プラウドタワー目黒MARC

>>1650 マンション掲示板さん
ちょっとお高いですよね。引き渡しまでに完売できますかね？

>>1649 口コミ知りたいさん
緑が他のタワマンの倍以上あるわりに、JRが管理費、修繕費をサポートしてくれていて、それほど高いとは感じませんでした。逆に修繕計画が長期に渡りしっかり計画化されていて、長期優良マンションとして４００万程度の控除もうけるこどもでき、安心感あるマンションだと思います。管理に不安が少ない希少なマンションではないかと感じました。

>>1649 口コミ知りたいさん
>>1652 評判気になるさん

今時営業さんのステマはコンプライアンス的に無いと信じてますが、いかにも購入者の方のself擁護コメントのように見えてしまいかえってマイナスです。

>>1640 マンション検討中さん

全部申込入ったんですか？

販売が芳しくないのは、駅遠くて再開発感も薄く、二重サッシが必要と判断された立地ってことですかね。

第2期の購入を検討しています！
立地がいいマンションはいくらでもありますが、マンションの建物自体に惹かれる物件はなかなか巡り会えないので…皆さんの意見が参考になります。

>>1652 評判気になるさん
緑の多さとゆったりした敷地面積・建物の高級感が魅力ですね。線路沿いというデメリットもありますが、坪単価500万台の部屋など、ある程度価格帯に織り込まれている気もします。

1階のお店3店舗は何が入るんですかね。オフィス棟にコンビニレストランは入るようですが

>>1656 匿名さん
虚偽は良くないかと、、当方本日MR訪問したものですが70戸満たない申し込みと伺いました。ちなみに抽選部屋は片手程度でほぼ無抽選のようです。営業マン曰くゆっくり販売する予定とのお話でした。

>>1660 匿名さん
だよね。抽選当日に重説とかありえん

>>1661 匿名さん
こちらは事実です。複数組参加の会が何回か行われました。
確認なさってください。

>>1662 匿名さん
複数組参加の会に向けて何らかの説明はあったかもしれませんが抽選日当日の重説はあり得ません。

>>1663 匿名さん

素人で恐縮ですがなぜあり得ないのですか？

>>1663 匿名さん
あり得た＝事実です。抽選当日の当日の重要事項説明は宅建法上何の問題も無い、デベとしては年度内に手付分の資金入れたい、近隣からの買替え者が多い（参加し易い）とむしろ有り得る動機の方が納得出来ます。

>>1662 匿名さん
なるほど。ほとんど無抽選なら準備はできるな。落選の電話および次期へのフォローの電話とか必要ないからな。

>>1665 マンコミュファンさん
手付金10%を年度内に欲しいなんてことは無いよ。住友不動産は有明や武蔵小山の竣工済み物件の入居時期が2023年4月下旬以降、つまり残金90%はそれまで要らないと言っているのと同じ。

重説のタイミングはあまりどうでも良いけど、長い集客期間取って、全体の3割しか第一期供給出来ず、その内7割しか申込入ってないってことなんですね。

資金回収タームは供給会社によって全然違いますよ。
スミフは値引き無し完成後時間かけて現地内覧しながら売る資金余力あるビジネスモデルなだけですよ。

>>1666 匿名さん
さすがに登録締め切り当日に重説はないでしょう。
ギリギリで登録申し込みが入って抽選になる可能性もあるわけなので。
万が一あっても1件、2件とか特別枠でしょうね。
いずれにせよ、最近の都心マンションでは珍しく厳しいスタートですね。スミフみたいに竣工後ものんびり売られていくのかもしれませんね。

>>1668 検討板ユーザーさん
重説は、抽選当日以外にも複数日、購入者の都合に合わせて開催されるようですし、オンラインも選択できますから何も問題ないですね。むしろなんども足を運ぶ手間が省けて良い人もいるかもと思います。

>>1665 マンコミュファンさん
手付け金に手をつけて自転車操業しているのならば、それはそれでアウト。保全措置
会計にも計上できないし

年度内に資金を入れたいとはどういうこと？

>>1672 匿名さん

わかった風な口聞いてるけど、手付金は5％超なら保証されますよ。

>>1673 匿名さん
ん？ええ、そうですよ。青田は契約金5％＋1円で保全措置。
そのことではなく、野村がそんな手付けに手をつけるほど財務逼迫してないでしょ。
もし年度内に契約を急がせるのであれば、それは契約件数を上げたいか、契約予定者の気が変わる前にさっさと契約させたい野村の社風

>>1671 評判気になるさん
このマンションは電車が近いことから部屋の防音対策がしっかりしています。これは室内で静かに過ごしたい人には、電車以外の外の喧騒も遮ってくれるので逆にメリットだと感じました。

>>1675 評判気になるさん
そう言って正直に売ってれば良いものを
「ABINC認証」だとか「天気の良い日はちょっと外へ出て中庭の円卓で気持ちよくテレワークも。」なんて室外も魅力的な様に言うから、検討者が現地に行くと必要以上の反発を招く。

>>1676 匿名さん
そうなんだよなぁ、ラウンドバルコニーは素敵なんだけど、数分毎に電車の騒音に悩まされるとは、落ち着いて本も読めやしない。基本家の中にいる生活でしょうね

二重サッシが必要とデベが判断している中、ラウンドバルコニー 採用の意味、、、

確かに音は気になるけど、4車線道路沿いの建物や高速道路すぐ近くとかのマンションよりも個人的には許容の範囲だな。

山手線に駅前なんて殆どないでしょ。目黒、大崎が特殊なんじゃない？
現状見てるとSKYと同じ感じがする。低層の安い部屋を買っておくか。

>>1670 匿名さん
タワマン価格が上がっているから実需ベースの物件の売行きはこんなものじゃないですか。
芝浦のプラウドタワーやブランズタワーも同様ですよ。

>>1681 匿名さん
その二物件を参考にしていいのか!?
せめて、白金高輪エリアの物件と比較してくれ

>>1679 マンコミュファンさん
ここの電車の騒音は特に酷い。坂で加減速をするからモーター音が大きく、カーブのせいで車輪の軋み音がするせいかな。

>>1679 マンコミュファンさん

確かに高速や4車線道路と違って排気ガスは出さないからその点は良い。

音も実は大した問題じゃないんですよ。いくら騒音まみれ、排気ガスまみれであっても高く評価されるマンションはあります。ツインパークスや神保町あたりのタワーなんかはそうでしょう。
しかしここの場合、なんと言っても課題は目黒駅への動線。これは改善される見込みがまったくない。要するに現状より上がり目がないと評価され今の状況に陥っているわけで。
オフィスの方だって、目黒にしても五反田にしても駅からの行程に社員から不満が出ることは必至です。相当賃料を下げないと空きだらけになりますよ。

>>1685 匿名さん
目黒駅までは、時期未定ですがjr敷地を譲渡して拡張も検討されていると言う噂があるみたいです。期待したいですね。

>>1686 評判気になるさん

線路側は敷地一杯まで線路が迫り空けられるスペースはありませんよね？反対側は民間の土地で立ち退きが必要になるので、実現性があるように思えないのですが。可能性があるとすれば、せいぜい今コインパーキングになっているところぐらいでしょうか。
この開発地の前面についてＪＲが敷地を提供して道路を拡張していることと混同されてませんか？

>>1682 匿名さん

うーん。白金高輪物件はあり得ないでしょうね。
比較対象は武蔵小山案件かと。駅からのアクセスを考えれば。

>>1688 マンション検討中さん
武蔵小山スミフは元々の売り方が違うから比較は難しい。

白金高輪>目黒>芝浦>>>>>>武蔵小山ではないか？場所だけだとね

>>1690 検討板ユーザーさん
白金高輪>目黒>芝浦>>>>>>武蔵小山>>>>>>不動前（プラウドタワー目黒MARC最寄り駅）って整理ですね。

>>1691 マンション掲示板さん
いえ、目黒はマークのつもりで書きました。
武蔵小山か目黒マークなら、目黒マークが圧倒的に上です。駅距離あっても山手線徒歩圏内ですから。私の個人的な意見ですが。

自分も流石に目黒マークが上だと思いますね。
実際に歩いてみましたが全然歩ける徒歩圏内です。
みんな普通に目黒駅を使うと思いますよ

武蔵小山は目黒まで歩けないしね笑

周辺住民です。この辺りは目黒・五反田両駅使えるから、山手線+浅草線+三田線+南北線で都心アクセス最強なのがいいよね。
なぜかここの公式HPは全くアピールしてないけど。。。

目黒駅が人気無いからですよ
中目黒駅の方が人気あるね
東京駅に近い方が人気あるもん
東京駅の真反対側でしょ

眺望は抜けるけど坪相場並み高騰の25階以上と、
お見合いだけどラウンドバルコニーで坪割安感ある低層。
その間で相場より坪やや割安感ある中層の第2期以降。

この立地で駐車場代めちゃくちゃ高いですよね。管理費修繕積立金だけではなく、車推しのこの物件の辛いとこ。
駐車場余ったら余ったで管理費か修繕積立金引き上げないと。

3者で法人設立して、資産価値高める取り組みは、大いに期待できる。JRの力は大きいね。

>>1698 検討板ユーザーさん
ここの角部屋坪700で買ったら竣工時どれくらいになってますかね。一般的なマンション同様中古になったら1割くらい下がってしまうのかな。仕様はリセールに影響しないからな

駐車場っていくらでした？

>>1701 周辺住民さん

車は大きさによりますが4万から５万くらいで、少しお高めでしたが、あの50メートル近いエントランスまでのアプローチからの地下駐車場を考えると満足できるかなと

オフィス、賃貸、保育施設もあってかなり賑やかになりそうですね。目黒駅までの道が改善されれば良いのですが

>>1702 評判気になるさん

4.6万からでしたね。

>>1685 匿名さん

高く評価されたとしても住みたいかでしょ、目黒線は意外と音は気にならないけど、JRは結構音出るよ。窓開けられないんじゃ。

>>1697 坪単価比較
坪600切る低、中層階のラウンドバルコニーある住戸は魅力的だと思う。

>>1706 評判気になるさん
坪600切る部屋なら良いかもしれないけど、坪700近い角部屋は資産価値きついと思うよ。二重サッシが必要な場所で、そもそもラウンドバルコニー出ても騒音うるさいからね。しかも眺望も良くない。
昔JRがやってる名古屋駅前の高層ホテル(二重サッシ)に泊まったことあるけど、夜中ずっと電車の騒音がひどかった。ここもその二の舞にならないといいけど。

>>1707 匿名さん

>>1707 匿名さん
高速や幹線道路沿いのマンションは二重サッシではないマンションも多く夜中も車が走るからずっと音が気になったけど、このマンションは幹線道路から離れているし、昼間不在がちな人には、電車は終電以降はたまに夜行列車などが走る程度だから二重サッシの効果もあり生活に支障はないような気がします。むしろ個人的な意見ですが、排ガスあり夜中も車の通行が多い幹線道路沿いもしくは高速道路沿いは避けたいです。

>>1708 評判気になるさん
賃貸マンションはJR東日本が管理、運営するのだから、入居率あげるためにも線路沿いにコンクリートの塀を作ってくれたら、マンション価値もあがりより暮らしやすくなると思います。JRさんご検討ください。

二重サッシマストな立地
明け方の始発も早いよ
カーブで金切音凄いよ

>>1710 匿名さん

しつこいネガだな。
まあ、最近のタワーは厳しい立地の再開発が多いのは確か。首都高横やら、鉄道沿いやら、大通りセットバックなしとか、騒々しい駅前とか、飲み屋街とか、倉庫街とか。
2重窓対応するだけマシ。他は殆ど1枚ガラスだから音は問題だな。

>>1710 匿名さん
何度か聞いたのですが、金切り音はないけどカーブで音が強くなるのは確かだね。ただ西側はそれほど音は聞こえないから、音がマンションの価値を毀損していない住戸もあるから気になる人はその選択もあるね。南東もかなり静かだったからそちらも良いかも。

抜け良い上層階上層階か、コスパ良い低層どちらが実際価値ありますか？

>>1713 マンション検討中さん
ここは値上がり追求するマンションじゃないでしょ。
値下がりし辛いという意味では低層500台買っておいた方がいいよ

>>1712
デベから聞きましたが、意外にも音の数値計測の結果は、西側の数値が一番高いとのことでした。なので西側の数値に合わせたサッシの等級になっているそうです。
なので、目黒線側よりJR側の方が音がしないということになりますね。賃貸棟オフィス棟がある程度遮っているのか、ある程度距離もありますし。

賃貸オフィス棟があるのは好感できる
なんちゃって高級マンションの白金ザスカイなんて全部売っているぞ
あいつらどれだけコストカットされているか気づいていないけど
全部売ればもっと安くできるんだぞ

不動前駅前に有名パティシエのケーキ屋ができるらしいです。朗報ですね。

電車の騒音（羽田新ルート含む）は、最近線路沿いや高速沿いのタワマンが多いのである程度読めるのかもしれませんが、斜めスラブって聞いたことありませんが、普通のスラブより性能が低いとかないんでしょうかね？
また、換気口からも音は入ってきますが、換気の仕様も耐えうるものなんでしょうかね。

>>1718 通りがかりさん
問題無いと思います！ブリリアは気にならないので。

ブリリアはスラブも標準より厚かった記憶がありますし、仕様は高いと思いますよ。

>>1717 周辺住民さん
最寄り駅ですね。

>>1715 口コミ知りたいさん
実際に現地に行ったら東側の方がはるかにうるさいけど、敷地内に入れば賃貸棟とオフィス棟に遮られてそこまで聞こえないということなんですかね。賃貸棟より上の階の音がどう聞こえるのかは気になりますね。

一期二次の予告出ましたね。売れ行きはどうなんでしょうか。

>>1720 通りがかりさん
こちらも標準より厚いスラブを採用しているようですよ。

オンライン案内会は今のところもう既に満席ですね。

広場でいろいろ催し物も予定しているそうで、複合都市開発ならではの他のマンションにないソフト部分での付加価値をどう評価するかがこのマンションの難しいところですね。

>>1723 評判気になるさん
第一期の抽選落ちの救済はないみたいですね

>>1727 匿名さん
ほぼ抽選無しなのに救済もなにもないでしょ

うちは第一希望の部屋は抽選落ち、第二希望の部屋は他の方が第一希望にしたので、結局第三希望の部屋を買いました。

抽選は主に角部屋と上層階60平米の部屋だった印象です。うちは抽選を避ける形で第二希望の部屋を購入しました。

>>1724 ご近所さん

騒音対策でボイドスラブが普通のスラブより厚いのは知ってますが、同じボイドスラブの中でも標準より厚いということでよろしいでしょうか？

斜めボイドスラブでスラブの総面積が最大で、より太鼓効果が上がるんではないかと心配しております

>>1731 通りがかりさん
二重床による太鼓効果への対策はしているとのことでしたが、建物が未完成の現状では実際どの程度の響きがあるのかはわからないですね。対策が気になるようでしたら担当者に聞いてみると良いかもしれません。

今どき二重床、二重天井以外のマンションなんてあるんですか。
ありがとうございました。通りがかりなのでもういいです。

>>1732 評判気になるさん
え、ここ二重床、二重天井じゃないんですか。
これだけ内装に拘ってるのにそんなことあるんですかね。
こことブリリアタワー目黒とシティタワー目黒、資産性という意味ではどういう順番になりますか？

ここはちゃんと二重床、二重天井ですよ。

居室部分のスラブ厚は295-320mmだそうです。

>>1734 匿名さん
すでに投稿されていますが、ここは二重床、二重天井です。
資産性は専門家ではないのでわかりかねますが、ネットでは、プリリアが高く、こことシティタワーは同じくらいの資産性評価のような印象です。
しかし、個人的には、ブリリアは上がり切った感じで資産性は維持されるため、現在の所有者は良いのですが中古では設備などを考えると目黒マークを買うと思います。シティタワーは駅から離れているのと設備が目黒マークに比して劣る評価があり、目黒マークが出来ることで差別化される可能性もあるのかなと考えています。
最後は、自分や家族全員が気にいるかを大切にしたいと思っています。それが一番の資産性かもとも思います。

武蔵小山のパークシティがボイドスラブで28cm、ブリリアが普通スラブで30cmらしいから、ここがボイドならパークシティより少し良い位で、ブリリアには遠く及ばない感じでしょうか。ちゃんと調べようね。
依然、斜めスラブが良く分かりませんがね。

>>1738 通りがかりさん
そうなんですね。
ここは29.5?32cmだそうです。ブリリア30cm?に遠く及ばないかは専門家でないのでわかりません。
情報ありがとうございました。

住環境はシティタワー目黒が一番だと思うよ。目黒川とか林試の森が近くなるし、スーパーもドラッグストアも至近距離にある。
まだ築浅だからあんま中古出てないけど。。

>>1737 評判気になるさん
マンションは立地が全てです。設備で大きな差はつきません。つまり立地が近い（音懸念はありますが）のでシティータワー目黒に新築分を加味した金額が適正価格です。とするとココは…

>>1741 匿名さん
ブリリアタワーとは立地が違いすぎるので比較してはダメ。
ここのメルクマークはシティタワー目黒で中古が坪500ちょい。ここは新築プレミアム加味しても坪500台で買っておけば資産価値は維持されやすいだろうね。現在の売り出し価格では坪100程度、3LDK以上の部屋で2000万円強は割高な水準だと思います。
逆に実需でそれくらいの減価は許容範囲で駅距離騒音気にならなければ、内装と駐車場は良いので買っても良いかも。私はMR行って見送ることにしましたが。

>>1740 周辺住民さん

水害リスクが高い立地というだけでダメでしょ。他は悪くないですが。

結局は何を最重視するかですね。駅距離なのか周りの周辺環境なのか、内装・建物のクオリティか。
それぞれのマンションにいいところがあって評価軸が個人なのでなかなか比べられないと思いますが。
自分は家にいる時間が長いので建物や内装のクオリティを求めちゃいます。

>>1741 匿名さん
立地だけじゃなくて設備や内装も重要だと思いますよ、みんなが住みたい思うマンションなら、それがそのまま価値に繋がるので…立地が大きな要素なことは間違いないのですが。

ブリリアとか比べると立地では劣るも、ここは大規模開発ならではの敷地のゆったり感、緑の多さ、建物のクオリティが強みですね。

>>1746 匿名さん

あの敷地規模で3棟立ちますが、ゆったり感はないかなと。近くに利便施設がなく坂の登り下りがいずれも必要なのは厳しいです。

>>1746 匿名さん
ブリリアと比べるのはおこがましいかと思いますよ。
あちらは駅1分なのに目黒スクエアビル、ツインタワーによる規模感、緑があります。比べるならシティタワーでしょうけど、シティタワーは目黒駅が若干遠いかわりに騒音問題のリスクがないので、やはり同じくらいの評価だと思います。

>>1745 マンションマニアさん
資産価値、リセール面なら圧倒的に立地です。
ブリ目黒が良い例です。分譲時も高い割に建物スペックが低い、洗面浴槽が1317狭いとかいろいろ言われながら即完でした。
もちろん、実需など満足度という観点から考えるなら、その限りではありません。

>>1749 匿名さん
ここはリセール狙いではなく、実需で住み続けるマンション。管理修繕積立高いけど、それが許容出来る方なら良いのでは。