ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

楓館はだいぶ高さが出てきましたね。
ブルーシートの上端がおそらく7階で、骨組みまで終わっていると思います。
冬至から半月ぐらいの15時半頃でこんな日当たりでした。手前の影が前作のTPHです。
前作の影に完全に入る13時頃でも、9階か、ひょっとすると8階くらいでも抜けるかもしれません。他の季節ならもっと当たるでしょうね。
シミュレーション通りかもしれませんが、参考になれば幸いです。

まだありますか？

>>575 マンション検討中さん

まだありますか？とはどう言う意味？

>>575 マンション検討中さん

昨日エントリー者限定のモデルルーム案内会のメールが来たよ。
問い合わせてみたら？

シティタワーズ板橋大山が予想していた以上に広い住戸がなく、敷地面積も1棟ずつだとこのマンションに及ばず敷地配置のゆとりはこちらに軍配、住戸も広めならこちらしか選択肢がないので差別化もしっかりされてて良かったなと安堵してます。向こうの方が坪単価高いでしょうし。

最近発表された十条のタワーは魅力的に感じましたが、、(きっと高いのでしょう)。
あとはピッコロスクエアはいつになったら発表されるのやら。

>>578 ご契約者さん

タワーとはコンセプトが違うから、このマンションが気に入って買ったのなら良いんじゃないですか？
公式ホームページに次期以降販売対象住戸の間取りがアップされましたね。
ここのマンションは田の字でない間取りも色々あるから悩みますね。

シティタワーに期待できるこことは違う要素は、もちろん駅近の立地と、あとは多分内廊下とか、それとここの天井や梁が気になる方にはもしかすると良いかもね。
サウスタワーの南面は低層から上まで抜群に開そうというのもひとつか。南にこだわらなければ、ノースタワーの北側も多分良い。

第一期売り切らないと第二期売り始めないらしいけど、なかなか開始予定がこない。いつになったら第二期始まるのか、、

>>581 マンション検討中さん

気になってホームページ見たら、モデルルームグランドオープンのお知らせが載ってたよ。
モデルルームを新しい部屋に改装したのかな？
1/28から予約開始してるみたいだよ。
情報知ってる人がいたら教えて下さい。

確認したら公式ホームページから案内会の予約ができるよ。

この前確認したところ1月で最後のプレミアム住戸も売り切れていました。

>>584 検討中さん

12月の時点で全部で12戸あったプレミアム住戸のうち未販売も含め2戸残ってたのですが売り切れましたか。
計画通り順調に売れたという事でしょうね。

>>584 検討中さん
第二期予定の楠館の予定価格とか出始めてましたか？

>>585 匿名さん
1月に入って初めて問い合わせましたが、順調だそうです。月10戸くらいの販売目標なので比較的のんびりしてますね。

>>586 坪単価比較中さん
楠館は価格検討中と言っていました。北向きも問い合わせが多いそうです。

ここってまだ100戸くらい残ってますよね？
月10戸で10ヶ月で2022年中に完売って感じが目標でゆっくりですが、それでも完売後の引き渡しまで1年ありますものね。かなり余裕がありますね
10月からシティタワーズもノースが販売開始するようなので一部被る中どういう動きするかは注目です

>>589 坪単価比較中さん

一期で70戸ちょっと販売したから、残っていると言うよりはこれから販売ですね。
一期の販売も案内会から始まって契約までしっかり時間を取って進めていましたから、予定通りなんでしょうね。
二期スタートとはホームページに書いていませんが、次期販売の間取りをアップして今週金曜日から案内会の予約を取っていますよ。
プレミアム住戸は既に売り切れたようなので、シティタワーズより広い間取りか同じくらいの間取りならば価格が少し安いんでないでしょうか？
まだシティタワーズの価格は発表されていませんが、すみふですし駅近であるので高めの予想をしている方が多いようです。

第1期で購入したものですが、シティタワーズ板橋大山は平均坪単価420、430くらいで販売すると聞きました。
本当かどうかは分かりませんが、ご参考ください。

>>591 評判気になるさん

シティタワーズは十条のタワマンの価格によりますよね。
十条のタワマンはJR駅徒歩1分だからそれなりに割安でないと販売に苦戦すると思います。ノース、サウス合わせればかなりの戸数もありますから広域で検討している層を呼ばないと捌けないですよね。

>>592 匿名さん
ただ住友は完成後3年くらいで完売すれば早いほうですからじっくりやる可能性はありますが、後発でピッコロスクエアのツインタワーが来る予定なのでさらに競合が出てくるマーケットでどうでてくるのか

>>591 評判気になるさん
私は住友は坪380から(最低価格)くらいの予定らしいということをここの販売の人から聞きました

案内会の予約も今週末は満席みたいだけど、それ以降はまだ空いてますね。
オミクロン流行ってるから案内会に行くのを躊躇している人も多いのかな？

先日近くに行ったので10時くらいに撮影しました。
楓館はかなり高くなってきましたが、桜館はまだ3Fくらいですね。

桜館がうまくアップロードできなかったので再掲します。

どんどん建ち上がってきてますね

>>598 マンション検討中さん

この角度から見ると全体の規模感が分かりますね。
マンション前には電柱もなくスッキリしていて良いですね。

近くへ寄られた方が写真をあげてくださると、進捗が分かりありがたいですね。
ここで暮らすのが待ち遠しいです。

そういえば2期の価格はどうなったのでしょう。
やはり値上げになるのでしょうかね。

>>600 匿名さん

先週からモデルルームで案内会が始まっているので、その情報が欲しいですね。
ここは色々なタイプの部屋があるし、桜館、楓館、楠館と3つの棟があるので、値上げされたかは分りづらいと思います。
マンションジャーナルで大山が紹介されてました。
活気ある商店街、再開発、大きな病院、池袋や区役所までのアクセスの良さ等、狙い目の場所だと思います。
https://kawlu.com/journal/2022/01/31/85713/

>>601 匿名さん
2期価格決まりましたね。やはり高くなってました。買えるかな?

>>602 マンション検討中さん

何か情報をお持ちなら教えて下さい。

>>602 マンション検討中さん
価格表とかあったらみたいです！

当初はここが第一候補だったのですが、モデルルーム・現地を見学したうえで比較検討し結局他の物件に決めました。

コンセプト含め気に入った点は実際見ても良いと感じたのですが、
○一次取得なのでこだわりが強くはなかったが内装が他のモデルルームに比べて微妙に感じた
○他の候補物件も大通り沿いだったが、とりわけ川越街道の車の飛ばし方とトラックの多さの印象が悪かった
○雨に濡れず屋根のあるアーケードを歩いて帰宅というイメージに惹かれたが、商店街中央の開発でその辺が良い方に変わらない可能性もあると感じた

という3点が主にネックになり、第一次の申し込みを見送りました。

それでも魅力的な物件だとは思うので、今後検討される方の参考になれば幸いです。
蔵をシアタールーム活用して映画やスポーツを観たり、両親をゲストルームに招いたり、という憧れも抱いていたので個人の感性が合えば凄く素敵な物件だと思います。

>>605 名無しさん
この物件だとどれも気になる人はネックになってくる話なので、そこで納得がいかなそうな場合は他にして正解でしょうね。
仕様はディスポーザーがちゃんと入っている以外は天板の仕様やサッシの高さも低め、窓も連窓ではなく下がり天井もきつめなので、気にする人は気になる。
川越街道沿いはT4サッシ採用などの音対策はしているが、かなり交通量があるのは変わらないので。その代わり南向きなのに金額はおさえぎみなのでトレードオフで考えられるかどうか。あとら東向・西向住戸で川越街道から離れるか。
東向は特にピッコロスクエアの再開発による採光・眺望の悪影響がでる可能性があるからそこをのみこめるか。クロスポイントで屋根がなくなるのは確定ですしね。資産的・利便的な好影響はあるかもしれませんが、これもトレードオフですね。

住むのを楽しみに待ちつつ、二期の価格がどのくらいになっているのかも気になる。

楓館を検討しています。騒音は二重サッシである程度防げると説明をうけました。排気ガスについてはどうなのか?購入検討の方がいらっしゃいましたらご意見を伺いたいです。因みに検討階数は３階です。

>>608 マンション検討中さん

私も楓館を検討しています。川越街道は交通量が多いので低層だと粉塵で洗濯物が干せないのではないかと心配です。
契約された方のご意見を聞きたいです。

>>609 名無しさん
電気自動車の普及が進んでいるので、マンションを検討する上ではあまり気にしてはいませんね。

>>609 名無しさん
私は川越街道の交通量特にトラックの多さも気になったので、桜館を契約しました。
楓館を購入される場合、特に低層の場合は洗濯物をバルコニーに干すのは諦めて、洗濯乾燥または浴室乾燥をメインにすることが賢明かと個人的には思います。それでも布団とかはたまに外に干したいかもしれませんが。。

今の家が街道沿いですが、特に不便を感じたことはありません。何日も外に干したままにする訳ではないのなら、そこまで気にする必要ないと思います。
川越街道沿いに限らず、チリ一つ入らない清潔な屋外干しなんてないですし、それなら浴室乾燥の方が良い気がします。。

今の車の排気ガスはかなりクリーンですから、612さんが仰っているように何日も外に干しっぱなしにしなければ大丈夫なんじゃないかと思います。
黄砂や花粉、学校が近くにあったらグラウンドの砂埃とかの方が困るんじゃないでしょうか？

街道沿いに住んでおりますが、やはり窓を開けていると音は気になりますが、排気ガスや埃が気になることはほとんどないですね。

街道沿いに住んでいますが、ベランダに黒いススがすぐに積もります。
逆に騒音は全く気になりません。

乾燥機使う家庭なら問題ないですが、洗濯物を外干ししたい家庭なら楓館以外を選ぶと安心だと思います。

さすがに川越街道は排気騒音等、それなりに気にはなると思います。目の前が信号なので、車の発進時は音やガスが出ます。サッシを閉めればまずOKとは思いますが、室内の空気は壁の換気口から取り入れになるため、多少音も入ってくるのではないかと。フィルターもそれなりに汚れると思います。
晴れの日中など、沿道のマンションを見て回ってみるのもアリかと思いますよ。

幹線道路沿いの場合、騒音や排気ガスは一般的に何階以上から緩和されるのでしょうか？
調べてみると色々書かれていて、混乱します。。

楓館の中層(4-8階辺り)を契約済みです。
価格、日当たりによる冬の暖かさ、明るい部屋、階数などを考慮して楓館を選びました。

騒音については、換気以外では窓を締めると割り切っています。実家がトラックも通る大通り沿いですが、トラックの走行音以外だと、自家用車でも加速時のエンジン音はうるさいです。楓館は目の前にバス停と信号があるので開けっぱなしは厳しいだろうと思います。
ただ、子育て中で、どうしても我が家からの音も出るため、逆に各戸で窓を締めて騒音対策をして頂ける分、気がラクになるとも考えています。

排気ガスについては、実家では黄砂等では汚れる洗濯物も違和感なかったので、割と楽観的でした。植栽が多少軽減してくれそうですし。
ただ、試してみてあまりに厳しければ室内干しや乾燥機に切り替える覚悟はしています。換気も、最悪の場合は玄関側をメインでやれば良いかなと。

共用部、立地、コスパが悪ければ他の物件を選んだかもしれませんが、そこが他に変え難い魅力だったため契約することに決めました。

>>617
音は上に上がっても単純には減らないと思います。
上に上がると反響でうるさいという説もありますね。個人的にも、７階や8階程度に上がったところで、少なくとも軽減されてる感じはしません。
タワマンとか、前後左右並び立つもののない高さならばまた違うのかもしれません。
排気は単純に上がるだけ有利じゃないでしょうか。

>>617 マンション掲示板さん
川越街道ではないですが、近しい大通り沿い15階程度に住んでいますが音は窓を開ければうるさいですので、上層に行っても音の軽減はそこまで期待できないのではと思ってます

楓館は5階まではT4サッシ(二重サッシ)、6階から上はT3サッシであることから、上にいけば音も軽減されるのかと思ったのですが、違うのでしょうか。

>>621 マンション検討中さん
さすがに5階以下はかなりうるさいと思うので、
5階以下＝かなりうるさい、6階以上＝うるさい くらいの違いはあるのではないでしょうか？低層はトラックの振動も伝わってきそう。

専門家ではなく簡単に調べただけですし反響は考慮していないので参考程度にして頂ければと思いますが。
環境省の低周波騒音に関する資料で、音源からの距離が倍になると-6dBとありました。トラックから1階窓の距離を6m、6階の高さを20mと仮定すれば6階の窓までの距離も20mと少しなので、ザックリ1階と6階で-8dB、8階で-12dB、16階で-18dBくらいの差になるのではないかと思います。
ちなみに-10dBで音量は半分のようです。

うるさい工事の音量が80dB-90dB程度で、50dB-60dBに抑えれば夜間の住宅街程度の静けさで、うるさいと感じづらいようです。
T4が-40dB以上、T3が-35dBのため、1階と6階の距離による減衰差が丁度この程度であるため6階以上をT3としたのかもしれません。
おそらく窓を締めたら5階より6階の方がうるさいですが、いずれにしても1階含めいずれも窓を通せば50dB程度に抑えられるので十分ではないでしょうか。
窓を開けている場合は、7階程度で-10dB程度で音は半分なので確かに減衰しますが、80→70dBにしてもうるさい事はうるさいでしょう。高さのみで-30dBを実現するなら64階程度の距離となり現実的とは思えません。

どちらかと言えば吸気口の隙間からの音漏れがあるか否か、コンクリート部分の減衰率は十分か、そもそも耐震構造なので音よりもトラック走行時の振動の方を気にすべきとは思います。

とても勉強になりました。

>>605 名無しさん
最寄り駅前や商店街のお店が、歩道にまで看板やお弁当を含めた商品を並べているし、
ゴチャゴチャしてますね。

623様
とても勉強になりました。有難うございます。
振動ですね。あまり考えていませんでした。現地で確認しようと思います。

桜館がほぼ完売していましたね。
あとは楓館の一部と楠館(次期販売予定？)ぐらいしか選択肢がなさそうでした。

>>627 マンション検討中さん

MRに行かれたのでしょうか？
桜館もホームページに掲載されている部屋とまだ一部販売していない部屋が少し残っていましたか？
楓館の販売状況もご存知でしたら教えて下さい。

全部で100戸売約済みでした。桜は数個、楓も結構売約済みでした。2期前に結構販売していたようです。まだ１期分のお部屋もあったと思います
直接問い合わせしたら良いと思います。

>>629 マンション検討中さん

販売状況の書き込みがないので、あまり販売が進んでないのかと思ってましたが計画通り売れているようですね。

桜館は残り10戸で今回の販売で半分くらいにはなるのかな？
楓館は南向き最上階が先着順で売りに出てるから庭向きほしい方は急いたほうがいいね
かなりハイペースで売れてますね

>>631 マンション検討中さん
南向きの最上階の部屋と言うのは中庭に向いてる楠館の2LDKの部屋のことですよね？
中庭に面している南向きの部屋はもうこの部屋しか残ってないので中庭向きのの部屋を検討している人はラストチャンスですね。

HPで外観CGが追加されてますね！
楓館ってバルコニーガラスが二分されてて、かつ茶色の壁色を多用してるんですね。思ってた色味イメージとは少し違いましたが、特徴的な感じですね

>>633 マンション検討中さん

外観CG見ました。なかなかカッコ良いですね。実物がどうなるか楽しみ！

2期募集終了しましたね。南西、北側まだ残っていますよね。売れ行き気になります。

売れ行きはマンマニさんのブログにも書いてありますよ
販売スピードがハイペースですね

>>635 マンション検討中さん

ここのYahoo！の物件概要みると2期1次の総戸数の所が12戸/187戸になってるので、今回の販売は12戸だったのでしょうか？楓館もまだ販売していない住戸もあるようですし、楠館も中庭向きの以外はまだ販売してないですよね。計画通り販売してるんでしょうが、今回はどこくらい売れたんでしょうね？

>>636 評判気になるさん

マンマニさんのブログはこれですね。
確かに順調そうです。
https://manmani.net/?p=43972

販売中の都内のマンションでは人気ナンバーワンですからね。グランでも良かったのに。地所のランドマークマンションとなる物件、売れ行き良いわけです。

2期の価格や販売済み戸数など参考になりました。
残り1年半で1/3くらいですし、完売しそうですね。
もしかすると10月販売開始のクロスポイントや十条タワーの価格を見てこちらも値段上げるかもしれませんね。

マテリエルのモンブラン　と　マルジュ―のカレーパン　を食べれば、きっと大山好きになりますよ。

CHIFFONキヌヤのシフォンケーキもおすすめです！

>>9 匿名さん
駅前に不動産屋や飲食店、マッサージ屋が
歩道にまで大きな看板を出していて邪魔ですね。

>>361 匿名さん
ホームドアが設置されていないのに、
特急やら準急が猛スピードで通過するのは慣れますかね…

カレーパンとシフォンケーキのお店は知りませんでした。こういった情報をいただけると非常に嬉しいです。
今度マンションの状況を見学しつつ、買ってみようと思います。

>>644
大山駅はホームがカーブしてるから気になりますね。
高架後に期待です。

>>645
カレーパン、開店時とか焼き立てに当たると絶品ですよ。ぜひ。

あとは丸鶴のレタスチャーハンは有名です。持ち帰りできます。

>>647 周辺住民さん

紹介していただいたお店は全て行ってみますね。

この物件に入居できるのは今の日銀の総裁がかわったあとですよね？
異次元緩和終了後の金利が怖い…

>>649 マンション検討中さん
その頃でしょうね。急激な上げはないでしょうがあげる可能性はありますね。ただ実儒で必要な人はいま中古を買うか、待つか、賃貸かなのでそこまで選択肢はないかもですがね。

>>646 匿名さん
ホームと電車の隙間が結構空いてますね…

>>369 匿名さん
みらべるに行く角のクレープ屋さんはどうなるのだろう？

>>652 通りすがりさん
ピエロですよね？あそこは再開発で道路になるのでなくなりますね

>>653 マンション検討中さん

大山に住んでないので食べた事ないけど、人気店だからどこかに移転して続けるんじゃないのかな。タワマンの下の店舗に入ったりするかもね。

いくら人気とはいえタワマンの家賃払えんでしょ

2期はどれくらい売れたのでしょうかね。北側、西側と完売するとおもいますか?
このマンションについてご意見伺いたいです。

大山駅の上り改札出たら
不動産屋の大きな看板が道路に何個も置いてある！
パチンコ屋さんだらけでビックリした。

ハッピーロードや文化会館の方へいく通りにも
飲食店の大きな看板が歩道に置いてあるし…。
中華料理屋さんが食べ物まで売ってたり、
ドラッグストアがお店の外まで商品陳列。
公道使用許可取ってるのかな？

>>657 匿名さん
竣工予定が2023年10月ですが、竣工１年前には完売ほぼ確実でしょうね

>>657 匿名さん

もう西向きの部屋も販売始めてるんですか？
間取りが良いですよね。

>>657 匿名さん
西向きの部屋は夏は灼熱地獄になりますから、いくら間取りがよくても買わないほうがいいかと。
夏は窓を閉めてカーテンも閉め、エアコンフルパワーにしないと暑くて無理です。
逆に冬はバルコニーに洗濯物干しても、一日では乾きません。

>>661 匿名さん
西向きのデメリットを知った上で検討しているのでは？

>>653 マンション検討中さん
クレープ屋さんのお名前までは知りませんでした…
かなり昔からある、あのお店も無くなってしまうのですか…。

次期で購入を検討していますが、楓館って１期から２期でどれぐらい値上げされたかわかる方いますか？

マンマニさんの過去記事と価格表を比べると300～500万円くらいでしょうか？

>>665 匿名さん

もう完売したプレミアム住戸でも450万くらいだったと思います。500万はなかったんじゃないでしょうか。

ここと下板橋の新築マンションを比較する方はいますか。金額は大差がないが、下板橋の方が池袋駅に近いですね。

板橋区のホームページに
大山の再開発について出てたわ。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/machidukuri/chiiki/1006312/1...
区議会議員にも聞いてみるか。

スレ違いだけど、板橋区役所の正面玄関左にある掲示板、
詳しく読んでみるといろいろと面白いね。

>>665 匿名さん
楓館の68平米で100～200万程度だと思いますよ。

思ったより上がっておらず驚きました、人気の割に良心的なのですね。ありがとうございます。

>>609 名無しさん
川越街道は、もう拡張できないんですかね…。
渋滞する時は本当にひどいことになってるのですが…

>>670 匿名さん
1期では、三菱は「今作から期ごとの値上げを始めるかもしれない」と伺いました。なのでまだ探りつつ慎重に設定しているのかもしれませんね。その様な売り方を好ましく思わない営業さんもいらっしゃるようですし。

条件のいいところから安く売り出してるから、後半に買う人は色々と悩みどころですね