パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

昨日追加された160平米、洗濯機スペースは別で用意されてるしトイレも二つなのに、マスターベッドルームに床暖房がないのが気になる。

パークコートはもちろん、アトラスタワー小石川とかザタワー小石川とかパークスクエア小石川とか小石川パークタワーとかこの辺のめぼしいマンションにはコンシェルジュがいるのが多数派なので、その辺の外廊下マンションとおんなじということになるとなんとなく寂しい気分ですね。

>>916 匿名さん
オプションですかね？

>>901 マンション検討中さん

色々憶測あると思いますが、こちらの意見に賛同が多いことも相場感の目安ではないでしょうか。間取りもいまいちだし、あまり高いと売れないと思いますね。
まぁ、ここでいくら予想しても三井さん次第ですね！

いろいろな意見があるのですね。「ゆとりを生み出し、多様なくらしに応える。」というメッセージがどういう形になるのか楽しみですね。

コンシュルジュはなしです。無駄に管理費を高くして売るような物件じゃありません。

>>917 匿名さん
挙げていただいたマンションは、ザタワー小石川以外は戸数多めなので、コンシェルジュがペイするでしょう。ここはワンルームを含めて管理費を設計しないといけないので、ナシだと思います。

そもそもコンシェルジュ付きなら、既にウェブサイトでうたっているかと思います。

そうか、確かにパークコートが近所にあるしそういう差別化がされてくるのか。23区は人件費も高いからしょうがないのかな。でも安くない気がするので、高いなりに何か売りになるものが欲しいところですね。

どういう事でしょうか。
近所のパークコートは実質パークタワーだと馬鹿にしている？？

「コンシェルジュ」とうたうには、ほかに管理員が必要で、人件費が2倍になってしまいますね。

ル・サンク小石川はコンシェルジュを置いていましたが。

パークコート文京小石川は土日祝のコンシェルジュが減らされてましたね

>>925 周辺住民さん
実際には倍にはならないんですが、それなりに質が高い接遇ができる人材となると学歴も給与もそこそこ高くないといけません。個人情報も扱うので、誰でも良いというわけでもないですしね。ただ坪単価が安いマンションと同じでは、高くは売れないだろうなとシンプルに思っちゃったりもするわけです。

パークホームズってコンシェルジュいないのが普通なの？
いなくても困ることないと思うけども
防災センター的なものはあるんでしょ？

間取り追加されたということでもう一度見てみたけどs77がやっぱりいい。s108やw91も。裏を返せば他の間取りリビングインばかりで萎える。
価格置いておいてどこでも一部屋買えるならどこ選びますか？

>>930 匿名さん

私も、S77が、第一印象で最もいい間取りだと思いまました。でも、バルコニーが分断されているのが非常に残念。分断されてなければ、よかったのになー。外壁のデザインなんて流行り廃りがあるんだから、もっとシンプルにすればよかったのに。もったいないな。

パークホームズだということを忘れている人たちがいますね

S77の他はE89が良さそうです。
部屋の形も綺麗な方だし、台所も右利きの人には使いやすいと思いました。
W91はシンクと冷蔵庫が少し離れているのと、廊下が長いのが気になったので
全体的には80㎡台のお部屋の方が魅力的に感じました。

坪600超のホームズなら三井は鬼畜、住不文京小石川の方が全然いいよ閑静だし

2階から6階ぐらいまでは500台におさまるんじゃない？
7階から上は600を超えるだろうけど。ペントハウスは800とかくるかも

ただあのパースを見ると青山あたりの坪800ぐらいのデザイナーズマンションみたいな感じなんで、実際これが最高でも坪500台とかだったらどこでどれぐらいコストをケチってくるのか逆に怖くないですか？

ご存知の通り、コストの大半は、躯体と土地代です。
デザイン料では、ありません。

確かに、ありきたりなタワマンって感じのパークコート文京小石川に比べれば、かなり力が入ったデザインには見えますが。

巨大な躯体だからわかりにくいだけで外壁のテクスチャーとかバルコニーの細かい意匠とか近くに寄ってみると色々がんばってるけどね。外から見る分には下層の商業施設の金属のフェンスや石の意匠が一番目に入ってくるんで、厳密にはマンションのファサードではないけれど、あれはあれで豪華に見える。

で、コンシェルジュがいるかどうかという基準でいくと圧倒的にこの辺は一丁目の物件に集中していて、道一つ渡るとコンシェルジュが急にいなくなる。コスト的には確かにあんなのただの飾りかもしれないけど、俯瞰的にみると一丁目の方が高級なんだな、と外部の第三者は感じるだろうね。

仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。まあ、それはないか。

どういう感じのマンションが建っているかってのは道を歩いてみんな見学して回るので、どこの地域がどんなグレードの物件が集まっているかみたいなのも普通にみんな参考にするから、マンションの坪単価的にも影響を受けてくるだろうな。マンション持っている人としては、自分とこのリセールにも良い影響のあるようなグレードの高いマンションにきて欲しいと言う期待が出るわけよ。

> 仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。

NIPPOが東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を取下げすれば解決は早まると思う。
（神鋼不動産はそもそも東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を提起していない。）

ルサンクは上部2階をスパッと斬って解決を早めるべき。
ここの物件にも好影響があるだろう。

パークコート文京小石川はぶっちゃけ湾岸タワマンと見分けがつかん。
細かい意匠とか言ってるけど、あれ吹き付けのパネルだよ。

格上のこことは、デザイン性が全く違う。

ここの外観そんなにいいですか
どうにかなりませんか

おっと、間取り追加されてたんですね。ほぼ確実に予算届かないけど、子ども2人いるし、リビングインは気にならない（むしろ子どもたちが帰宅したとき必ず様子を見れるのでプラスに捉えてる）のでS93が理想です。S77は確かに綺麗な間取りだけど、残念ながら洋室2が行燈部屋で我が家は使えず。

S77のリビングの横のベッドルーム２は可動式間仕切りになっているので、普段はリビングの一部として使うことが想定されているようなので、3Lのような2Lと考える方がいいかな。

バルコニーが分かれている利点としてぱっと思ったのは家に人を招いて飲んでいるときにバルコニーに出たお客から寝室が覗かれなくていいというところかな。個室で子供が遊んでいるところなどを見られずにすむ。寝室２にはソファーベッドなどを置いて、ゲストルーム的に使う用途が意図されているようだね。上京してきた友人とか親戚を泊める用途などが考えられる。

S77のベッドルーム２には逆の使い方もあって、日常的に使うプライベートのものをベッドルーム２のスペースに置いて、客人を招くときに間仕切りを閉めて隠すこともできる。本棚の本とかビデオコレクションを見て趣味嗜好や思想傾向などを類推しようという油断できない人もいるが、これなら人を招くたびにいちいち大掃除して荷物を大移動する手間をかけないですむ。リビングで食事などをふるまう時に客にプライベートをみせないための間取りだね。

S77はやっぱり2Lプラスアルファの使い方ですよねぇ?。。
リビングイン抵抗あるのですが、メリットもあるのですね。音漏れは気になりませんか?

可動壁は基本的に引き戸の親戚なので音はどうなんでしょうね。基本的にベッドルーム２は高いプライバシーを期待してはいけないんでしょう。

隣の家との音の問題はどうかというと、最近この辺の掲示板でみんなが騒いで顧客から問い合わせが相次ぐなどしたせいか、ここのバルコニーは隣戸とスラブで区切られていますし、仮に壁が乾式壁であったとしてもそれほど問題にはならないようですよ。

https://www.sumu-log.com/archives/24286/

2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、

中央大学理工学部の土地再編、
タワー化計画があるようです。

距離があるので、南西方面の眺望にあまり影響はないかな？

とは考えていますが、抜け感を重視するなら、北（ルーバル付）
もありかな。

W64のような形でもっと広い間取りがあれば好みなのですが。

ここ条件の悪い3L坪500台の前半で出てきてくれないかね。
どの部屋も良くはないけど、悪くもないから無理かなぁ。

スミフの小石川を検討するか、あっちも高そう………

バルコニーの戸境壁がスラブになっているので、室内空間もそれなりに良いんじゃないかと思うんだけどね。

部屋割り的にパークリュクスにダウングレードされる可能性はないと思うが、パークコートに限りなく近いパークホームズって感じなのか、それともこれまでにない新しい名前をつけるのか？

この間取り図からは、戸境壁は乾式

坪500なら売れるよ
もっと不便なとこ既に買ってて、発狂するやつが出るレベル

>>953 匿名さん
坪500なら相当人気出るでしょうね。今の相場なら平均で坪600弱というところでしょうか。

パークホームズで坪600だと記録更新レベルじゃないのか
市ヶ谷って幾らだったのかな
四谷が坪500だったな

でも、価格とは逆に仕様は段々と落ちているのだろうな

>>956 匿名さん
コストダウンは分からないように施工と設計の両方でやります。共用部面積を1住民当たり1坪狭くすれば1住民500万のコストダウンです。バレずにやる方法はけっこうあります。

どこの誰とまでは言いたくないですが、
ここが高値だと嬉しい方たちが、
このスレに張り付いてますね。

検討者なら、真逆の考えなはずですが。

>>958 匿名さん

そんな事無いよ
坪400だと良いね

>>958 匿名さん
相場が上がって嬉しいのは、すでに近隣にポジションを持っている人。
特に、新築物件を契約した人でしょう。

ここは、割高になりやすい再開発タワマンではないですし、エリア相場の天井超えの値付けが常態化しているスミフさんより高値になることは、ないです。

スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

住友が小石川に坪500の値付けをしたなら、5年くらい頑張れば小石川坪500でも完売すると踏んでいるのだろうね。

三井は何時も竣工までの完売を目指しているよ
竣工販売してたのは武蔵小山ぐらいでしょ

＞スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

坂下低地の新築・パークタワー文京小石川タワーも
坪600超えたら全然売れてないみたいだしなぁ
立地が悪いとタワマンってだけじゃ売れないもんなんだね

>>960 匿名さん
周辺賃料と比較したら500でもかなり割高。南向は多少上としても他の方向の部屋は周りの他のマンションの価格を意識した価格付を希望。
理由書いて600?！！って書き込んでる人、中の人が反応見たい&値段正当化で書いてる可能性あると思ってる。

主に400前半から500後半で、平均500をやや超える程度でしょう。
平均600はない。