パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

メリット
大手（三井）ブランド、丸の内線駅近、複数路線利用可、高台立地（ハザード白）、磯川公園・小石川後楽園至近、文京ガーデン（再開発区）至近、学区小学校徒歩5分、行政機関アクセス良好

デメリット
坂が急(自転車?)、騒音・排ガスなどの住環境不安(春日通り、遊園地、東京ドーム)、施工業者ネームバリュー小、周辺相場より割高

要検討
日常買い物（成城石井徒歩4分、ダイエー徒歩6分）

客観的にはこんな感じかと。間取りの評価は物件全体とは別にした方がいいかもしれません。

なお、施工業者ですが、マンション実績はしっかりあって、過去に大きな施工不良事件があったわけでもないようなので、「ネームバリュー小」としましたが、この評価に問題があるようでしたら、「不安」に戻してください。

施工業者は不安だと思ってる。事故を起こしたのに通報しないのは法令に違反するし、今の時代に隠そうとするのはコンプライアンスに問題ありだよ。

>>894 マンション住民さん

分譲価格ではなく、現在の実勢価格です。
添付のサイトに相場推移がグラフ化されているので、ご覧ください。

>>897 マンション比較中さん
重要なポイントなので、ぜひソースを示してください。ソースがないと、単に不安を煽っているだけの投稿と区別がつきません。

>>893 匿名さん
ワンルームは、入り口は同じでしょうが、中では動線が完全に分かれているはずです。

素朴な疑問ですが、ここは検討している方が多いと思うので安く出た方がいいと思うのですが…。やたら高くなるとおっしゃる方は何か別の意図があるのでしょうか？
ファミリー層実需向けの物件ですし昔からの高級住宅街とかでもないですから、高すぎる価格設定だと売れなくなると思います。
適正な価格で出てくるといいですね！

>>899 口コミ知りたいさん

>>855 から転記
川口土建が事故を警察に通報せず隠していた件
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4800
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?no=4799
この物件の話題です。ご意見は？

>>901 マンション検討中さん
仰る通りですね。
高くなると嬉しいのは近所の物件の保有者、特に新築物件の購入者です。

>>902 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
工事中の事故ですね。事故自体も、そして通報が数日遅れたのも、残念ですね。
他方、施工不良ではないですね。それでも本物件の評価に関係があると考える人もいるだろうと思います。あとは各検討者がそれぞれ判断すべき問題と思います。
「施工業者不安」にする必要は、私は認めませんでしたが、メリデメを再検討するときには適宜改めてください。

だってパークコートは、坪550ぐらいの分譲でしょ？
30万円しか上がっていないのおかしくない？
知らんけど。

>>904 口コミ知りたいさん
隠す体質なんでしょうねえ。川口土木の地元ではあたりまえかもしれないですけど、文京区では隠すことは認められないと思いますよ。三井もしっかり指導しているのかなあ。

>>905 匿名さん
一つ一つの要素を分解して考えてみると
１）あちらは総戸数500戸オーバー、こちらは130戸
２）あちらは平地でこちらは坂の途中
３）あちらは駅直結でこちらは非直結かつ交差点に地下道など信号のない動線がない
４）あちらは割と普通の板マン風だがこちらはデザイン性が高い
その他構造面とか間取りとか色々あるとは思うけど、割と単純に比較可能な部分をとりあげると１）?３）はあちらの勝ち、４）はこちらの勝ち
たぶんこっちもコンシェルジュを置いたりするとは思うので、小規模なぶん管理費は若干こちらが安いかな、ぐらいの差にとどまるんじゃなかろうか。
あちらの高層階の眺望が望めるところよりは坪単価的には安く、パンダ部屋とくらべると高くなるんじゃないかと考えると、やはり価格レンジは狭めで平均坪単価600前後ぐらいで出るんじゃないかと思う。

最上階のペントハウスはパッと見たところ階高も高めにとられている感じで、開放感のあるダイレクトウインドウ。南側の眼下には緑の公園が広がる立地を考えると、あっちのプレミアムフロアの部屋より高そう。おそらく最高価格帯の坪単価はあっち以上になるんじゃないかと予想する。坪500前半の部屋が（多分）ない分、平均坪単価も上昇することだろう。

>>906 評判気になるさん
「川口土木の地元」に対する差別的発言ではないでしょうか？　
何か根拠があって、このような発言をなさっているのですか？

>>905 匿名さん

普通は年2%づつ減価していくものですから、
坪30上がっただけでも奇跡に近いのです

>>907 匿名さん
ここの坪単価は、南向きと東西向きとで差が出そうな気がします。眺望に相当な差があるので。

また、コンシェルジュは置かない気がしますね。実質100戸くらいですし。

どうでしょう。

事故を起こしたら通報が義務付けられていて、法令違反の業者が非難される。
業者を目こぼしするのはいかがなものかと思うけどね。

>>911 周辺住民さん
確かに、物件コピーの見えている風景が違う！の南側だけですもんね。南側は高くてもすぐ売れちゃいそう。

>>911 周辺住民さん
おそらく高級感を出すためにも置いてくるのではないかと思います。多分外観デザインや各部の仕様などをこれまでの文京区の物件にない上質さを演出して高値を正当化する作戦ではないでしょうか。

熱海の100戸未満のマンションですら（分譲時は同じ時期の文京区のマンション並に安かったと思いますけど）コンシェルジュがいるんですから
https://www.royal-resort.co.jp/atami/mansion_catalog/179/

コンシェルジュはない気がします、憶測ですが。個人的に各階ゴミ捨て場がないのはがっかりです。

昨日追加された160平米、洗濯機スペースは別で用意されてるしトイレも二つなのに、マスターベッドルームに床暖房がないのが気になる。

パークコートはもちろん、アトラスタワー小石川とかザタワー小石川とかパークスクエア小石川とか小石川パークタワーとかこの辺のめぼしいマンションにはコンシェルジュがいるのが多数派なので、その辺の外廊下マンションとおんなじということになるとなんとなく寂しい気分ですね。

>>916 匿名さん
オプションですかね？

>>901 マンション検討中さん

色々憶測あると思いますが、こちらの意見に賛同が多いことも相場感の目安ではないでしょうか。間取りもいまいちだし、あまり高いと売れないと思いますね。
まぁ、ここでいくら予想しても三井さん次第ですね！

いろいろな意見があるのですね。「ゆとりを生み出し、多様なくらしに応える。」というメッセージがどういう形になるのか楽しみですね。

コンシュルジュはなしです。無駄に管理費を高くして売るような物件じゃありません。

>>917 匿名さん
挙げていただいたマンションは、ザタワー小石川以外は戸数多めなので、コンシェルジュがペイするでしょう。ここはワンルームを含めて管理費を設計しないといけないので、ナシだと思います。

そもそもコンシェルジュ付きなら、既にウェブサイトでうたっているかと思います。

そうか、確かにパークコートが近所にあるしそういう差別化がされてくるのか。23区は人件費も高いからしょうがないのかな。でも安くない気がするので、高いなりに何か売りになるものが欲しいところですね。

どういう事でしょうか。
近所のパークコートは実質パークタワーだと馬鹿にしている？？

「コンシェルジュ」とうたうには、ほかに管理員が必要で、人件費が2倍になってしまいますね。

ル・サンク小石川はコンシェルジュを置いていましたが。

パークコート文京小石川は土日祝のコンシェルジュが減らされてましたね

>>925 周辺住民さん
実際には倍にはならないんですが、それなりに質が高い接遇ができる人材となると学歴も給与もそこそこ高くないといけません。個人情報も扱うので、誰でも良いというわけでもないですしね。ただ坪単価が安いマンションと同じでは、高くは売れないだろうなとシンプルに思っちゃったりもするわけです。

パークホームズってコンシェルジュいないのが普通なの？
いなくても困ることないと思うけども
防災センター的なものはあるんでしょ？

間取り追加されたということでもう一度見てみたけどs77がやっぱりいい。s108やw91も。裏を返せば他の間取りリビングインばかりで萎える。
価格置いておいてどこでも一部屋買えるならどこ選びますか？

>>930 匿名さん

私も、S77が、第一印象で最もいい間取りだと思いまました。でも、バルコニーが分断されているのが非常に残念。分断されてなければ、よかったのになー。外壁のデザインなんて流行り廃りがあるんだから、もっとシンプルにすればよかったのに。もったいないな。

パークホームズだということを忘れている人たちがいますね

S77の他はE89が良さそうです。
部屋の形も綺麗な方だし、台所も右利きの人には使いやすいと思いました。
W91はシンクと冷蔵庫が少し離れているのと、廊下が長いのが気になったので
全体的には80㎡台のお部屋の方が魅力的に感じました。

坪600超のホームズなら三井は鬼畜、住不文京小石川の方が全然いいよ閑静だし

2階から6階ぐらいまでは500台におさまるんじゃない？
7階から上は600を超えるだろうけど。ペントハウスは800とかくるかも

ただあのパースを見ると青山あたりの坪800ぐらいのデザイナーズマンションみたいな感じなんで、実際これが最高でも坪500台とかだったらどこでどれぐらいコストをケチってくるのか逆に怖くないですか？

ご存知の通り、コストの大半は、躯体と土地代です。
デザイン料では、ありません。

確かに、ありきたりなタワマンって感じのパークコート文京小石川に比べれば、かなり力が入ったデザインには見えますが。

巨大な躯体だからわかりにくいだけで外壁のテクスチャーとかバルコニーの細かい意匠とか近くに寄ってみると色々がんばってるけどね。外から見る分には下層の商業施設の金属のフェンスや石の意匠が一番目に入ってくるんで、厳密にはマンションのファサードではないけれど、あれはあれで豪華に見える。

で、コンシェルジュがいるかどうかという基準でいくと圧倒的にこの辺は一丁目の物件に集中していて、道一つ渡るとコンシェルジュが急にいなくなる。コスト的には確かにあんなのただの飾りかもしれないけど、俯瞰的にみると一丁目の方が高級なんだな、と外部の第三者は感じるだろうね。

仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。まあ、それはないか。

どういう感じのマンションが建っているかってのは道を歩いてみんな見学して回るので、どこの地域がどんなグレードの物件が集まっているかみたいなのも普通にみんな参考にするから、マンションの坪単価的にも影響を受けてくるだろうな。マンション持っている人としては、自分とこのリセールにも良い影響のあるようなグレードの高いマンションにきて欲しいと言う期待が出るわけよ。

> 仮にルサンクが何かのウルトラC技で復活すれば、千川通りの西側初のコンシェルジュつきマンションになるはずだけどね。

NIPPOが東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を取下げすれば解決は早まると思う。
（神鋼不動産はそもそも東京都を相手に損害賠償を求める訴訟を提起していない。）

ルサンクは上部2階をスパッと斬って解決を早めるべき。
ここの物件にも好影響があるだろう。

パークコート文京小石川はぶっちゃけ湾岸タワマンと見分けがつかん。
細かい意匠とか言ってるけど、あれ吹き付けのパネルだよ。

格上のこことは、デザイン性が全く違う。

ここの外観そんなにいいですか
どうにかなりませんか

おっと、間取り追加されてたんですね。ほぼ確実に予算届かないけど、子ども2人いるし、リビングインは気にならない（むしろ子どもたちが帰宅したとき必ず様子を見れるのでプラスに捉えてる）のでS93が理想です。S77は確かに綺麗な間取りだけど、残念ながら洋室2が行燈部屋で我が家は使えず。

S77のリビングの横のベッドルーム２は可動式間仕切りになっているので、普段はリビングの一部として使うことが想定されているようなので、3Lのような2Lと考える方がいいかな。

バルコニーが分かれている利点としてぱっと思ったのは家に人を招いて飲んでいるときにバルコニーに出たお客から寝室が覗かれなくていいというところかな。個室で子供が遊んでいるところなどを見られずにすむ。寝室２にはソファーベッドなどを置いて、ゲストルーム的に使う用途が意図されているようだね。上京してきた友人とか親戚を泊める用途などが考えられる。

S77のベッドルーム２には逆の使い方もあって、日常的に使うプライベートのものをベッドルーム２のスペースに置いて、客人を招くときに間仕切りを閉めて隠すこともできる。本棚の本とかビデオコレクションを見て趣味嗜好や思想傾向などを類推しようという油断できない人もいるが、これなら人を招くたびにいちいち大掃除して荷物を大移動する手間をかけないですむ。リビングで食事などをふるまう時に客にプライベートをみせないための間取りだね。

S77はやっぱり2Lプラスアルファの使い方ですよねぇ?。。
リビングイン抵抗あるのですが、メリットもあるのですね。音漏れは気になりませんか?

可動壁は基本的に引き戸の親戚なので音はどうなんでしょうね。基本的にベッドルーム２は高いプライバシーを期待してはいけないんでしょう。

隣の家との音の問題はどうかというと、最近この辺の掲示板でみんなが騒いで顧客から問い合わせが相次ぐなどしたせいか、ここのバルコニーは隣戸とスラブで区切られていますし、仮に壁が乾式壁であったとしてもそれほど問題にはならないようですよ。

https://www.sumu-log.com/archives/24286/

2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、

中央大学理工学部の土地再編、
タワー化計画があるようです。

距離があるので、南西方面の眺望にあまり影響はないかな？

とは考えていますが、抜け感を重視するなら、北（ルーバル付）
もありかな。

W64のような形でもっと広い間取りがあれば好みなのですが。

ここ条件の悪い3L坪500台の前半で出てきてくれないかね。
どの部屋も良くはないけど、悪くもないから無理かなぁ。

スミフの小石川を検討するか、あっちも高そう………

バルコニーの戸境壁がスラブになっているので、室内空間もそれなりに良いんじゃないかと思うんだけどね。

部屋割り的にパークリュクスにダウングレードされる可能性はないと思うが、パークコートに限りなく近いパークホームズって感じなのか、それともこれまでにない新しい名前をつけるのか？

この間取り図からは、戸境壁は乾式

坪500なら売れるよ
もっと不便なとこ既に買ってて、発狂するやつが出るレベル

>>953 匿名さん
坪500なら相当人気出るでしょうね。今の相場なら平均で坪600弱というところでしょうか。

パークホームズで坪600だと記録更新レベルじゃないのか
市ヶ谷って幾らだったのかな
四谷が坪500だったな

でも、価格とは逆に仕様は段々と落ちているのだろうな

>>956 匿名さん
コストダウンは分からないように施工と設計の両方でやります。共用部面積を1住民当たり1坪狭くすれば1住民500万のコストダウンです。バレずにやる方法はけっこうあります。

どこの誰とまでは言いたくないですが、
ここが高値だと嬉しい方たちが、
このスレに張り付いてますね。

検討者なら、真逆の考えなはずですが。

>>958 匿名さん

そんな事無いよ
坪400だと良いね

>>958 匿名さん
相場が上がって嬉しいのは、すでに近隣にポジションを持っている人。
特に、新築物件を契約した人でしょう。

ここは、割高になりやすい再開発タワマンではないですし、エリア相場の天井超えの値付けが常態化しているスミフさんより高値になることは、ないです。

スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

住友が小石川に坪500の値付けをしたなら、5年くらい頑張れば小石川坪500でも完売すると踏んでいるのだろうね。

三井は何時も竣工までの完売を目指しているよ
竣工販売してたのは武蔵小山ぐらいでしょ

＞スミフさんが坪500で売っているなら、その辺りが小石川の天井価格とみるのが良いでしょう。

坂下低地の新築・パークタワー文京小石川タワーも
坪600超えたら全然売れてないみたいだしなぁ
立地が悪いとタワマンってだけじゃ売れないもんなんだね

>>960 匿名さん
周辺賃料と比較したら500でもかなり割高。南向は多少上としても他の方向の部屋は周りの他のマンションの価格を意識した価格付を希望。
理由書いて600?！！って書き込んでる人、中の人が反応見たい&値段正当化で書いてる可能性あると思ってる。

主に400前半から500後半で、平均500をやや超える程度でしょう。
平均600はない。

近くのクレヴィアの南向き中層階の中古価格を考えても、平均坪単価は500くらいが妥当でしょう

この辺が小石川の天井かな。

マンションコミュニティあるあるですが、価格発表前の坪単価予想より、実際の価格は上がることが多いですよね。買いたい人は価格が安い方が助かりますから、低めの金額で予想するものです。

実際の価格側出た後は、高い、これじゃ売れないって騒ぐんですが、実際は売れていくってことも多いです。

もちろん全ての物件がそうではありませんが、この掲示板を見てる購入希望者も多いと思うので、掲示板の意見≠他の購入希望者の意見という事に注意してください。
周りの意見も気になりますが、そこはあまり重視せず自分達が欲しいと思ったら購入してください。

高くなると嬉しい奴がいるみたいだけど一体何者？
↓
安いと倍率高くなって買えないから高い方がいい！


定期

>>968 マンコミュファンさん
そんなのみんな分かってますよ
安くなると必死で主張する人の異様な執念を見れば、ああ、この人はリアル世界では一笑に付されるような事を一生懸命まわりに信じさせようとしているんだな、とわかるもん。そのうち本当の価格に近いリアルな事を言う人に罵声をあびせたり、そういう値段に値しないということを証明しようとあることないこと言って地域やときに個人すら誹謗中傷し始める。怒った人が反論してカオスとなり、購入希望者の情報提供という目的から大きく離れ、ただスレだけが伸びていって、どうやらここは人気の物件らしいとレスの数で判断されるようになる。

一丁目が文京区最高のマンション街ということにでもなれば、周りの地域はたまったもんじゃない

なるほど。

やはりこのスレにずっと張り付いてるのは、
幹線道路ワキ騒音強震水没谷底低地の小石川一丁目にお住まいの方々ですねえ。

安くなると言う書き込みを最近は信じる人もいないと思うが、今検討している物件を見送って待つかどうかという判断材料ぐらいは正確なところを提供しようと思っているけどね。今までも坪400とかいうのを真に受けて待ったら希望の間取りは坪600台で抽選とかいうことが何度繰り返されたか。

>>968 マンコミュファンさん

パークコート小石川を貶めたいだけだけだよ
ここだけスポットで価格が安い街にしたいらしい

小石川ネガの見回りが激しすぎるな。
なぜそんな他スレでも活動するかな？
頼むからお金もらっていると言ってくれ。

>>949 周辺住民さん
> 2023年中央大学法学部が茗荷谷駅前移転後に、
> 中央大学理工学部の土地再編、
> タワー化計画があるようです。

この情報について三井はどのように説明するのでしょうか。

小石川含め、文京区民は文京区を都心だと勘違いしていることに、現実とプライドとの間にギャップが生じてしまっているのでしょうね。

都心に対して無駄に攻撃的であるにもかかわらず、自らの生活は都心の華やぎへのアクセスに依存する、それも文京区民の似たような拗らせ原因なのです。

>>978 匿名さん

長文どうでもいいわ
とりあえず削除依頼な

>>977 匿名さん

みんな白金高輪買っているよ
次は芝浦あたりまで広がるんじゃね

>>978 匿名さん

都心6区として数えられていますので、都心か都心じゃないなと言えば都心です。

文京区のよさを評価する人は都心かどうかで評価しているわけではないと思うよ

閑静な住環境を求める人にとってはこの物件は交通量の多い国道に面しているのが難点

ちょうどいいんだよね。文京区は。
港区は成金、千代田区はオフィス街、中央区は繁華街。
文京区は落ち着いていてすみやすい。
昔から武家屋敷が多かったことからも分かるよね。

>>976 匿名さん
眺望について。

再開発がほぼ終わった、東側以外は未確定だと考えます。

南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。

また、

東京ドームの建て替え、再開発（三井不動産が2021年TOB済み）

これにより、5年～10年後はガラッと変わる可能性はあります。

ただし、礫川公園の抜けは永久なので、

南面の価格は盛ってくると予想しています。

>>98
コンプレックスなのか知らないけど他の区を蔑む言い方やめなさいよ

>>975 匿名さん
ほんとですよね、他のエリアに比べると活動的すぎては？と思いました、、、

坪500なら相当人気って言ってるけど、文京区だからって住宅に1億かける人そんなにいるんですか？

>>988 匿名さん
会社員の人は借入限界までローン組むんだと思います。10年前ならタワマン上層階角部屋でも億いかなかったのに、どうかと思いますけどね。

> 南側眺望は、中大理工学部、高校の土地の再編。
> ＊中大は小石川税務署隣の跡地も買っています。
南西方向の眺望は期待できないですね。

S77の中層階で14,500程度とピンポイント予想。坪621万
S77のレンジが13,800-14,800位。

ここの物件名、なかなか出ないけど他のマンションも結構ギリギリまで決まらないものなのかしら。どのくらい前に公表されるのかご存じの方いたら教えて下さい。

パークコートにするかどうかでコネコネしてるんでしょ。本来の設計・企画はホームズだろうけど

>>988 匿名さん

どういう意味？
区民が？
立地？
まあ、情弱なんだからそんな事知らなくていいじゃん。