223 通りがかりさん
そんなもんでしょうね。ちょっと調べればわかるのに、1.2とか意味不明な書き込みがあったので・・・

>>3225 マンション掲示板さん
順番はそうですね。プラウドタワーは賃貸棟の賃料次第ですかね。賃貸棟がシティタワーより少し高いくらいだとシティタワーより賃貸棟を私なら選びますね。

ここがシティタワーに勝ってるポイントってどこ？ハザードエリアじゃないってくらいしか見当たらないし、実質貯水槽で対策済みなんでしょ。

>>3228 検討板ユーザーさん
こういうのは、本気で言われてるのですか？ボケなのかどうか分からず。シティタワー自体も良いマンションでまったく否定しませんが、専有部仕様、共用部、目黒駅までの距離、目黒MARC一体の公開空地など、同じ値段でシティタワー買う人は流石にいないと思いますよ。本気なら今中古で55平米が1億くらいで販売されてるので、それを買って住むか転売されてはどうでしょうか？

>>3229 通りがかりさん
あの人多分ただの否定派なので相手にしなくていいですよ。

>>3211 通りがかりさん
実際は40万いってないよ。前後って言葉は便利だろうけど。成約していない募集価格は比較しちゃいけないことは覚えてね

>>3231 マンション検討中さん
そんなことは誰でも知ってますが、確認されて言われていると思いますので、いくらで成約したのか教えてください。

>>3231 マンション検討中さん
検討に際して低層階、角部屋で具体的な住戸を指定して賃貸に出した場合の賃料を大手仲介業者に実際に試算してもらいました。
未完成なので眺望やバルコニーなどの実際の要素は加味できないとのことでしたか、45.2万、坪1.9万強程度と言われました。多少高めに言っているとしても仲介業者の査定額として賃貸相場感の参考程度にはなるのかなと思いました。ご参考まで。

>>3233 匿名さん

うん、これくらいで違和感ないね。
むしろこれくらいで貸せなきゃローン+諸経費で採算割れするだろうから、さすがに誰も買わないよね。

>>3233 匿名さん

坪1.9万？66㎡＝20坪の小部屋が38万で貸せる訳ない。それなら港区内陸行くね普通なら。@1.3万=26万、高層で28万が妥当かと。いずれ賃貸棟のプライシングも出るでしょう。

>>3235 匿名さん
1.5くらいが妥当でしょう。1.9なら内陸住めるしもっと高台や駅近に住めるよ。採算割れギリギリのラインでプライス出してるから、ここは割高と言われてるし、その分仕様を永住者向けに作ってる。内装はリセールにあまり影響ないし、賃料取れないから投資家は見向きもしないマンションてことだな。地面師マンションのが立地良いし、ここと同じ値段で出てくるなら、向こうの方がリセール期待出来るよ

相場観ないやつ多過ぎて笑うな。笑
城南のもうちょい外でも15で普通に貸せてるからね。
今の相場ならここは18くらいで貸せるよ。
賃貸棟あるのは確かに下げ要因になるけど、経営者とかが多少割高でも税金対策で借りる需要あるからね。

港区内陸で2万以下とか、グレード低い賃マンか木造アパートの話でしょ。
虎ヒルのレジタワーとか3万近いからね。
昭和の爺さんたちは情報感度が低くて呆れるわ。

港区内陸がとか、ここの相場はとか、主観はいいので、具体的な比較対象のマンションの新規契約平均賃料とセットで事実を出せば、誰も否定しませんよ！よろしくお願いします。もちろん、港区内陸は白金高輪ではなく3A+R、虎ノ門あたりを指してると理解してます。

西五反田ってなんとか芝浦くらいと同じ賃料でいけるのかな。さすがに港区内陸と比較はそもそもありえないですよね。ましてや3Aとか言ったら笑われてしまいます。
住宅街ももちろんありますが西五反田って東京を代表する風俗街であるのも事実ですよね。ラブホテルも連なっているので。
子供いないdinksならありかもですが。

>>3235 匿名さん
あなた相場感なくてしつこいから投稿やめろ。
同条件でスーモで調べてみろよ。迷惑なんだよ。

>>3240 マンション検討中さん
調べればわかると思いますが、、、そういうのも分からないでマンション語っても仕方ないかと。
アドレス名を気にする人は確かにいますが、車のナンバープレートみたいなものですね。あと、風俗街は東五反田でそこにみんな大好き城南五山もあります。西五反田にもホテルそれなりにありますが、客引きとか一切いません。知ってて書いてると思いますが。

>みんな大好き城南五山もあります。西五反田にもホテル

一種低層の城南五山の高台と、低地で線路脇のここを比べるのは愚の骨頂でしょ。知ってて書いているんでしょうが。

>>3243 匿名さん
アドレス内に風俗街があることと資産価値の話題提供(嘘ですが)に対し、事実を書いただけですよ。城南五山と西五反田を比較してるように感じたなら、面白い文脈解釈ありがとうございます。

>>3244 通りがかりさん

必死だね

>>3245 マンション掲示板さん
投稿後に即「参考になる」、お疲れ様です

風俗街って、ここからそんなに近いんですか？

3243は流石に読解力なさすぎでしょ、、
まぁ行政区やアドレスだけで他人を下に見る人に碌な奴はいないね

家族や子供いながら検討してる人もいるのに風俗街だとか西五反田の住所だけでそこに無理やりくっつけて話してくる奴らなんなんだろね。そしたら不動前のマンションも最寄り目黒駅の西五反田アドレスのマンションも全部風俗街と関連するか？
マジでその発想気持ち悪いからそんなに書き込みたいなら風俗のレス行けよって思う。
こんなこと言っても奴らはまた馬鹿みたいに反抗してくるんだろうがw

プラウドタワー西五反田MANZOKU に改名すれば丸く収まるよ。

>>3247 匿名さん
風俗街は東五反田1丁目なので、ここからは駅の反対側で10分以上はかかるため、生活にはあまり関係ありません。距離だけなら島津山とかの方が近いです。
西五反田2丁目のホテルは5分くらいで、子供がいるとその辺りは避けて歩く人もいるかもしれません。
最も、渋谷でも恵比寿などでも高級住宅街に風俗が隣接しており、最近では横浜の話題のタワマンも隣接エリアなので、どのような環境に住みたいかの問題で、資産価値には利便性、ブランドアドレスかどうかの方が一般的には重要視されてるようには見えます。