パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

>>604 マンション検討中さん

説明者『あなた方にご購入頂いた物件は、ぶっちゃけ水没低地で住環境も悪いし子育てにも良くない。けど再開発タワマンって儲かるから、スッ高値でも買ってもらえるようにパークコートって名付けちゃいましたｗ　スンマソンｗ　目の前の高台格上立地は、普通にパークホームズってしちゃいますねｗ』

JV案件だから、色々あって名称決まらないんですね。

ソースにパークホームズ文京小石川って入っているのに、物件名を開示しないというのは変ですねえ。販売活動をできない事情があるかもしれない。

>>605 匿名さん
>目の前の高台格上立地
簡単な話だよ、格下立地だということが証明されてしまったってことだ。いい加減現実を見ろ。

>>608 匿名さん
高台フラット以外は、高台の価値が目減りする時代ということか。

>>609 匿名さん
世の中価値観変わってきている
もうじきマンション適齢期にさしかかるZ世代はもっと土地の格にこだわらなくなるよ。あいつらそういう差別意識がないので高台とか低地とかそういうの全然拘らないから。

高台というか坂だよねここ。雪降るとこの辺で車がスタックしてる。

結局、皆さん三井不動産が大好きなんですね。私もです。

市ヶ谷ヒルトップのペントハウスは
坪７７５でしたが、
ここは８００越え？
文京区初の４億ション？

ハークホームズ市ヶ谷ヒルトップのことは出さない方がいいかと。
違法建築で建築確認取り消しになった物件だし。小石川二丁目計画と同じ建築士だよね。

>>613 マンション比較中さん
何言っちゃってんの

鶏(パークホームズ)口となるも
牛(パークコート)後となるなかれ、
ってこと？

ここはパークコートぷん京小石川みたいに水没しないのでしょうか？

https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html　　こういうコンセプトなのにパークの名前をつけて、ホームズになるのかね・・・　

ここは間違いなく文京区ナンバーワンマンションになるでしょうね。

>>619 匿名さん
それは新築マンションだけの話？
文京区にはいいマンションいっぱいありますよ。
中古も入れるとベスト10に入れれば御の字ではないでしょうか。

ドチェスター小日向のようなマンションが建って欲しいです。

>>620 マンション検討中さん
ベスト10を上げてみましょう。

ここはいいマンションになると思いますけどね。ただ目の前の春日通りが上り坂なのが惜しい。本当はあと100m奥にできてほしかった。

低地のキワのパークコート文京小石川もセットバックなしで白山通りに騒音べったりだし、小石川はそういうのが流行りなんじゃないかな。

>>623 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園が100m奥の場所ですね

そりゃ入居前の低地パークコート売って、こっち買う人も出てくるでしょう。

東京ドームシティのクーポンがやたら届くから土地だけ見に行ってみようかね。

パークコートは転売が不調のようですね。
売り出しがいわゆる相場アウトしている他に、なにか理由がありそう…。　地権者大量だし。

コストカットされたと判り切ってる物件わざわざ買わないだろう、それも転売ヤーから。

永く住むことを考えている人向け、ファミリー向けの物件にするべきでした。

>>624 匿名さん

接道の法定要件満たしているからセットバックする必要がないのですよ。
多分用語の使い方間違えているだけだろうけど。

>>626 匿名さん

ないよ
駅から毎日坂登るのきついぞ
住めば大変さが分かるよ

＞低地のキワのパークコート文京小石川もセットバックなしで白山通りに騒音べったりだし


セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

建蔽率は驚異の65%。
つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます。

たしかにパークタワー文京小石川みたいな地権者大量物件は、割高になりがちだよね。
建蔽率みても、デベの苦労がよくわかる。

ここは、どうなるかな。

>>631 匿名さん
建築基準法は最低限の基準ですから、それを守ってさえいれば良いという考え方は銭ゲバです。

>>635 匿名さん

セットバックって強制的に収用される土地だから
とんちんかんですよ
ネガ脳は治りませんね

>>634 匿名さん

デペが建ぺい率決めるわけじゃないからね
ね

とりあえず、もうすぐ閉鎖のパークコートタワースレに移行してください
ネガ脳っぷりを遺憾なく発揮してね

> 建築基準法は最低限の基準
その通り。建築基準法第１条に書かれています。

パークタワー文京区小石川の奴らが毎日ここを監視してるから荒れるんだろ

そうやって過剰反応するからいつもすぐ皆んなにバレるんだよｗ

＞セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
＞建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
＞空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

＞建蔽率は驚異の65%。
＞つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
＞過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます


言ってることは 100%正しいんだけど、そうやって包み隠さずバラしちゃうからパーク文京小石川タワーのやつらに粘着されるんだよ

文京区の物件のかわいそうなところは若葉と呼ばれる閲覧履歴をリセットしたブラウザを使った人がどこからともなく現れて変ないちゃもんをつけるところだよね。建ぺい率や容積率を使い切るのは個人住宅ならどこもそうしているよ。余程土地の安い田舎ならばしらないが、こんな都心では誰もがそうするだろう。

危険な木造住宅を建て替えてください、消防車や救急車が通れるようにセットバックして道を広げさせてください、と自治体がお願いしても、みんな自分の都合を優先してしまうために遅々として改善ができないでいるのがなによりの証拠だよ。

>>641 匿名さん

どう見ても粘着してるのあなたの方ですよね。特徴あるので直ぐわかりますよ。
若葉マークだし。

まず、世の中の常識レベルから話を始めないと誰もついていけない。そこから議論をするべきだろう。

春日通りは登り坂で、茗荷谷あたりで路上駐車が増えたり道幅が狭くなるためこの辺は車が滞留しやすい。もともと鉄筋コンクリート造の建造物は防音性に優れているので、変な鉄骨造や木造よりはこういう場所に適している。遮音等級の高いサッシをつければ、余程神経質な人は別にして、さほど気になるほどの音はしないだろう。ただ、二丁目の一帯を再開発して、教会のあるあたりから南側を更地にして緑のベルトで春日通りと隔離されたタワーマンションが建てば、おそらくもっと住みやすい街になるだろうな、だから惜しいと書き込んだんだよ。

余裕のある建物がほしかったら、みんなで協力して敷地を作ってそこに建てればいい。他人に文句をつけるよりもまず自分が変わるべきだ。

良いマンションが建つといいと思う。地域社会の誹謗中傷とか、非常識なネガのためのネガみたいなのは物件の検討に邪魔なのでやめてほしい。あと、30年ものの外廊下老朽マンションの家賃で計算すると利回りが悪いから暴落するとか売れないとかいう社会の現状を無視した屁理屈も、バイト数の無駄なのでやめてほしい。

現地の建築計画だと地上11階/地下1階となってますが、HPでは12階とあり、どっちが正しいんでしょうね。
階高が変わってくる？んでしょうか。

現地の事故の跡が赤テープでぐるぐる巻きのままなのは川口土建が修復しようとしないからですか。

音はサッシなどでなんとかなるとしても、坂がなぁ・・・自転車利用者の声を聞いてみたいです。

>>648 マンション検討中さん
坂を自転車で登るのは、ほぼ無理です。荷物がなければ大丈夫ですが。電動アシストが必要かと思います。

>>646 匿名さん
建築基準法としては地下1階・地上11階建て、マンションの中では地上12階建てです。エントランス階は建築基準法では地下1階ですが、マンションの中では1階になります。パースを見れば明らか。

登記簿でも地下1階・地上11階建でないかな

>>636 匿名さん
土地のセットバックの話しではなく、ゆとりを持たせるあめの建物のセットバックの話しです。

＞セットバックできるほど敷地にゆとりがないというより、売り主建築主地権者の利益の為でしょう。
＞建物を詰め込めば詰め込むほど、利益は膨らみます。
＞空地緑地公園などは豊かな住まいとして必須のものですが、一円の収益も生みません。

＞建蔽率は驚異の65%。
＞つまり、敷地の65%がコンクリート建築物で占められているということです。
＞過去に例を見ない、カツカツ物件と言えます



おどれ、パークタワー文京区小石川、なめとんか

ここは坂の途中なので、１階部分の坂上は、かなり地面に食い込んでるね！！

クレヴィアもそうだけど人目を気にするなら南側低層階はやめた方がいいね、さすがに1階は住居はつくらないか

住戸は2Fからでしょうね。1Fは周りがほぼほぼ壁なのでロビーやラウンジが設置されそう。
駐車場は北側に機械式でしょうかね。

100戸くらいの規模が一番バランスとれていてリスクが少ないと思います。少な過ぎると管理費高く、多過ぎると組合運営が困難ですからね。

騒音は大丈夫そうですか？
サッシによるのかな

パークホームズだし流石にパークコートタワーより安いよね

>>659 マンション検討中さん

当時の分譲価格より高いかもね
発狂パターンだよ
有名な武蔵小山くんが生まれた原因の一つ

プレミアム部屋は
３－４億になりそう

立地はパークタワー文京小石川より格上ですが、
パークタワー文京小石川のように大量の地権者の分まで建て替え費用を上乗せされる、言わばお布施を払う必要がないので、
値段はそんなものでしょうね。

>>658 匿名さん
実際、できてみないと音の問題を確実に検証することは難しいね。かといってここも多分青田売りだとおもうので実際の部屋の感じを感じて買うのは困難。

ただ、近隣の事例から類推することはできる
ルジェンテ文京春日とブランズ文京白山一丁目はいずれも完成販売だったが、いつも白山通りがうるせえなあという変なおじさんの書き込みで有名なうるさい（？）白山通りがったりの立地です。蓋をあければ大好評で、結構サックリと売れてしまった。

おそらくここも騒音は余程神経質な人をのぞけば大きな問題にはならないでしょう。

関東大震災の震度図を見ると、
ちょうどパークコート文京小石川の辺りは、
周囲より震度が＋1くらい大きかったのですね。
ここは高台だし、安全ですかね。

ここは後楽園駅からの動線上にお買い物ができるお店がありません。もちろん店までも大した距離ではないので家に帰ってから店にいけばいいだけなのですが、コンビニすらないので忙しい人はちょっと不便かもしれません。

あまり便利だと、超高級マンションの前にすき家が鎮座していたりするので、案外この距離感がいいかもしれません。

>>666 匿名さん

面倒だよね
セイフーに行くの嫌で仕方なかった
買い物言ってすぐ帰ってきても30分かかる
春日駅利用者には、パークコートにスーパー入るの素敵だと思うわ

河合塾の先のバス停前にあるパン屋さん、おいしくて好きです。コンビニは坂を下るしかないですね。
春日通りは騒音もですが、排気ガスが気になります。

>>666 匿名さん
後楽園駅からの帰り、ということであれば、ラクーアの中にある成城石井が一番動線に近くて、それほど遠回り感もなく寄れると思います。一通りの物はそろうぐらいの規模なので便利だと思いますよ。

坂を降りた先にある千川通りのスギ薬局は夜10時までやっているし、ファミレスのサイゼリア（イタリア人が故郷のお袋の味と絶賛しているらしい）もある。あの辺は病院だらけなのでいずれ日曜休日に開くクリニックも出てくるだろう。坂を厭わなければとても便利なのは間違いない。逆に警察署より上ならばさらに格上立地とやらになるのだろうが、多分現代人には不便すぎてかえって避けられてしまうだろう。

上の方は小学校の学区だけが売りという感じがしないでもない。
春日通りぞいに最近は店もふえたのでだいぶ緩和はされてきているが…

小石川の低地あたりは雑多な商業地ですから、求めるものが多すぎるのでは。
タワマン民はマルエツで買い物できますね。

この辺はフィットネスが少ない。ゴールドジムの1つでもできてくれたらいいのに。

>>674 匿名さん

ラクーアあるから無理だよ
数年使っていたけど、あそこに勝てるジムいまだに見たこと無いよ
広さと開放感が圧倒的だから
都心ではありえない
モデルもいるよ

マンション内にフィットネスジムあるでしょ普通

>>676 匿名さん
質の良いマンションでは、そんな無駄な所で床面積使うのではなく専有部分として容積率を使います。分譲時と管理で永遠にデベの養分になるのが好まない人が、本物件のような良質なマンションを選ぶのです。

>>670 ご近所さん

成城石井は、ラクーアのスポーツジムに行ったときしか使ってなかった
なにしろ、食パンが300円からだからな
あそこで自炊したら、食費2倍になるだろうな

まあ、2丁目は不便なんだよ
マクドナルドだって、坂を降りて登って帰らないといけないし
住居地区だと大通りに出て信号渡らないとコンビニないし
Uber使いまくってたわ

マンション屋上にジャグジーあるだろ普通
更衣室と目隠し板もセットで

屋上ジャグジー 笑
六本木の話ですか？
そんなヤリ部屋みたいな施設は、上質な住まいには
全くの論外です。

>>674 匿名さん
小規模でよいならパークコート真向かいのファストジム２４春日後楽園店が近いかな
https://www.fastgym24.jp/shop/342/

白山通り沿いのエニータイムフィットネス文京春日店も近い
https://www.anytimefitness.co.jp/bunkyokasuga/

ラクーアはプールも併設されているしオプションでスパの方も使えるので、共用施設としてどんな立派なジムをマンション内に作ったところで、ほとんどの住人はお金を払ってでもラクーアのフィットネスに行くだろうと思うよ。むしろ作るだけ無駄。基本的にジムやプールを売り物にするようなマンションは不便な立地であると白状しているようなものだと思う。

ゴールドジムはこの辺からだと大塚のノース東京にバスで行くといいだろう。

ラクーアはもともと入会金や預託金が数百万かかる超高級フィットネスを前身としていて、一般人が使えるようになったのはごく最近。創業当初からいるスペシャル会員には文京区の中でも最上層クラスの富裕層が混じっているので、上昇志向の高い人は入会してみてお近づきになってみては？失礼のないようにしようね。

たまにエスフォルタ水道橋のチラシがポスティングされているね。ちょっと遠いけどプールとジャグジーがあるので、ラクーアの雰囲気が肌に合わない人はためしてみてもいいかもしれない。

https://www.esforta.co.jp/club/suidobashi/

よく考えたらフィットネスだらけだな、春日って

フィットネスもマンションに併設されてたら併設されてたで、大喜びするんだろうけどね。

てかその理論でいくと、マンションに商業施設とかある立地も不便な立地であると白状しているようなものだよ。
韓国料理屋とかラーメン屋が入る小石川一丁目のパークコート文京小石川あたりは、商業施設ないと不便な立地だけど。

>>686 匿名さん
不便な生活にならないようにと三井不動産が、ファミマとかマルエツとか、タワマン住民に合うようにわざわざ選んで入れてくれたんでしょうね。

マルエツ相当流行ると思う
観光客もいるから曜日関係ないし
不便さならラムラしか無い飯田橋のほうが不便だろうな

豊洲とか小石川とか勝どきとか、
たしかに商業施設が併設されるような場所って
周りに何もないよね

マンションに商業施設とかある立地は不便な立地であると白状している、は案外当たってるかもね。

韓国料理屋 相当流行ると思う
韓国人多いから曜日関係ないし

BSEで減っていたけれど小石川は元々は焼肉屋が多いところでしたよ。それが復活して来てますね。インド料理やネパール料理も増えてます。

>>686 匿名さん

すごい理論の飛躍。

ここはすぐ近くにマニアックな日本酒が飲める蕎麦屋があるので、現地をみたら寄るといいですよ。早くコロナ終わらないかな。