ザ・パークハウス板橋大山大楠ノ杜ってどうですか？

プレミアム住戸があるから坪単価平均370位。
中低層の条件の悪いところで330位になるのでは？

共用部良さそうだから気になってプレミアムの間取り見てきたけど酷すぎない？これじゃちょっとね。

>>42 マンション検討中さん
115Arはリビングの柱がひどいけど、それ以外の間取りは文句なしでしょ。
下がりとかは細かい情報が出てこないと分からないけどさ。

>>43 口コミ知りたいさん
115は論外。
95もナシ。どっちもリビングの形がひどい。
ソファどこに置くの？とくにB。
ここにアイランドキッチンを置くなら最低でもあと5畳は広さがないと。70Cも同じリビングだけど、これは図面見慣れてる人じゃないと内覧会の時に絶望するパターン。
角住戸らしいコーナーサッシも無いし全体的に開口部が小さいのも気になる。
サイトに出てる間取りの中だと80が1番綺麗かな。

>>44 マンション検討中さん

そんなの見れば誰だってわかる。
「自分だけが知っている」気取りは無用ですよ。
こちらのような高額物件を検討する人は皆さん目が肥えてますから。

>>45 匿名さん

板橋だからプレミアムでも高額物件とはならない。高くても1億半ばくらいでしょ。
43が間取りに問題ないと書き込んだから説明したまでよーん。

個人的にはエントランスの位置も気になりますね。川越街道の歩道は自転車の往来が少なくないので（しかも直線で見通しがよいので、普通にスピード出してるし、信号無視する自転車も結構いる）、敷地の外に出た瞬間に自転車が目の前を横切ってヒヤっとする、なんてことがないか心配。ランドプランを見る限り、右手の楓館の建物と、左手の比較的大きそうな木で見通しもあまりよくなさそうだし。利便性は劣るかもしれないけど、交通量の少ない福地蔵尊通りか、北側の出っ張ったところにエントランス作ればよかったのに…。あえてひっそりしたところにエントランスがあるほうが奥ゆかしくて、このマンションのコンセプトにも合ってるような気がするんですけどね。

素人がいくらいちゃもんつけようが売れる物件

火消しに必死だな

>>49 匿名さん

と言いますと？

信号がある道を、信号無視してくる自転車がいるからエントランスの位置を変えるべきってのはよく分からん...
地蔵尊側には駐車場入り口あるでしょ？てことはそこにサブエントランスあるよね？
自転車が恐ければそっち使えばいいのでは

間取りも言いたいことわからないでもないけど、論外とか絶望とか、言葉の強度わかって使ってるのかな
極端な表現は自らのコメントの説得力下げると思うが
議論したいんじゃ無くて荒らしたいだけのように見えてしまうよ？

>>51 マンション掲示板さん

論外なものは論外。言葉の選択も間違ってない。
じゃ買ってあげればいいじゃん、115プレミアムの間取りあれでいいって言うなら。
あんな間取りを世に放つデベもどうかしてる。

>>51 マンション掲示板さん

駐車場利用者以外にも、シャッターゲートを開閉するリモコンキーが渡されれば、出入りできるだろうけど、それは現時点では分からない。仮に、全戸に渡されたとして、せっかく歩車分離した意味がない。

あなたが、どれだけこのマンションに入れあげてるのか知らないけど、いちいち目くじら立てると、ここのマンション検討してる人は、器の小さい人だなと思われるよ。

バイクも自転車も出入りするでしょう
それもシャッターゲートだと思ってるの？
エリアとしては高級マンションだと思うけど、一体どういうクラスを想像してるのか

間取りは設計変更で対応してもらうかというところだけど、115間取りの柱が邪魔なのは確か

注目はしてる計画だけど、別に入れ上げてもいないのです。そちらが想像してるような高級なものを、むしろこちらは想像してないのかも知れません

駐輪場がシャッターゲート付だなんて書いてないけど？さっきは駐車場の話をしてたのに、急に駐輪場の話に変わってて支離滅裂。

地蔵側に、車バイクと自転車の出入り口があることは気付かれましたか？
それが実質サブエントランスになるので、信号無視して川越街道を走る自転車が怖くても、ひとまず安心ではないですか？

＞間取りも言いたいことわからないでもないけど、論外とか絶望とか、言葉の強度わかって使ってるのかな
＞極端な表現は自らのコメントの説得力下げると思うが
＞議論したいんじゃ無くて荒らしたいだけのように見えてしまうよ？

火に油注いでるの誰だよ

うっかりしてしまいました
すみません

マンション検討していて、中庭に川が流れているのは、はじめて見ました。
気になるのは、この人工の川、管理費がかなりかかりそうなことです。
「翠園」と書いてあるエリア、ホテルのような感じでかっこいいです。
夏は水が流れていると涼しくてよさそうですね。もしかしたらホタルが来たりして・・・

マルチルームにグランドサロン、ゲストルームなど歴史あるホテルみたいです。

なんでこの板こんなに攻撃的な人が多いの？苦笑

共用部の魅力は大きいんだけど、プレミアムの間取りは確かに厳しいな。アイランドキッチンとLDの広さが合わないし、キッチン壁向きプラスあの柱は凄すぎる。

>>61
プレミアム間取りは設計変更対応って書いてあったと思うので、キッチンはどうにかなるのかも知れませんが、さすがに柱は動かせないですからね
あと、柱がイレギュラーな間取りは梁部分の下り天井がちょっと気になるところですね

>>60 通りがかりさん

このエリアに前例のない高級仕様が発表されたので、地縁も購入意思もないマンションオタク（鉄道オタクと同じ意味で）が集まっているのだと思います。

>>63 匿名さん

なるほど。マンションオタクだから、オタクの気持ちがわかるんですね！

然も。

島長の焼き鳥はガチで美味しいですので、現地視察の際は買ってみてください。

案内状来ている方いらっしゃるようですが、届いていません・・。
アンケートに予算～7000万円としたことで、はじかれてしまったんですかね。
とすると、やはり7000万～という感じになるんでしょうかね。。

>>67 匿名さん
案内状はおそらく前作のパークハウス板橋大山にエントリーもしくは申込した人宛に送っていると思われます。私は板橋大山に申込して抽選外れたのですが、こちらの物件にエントリーしていなくても送られてきました。

＞＞67
価格は7000万円以上、確実かと。

>>68 マンション検討中さん
前作の申込抽選外れたんですね。私もです！笑
こちらの物件もエントリー考えてますか？
ほんっと前作欲しかったので、悩んでます。。

前作がこっちを高く売るための撒き餌だったとすれば、前作を買えた人はマジでラッキーだったね。

>>71 匿名さん

前作と今作、まったく性質の異なるマンションなので一概に言えませんが、前作は評判がものすごく良かったので、大山を広域広報できたってのはありますよね。

>>70 購入者さん
とりあえずエントリーはしましたが、価格が予算を超えそうな気もしますですので他で探すことになりそうかなとは思っています。

私もエントリーしてアンケートも回答しました！
高層階は価格が高そうなので、何とか低層階で買えないかなぁ、と期待しています。

前作の申込抽選外れた者です、
今回の物件だと将来の修繕積立金いくらになるかしら?、

エントリーされている方や案内状を待っている方がいらっしゃるということは、
結構注目されている物件なんでしょうね
高額ということではありますが、平米数も広々としているのでそれを考えると
妥当かなと思います。
このあたりだと戸建てで駅から２０分の距離でも結構な価格がしますし、
マンション自体も人気がありますから新築となると競争率が激しそうですね

＞＞75
修繕積立金じたいまだ決まってないのに将来の上がり幅なんてまだまだ。
前回の案内されて学習してないの？

案内状が届いている方は、他物件で情報があったからなのでしょうね。
販売開始は１１月からとあるのですが
案内状には、価格帯などの情報もかなり掲載されていたのでしょうか？
どちらにしても価格はやっぱり高そうですね。

坪400

坪350

結局ここ坪いくらですか？400なら候補対象外にしたいですが

条件悪い部屋も多いんで平均360?370ぐらいではと思ってます。

三井の某物件の営業さんが、ここを絶賛していました。ただ、その分価格もいくでしょうけど・・・と。
マイナー地名ながらも池袋に近いし、この装いならば８０００が中心帯かなと思います。
これ以上見送ると、埼玉まで行かないと買えなくなります。

あえてではあるけど外廊下だし、コンシェルジュもいなそうだし、ゴミも各階じゃ無さそう？な感じなのでそこまでいったらちょっと悩ましいですね。

もうオンライン説明会予約出来ない、、、出遅れた。てか、人気ありすぎでしょ

いま、下板橋駅前に地所レジがモデルルームつくってますがここのマンションですかね？

>>87 マンション検討中さん
大山とは場違いの高級マンションなので興味本位でエントリーしている人も多いと思いますよ。
価格が出たら撤退する人も多いかと。

>>87 マンション検討中さん

私も出遅れました。
ノンビリ構えすぎたかな。

>>84
条件は部屋（または棟）によってかなり差がありそうですね

南向きの楓館は川越街道に面してるので、
その楓館を庭園越しに望む位置関係の楠木館南向きと、桜館東向きで正面建物を超える中層以上が好条件でしょうか。
北側にも広い間取りあるように見えますが、数は僅かのようですね。

桜館はピッコロスクエア再開発でタワマンが建っちゃうから位置によっては相当圧迫感出そう。

中庭は素敵ですが、バルコニーからの眺望は条件の良くない部屋が多いですよね。
眺望の良い部屋の単価は凄そう…

地元の人いたら聞きたいんですが、
このあたりは今までは坪300ぐらいが適正な感じでしょうか？

いままでの相場はもう終わりました。
相場を踏襲する値段にはなりませんよ。

土地の値段は時価です。
サンマも獲れなくなったら一尾2000円になります。
わかります？＞94さん

うっかり踏んだ広告から素敵なお庭の写真見て興味持ってHP見た挙げ句にYoutubeで変なニーチャンの周辺レポート動画まで見てしまった。
板橋区、私鉄の各停のみ、徒歩7分で8000万円予想か。高い。お庭はすごく素敵。

＞94

去年知り合いが大山の新築買った際にすでに坪単は317でした...
大山も高くなったなぁ

>>98 通りがかりさん

ありがとうございます。
去年の新築で317だとこちらは350は余裕で超えてきそうですね?。

ここ庭園が素敵だなー
大山にお金持ちが来てくれたら住民の質が少しはよくなりそうで嬉しい
自転車のマナーとかスーパーの割り込みとかひどいので…
でも、公園やスーパーも多くて住みやすい街だと思う

西武の練馬や中村橋も迷ったけど、ここの登場まで待って正解だった。でも価格ですよね。

とても素敵なので現地に何度か行ってみました。
駅から近いし、川越街道はタクシーも拾えやすようでいいですよね。
気になるのは敷地が立派なお地蔵様を避けるようになってて、そのお地蔵様の参拝率？がわりと高いところですかね。

プレミアムは坪いくらですか？

>>102 周辺住民さん

え。あのお地蔵様は残すんですかね。。？
そしたらエントランス周辺にお地蔵様があるのか。。笑

>>104 マンション検討中さん
敷地配置完成イラストを見ると大きい桜の木の横にお地蔵様のスペースが白く表示されていますよ！
このマンションが完成したらお地蔵様をお参りする多くの人の目にとまるので宣伝効果が高そうです。

それ、何地蔵ですか？

>>99 マンション検討中さん
うんうん、400近くとみます

池袋まで、自転車圏ですよね？

自転車で行けますよ。私は季節の良い日は歩いてました

せっかく地下駐車場を作ったのに、機械だし、台数も少なすぎるので、残念！

ハイさよなら。

さすがに平均坪340から360ぐらいと思ってます。
このあたり大手デベの中古軒並み坪300切ってますし。。

400でしょ
諦めてください。
私は諦めた

平均で400はないんじゃないかなあ

最多価格帯8000万です。きっと（笑）。

いや絶対そうだろ。それしか考えられない。
さいたま市で7000万円だよ？

こないだまで売ってたお向かいが310とか320で、
更なるコストプッシュと物件自体のクラス感を加味して、どこまで上がるかと思ったはいたけど...
南側条件に関してはお向かいの方が恵まれてる点もあるし、それで25%アップって本当にあるんかな。
400の部屋があっても驚かないけど、平均でとなれば驚き。

ここがそんなに高いとクロスポイントのすみふタワマンはどえらい事になりそう…
10年後に高架化するとは言え、今の大山駅じゃ坪400万以上の最寄り駅に見えないよなぁ。

>>118 匿名さん
駅や町の風格(変な意味ではないです)をマンション価格が遥かに上回っている感じがします。
西武池袋線の練馬や中村橋、有楽町線の平和台や小竹向原もそんな感じがしません？

>>118 匿名さん

すみふのタワマンは、相当高くなるでしょうね。ここも凌ぐ、420～430の坪単価が視野に入ってくると予想します。

再開発事業だから、今の大山駅とおなじ物差しでは計れないでしょう。それを前提としたら、ここも迷っていられないという判断が必要かもしれませんね。

マンション価格が高騰し過ぎて、池袋近辺の物件を断念した層がある程度流れてくると思いますし、彼らから見れば大山物件はまだまだ安いと映るのではないかと思います。。

>>120 マンション検討中さん

ここは、タワマンのバカ高を踏まえた価格設定となりそうに思います。
お向かいを見送りした代償さ大きい。

マンション購入の基本はね、
高くてもいいモノを買え、だ。

迷う理由が値段なら買っとけ。
買う理由が値段なら止めとけ。
これ鉄則だぜ。

>>122 マンション検討中さん

そのとおりですね。

>>122 マンション検討中さん
※それは相場に対して適正な価格で供給されている場合に限る。だと思いますよ
おかしなマーケットの中で釣られて上がってるだけなら冷静にジャッジすべき

>>124 匿名さん

おかしなマーケットかどうかは、人それぞれ考え方が違う。

ある物件を気に入り、購入できる資金力もあり、資産性の維持に感心がなければどうでもよい話。

ここにはあまりいないと思うけど、そういった富裕層は現実にいる。

新築物件は、デベの値付けに購入者があれば、それは正常な取引であり、大規模供給がされ大人数がその価格で購入すれば、従来とは異なる相場が形成されたという話。

過去の近隣の分譲価格や中古の成約実績と比較すれば、そう思いたくなるのも仕方がないかもしれませんが。

４００はないんじゃない
４００あれば大塚　東池袋　要町あたりの５分ぐらいの築浅中古も比較対象に入る。
ステアリじゃない方のプラウドタワー東池袋の新築価格と同じぐらいになっちゃう
徒歩５分で平均坪4３０ぐらいだったでしょ。

築７年徒歩５分のアデニウム大山町の中層階が２６０築７年だと１０パー下がるので
それを考慮して３００ぐらい大手デベロッパーと新築割増しと豊かな自然再開発で+２０パー徒歩７分なこと考慮すると3４0～３６５ぐらいじゃない？それでも７０平米一階最安値６２００ぐらいだと思うしここより利便性も若干勝ってて自然も上で高級住宅街のASUKAYAMA RESIDENCEが３８０ぐらいであんまり売れてないから４００はないかな
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_itabashi/nc_96499735/

十条駅前タワマンや西池袋のタワマンあたりも、どんな価格になるか注目ですね。

新築分譲の先高感をどう捉えるかですね。
実際に中古相場から乖離していても、先を争うように買われている物件も多いと思います。
売る側も買う側も、リセール価値など二の次、三の次ということなのかな。

＞＞124
マーケット価格は動くということ。
これ基本なんだけどな。

安かったころを引きずると買えない。
予算限定なら諦めるべき。

>>128 マンコミュファンさん
ここは十条のタワーより坪単価50万円以上安いのは適正価格でしょ！
あちらはJR駅＋タワー＋駅0分だから、あちらは400なら、ここは350です。

>>131 マンション検討中さん

十条ってそんなにすごい駅なのですか？

>>132 マンション検討中さん
すごいかどうかわからないですが、一応JRの快速停車駅の駅前タワーだし、池袋まで5分行けるし、新宿まで直通できるし、大山駅7分より立地良いでしょう！

今の市況で十条駅前タワーが坪400ってのは考えにくいけどな。

>>134 匿名さん
もっと高騰しているという意味ですか。

>>135
そう思います。
都区内JR駅ほぼ直結となると、相当希少価値が出てくると思います。
十条自体は地味な駅ではありますが。

大山はあちらよりは低い価格のはずですけど、逆に言えばここやクロスポイントよりもあちらは更に上で間違いないかと。

十条450万、ここは400万、クロスポイント420万ってか。
もう庶民には手が届かないね。

ここはクロスポイントとの差は20万なら納得できます？駅7分だよ！

>>137 匿名さん

同意（笑）

個人的にはもうちょい低いと思うんですけど、どうなりますかね