ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

>>646 匿名さん
ホームと電車の隙間が結構空いてますね…

>>369 匿名さん
みらべるに行く角のクレープ屋さんはどうなるのだろう？

>>652 通りすがりさん
ピエロですよね？あそこは再開発で道路になるのでなくなりますね

>>653 マンション検討中さん

大山に住んでないので食べた事ないけど、人気店だからどこかに移転して続けるんじゃないのかな。タワマンの下の店舗に入ったりするかもね。

いくら人気とはいえタワマンの家賃払えんでしょ

2期はどれくらい売れたのでしょうかね。北側、西側と完売するとおもいますか?
このマンションについてご意見伺いたいです。

大山駅の上り改札出たら
不動産屋の大きな看板が道路に何個も置いてある！
パチンコ屋さんだらけでビックリした。

ハッピーロードや文化会館の方へいく通りにも
飲食店の大きな看板が歩道に置いてあるし…。
中華料理屋さんが食べ物まで売ってたり、
ドラッグストアがお店の外まで商品陳列。
公道使用許可取ってるのかな？

>>657 匿名さん
竣工予定が2023年10月ですが、竣工１年前には完売ほぼ確実でしょうね

>>657 匿名さん

もう西向きの部屋も販売始めてるんですか？
間取りが良いですよね。

>>657 匿名さん
西向きの部屋は夏は灼熱地獄になりますから、いくら間取りがよくても買わないほうがいいかと。
夏は窓を閉めてカーテンも閉め、エアコンフルパワーにしないと暑くて無理です。
逆に冬はバルコニーに洗濯物干しても、一日では乾きません。

>>661 匿名さん
西向きのデメリットを知った上で検討しているのでは？

>>653 マンション検討中さん
クレープ屋さんのお名前までは知りませんでした…
かなり昔からある、あのお店も無くなってしまうのですか…。

次期で購入を検討していますが、楓館って１期から２期でどれぐらい値上げされたかわかる方いますか？

マンマニさんの過去記事と価格表を比べると300～500万円くらいでしょうか？

>>665 匿名さん

もう完売したプレミアム住戸でも450万くらいだったと思います。500万はなかったんじゃないでしょうか。

ここと下板橋の新築マンションを比較する方はいますか。金額は大差がないが、下板橋の方が池袋駅に近いですね。

板橋区のホームページに
大山の再開発について出てたわ。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
区議会議員にも聞いてみるか。

スレ違いだけど、板橋区役所の正面玄関左にある掲示板、
詳しく読んでみるといろいろと面白いね。

>>665 匿名さん
楓館の68平米で100～200万程度だと思いますよ。

思ったより上がっておらず驚きました、人気の割に良心的なのですね。ありがとうございます。

>>609 名無しさん
川越街道は、もう拡張できないんですかね…。
渋滞する時は本当にひどいことになってるのですが…

>>670 匿名さん
1期では、三菱は「今作から期ごとの値上げを始めるかもしれない」と伺いました。なのでまだ探りつつ慎重に設定しているのかもしれませんね。その様な売り方を好ましく思わない営業さんもいらっしゃるようですし。

条件のいいところから安く売り出してるから、後半に買う人は色々と悩みどころですね

条件がよくなくて、値段が上がるとなると難しいですね。200万値上がり、諸経費分ですから～
金利も上がりそうだし
マンション買い時、難しいです。

桜館の残りは価格据え置きですから、条件さえ合えば迷わず買えると思います。

以前ここで書かれていたように、価格付けの失敗でむしろ楓館の1期が相場より安かっただけかもしれません。
そして、オススメいただいたマルジューのカレーパンを食べてきました。最高でした。他のパンも食べましたが、カレーパンが頭一つ抜けて美味しかったです。
マンションの写真もあげておきます。楓館は13階くらいまで来てそうですね。

連投失礼します。これは桜館です。桜館と楠館は先週に3階と書いてありました。

楠館の裏側です。

>>676 匿名さん

値上げしているのは、70平米以下の部屋であって、桜館はあっと言う間に完売したから、楓館だけ割安だったわけではないと思います。

>>679 マンション掲示板さん
レス495, 497の内部事情がどこまで真実かは分かりませんが、楓館のまさに70㎡未満の部屋は人気が集中し、1期に予定外の住戸が追加供給されたうえで抽選になっていました。
つまり安いと感じた人は多かったのだと思いますよ。だから2期で適正価格へ戻しただけなのかなと思った次第です。
桜の一部が1期直前に値下げされていたのは事実なので、「楓だけが安かった」とまでは言えないかもしれませんが。

>>664 マンション検討中さん
楓館契約者です。
一期からオープンの部屋は値上げしてないと思います。一期でオープンしてなかった部屋が同じ階の相場でどうか、というところですが、もし上げたとしても数十万くらいと思います。

>>680 匿名さん
桜館の値下げは70A、65Ｋの２階以上だったと思います。結果的に一期一次で完売、部屋によっては倍率もついていました。
まあ桜館も切売りしていたら、70平米以下の部屋は値上げしていたでしょう。

この駅は、民族学校があるようだね。
ホームまで先生が集団下校の引率をなさってらした。

>>683 通りがかりさん
ここの外国人学校って近くにあって何か問題が発生したことなどがあるんですかね？

通わせる方はあった方がいいし、当方は通わせる機会はないので特に意識しておらず、もし公立小学校での交流会などがある場合は異文化交流の機会があり好ましいと思いました。

>>684 マンション検討中さん
問題は無いと思いますよ。
駅のホームまで先生がお見送りしてくださるようだから、
小さな児童たちでも電車通学安心でしょう。
ホームと電車の間が結構あいていますしね。

>>685 名無しさん

で何が言いたいんですか？

>>676
カレーパン食べたんですね！美味しいですよね！

お店のランキングではいつも、1位塩バターロール、2位カレーパンとなってます！
ぜひ塩バターロールも食べてみてください。

>>435 マンション検討中さん
総合病院は日本語がおできにならない方が
通訳付き添いで受信なさってらっしゃることもあって
待ち時間が長くなるのは多文化共生都市ならではです。

近隣のお店は参考になりますが、総合病院は何か関係がありますか?？

シティタワーズでも若葉マークの似たような書き込みが多いです。大山の人気マンションに思うところのある悲しい方なのでしょう。
人気のマンションではよくある話です。脈絡の無い単発は関わるだけ無駄ですよ。

>>679 マンション掲示板さん
検討中のものなのですが一期と二期でどの程度な金額差があるのでしょうか。またどこの物件が一期からオープンになっていたなど分かりますでしょうか。　

朝鮮学校は小学校は近くにありますが、小学校ですからなんの問題もない。
昔は高校とかは荒れてて大変だったらしいですがね。

>>692さん
>>昔は高校とかは荒れてて大変
現地案内図に書いていなかったようなのですが・・・

日大医学部の方なので、マンションからはかなり距離がありそうでした。
そこまで気にする必要はないような気もしています。

板橋交通公園が気になっています。行かれた方いますか？
子供が遊べる場所があれば・・・ふれあいセンターも何をやっているんだろう？と興味津々です。公園情報などあれば教えてください！

>>693 匿名さん
板橋交通公園は三輪車遊びが充実してる少し広めの公園です。遊具は古めです。

自転車移動になってしまいますが、東板橋公園・西池袋公園は子供が喜ぶと思います。

①東板橋公園
無料で入れるこども動物園が良いです。モルモット抱っこしたりポニーに乗れたりします。

②西池袋公園
大きなローラー滑り台があります。小さい子供は連れてくとずっとやってます。

初心者マークってどうやったら消えるのでしょうか・・・・？

今日価格表がメールで来たけど、販売は順調ですね。桜館は残り三戸でした。

楠館、楓館は販売状況はどうですか？

>>697 マンション検討中さん
楓館の残りは32戸、楠館は先着順一戸、楠館の西向き、北向きは5月中旬から販売開始ですね。

価格表はれます？

板橋区のホームページにいろいろ出ていたわ。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
詳しく見ていないけど。

十条のタワーが高すぎてこちらに流れてきそうですね
あっちのスレは荒れてます

ここってもはや話題になりませんよね？
販売も二期までいくとこんなもんなんですか？
コンセプト的には十条なんかよりもこちらが好きなんですが

先週近くに行ったので写真を撮ってきました。
川越街道沿いの楓館は最上階の14階を工事しているのではないかと思います。
桜館は4階部分を工事していて、写真には駐車場のの入り口も写ってます。
写真はないですが、西向きや北向きの楠館の工事も行ってました。
順調に進んでいる様です。

>>702 口コミ知りたいさん

ここは十条のタワマンとはコンセプトが違うので、このマンションを本気で買いたいと思ってる人ばここで色々書き込みしたりしないで、MRに行って話を進めている様ですよ。
連休前に125戸契約済みでしたからこの連休でまた販売が進むんじゃないでしょうか。

>>702 口コミ知りたいさん
情報出揃っていて、粛々と売れてるので話題にはもうあまりならないでしょうね。もう3/4くらい売れてますし

いよいよ今週末は第三期販売住戸の申込登録のようですね！順調に売れていくことを願っています。
また、契約者向けのウェブセミナーを夏頃に開催予定と販売センターから連絡がありましたので、楽しみです。この頃にはだいたいの住戸が売れてしまっている予定なのですかね。

もう3期まで行ってるんだ、早いね
3期ともなると値上がりすごそう

>>706 契約者さん
今日時点で先着順が13戸になっているから3期で9戸契約かな？残り少なくなってきた。
販売当初は高く感じたけど、今となっては安く感じるね。

ここは壁紙、床色の変更やオプションはまだ可能ですか？

>>709 ご近所さん

すでに不可でした。ビルトインオプションをいくつかしたかったんですけどね。

>>710 名無しさん
来年の12月入居なのにもうだめなんですね。
ご返信ありがとうございました。

>>711 さん

このぐらいの規模だとオプション付けるなら第一期での購入が確実かもしれません。

12年前に駅前ダイワハウスを購入した者です。マンションの格が違うから比較するのも恐縮ですが、当時とは比べ物にならない価格帯ですね。お金持ちが羨ましいです。変わっていく大山が楽しみです。

>>713 通りがかりさん

間違えました10年前です

>>713 通りがかりさん
プレミスト大山も中古相場は新築時価格より上がってますよね。10年前比較は大山に限らず都内はほぼ全て当時と比べ物にならない価格帯です。
10年前に買えてよかったですね。

>>713
時節柄価格はだいぶ違いますが、そんなに格がちがうこともないんじゃないですかね。余裕のあった時期の建築だと間取りなどにもゆとりがありますし。良い時に購入されたのではないですか。

>>714 通りがかりさん

ここはまだ通過点で、すみふのタワマンは坪単価450とかみたいです。

713です
すごい世の中ですね。いま買おうとするならきっと白目で泡吹きます。
値上がったいま売却しても購買対象が同じく値上がりしてますし、ローン残高は減るどころか上がるでしょうし、結局庶民のわたしは組んだローンをちまちま返していくことにします。再開発に反対意見も多い街ですが、リニューアルする大山を静かに見届けたいと思います。大山は暮らしやすい良い街ですよ。スレ違い失礼しました。

>>718 通りがかりさん

同感です

ピッコロスクエアにタワマンが建つ計画があるんですね。大山がタワマンだらけでビックリです。
桜館の眺望にちょっと影響ありそう。。。
だけど、町の発展、楽しみ。

>>720 マンション検討中さん
景観はちょっとではない影響でしょうね。日照も一部影響を受ける住戸もあると思います。このあたりは重説でも話される部分になります。街の発展はたのしみですね！

タワマン下の店舗も何が入るか楽しみです。

>>721 契約者さん
そうですね。
オブラートにちょっとと表現してみましたが、結構な影響受けてしまいますかね？

竣工は早くても2028年とかでしょうか？
もっと先ですかね。
駅も変わりますし、楽しみです。

>>723 マンション検討中さん
60m先くらいの目の前に100mのタワマンができれば当然影響はあるでしょうね。これから周囲の土地の買い取り活動になるので、遅延していって竣工は2030年くらいになってもおかしくはなさそうなくらいかとは思っています

道路できたらこのマンションより駅側の土地もどんどんマンションになっていくんですかね
そしたら中古でここは選ばれにくいですかね

といっても私は満足して買ったので文句はないですがね

>>725
元々もっと駅寄りにいくらでもマンションはありますよね。どちらかと言えば、そういった競合に負けないだけの差別化ポイントを維持し購入希望の外部の方々向けにアピールできているかの方が重要な気がします。

本物件の場合は庭園など明確な強みがあるわけですから、区分所有者の皆で管理組合を盛り上げ、健全な財政を保ったり、植栽や共用設備をコストを掛けて綺麗に保ったり、プラスアルファの付加価値を産む施策を実現したり、自作のHPで成果や強みを外部向けにアピールしたりすることが重要だと個人的には考えています。
それらさえ出来ていれば自ずと売却価格にも繋がると思います。逆もまた真なりでしょうけれど。

>>725 マンコミュファンさん
どんどんマンションが建てば街は潤い、周辺相場全体が上がるもんですよ。

MRに行ってきましたが、159戸販売済みで残りは28戸でした。
いよいよ残り少なくなってきましたね。

>>728
この2週間で10戸も売れていますね。7月には完売するかもしれませんね。
やはり最近の価格の中では割安感があるからでしょうかね。

このマンション隣接の　島長　の　焼き鳥　は　本当においしいです。毎日予約しないと買えないほど人気です。

ただ、煙もくもくで営業してます。西側南側の低層階の方、苦情出さないでね。
　

>>730 ご近所さん
島長、持ち帰り専門店なんですね。食べログで評価3.19
大楠に住んだら一度は食べてみたいです。

すぐ苦情だそ♪

高架化で駅は綺麗になりますし
ハッピーロードもかなりにオシャレ綺麗になるみたいですね
ここの利便性も既にいいですがもっとよくなります
近くに立つタワマン3棟にリセール力では当然負けますが大山駅周辺相場がグンとあがりそうなので、ここもそれなりにリセールバリューあると思うんですよね
加えて庭園のユニーク性もありますしね

>>733 マンション検討中さん
大楠購入者であり、マンション素人の私から質問させてください。ここで言うリセール力と言う言葉は、具体的にどういうものでしょうか。

素人の私が想像するに、リセール力とは、以下二点の捉え方がある様に思うのですが、実際はどちらの意味（若くはそれ以外）でマンクラの皆様は使われているものなのでしょうか？
①売却時価格-購入時価格
②売却時の坪単価を他の物件より高くできるかどうか（例えば周りのタワーマンションにより大山坪単価は450くらいになるとかていし、他方で大楠はタワマンでなく他のタワマンより駅距離が遠いので420くらいになるとしますと、すなわちリセール力は低い、となるのでしょうか）

もし①がリセール力で有れば、今後できる大山のタワマンよりも大楠の方がリセール力はある、とも言えるのかな、と思い質問した次第です。

>>734 口コミ知りたいさん
私もそう思います。
ただ流動性は駅近タワマンの方が高そうですよね。

どちらにせよ、ここもタワマンも、先が楽しみな地域であることに変わりません

>>735 マンション検討中さん
734です。ご回答ありがとうございました。
そうですね。おっしゃる通りで、先が楽しみな地域だと感じており、毎日”大楠ノ杜”とか、”ピッコロスクエア”とか、”クロスポイント”とかでネット検索している自分がいます。
大楠も、今後できるタワマンも、どちらも素敵な物件になり、大山が盛り上がっていけばなー、と思います。

>>734
基本①の考えになるんだと思うんですけど、人によってニュアンスが違ったりしますものね。
もともとは、安定した相場のもとで標準的な条件で借入を想定して、経年減価と残債の兼ね合いを見ていたのだと思います。

はじめてモデルルームというものを見に行きました
今までアパート住まいだったのですが、マンションって意外に天井低いんですね
あと下がり天井っていうのかな？アレの凸凹感がすごいのと圧迫感を感じました
だいたいどこのマンションも天井ってあんな感じなんですかね？

>>738 マンション検討中さん
ここのマンションは天井低め(普通？)、下がり天井がかなりきつめです。住空間重視でしたら他のマンションも見た方がいいかもしれませんね

>>739 マンション検討中さん
他と比較して低い方なんですね
マンションはあんなに低いのかと不安になってたので少しホッとしました
ちなみになんでここは低くしてるんですか？
やっぱり高さ制限ある中で戸数を多くするためとかですか？

>>740 マンション検討中さん

他と比較して天井高は低くはないですよ。平均です。
現在、天井高2600以上の住まいでこちらを見学しましたが気にならなかったですけど。

>>741 匿名さん
なるほど、平均なんですね
ちなみに下がり天井も平均並みですか？

>>742 マンション検討中さん

下がり天井はどうですかね？！気になるならやめておいたほうがいいと思いますよ。やはり人それぞれ感じ方が違いますから。

下がり天井って確か1650くらいのとこもありましたよね？図面見直してないんで間違ってたらすみません
成人男性だと頭がぶつかる高さの下がり設定はどういう意図が？

板橋区HPで都市建設委員会資料（6月9日）が出てましたね。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/kugikai/kaigishidai/iinnkaishidai/t...

6番目の資料で「大山駅周辺等の街づくりの状況について」がありました。
この資料のうち、「3. 大山駅東地区地区計画」があるのですが、ここに記載されている内容は、つまりどういう意味なんでしょうか。なんというか、見ようによっては駅前周辺地区（3.3ha）の用途地域を変更し、タワマンなどが立てられるようにしようとしている、という気もするのですが、考えすぎですかね。どなたか、お詳しい人、教えてください。

>>744 評判気になるさん
図面も見てないでどこからの情報？
そんな低いところあるわけないよ。

>>746 匿名さん
私もそんな低いの無い、と思いながらも図面を先ほど見ましたが、本当に一部のタイプの、ごくごく一部分で1680の下がり天井がありましたので、744さんのコメント自体は大きな間違いではないです。
ただ、本当にごくごく一部（0.5畳くらい）＆廊下側（中庭側）なので、そこまで気にならない人は多いのかな、とは個人的に思います。

>>745 口コミ知りたいさん
駅前だからありえるんじゃないですかね？ただ戸建ひしめいているエリアなので権利関係が複雑すぎるので、タワーができるとしても10年以上先の話でしょう。あのあたりは現在の開発にも反対の旗をたててる人もいますし

長寿医療センターの隣はおしゃれなカフェ併設のでっかい公園が良かったな～
介護医療施設はもうお腹いっぱいだよ～
大山をもっと発展させようよ～

>>749 通りがかりさん
介護施設立て替えで溢れる人を収容する施設2棟と防災倉庫を大山公園隣空き地に作るんですね。
大山駅近くの好立地で今後交通量も増えることから地域の方が集えて長く愛される空間も配慮してほしいです！