ザ・パークハウス 東雪谷フロントってどうですか？

昨日も前を通りましたが、このマンション、T字路の目の前なんですよね。低層は道路の音がうるさそうですね。あと、駐車場に入るのに大変そう。。。

>>60 周辺住民さん
そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。
昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出して
その地域イメージを引きずってか
地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。
フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど
物件に魅力がないのはわかるのですが
他に物件が出てこない。
今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて
周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。。
という感じです。

資産性は下がりそうと分かってはいるのですが

市場の状況が悪すぎますね。。。(T . T)

>>60 周辺住民さん

>>60 周辺住民さん
そうなんですよ。さらにハザードの呑川沿いの谷底。
氾濫対策のインフラは進んだので集中豪雨でも溢れそうになったのをみたことはないですが
昔はよく氾濫して石川町の肥溜めが溢れ出して
その地域イメージを引きずってか
地元の中では石川町のイメージは特別良くない。。
フラットアプローチで始発になる隣の雪が谷大塚のアドレスが東玉川か南雪谷ならいいけど
物件に魅力がないのはわかるのですが
他に物件が出てこない。
今、五反田、大崎、武蔵小山が高すぎて
周辺の今の市場と比較すれば安いので仕方なく。。
という感じです。

資産性は下がりそうと分かってはいるのですが
お家が必要なので仕方なく
市場の状況が悪すぎますね。。。(T . T)

本気で買うなら掲示板の書込み多い少ないなんて関係ないんじゃないなかな？むしろ抽選の可能性が下がるので好都合と考えれば。世田谷のプラウドなんて3,500件問合せあって、書込み20,000超とか行っても抽選にならなかった部屋もあるのに。いかに特定の人が何回も書き込んでるか、買う気もない外野が多いって事なんじゃないかな？書込み自体少ないのは、残念ながら池上線石川台ってマイナーだし近隣の住替え中心なんでしょうな。正に新築は物件もないし周辺は何処も高くて、少し前の相場には合ってないでしょうが、価格だけ比較するとまだマシな方なのでと言う気がします。

>>63 評判気になるさん
氾濫対策が進んだとは言え、ハザードマップの赤線囲いの中のままということは、大型台風とかが来たら呑川溢れるなり、内水氾濫起こるんですかね？？どう思われます？
私はやっぱり、ハザードが心配で、イマイチだなぁ、、と思ってまして。近隣の方のご意見伺いたいな。

>>65 名無しさん

>>65 名無しさん
近所の不動産屋の社長と自営の水道工事屋さんに
建設中の三菱考えてるんですけど
ハザードが心配なんですよねぇ。。
と相談したら

多摩川に流す地下トンネルが完成したとかしないとか
呑川はもう大丈夫だから
浸水の心配はしなくていいよってって言われました。
私は中原街道の東側に10年住んでますが
2年前くらいの多摩川増水したでもいつもより呑川水傘増えてるなぁとは思ったけど
実際浸水しそうだと不安に感じるレベルでもなかったし
溢れるのも一度もみたことないです。

が、マンション渡って向側の呑川沿いのセザールマンションはここ数年の中で一部浸水したみたいですよ。その程度は分かりませんが。。

マンションサイトを見ると、太陽光発電が屋上にあるみたいだし、非常電源も上にあれば万が一浸水しても大きな影響は1階でもない限りないのかなぁ。。と期待しています。
サスティナブルのページではマンションは内水氾濫対策はしているみたいですね。
いずれにしても
説明会で具体的な想定と浸水対策をしているのかは聞くつもりです。

ここ数年の東京の大雨程度では浸水の心配は及ばすですが、
近年よく聞く想定外な雨が降ったらどうなるのか。。
といっても多摩川のような洪水ではなく浸水レベルだと思います。
悩みますよね。

>>66 評判気になるさん

丁寧なお返事ありがとうございます。
私の周りも呑川は大丈夫、と言っているのですが、本当、「想定外」の雨怖いですよね。いざ浸水しちゃったら、ハザード内だから実際は「想定外じゃない」ってなるんでしょうし・・。セザールが本当に浸水したなら尚更心配ですし、２年前の大型台風では大田区だと田園調布あたり(世田谷区もかかる)が確か内水氾濫で浸水した記憶があり、更に心配。その時は多摩川も堤防ギリギリまで来てたところもあったしなぁとか。そしたら、呑川から多摩川に流す地下トンネル無力なんじゃないかという気もしますし。
とりあえず、ご意見ありがとうございます！参考になりました。

マンマニさんの記事来ましたね。
やはり背中側のデザインいいですよね。

駅に近くてアクセスが良いだけでなく
近くは住みやすい環境でいいなというイメージ。
でも、確かに川が近くて氾濫することを考えると
永住目的で購入するのは悩んでしまうかなと思いました。
ステキなマンションなんですけど。

大田区で坪400弱はちょっと高いよね…

近くに住んでいますが、春は呑川沿いの桜がとてもきれいです。都立大のほうまで桜が続きます。福山雅治の歌にある桜坂も自転車で10分くらい。東工大や洗足池も花見の名所です。多摩川を超えると武蔵小杉で自転車だと20分かからない距離。田園調布や大岡山には徒歩で。いろいろ楽しめるエリアです。

田園調布も大岡山も歩けることは歩けますが、坂も登るし、なかなか普段使いはできない距離ですよね。途中に商店街があるわけでもなく歩いて楽しい、って感じでもないですし。
あと、石川台の駅はホームの屋根が途中までしかないので、今日みたいな雨の日は地味に不便です。池上線のローカルな感じは好きですけどね。

ここは雪が谷大塚と石川台と二駅使えると思います。雪が谷大塚始発が6分間隔である。大岡山までの途中にある台湾まぜそばとパン屋は行列出来るくらい人気。

麺やこころですよね。コロナ禍で学生さんも減っているので、割と入りやすいかと。雪が谷大塚にはそこそこ有名なラーメン屋のたけもとと、葉月がありますね。

大岡山駅まではかなりの上り坂ですよ

>>75 口コミ知りたいさん
呑川沿じゃなければそうでも無いのでは？

大岡山まで行くときは東工大のキャンパスをつっきっていきますが、急坂ではないですよ。馬込方面のスキーができるような坂に比べるとゆるやかです。多摩川・田園調布エリアも急坂が現れるので、なるべく急坂がない道を選びます。

結局、この物件周辺は呑川近くの低地立地なので、洗足池、雪が谷大塚、大岡山、田園調布、多摩川のいずれの方向に行こうとしても、程度の差はあれ上り坂は避けられないです。

>>77 匿名さん
東工大キャンパスまでが上り坂なんですが

>>76
どういうルートを想定しています？
呑川沿いを緑が丘方面に行ってから大井町線の線路沿いを大岡山方面に曲がるんですか？
大井町線沿いがまたきつい上り坂です
（街路樹が無く日陰を遮るものが無いから夏は余計にきつい）
大岡山駅のほうが高台だから最終的に上り坂は避けられないと思います

>>79 口コミ知りたいさん

ロータス左折ですね。
別に毎日大岡山から通勤という人は少ないと思うけど(実際はあの辺りからでも歩いてる人いるけど)休日たまに行くくらいなら。
中原街道を急坂と言われてしまうと個人の感覚なのでそうですかという感じかな。

>>80 匿名さん
確かに勾配は急坂というほどでもないですね
でもだらだら続くので実際に歩いてみるとつらいのは事実です（特にこの時期は）
買い物中とおぼしき近所の方も大抵は電動自転車ですしね

天井高どれぐらいなんでしょう
ウェビナー参加された方はご存じですか？

結構線路が近いですね
パノラマ写真は下部をカットして線路が見えないよう加工しているけど

池上線に乗っていると、距離も近いのとガラス手すりということもあり、4階か5階より上のベランダはよく見えます。洗濯物も干しづらそうだなと思うと、毎日のことだし嫌ですよね。。

I1が一番広い間取りプランだと思いますが
残念ながら上階にはないんですね。
Gは3LDKでも70平米ですし、家族で住むには手狭な感じがします。
実際の部屋を見てみないとイメージだけではありますが。
価格は販売開始までは出ないんでしょうかね。

西側は隣マンションとぴったりくっついていて隙間がありません
西角部屋のGタイプ低層階はリビングの窓に隣のマンションが被っているように見えますがどうなんでしょう
（8階以上なら大丈夫？）
条件の良い東角部屋は上層階が事業協力者によってほとんど抑えられてしまっているのが残念ですね

現地行きました
電車の音はやはりそれなりにします
上層階は眺望が抜けている分遮蔽物が無いのでダイレクトに音が聞こえそうです
2・3階の部屋ならばマンション南側の戸建てに遮られて気にならないかもしれませんが

その後音沙汰ないね。地権者様が入居するタイミングで忙しいのかな。

エントリーして価格見たけど高かった
最上階の広い部屋は1億円近くになりそう
さすがに石川台で億ションは手が出ない
個人的には思い入れがある土地だけどさすがに無理

オンライン相談爆速で枠が埋まって凄いですね
掲示板は閑古鳥だけど大人気物件じゃないですか

>>90 口コミ知りたいさん
そこは事業協力者様に抑えられて買えないのですよ。
一般向けに販売されたら１億円超えていたと思います。

全くネガするつもりないのですが、
地権者が入っている物件は面倒という話を聞いたことがあります。
理由をご存知の方いらっしゃいますか？

>>93 ご近所さん
地権者の属性（収入）にもよると思います。管理費払いたくないとか値下げしろとか揉めることもあるようなので。ここは地権者が良い部屋抑えているのでこのあたりの地主でしょうか？それであれば問題なさそうですが

>>94 マンコミュファンさん
物件によるでしょうが、先住民である地権者さんの方がどうしても立場が上になりがちなので、揉めたときに交渉が難しくなるというのも懸念でしょうか。
新参者は立場が弱いので。。

地権者11世帯。全体の約22%
地権者の方同士一枚岩かどうかも分からないし、初めから対立姿勢ということもないだろうし、鼻から一方的にといのも考えられない。こちら側の対応の仕方もあるしお互い様なんじゃないの？

大して広い土地でもないのに11世帯も地権者がいるかな
一人で複数戸確保してるのでは？

>>97 マンション検討中さん
もともと駐車場だったのでその可能性高いですね。だとすると大きい部屋以外は賃貸？

>>98 匿名さん
最上階の一番広い部屋に住む方が地権者様となりますね

22％が地権者さんということで、議決権が1戸あたり1票だったらそこまで影響はないのかなと思います。
ただマンションによってそうとも限らなくなってくるので、
そのあたりは確認はしておいたほうがいいかも。
のちのち、大切になってくるので。

アルコーブがないのはケチってるの？

>>7 匿名さん


おおせのおとりかと思われます。

>>17 匿名さん
今の呑川は綺麗ですよ。
マメに川清掃していて
匂いもなければゴミもない

地権者住戸の件ですが、等価交換により土地の広さに応じた部屋を受け取ってはいますが自ら居住するとは限らないと思います。
賃貸に出す、あるいは転売して一般の方が入居する可能性もありますよね。

>>104 匿名さん

最上階にあれだけ広い部屋確保しておいて賃貸はないわー

価格更新されたけど売れてるのかな

最上階は賃貸だったんですか。どこで募集してるんですか？どんな部屋なのかいくらぐらいなのか見てみたいので、教えてください。

すみません。№１０７は取り下げます。賃貸に出ているわけではないんですね。

すみません。№１０７は取り下げます。賃貸に出ているわけではないんですね。

価格改定ってあったんですか？ずっと見ていたわけじゃないので全然わからないけれど…
まだかなり戸数があります。
駐車場や駐輪場などの空きがどの程度あるのかも気になります。
ここの場合は、車よりは自転車のほうが使い勝手が良いので
駐輪場の埋まり具合というのは気になる。

第1期は若干予算合わずで見送った者です。第1期は眺望も日当たりもいい上層階が対象でしたが、第2期以降は中低層の区画が対象になることで、一般的には単価は低くなるんでしょうかね。できれば坪350万くらいまで降りてきてくれると即買いなんですがね。。。

今日抽選でしたね。

ここの書き込みは少なかったですが本気の検討者が多かったようですね。
中層階の販売も楽しみですね。

>>116 マンション検討中さん
現在は新規のオンライン個別説明会の枠がほとんど設定されていないので、既に見込み客がついてるってことだといいですね。

今ホームページ見ましたが第一期販売住戸、一つ以外全部分譲済みになってました。
抽選っていうのも本当だったのか…

SUUMOに第二期が出ているのを見て来ました！価格未定と出ていましたが、第二期どのくらいの単価かご存知の方いらっしゃいますか？？

>>125 口コミ知りたいさん

高層階は3ldkで最低8000万スタートで完売でしたね！

先週見たら高層階角部屋が一部屋だけ売れ残ってたけど売れたの？

ここは石川台が最寄りだけど
意外と大岡山が徒歩11分ってのがいいよね。
実際はもう少しかかるんだろうけど
全然歩ける距離。

>>131 マンション検討中さん

同感です。実際は12分ってとこですけど、坂は緩やかだし、そこまで気になる距離ではないですね。

>>131 マンション検討中さん

？？大岡山駅まで11分とか12分で徒歩で行くのは流石に無理では？？１キロ以上ありますし、15分くらいはかかるので、普段使いはなかなか厳しいイメージです。

大岡山普段使いっていうのではなく、週末とか時間のある時に使うイメージじゃないかな。

石川台徒歩4分なんだから、基本そちらでしょ。

入居日はどうされますか？現時点の購入者は限られているので、抽選はそれほど心配しなくてよさそうですね。

もう賃貸で入居者募集してますね

なんだかんだで第一期あっという間に完売！おめでとうございます。

おや、本当ですね。
こりゃ第二期も好調になりそうですね。

近隣住みです。検討したけど見送りました。
まず隣の中原街道の信号は、右折で奥沢方面に行く車でいつも渋滞。
停止車両が連なるから、エンジン音がかなり気になります。

あとは石川台しか使えない距離感。
うちはこの物件より大岡山寄りの石川町なのだけど、
それでも電車に乗るまで（地下駅だし）15分はかかる。
子供の通学を考えると大井町線や三田線の利用が多くなりそうなので、
大岡山に楽に徒歩で行ける距離は死守したい。

電車の音ですが、
意外なところで新幹線の音も日によっては結構聞こえますよ。

新幹線の音は盲点でした。新幹線はそれこそ大岡山駅と同じくらいかそれより離れていますが、聞こえるものですかね。

最寄り駅が石川台駅という所で訴求力に欠けるのは同意
雪が谷大塚も含め商店街と言えるような店が殆ど無い
唯一の救いはピーコックだがもし閉店にでもなったらこの物件の価値も半減するだろうな
うちは10年でリセール予定だからそれまで無事に営業してて欲しい
新幹線の音は風向き次第だろうけどそこまで気にしていたら駅近には住めないのでは？
駅チカかつ閑静な環境を望むならそれなりの価格の物件にならざるを得ないだろうし

流石に半減まではいかないでしょう。目の前にピーコックがあるのは魅力ではあるけれど。
雪が谷大塚のオオゼキでも東急ストアでも、そこまで問題はない。不便ではあるけど。

ピーコック普通にいつか閉店しそうw
商店街ももっと活気があればな?。

ピーコック確かに閉店しそうですねいつかは。。。笑
確かに駅力弱いですよね。でも池上線自体は、五反田にも蒲田にも行けて、個人的には便利なのですが、やっぱ駅力弱いよなぁーーー。ああぁ悩ましいですね。２期売れるのかな？？

外廊下でポーチが無いから共用廊下に私物を置く住人が出てきそう
隣人が三輪車やベビーカーを共用廊下に置く人だったらどうしようかと今から戦々恐々です

それは嫌ですね。
傘とか置くひととかも勘弁してほしい。

そんなレベルの人が購入しないことを願います。

>>153 口コミ知りたいさん
むしろポーチがある方が自分の専用だと勘違いして物を置く人多くありませんか？？

どちらにしろすぐ管理人に通報ですね

>>155 匿名さん
ポーチなら通行の邪魔にならないしそこまで目くじら立てること無いのでは
規約違反は困るけど隣人とギスギスするのは避けたいです

駐車場の確保も難しそう。駐輪場も1台は大丈夫ですが、、、。広い部屋の上層階は地権者様のもの。これでこの強気な価格に自分は納得できずにやめました。買い物はピーコック頼みで、ここが潰れたら足がないここの生活がいいとは思えず。でも第一期は完売だったのですね。中古物件を含めて駅近のファミリー物件が少ないからだと思います。

皆さん呑川の氾濫については懸念していないのでしょうか。

呑川については調べたよ。ご自身でも調べられては？