ブランズ上目黒諏訪山

高台の一等地に建つ全19邸の低層高級マンションですね。

公式サイトはまだないのかな？

これは高いと思う。

東急不動産から資料が届きましたが、120平米ぐらいが一番小さい部屋で価格は3億からのようです。

地下自走式駐車場100%完備、トランクルー ムや住戸前ボックスを設けた120m2台~180m2台 のゆとりあるプラン。。。(東急FACTBOOKページ7)

https://www.tokyu-fudosan-hd.co.jp/ir/library/pdf/2021_3_Fact_Book.pdf

平置き駐車場100%
各階ゴミステーション
天カセ全室実装
トイレは来客用・家族用の2カ所
広めの脱衣所に洗面はダブルボウル
ため息しか出ません
価格はお高めですが、あの立地と仕様は価格に見合っていました
平置き駐車場を作るようなデベは、最近ないですよね
我が家は買えませんが、その心意気って大事だと感じました

上述の仕様にもかかわらず一番グロス低い2F北向で715万円/坪、39.8坪。周辺ハイグレード中古マンションが550-600万円／坪であることを踏まえると意外にも割安な坪単価。

ただ、、、それでも2.8億円から。予算が許せば是非検討したい

諏訪山、悠久の美しき19邸。

普通に公式HPが公開されたね。
もう、購買力のある富裕層を食いつぶし、未公開では売れないと判断したんだね。

こんな所に住んでみたいです。

立地は城南エリアでは最高峰?しかしながら間取りが。。。

宝くじの中でも高額なのが当たらない限り買えん・・・

>>12 匿名さん
3億あたっても生活水準が違い過ぎて買わないって話してました。
どんな人が住むんだろう

C-TYPE 175㎡の間取りはイイ。仕様次第だけど、3.5億円迄なら買いたい

>>15 ご近所さん

廊下が長すぎ＆広すぎですが、絵を飾るようなお宅なら素敵なギャラリースペースになりそうですね。
メイド用の部屋が少し広すぎる気もしますけど。

>>16 匿名さん
メイド用の部屋という用途！！
なるほど。そういうレベルの方々が住むんですね。

C-TYPE 175㎡は、MBRにシャワーが欲しいので、東急に相談する予定

2021年11月新築マンション市況「【ブランズ上目黒諏訪山】EV充電器（全戸分駐車場区画に設置）月額使用料5,000円の妥当性は？」―マンション管理に詳しいはるぶーさんからコメントをいただきました

このクラスを買える層は、月額5000円とかどうでもイイ。的外れな視点。
どうせなら、クローズで1戸も売れなかった点を分析すればいいのに。

１０戸売れてますよ？？

>>21 周辺住民さん
10戸売れてる？。購入者かデベ担当者以外知らないのに・・・
当然、あなたは、ソノ内の1戸を買ったんですよね

確認しましたが10戸契約済みで残り9戸ですよ。

>>22 ご近所さん

2期販売のアナウンス時に10戸売れたとパブリッシュされてました！

>>20 ご近所さん

絶対額の大小じゃないんだよ。適正価格かどうか。無価値のものには、10円でも払いたくない。そういう金銭感覚がないと、お金持ちにはなれないよ。

MRで確認したら、19戸中の10戸(1Fと3F中心)は未公開で販売済との事でした。
尚、現在の残り9戸は、最上階プレミアや1Fのテラス利点を享受出来ない2F中心
で、価格(2億後半～4億中盤)や反響少の状況で、公開販売に変更した様です。

又、全室共通の残念仕様は、窓側の床にH700の逆張カウンタが、LDK他の随所に
あり、ソコのサッシは所謂「腰高サッシ」の為にH1700程度しか無い点。

間取り図を見てもわからない言葉の記載などあって、室内の想像がつきません。
26さんの説明も素人の自分にはよくわからない点もあって、実物を見ないことには何とも言えない感じです。
公式サイトにはモデルルームの写真も無いですし。
図面上玄関内も廊下も同じマス目模様になっているので、仕切りが無いのかなとも思いました。
各部屋まで外靴で入っていってしまう感じなのかな？
日本人としては玄関でスリッパに履き替える人が多いとは思うけど。

26さんは、部長のレポをよーく読んだ方がいいね。

低層住居地域で足元から天井までのハイサッシにしても
隣の家や屋根が全面に見えるだけでさほどメリットないでしょう。
目の前が公園とか森でない限りは。
タワマンと低層の仕様を同一線上で比べて、
やたら上から目線のタワマン信者多いけど、
足元まである窓ガラスは怖いとか落ち着かないという人も一定数いるし、
タワマンの高所に住むのが人間には合わないと考える人も一定数いますよ。

>>25 匿名さん
結局管理費にまわるのでいくらに設定しても問題なし。ここを買える層で車持たない人なんていないだろうし

窓が大きいと室内が外から見えやすかったりもすると思います。
案外そうなると部屋にいても落ちつけなかったりして
開放感が得られなかったりという場合もありそうに思います。
ある程度囲われている空間が意外にも開放感を感じる
落ち着いた空間である場合もあるのかなと思いました。

何人家族で住むのかなと思うのだけど
トイレが二つ付いていますね。
隣り合っているより、離れているほうが落ち着けて良いなと思います。

なるほどここはサッシ高が低くて窓が小さいのか
説明ありがとうございます

ここなら武蔵小山駅前のタワマンにするかな

将来、EV持つかもしれないので、必要経費とは思います。
ただ、他のマンションで月額利用料はかからなかったように思うので、わざわざ利用料として書いたのはなぜなんだろうと思ったりしています。

情報が確かなら、半分は売れたみたいです。
順調なんじゃないでしょうか。トイレ2つ、すごいです。リビングにいる時用とお風呂に入る時用。洋室2から直接洗面に行けるのもセレブっぽくてかっこいいです。

通常のトイレ２個の利用イメージは、玄関やLDK付近の１個目は、お客様用で、
２個目のは家族用なんだが・・・。庶民には利用イメージが判らないのか？

>>35 匿名さん

お客様用は、お客様専用で、普段は家族は使わないのか？そんな訳ないだろ。日常の家族の使い方としては間違いないと思うが。

2つ目のトイレはお客様用の認識はなかったです。
こちらの間取りを取り上げてみるとリビングの近くに一つ、奥まったバスルームに一つ設置されているので、もしリビングに近いトイレをお客様用に確保すると家族の生活がかなり不便になりますよ。

この辺は、道がごちゃごちゃしてますね。

素敵！
子育て中で、周辺の学校にあまり魅力的なところがなく、残念ですが、EV対応駐車場がマストになる時代も直近と思うと、この物件はとても魅力的です。

トイレ2個ごときで騒いでる庶民は「PP分離」をググってみな。
このクラスを購入する富裕層には当たり前の間取だから。

>>38 匿名さん
そうですね。それに諏訪山の上のほうと下のほうでは環境が全然違うように思えます。山の上のほうは本当に豪邸が多いです。

この辺に全く土地勘が無いのでお聞きしたいのですが、小学生が2人が居る家庭ですが、子育て環境は良いエリアなのでしょうか？

>>42 マンション掲示板さん

あまり向きませんね。坂あるし小さい子供連れは大変です。フラットな駅前タワマンがいいでしょうね。

>>43 マンション掲示板さん
ごもっともですね。

城南地区で駅前タワマンというと代表格は武蔵小山でしょうね。子供がいるなら尚更生活利便性の良いところにしたいもの。

学区の烏森小学校の雰囲気や中学受験をする割合などご存知の方がいらっしゃれば教えてほしいです。

周辺住民です。
諏訪山（上目黒三丁目）のマンション群の中でも間違いなく最高級。自分達には高嶺の花ですが、どんなマンションが建つのか完成楽しみにしてます。
>>47
地区の世帯年収など考えると烏森小学校から私立進学される方は多いでしょうね。
とはいえ公立進学だからといって、肩身が狭くなったり、落ちこぼれの生徒だけが公立にいくということはないと思いますよ。
東山中学校は官舎のある関係で公務員のお子さんも多く、学力は低くないとは聞きます。

早速ありがとうございます。参考にさせて頂きます。

なるほど、高級かんで諏訪山と武蔵小山を両睨みの方が多いんですね。

高級感なら神山町や港区。なぜに武蔵小山が対象となるのかわからないです・・・

127.24m2～175.09m2
2LDK～3LDK
19戸
28,500万円(1戸)～46,000万円(1戸)

第1期ですでに10戸販売済でいま5戸販売中。
あと9戸なのかまだ第1期で売れたのが10戸販売のうちの5戸なのか
そのあたりがわかりにくいです。
それでもこの価格で5戸売れたというのは好調といえるのかも？
寝室がふつうに10帖、12帖あるってすごいですね。

>>42 マンション掲示板さん
近所で育ちましたが、ここから徒歩5分程に校庭が天然芝の小学校があります。

小学校まで徒歩5分程との事ですが、通学路や周辺環境はいかがでしょうか？
特に治安面が気になっていて、その辺安心して暮らせそうでしょうか。
ファミリー層もここは多そうですし、子育てエリアとしての良さを知りたかったです。

このマンションは素晴らしい立地ですね。

元々この土地に家を持っておられたH家とはどのような来歴のお家ですか？

マンションが計画される前は個人所有のお屋敷があったのでしょうか。
どのような方が所有されていたのか私も気になります。
公式サイトでは風光明媚な景勝地として名士たちに注目され、
別荘地として知られていましたと説明されていますね。

>>52 匿名さん

1期で10戸販売済みで、5戸が販売中でしたらあと4戸ですよね？先着順で8戸販売中となっているので1期で10戸売れてないかもですね。

購入はできませんが憧れの気持ちで見に来ておりました。
現在販売している188㎡は53,000万円となっていますが、これって5億3000万円ってことですよね、、、
これだけの広さでありながら間取りは3LDKとゆったりしていて何もかもが非日常感があると感じます。

値段が値段なので、ガンガン売れていくというタイプじゃなく
値下げもしないしそのままゆっくりと販売していくようなかたちなのかな。
タイプ的には、値下げしたからってすぐに売れるタイプじゃないでしょう・・・。
流石にこの価格なので、
設備などはしっかりしているなという印象。

変に刻んでコンパクトな物件を詰め込むのもありだとは思うが、
ここみたいにゆったりと広く作っているのは本当に贅沢だなぁと感じます。

プランニングを見ていると、空間効率はそこまで良いわけではないかもしれないですが
そもそも広いので
そういうのも気にならないっていうのはいいよなぁ。

ウォークインクローゼットと隣り合っているトイレ、音がしにくいと思われがちですが、深夜は、トイレットペーパーを切る金属の上蓋と芯がカラカラ回る音、流してすぐ出てくると最近のタンクレスでも流す音が、寝室に響くんですよ。その対策ちゃんとされてるんでしょうか。

初めて諏訪山周辺を歩いてみましたが、駅からの道中は高級感は皆無ですが、一帯だけ高級住宅のある立地ですね。

こちらの物件は諏訪山の頂上あたりの行き止まりあたりで確かに静かな暮らしができそうですが、周辺を他の住宅に囲まれている点が難点ですね。

あと、徒歩移動の方は帰りの坂がかなりしんどいですね。。。富裕層が購入する物件なので、皆様車移動なのかもしれませんが。。。

坂道の勾配は自転車を導入する場合電動アシスト自転車でないときついですか？
公式サイトの高台概念イラストを拝見すると小山の上に建てられたマンションといった
イメージですよね。

一戸建てに駐車スペース複数台…。
そういうお宅が並ぶ街並み…

149㎡が2LDK、188㎡が3LDKとはすごいですね。
庶民派のファミリーマンションは広ければ広いだけ部屋数を詰め込みがちになりますが
こちらは部屋数よりも居室に十分な空間を保ち、ゆったりと生活したい方向けなのですね。

自転車利用するなら、電動アシスト付き自転車の方が無難そうではありますよね。
車で移動するのもいいけど
近所でちょろっと買い物をする範囲だったら、断然自転車のほうが便利そう。
車を置く場所とか考えるの
結構面倒だったりするし。お店に駐車場があるとも限らない場合もあるし。

販売が好調だとの理由で、価格改定（値上げ）するそうです。

え？販売が好調だと価格が値上げされたりするのですか？

ということは早めに購入したほうがお得ということでしょうか。

値下げを待つ人が多いかもしれませんが、

同じ物件で差が出てしまうのって、どうなんでしょうね。

現地を歩いてみたら坂道がきついですね
駅周辺の雑多な雰囲気と違って住むには良い立地ですが、ちょっと坂がきついと思いました
ここは実需で住むというよりは投資目的かな

67です。
価格改定もあるので、モデルルームも一時クローズ（7/25頃再開予定）してます。

>>67 買い替え検討中さん
本当？
そんな話し、初めて聞きますね。。
どこからの情報ですか？

>>69 匿名さん

嫌ならわざわざ歩く必要はないよ。
タクシーもあるしね。

>>51 評判気になるさん
津波で一発

坂があるエリアは電動自転車がなければなかなか厳しいところですが、
ここは別に駅まで自転車でいくような距離でもありませんし、
坂が多いところに関しては特に気にならなさそうに思いました。

46000万から、52000万に、6000万も値上げ。建築材値上げ前に抑えこんでいたはずなのに。この値上げは、ひったくりにすぎないわ。

>>76 ままさん

ぼったくり？

ひったくりワロタ

パークマンションや森ビル系なみの価格？

売れない価格にしてしばらく様子見ですかね？？売りすぎたとか？

外国人から人気みたいですね。

近くに目黒川とか自然があるのって何気に良いですね。
ここは駅もそこそこ近いほうですし、
老後のことも考えるならここみたいにある程度便利で落ち着いたエリアが良いなと思いました。

>>76 ままさん
175平米の2階が46,000万で、同じ広さの3階が52,000万じゃないの？（3階は元は53,000万だったから1,000万の値下げ？）

>>83 通りがかりさん
3150～46000の販売価格帯から、　38000～52000に変更していますよ。売り残り変わっていないので、　６０００万の値上げだと思います。　

残りの3階の部屋を以前に検討していましたが、真隣の建物に直接面しておりカーテンを閉めたまま生活することになるので最終的には別の物件にしました。その後まだ買い手が見つかっていないのに値下げではなく値上げとは面白い発想です。とても良い物件ではありましたが、その部屋は実需目的で買う人が現れるとは思えません。値上げ後は尚更そうです。

カーテン閉めたままの生活を考えるとちょっと悩ましいところですね、、
小さなお子さんのいるファミリー層とかなおさらそういったところを気にすると思いますが、
薄いレースくらいでもかければ部屋の中は見え無さそうな気もしています。

>>84 デベにお勤めさん
175平米の3階が5.3億から5.2億に1,000万の値下げで、149平米の3階が3.55億から3.8億に2,500万の値上げじゃない？

まるで、千代田区の番長エリアにも勝るとも劣らぬ価格ですね。
すごいの一言です。

>>75 匿名さん
自転車なんて使わないよ。ここに住む人は。

確かにこのあたりに住まわれる方は自転車を乗るようなことはないですかね。
もちろん中には自転車で移動する人もいるかとは思いますが
割合としては少ないかもしれませんね。

全戸に平置き駐車場あるのは嬉しいけど、道狭すぎないか？

この辺の道、全体的に狭いですよね。
だからこその一方通行なのでしょうけれど…
幸い（なのか…？）ここは戸数が少ないので、周辺に与える影響はそこまでではないかと思いますが、
工事車両とかが入るのも大変だったでしょう。

こちらも完売したみたいですね。

11月に完売告知されたのに、先日、キャンセルされた1戸を再販売してる

キャンセル出たんですね。
どの部屋が残っているのかわかりませんが、
残りもすぐに完売しますかね。

キャンセル再販中住戸 3F 2LDK 131.33㎡ 36000万

>>36000万
3億6000万・・・

間取り見ましたが100㎡オーバーで2LDKというのがすごすぎます。
最近、プライベートなバルコニールームを多く見かけます。ここも洋室2前に小さめバルコニーがあっていい感じです。
アイランドキッチンも憧れを詰め込んだ感じ。パントリーも相当広いです。トイレも2つあるのに驚きました。どちらがお客様用なんでしょう？

>>93 デベにお勤めさん まだホームページ見れますし販売してますよー。

小さめのバルコニー良いですよね。
風通しが良くなりますし小さくてもガーデニングができたり、
インテリアを楽しむのにもいいなぁと思っています。

正面の道路でスケボーやキャッチボールをするお子さま、止めることなくマンションの石垣に腰掛ける親達…
近所の昔からのお宅なのか、住民なのか。
せっかくの物件が…東急さん何とかしてー！！