プラウドタワー目黒MARC

>>2950 マンション検討中さん

築古ですが、良さげな物件ですね。
他の同地域物件よりも坪単価安く、リフォームがどのくらいかかるのか、中見てみたいです。

ほぼ同じ場所で目黒まで5分だと、実質目黒マークもその位かなと感じましたが、天井高や二重窓、ベランダ、ガーデンなどが違いでしょうか。

>>2951 マンション検討中さん
今の市況が維持出来たとしても、15年後にはこちらも今の販売価格より坪マイナス200万円くらいになってもおかしくないということですね。キャピタルは無理だけど、残債割れは回避出来そう

>>2950 マンション検討中さん
リノベはリノベなのでゆとりある検討者には地域相場の参考になっても、購入のための比較検討の参考にはならないかな。ここをギリ買えない人には検討の選択肢にはなるかもしれませんね。
ちなみに、投資用としてもあと5年で買い手がつきにくく価格が下がると言われる築20年のマンションを今買うのはどうかなと個人的には思いますが。

インプレスタワーて坪400弱だったよね。

>>2951 マンション検討中さん
コスパや安さ重視ならドレッセ選んだ方がいいですよ。
目黒マーク買う人はそもそもドレッセは比較対象でないと、、

ドレッセか目黒マークかというブランド差はもちろんあるし、築年数も違うのはもちろん分かるのだけど、
それ以上に誰でも分かっていることは、不動産は場所な９割ということ。
そういう意味では資産価値という意味で比較にはなる、というより比較せざるを得ないというのは間違いないのですよ。
ドレッセには住みたくないという個人の感情の話ではなく。

>>2957 マンション検討中さん
なんで？設備や間取りや天井の高さで全然価値違うでしょ。人の受け売りばかりにとらわれず自分で物の価値を判断しましょうよ。情けないですよ。笑

>>2942 マンション検討中さん
山手線一強時代に入りそうですね！
このエリアの発展楽しみしかないです！

>>2958 通りがかりさん

設備や間取りで価値は違うのはそうだけど、資産価値を形成する構成比の話では場所が９割だよ、という話ね。
個人の判断する価値ではなく客観的な資産価値の話しね。
西五反田アドレスの客観的価値すら分からないなら、不動産を少しは勉強しような、
そんなことも知らないのは恥ずかしいよ笑

駅からの近さに関しては、例えば広尾ガーデンヒルズなんかも、坂もあり駅から近い方が人気ですが、周辺のマンションで同じ距離、あるいは近い距離のマンションの中でも坪単価が同じものもあれば、違うものもあるので、近さだけが資産価値を決めるということではないかもしれません。

目黒マークに関しては、構造や部屋の間取りは昨今の物件の中ではかなりなものだと思いますし、何より野村とJRが一体となって環境にも配慮している開発コンセプトは将来性があると思っています。

マンション自体の設備仕様は素晴らしいですから、それを知ってもらえれば価値は理解いただけるのかも知れませんが、実際売るとなったら集客して内見まで漕ぎつけないといけませんからね。

実際に占有部を見てもらった際には高仕様は有効だと思いますが、そもそもデベのように目黒推しのプロモーションが個人でできるわけでもないので。一般論としては、立地に加えて、広さ、間取り、階層/眺望、日当たりは資産性に影響しますが、設備仕様はそうでもなかったはず。市況が上がればさらに価値が上がる可能性はもちろんありますし、環境配慮と一体開発が評価される可能性ももちろんあると思いますが。

>>2963 匿名さん
そうですね、設備仕様や天井高は資産価値にはほとんど影響しません。ここは永住者向けの物件かなと思いますね。

実需の話と投資の場合、新築と中古で話はかわってきそうです。

マンションを実需で中古購入する方は、検索するので、駅からの距離でフィルタリングされる可能性はありますね。一方で目黒周辺で探し出すと、ブリリア目黒、目黒マーク、シティータワーなどと有名どころのマンションはとりあえず見ることになると思います。その中で設備仕様や間取り、階数、眺望など総合判断されるのだと思います。

投資での中古購入の場合、ランドマーク的な物件を頭に入っている方が多いので、目黒マークがそうなれるのかどうかは、開発コンセプトが実現出来るかだと思います。

投資で新築購入の場合の方は、リスクが低くキャピタルゲインの大きな駅近の大規模再開発で坪単価の低い部屋を狙うのだと思います。

本物件は表示距離よりはかなり近いと思いますし、目黒という山手線、南北線が使え、天井高の高さ、梁のない間取りなど良いので実需受けすると思いますし、キャピタルゲインの可能性のある坪単価の低い低層階が残っているので、投資の方もどうしようかと悩むのだと思います。

要はバランスがめちゃくちゃいい物件ってことだな

投資の方はどうしようかとか悩まない。低層が残ってるのは単純に単価が上との比較で安くてもそんなに住みたいと思わないからでは？実需メインということでしょう。需要はあると思いますが、アップサイドとか投資と考えるのはちょっと無理があるのではないかなと。

恐らくこの5年位は厳しい相場だと思いますし、投資需要の高い物件ほどボラが大きく値下がりリスクも高くなるので、実需受けするマンションでダウンサイドリスクを回避する事も考えていらっしゃると思います。

投資金額に余裕があれば、三田のガーデンとか狙いたいですね。あそこも駅近ではないですし、転売できるかどうかは買い手が限られるので難しいかもですけど。

>>2968 匿名さん

低層階が残っているというのは、まだ売り出しをしていない区画だからで、売り出された区画は抽選になったようです。

>>2970 マンション検討中さん
抽選になった部屋もあるというだけでしょ。
売り出されてないのは要望が入らなかったということではないですか？それとも低層だけ丸ごと売り出してないんですか？

そもそもまだ第一期なので、全区画を売り出してる訳ではないです。

>>2960 マンション検討中さん

いやあなた正論言ってるようで間違ってるよ。笑
不動産の仕事してますが、場所は大事だけど流石に
築20年近くも離れたところと（これだけの新築スペック）
比較すること絶対ないから笑
中古がリノベされてないなら尚更。

>>2973 マンション検討中さん
出た、自分不動産やってる虚言笑
「比較されること絶対ない」わけないだろ。
自分でリノベすることも普通に検討して比較するし
リノベされてないとも書いてないし。
情弱丸出しで恥ずかしいですよ苦笑
資産価値がかなり厳しいという話で、君が気に入ったなら資産的には高値掴みでも実需なんだからいいんじゃない？
買って後悔しているのか営業かが透けて見えて痛いなー笑

マンションだと鉄筋コンクリート造の建物だから耐用年数は４７年、しかもタワマンだと価格に占める建物部分の割合が高いから、それを20年減価償却したら、価値は相当減りますもんね。一方は竹中の最新式の新築タワーで。。。

投資家は安ければ低層階を買いますね。スカイも低層階は投資家が買いあさっていましたよ。

でも港区でも目黒区でも場所良いとこは築20年以内のマンションも余裕で新築に近い相場維持してるんだよね。タワーならなおさら。
だから償却レベルの比率で値下がりしてるということは、資産価値がない場所だという証明になっちゃってるんだけどこれ、、
だから資産価値と実需としての満足度は決してイコールではない。
ただ資産価値としては厳しいということは理解して購入したほうが良いよね、という話では。

投資の場合は、麻布台、三田、白金東急など比較して、資金の範囲内でキャピタルゲインの狙えるものを買えば良いですよね。

実需では、築古のドレッセと比べるなら、ブリリア目黒との比較もありますよね。坪単価凄そうですけど。

https://www.nomu.com/mansion/id/EB4Y4013/

>>2957 マンション検討中さん

不動産は場所9割というのはわかりますが、一方で前時代的価値観になりつつあるかな、とも思いますね。特にタワーマンションにいたっては、管理状態、主に修繕積立金などが十分に確保されているかどうかはかなり重要になってきていると思いますよ。

また預言者がうろうろしてるな。
未来の資産価値が見えてるなんて神か。

>>2977 マンション掲示板さん

港区でも目黒区でも場所良いとこの築20年以内のマンションは、例えばその隣の土地に新築マンションが立ったとしてもその新築金額に近いといってます？それとも、場所が劣るところに出来る新築と同程度を維持していると言ってます？

>>2976 匿名さん
スカイはそうかもしれないけど、ここの低層は投資家が買い漁ったと言えるほどは売れてないよ。なぜ必死に投資家を持ち出すのか理解できない。実需にとって良いマンションでいいじゃない。

論点そんなにない感じがしますが、それぞれポジショントークなのが面白いですね。
1.不動前駅最寄りという指摘があるが、目黒駅、五反田駅に歩いて行けるのかしか検討者は誰もみていない
2.この立地でないといけない人はほとんどいないので、ドレッセタワーを比較対象とする人はいない
3.市況のピークかどうかは全てのマンション共通なので、今マンション買うかどうかは別の論点
4.近隣の比較はブリリアタワーズ目黒とシティタワー目黒の中古で何処がいいかは価格と立地、設備のバランスで人それぞれ
5.広域検討が多く、白金高輪群やもうほとんどないがブリリアタワー浜離宮などが比較対象(MRより)
6.キャピタルゲインが最重視なら買わなければいい
ちなみに、私は近隣住民で、広域検討で別のマンション買いました。好みの問題です。

まさに仰られる通り立場で判断は違うだけなんですよね。個人的には黒田さんがこれから変な事言わないことだけを願ってますし、次の人も緩和継続でお願いしたいです。

>>2983 通りがかりさん
広域はどちらまで見て、どの辺に決めたんです？

パークタワーもあるよ。徒歩1分。202戸。築15年だけどここと同じくらいの価格。新しさや設備と立地のトレードオフをどう判断するかは人それぞれですかね。

>>2985 マンション検討中さん
恵比寿から浜松町辺りまでの山手線10分圏内と、内側に行きすぎない手の届く範囲の物件です。新築中古はいいませんが、東寄りの港区物件にしました。
今近隣に住んでるので意外に静かでいいとこですが、これは本当に好みの問題だと思います。
割高かどうかは売れ行きと未来のリセールをみないとただの妄想にすぎないと思います。それぞれコスパの話なので異なるエリアで坪単価とグロスだけをみても何も意味はないのかと。ただの素人ですが。。。

>>2986 匿名さん
そうですね！個人的には興味でませんが、駅近最重視の方は比較対象なのでしょうね。(ただそのような方は目黒MARC検討しない気もしますが。。。)

>>2988 通りがかりさん
ブリリアが同じ価格でも同じ意見ですか？仕様や間取りは目黒マークの方がいいと思いますが、何を基準に検討されているのかなと思って。

プラウドタワーMARCに名称変えてくれないかなー。五反田と目黒の間なのに目黒ってつくだけで萎える。まぁこの一帯が目黒MARCだからしゃーないんだけどさ

>>2990 マンション検討中さん
MARCのMはMegroですけどね…。

すみません。
u抜けちゃった。

誤　Megro
正　Meguro

MARCはMEGURO AROUND CITYの略やぞ！まちづくりで作られるまちの名称や。

>>2989 匿名さん
興味ないのはパークタワーの話ですよ？ブリリアが同じ金額なら車しか使わない人以外は、目黒MARCよりブリリアを買うような気がします。

>>2993 マンション検討中さん
知ってらしたんですね！

>>2993 マンション検討中さん

そうなんですね。でもそれだとプラウドタワー目黒MEGURO AROUND CITYになっちゃいますよね。なんだかなぁ泣

不動産は立地が9割なんて言ったら、オペンホウセの駅近狭小戸建の圧勝ということになってしまうけど、それで良いんですか？

>>2987 通りがかりさん
ごちゃごちゃ言ってますが要するに流行りの白金高輪ってことね。
確かに駅徒歩5分以内で（ホームまでの距離は出口によって差が大きいが）、坪単価とグロスがこっち同じなら白金高輪に行くのは間違ってないんじゃないの？

>>2998 ご近所 to be さん
山手線10分圏内って書いてあるだろw

>>2998 ご近所 to be さん
流行ってねーよ

このマンションは長期優良住宅だからローンの組み方しだいで税制優遇は大きくなるからコストダウン出来るのと、オプションをほとんどつけなくても満足感得られるから追加コストも抑えられるのはこのマンションの魅力かな。あたりまえですが価格面に関しては販売価格より実支払額を重視しています。それでもここは住戸によっては、現在の市況を勘案してもやや割高感を感じる人もいるかと思いますが。
ある新築タワマンの億越えの住戸は、販売価格上の坪単価安いけどオプションつけないと設備は普通過ぎて断念したので。こういった販売の仕方もデベの販売姿勢の違いを感じます。

>>2998 ご近所 to be さん
SAPIX行かせたいファミリー層とかは良いんじゃないですかね！ただ、目黒駅より白金高輪駅の方が魅力的、便利というのは私は感じません。個人の好みですが歩いたら目黒駅に行けるって最高です。ちなみに、目黒MARCのサブエントランスからアトレ2のエレベータ使って地下に降りれば改札まで6分くらいなので、白金高輪駅入口徒歩5分よりむしろ近いです。

アトレ2のエレベーターってかなり待つけど

ほとんど地下二階と一階の行き来しかしないので、滅多に待つことないですが。。。常に自分が乗る階にエレベーターが待ってる前提なら待つことありますが。

>>3003 評判気になるさん
ここできて人増えたら普段使いできなくなるだろね

わざとなのかわかりませんが、ここができると普段使いできなくなるって面白いですね。周辺人口とここが与える混雑への影響を教えて欲しいです。

>>3006 通りがかりさん
今でもかなり混んでて満員の時多いからね。分譲、賃貸、オフィスと人口増えたら今まで通りは使えないと思うよ。あと、ご存じの通り目黒駅は品川側が大混雑で結局は渋谷側にかなり歩かされるよ。

>>3007 通りがかりさん
エレベーターに10人くらい乗れますが朝そんな混んでるのですね。住居とオフィスは人の動きが逆方向なので別だと思いますが、この程度の住居数で影響でるんですね。今既に使えないならその通りだと思います。

>>3006 通りがかりさん

EV1基すら混雑させられないようじゃ寂れた駅遠団地だよ。頑張ってね。

>>3009 匿名さん
目黒駅のエレベーターの混雑とマンションの距離にどういう関係があるのかわかりませんが、混んでるのが誇らしい方がいるのですね。参考になりました。

まあ美登利寿司の前のEVはおまけ程度に考えておくべきだね。

三田ガーデン発表あってどっちにするか悩む人でそうですね。

>>3012 マンション検討中さん
>>3012 マンション検討中さん
三田ガーデンヒルズは格が違いすぎる…

なやむならアトラスタワー五反田ですかね？

アトラスタワー仕様低そう。

>>3013 匿名さん
立地は向こうが上でしょう。同じ西五反田であっても。価格が向こうが安ければこちらにはマイナスでしょうね。向こうが高ければこちらには追い風ですが。

アトラスタワー、室内のCGや仕様は出てないので、室内仕様はわからないですが、門はカッコいいですね。ダイレクトウィンドウがいいか、ラウンドバルコニーがいいかは好みが分かれるところ。でもあちらの板ではペラボーの低さ指摘されてますね…。

自分もアトラスタワー五反田の方が安いかと思っていたら、マンクラ界隈のTwitterではアトラスが高い予想が多そうですが、どうなんでしょうかね？
ちなみにアトラスの販売は9月中旬。その間にMARCは4-5次くらい進みそう。（もう2期？）

徐々に投票の星が上がってますね。

ここもいいけど三田ガーデンヒルズもいいな。

>>3018 匿名さん

そりゃあ、あちらのパーマンに坪単価1500万とか払える人は、ここなんか検討しないでしょ。するとすれば五反田でも池田山など城南五山とかの150㎡超の低層レジデンスなどかと。

三田ガーデン高層階は@2500とか3000万とか言われてますよね。パーク以外だともう少し安いでしょうけど。

>>3020 匿名さん
パーマンまで合わせたら1200になるとしても、1002戸あるんだから800か900台スタートでしょう。

3LDKで最安いくらですか？

立地は地面師タワー
スペックはプラウドタワー
しかし、野村不動産は武蔵小金井でやらかした上に対応が糞だから野村から買いたくないな。会社としてあり得ん

>>3012 マンション検討中さん

いても極一部でしょうね。価格が違い過ぎます。

>>3023 匿名さん

それな。解決してないにも関わらず、野村の仲介で中古は動いてるからそれもまた気持ち悪いよな。

>>3023 匿名さん
隠蔽しようとしてたとか…
まぁそれを言ったら過去には旭化成もやらかしてましたし、西松建設もやらかしてましたし、その過去をきっかけに学んで変わっているといいんですけどね。

購入者の皆さん

施設内の掲示板代わり、施設の予約用のアプリが月600円強、管理費と別でかかると聞いたんですが、そもそも管理費高いのにこんなアプリでまだ取るの？ふざけんなと正直おもったんですが、タワマンだとこんなもんなんでしょうか？

>>3027 マンション検討中さん

施設予約用のアプリに月600円はないね。

契約者じゃないけど、アプリの内容いかんでは抗議して撤回か、最悪、株買って配当に払わせる。

ここは手が届きませんが、僕だったら契約しない。

阿部、黒田の政策のせいでこの先スタグフレーション長引きそうですからね、売る側も今後を見据えて長期的なインカムゲインを得る方法に躍起になってると思います。ここ数年の管理費の高騰も(人手不足による人件費高騰とうたってはいますが)そういった側面も大きいと思います。

とは言っても年間一万円にもならない費用が気になるようでしたら焦って買わない方がいいと思いますね。

マンションはいいけど、こんな場所にオフィス棟建ててどうすんのかね。マンションの価値を下げることになりかねないよ。

方向的に東向き住戸の75G,40H,60Iは賃貸棟とオフィスの間からちょうど東京タワー、麻布台PJ方面のビューですね。7階より上くらいで見えるかもですね。

購入後管理組合とかでマンション名をプラウドタワーMARCに変更することって可能だったりするんですかね。目黒を付けた方が良いと思う人も一定数いそうなので反対する人もいるとは思いますが、マンション名自体は管理組合で変更可能なものの一つに含まれるのでしょうか。

>>3031 マンション検討中さん
眺望シミュレーション見なかったんです？賃貸棟を越えるところからしか見えなかったと思いますが。

>>3033 匿名さん
眺望シュミレーションとは？

現地見て確認もしましたが、賃貸棟とオフィス棟の間の抜け部分からおそらく見えると思いますよ。

>>3034 マンション検討中さん

なんとか隙間から見えるのは75Ｇだけです。

>>3034 マンション検討中さん
MR行ってないんですか。現地でどうやって7F相当の高さから確認するんです？

眺望はおそらくベースで言わない方がいいのではないでしょくか

最近のモデルルームは現物建ってなくてもシミュレーションで確認できることを知らない人がいるのか…
無知丸出しの昭和の爺さん痛いよ…

昭和生まれは何事にも慎重なんですよ。特に大きな買い物をするときには。

少し前ですが、朝8時半ごろのガーデン側の光の入り方です。MRの日影図と若干違う感じもしますが、概ね10階辺りはこの時間、日が直接入りそうです。

>>3040 マンション検討中さん

ちなみにネットのかかりはじめるところが、10階だと思います。

>>3036 匿名さん
今時ドローン飛ばして撮影してたりするのである時点でのそれぞれのフロアからのだいたいの景色は見れますよ。

ステアリよりはましな外観になりそうですね。

>>3032 マンション検討中さん
元から使用権でこの名称やロゴは永遠には使えず見直しのタイミングありそうです。個人的には比較的長く住みたいので前にあったアプリも含めてこういうどうでもいい無駄な費用は管理組合で変更の提案をしていきたいですね。

正面からの見た目も良いですよね。
地下駐車場から1段上に登る感じがとてもいいなと思っています。

三田とか麻布台とか流石に手が出せないだろうと思っていますし、出せても抽選がかなりの高倍率だと思いますから、山手線沿線で考えると、ここのポテンシャルはかなり高いと思うのと、南北線使えるのも意外と便利かなと思います。モデルルームで天井高の開放感を実感したので、次回申し込みしようと思いつつ、向きをどうするか悩んでます。

目黒駅からの道路、線路の上に公園みたいなもの作ってくれるといいんですけどね～

>>3042 マンション検討中さん
そんな当たり前のことは理解してますが、現地で確認されたという方がいたので伺ったまでです。過去レス見てからコメントください。

港区の高額物件は身の丈に合わないので、目黒か五反田、武蔵小山辺りの物件を検討しています。

賃貸物件を探すには最寄りの不動前は第2位らしいぞ。
急行停車駅の街力のある隣駅とはかなり差がついてしまっている感じですね。
https://news.yahoo.co.jp/articles/a23928ed06ab52de8d37d9db84649c5b9ab4...

>>3048 検討板ユーザーさん

不動前は目黒や五反田から徒歩圏内なのが◎

>>3046 匿名さん

横から失礼。工事中の写真を見せてもらいましたが、6階の75Ｇ角部屋からはTT見えてましたよ。