パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

投資用検討中なのですが、こちらはキャピタル出ますかね？パークコートの成約価格見る限りいけそうな気がするのですが。

>>3197 匿名さん
絶対に買った方がいいです。コートで税前で4000万儲けました。買った瞬間に1500万は硬いです。税後900万のキャピタルゲイン確定です。
私は住むといいつつ転売目的でちゃっかり購入確定しました。2000万上乗せして転売予定です。取得にかかる費用は全部経費に出来ます。めちゃくちゃおいしいですよ。

>>3198
投資物件としてはグロスで1.3から2億の物件は、動きが重くないですか？

白金ザスカイとか買うより儲かる率高いかもね

>>3199 匿名さん
いえ、リスクリターンから言えばこれ以上の投資は未だかつてありません。借入でレバも効いてますしね。右から左で2400万儲けたので、笑いが止まりません。

>>3201 マンション掲示板さん

ガンガン転売やりまっせー。バブル最高。

ご苦労様です。
他人物売買契約で素人から完成前の
物件買う人いるのかな？
2023年4月末以降の完成引き渡し後に
転売するということ？
気の長い話ですね

>>3203 匿名さん
ガンガン、転売、やりまっせー

転売は個人ですか、それとも会社でやりますか？

何か品の無いオハナシになって来ましたですね？
そんなに上がる訳ないと思いますが？

>>3207 名無しさん
どのあたりの部屋ですか？抽選落ちしたので条件合えば欲しいです。

>>3205 通りがかりさん
法人です。無利子制度融資金もあり預金が積み上がってるので。

>>3202 マンション検討中さん
マンションも転売転売の時代。バブル期のような良い時代になってきましたね。

安い場所ならともかく、転売ヤーがここを買うとは思えないんだけどなあ。
それともプロの目には将来性が豊かな場所と見えているということなのかな。

第二期を検討しています。
価格が上がる予定というのは本当でしょうか？

これ、転売ですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F2CYTA10/

100平米あると坪一千万かあ、大きく出たな。昨今の市況を見ると売れるだろうなという感想しかないな。絶妙だよね。

転売ヤーはルサンクの再販売を買うのでは？

これも転売じゃないかな
以前もう少し低い価格で一度売れてた気がする
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96789528/

>>3216 匿名さん

これずっと売れ残ってますね。価格改定もないので売却急いでないようですが。

>>3215 匿名さん
ルサンクの再販売は安いの？

>>3218 匿名さん
安くはないでしょう。変に減築するより一から作り直した方が高く売れそうです。
ただ接道がよくないのでここの方が高く取引されるような気がしますが、ここにスレ違いの書き込みをしている人はあの工作物が売りに出たらここの価値が下がるとでも思っているのでしょうか？

>>3217 マンション検討中さん
買って直ぐに転売ってなんなん？すげームカつくわ。
転売屋の登記情報アップしても問題ならんよな？公開情報だから。

安くする理由が全く無いでしょ。
高く売れるから建て直す気にもなただろうに。

>>3221 匿名さん
そうでもないよ、以前からこの辺の物件を見ているけど、同じ時期のクレヴィアよりも外観の高級感が足りないし、ここみたいにデザインに凝っているわけでもなく、さらに何年も工事が止まっていて都内でもありえないレベルの反対運動を食らっていた事など普通の物件とは違いすぎる。都心物件として見ると、今はどう作っても高いマンションを、さまざまな差異化で売ろうという時代なので、建て替えして高く売るしかないと思いますよ。私が売主なら、様々な損失をそこで取り返そうと考えるならば安く売れませんよ。

あの工作物の工事が再開したらここに影響があるのは確か。目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来することになるから。ここの工事が終わるまでにあの工作物の工事も終わっているのがここの住民にとってよいだろう。

沖式新築時価139万円だけど、こんなに割高で買って大丈夫？

>>3223 匿名さん
>目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来する
近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
それこそ何年もかけて

ここは竣工前完売しそうな勢いがあるようですね。近隣のマンション市況にもいい影響があるでしょう。

>>3224 匿名さん
グロスで一億未満の都心中古を買うといいらしいよ
ここを買う人って多分あなたの様な人とは見えている風景が違うんでしょう。

>>3225 匿名さん
>近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
>それこそ何年もかけて
影響を受けるのはこの物件の住民ですよね。1時間に工事車両が10往復するとして3分に1台通行することに。それを何年もかけるのですか。

>>3228 匿名さん
冷静になりましょう、煽りには沈黙を。
仮にそうであっても春日通りの交通量と比べたら遥かに少ないとわかりそうなものですが。

春日通りはもっと煩いということです

パワカが消滅しない限り、不動産会社のバカ儲けは続く。有報で販社の平均年収みてみ。あほらしくなる。

素直な目で見れば、いい物件だよね。
ルーフバルコニーの住戸とか、まだ二期以降残っているといいけどな

ル・サンク小石川は除却されるようですが

壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

早くルサンクの解決をはかるべきです。この物件にも影響がありますので。

>3235 匿名さん
>壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

この書きっぷりは明らかにルサンクの１Hの反対派住民ですね？

反対派住民としては早く壊してもらって、２８ｍの高さが２２ｍになれば日照も良くなると思っているでしょうがアマイですよ？

日影規制は北側５ｍと１０ｍラインでの日影時間を規制するもの
デベは高さにかかわらずギリギリの設計をします
なので１０ｍ以内にお住まいであれば２８ｍであろうと２２ｍであろうと日影時間は
ほぼ全く一緒になるのですね？

逆に言えば２８ｍの高さの方が、屋上の離隔が２２ｍの高さより大きい
なので２２ｍの高さでも北側を階段状の住戸形状にされると圧迫感は悪化します

ルサンクの場合は北側は駐車場棟のお陰で建物はスッパリ切られていて階段状の住戸は無いんです（一部除く）
もし２２ｍで新設計される場合は容積率を最大とするために必ずや全て階段状の住戸となり
圧迫感は相当悪化するでしょうね？

何が言いたいかと言うと原設計でのルサンクは近隣住民にとって別に悪いマンションではない
なのでゾンビ復活する方がウィンウィンではないか？という事ですね

絶対高さ制限を超える建築計画にするためには総合設計にでもするしかないだろうね

>3234 匿名さん
>ル・サンク小石川は除却されるようですが

除去？というような表現はこれも反対派住民の方でしょうかね？
例え除去されたとしても直ぐにもっともっとエグイ建物が建ちますよ？

さてそもそもマンション検討中さんの情報ではないかと思いますが

NIPPOとしても直通階段A及びBが駐車場の避難階段とみなせると言う点は分かっている
しかしながら訴訟からの長時間の経過、そして判決
また今となっては事故物件となってしまっている
等々を鑑みて解体立て直しの方が採算が合うのではないか？等を検討している

というオハナシですね？
ただあくまでも新築であれば高く売れることが前提ですから、建築費用等が大変なインフレとなっていること、そして果たしてマンションバブルが続くのか？
などのリスクを考えればゾンビ復活再販の方がやはり採算に合う、となるかもしれないですね？

それと新ルサンク計画にも反対派住民が審査請求する危険性が高いと言うリスクもある
その点では問題点が出尽くした現ルサンクの方が安全性が高いという事もありますね？

除却は建築関係では普通に使う
新宿区の案内だが
https://www.city.shinjuku.lg.jp/jigyo/kenchikus01_000001_00004.html

まあ、ここの価値が非常に高い事は間違いなく、完成前に完売するだろうね。

まぁ実にどうでも良い話ですが、「除去」と言う用語には反対派近隣住民の怨念が込められているように感じましたのでね
ちなみに文京区では「解体」を使います
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/kaitaiyoukou.html

建築基準法を知らない人のようだね？

>ちなみに文京区では「解体」を使います
それ環境政策課のホームページね
文京区も建築指導課では除却を使うから

いずれにせよ建築基準法について無知な人のようだね

直前に何回もしつこく投稿している「マンション検討中さん」とは別人です。
本当に真剣に検討している人が有意義な情報交換をする場所にしませんか？

>>3253 マンション検討中さん
情報交換を阻害する投稿が増えてますね。一方でちゃんとした情報を書き込む人もあまり居られないようです。情報はお金を生むものということがよくわかっていらっしゃる方が顧客に多いということが見てとれます。それぐらいの人でないと二億前後のレンジの物件を買うことはできないのでしょう。

ル・サンク小石川の今後の工事がこの物件の住民に大きな影響を及ぼすことは確かで、マンション検討中さんがそういう議論をしてくれるならいいのだけど。ル・サンク小石川の建築計画を冤罪だとか合法だとかを繰り返すのがよくなかったと思う。

ここの前面道路（区道側）は一方通行で狭く、ここの工事車両が区道にはみ出て工事していて、通行車両に迷惑をかけている。区役所にも苦情が寄せられているようだし三井は知っているのかな。
それに加えて別のマンションの工事車両が通行できるのだろうかと思っている。

>>3256 管理担当さん
物権じゃなくて物件な。

ここの下がり天井をコストカットと捉える人がいる一方で、広い道路に面しているのでバルコニーの利用価値は著しく低いことから、その面積を最小にして居室を広く取る方が合理的と捉える人もいるだろうな。ダイレクトウインドウならなお可と考える人も多かろう。

>>3260 匿名さん
確かにそうなんだけど、窓際や壁際ならともかく部屋のど真ん中が天井高2mとかになる下がり天井を嫌う層はいるでしょう。
南に面した部屋は個性的に作ってあるから梁の影響も大きい。これから出てくる東西の部屋は比較的四角い一定の作りなので梁の影響が小さいように思う。

>>3261 匿名さん
昔本物のギロチン天井の中古に住んでたことがあるけど、６畳の寝室を二分するように梁があったね。さすがにそれはダメなんだけど、窓に梁がよっている分閉塞感はかなり少ない気がするな、梁の窓側にライトレールをつけてスポットライトにしたらかっこいいんじゃないかと思う。ちなみにそのギロチン天井の中古、そこそこのチャレンジ価格で売れました。内覧で来た顧客はあまりそこのところ突っ込まなかったですね。

カッシーナのコンソールテーブルをダイレクトウインドウに寄せるように置いて、外の緑を見ながら仕事をするのがいいかな。一番梁が気にならない使い方だと思う。もっともディスプレイは明るい外光で見づらくなるので読書とか、筆記用具を使うアナログな書き物とかドローイングに向いているけどね。

パソコン作業は日当たりの良くない北向きの部屋でやるのがおすすめ。風水的に集中力を高めると言われている北面での仕事は結構はかどりますよ。

ルサンクに動きがあったようで。工事車両の通行によりここの住民にとってはかなりの影響がありそうです。

>>3261 匿名さん
東西のお部屋はお財布にも優しそうですから、狙い目ですね。
それでも自分はルーフバルコニー付きを狙っていきたいですが、お財布大丈夫かな（笑

東西には東西の難があるので。南向きのほうがいいと思いますよ。

気づいたら第1期3次に。いつの間に第
1期2次終わったのだろうか。

>>2711 匿名さん
> 近所の宝生ハイツというマンションが建て替え
三井が桜蔭学園PTAを敵に回したとのことです。遅レスですけど情報提供まで。

>>3266 マンション検討中さん
西より東の方がお隣との離隔がはかられているような印象でしたね。駐車場への車路は結構広くとられている感じです。引越しトラックも余裕で入りそう

>>3268 評判気になるさん
後楽園の再開発もまとめ、ここも目立った反対運動は起きなかった三井さんのことですから、冷静な対話による解決を図ると思いますよ。老朽化した建物に住んでいる、建て替えを希望している地権者の方々も桜蔭のご近所さんですし、全く知らない仲でもないでしょうから、感情的な対立には残念ながらならないでしょう。

女子校が嫌だと言っているのは重視するべきですね

少子化で学校もどんどん減っていくだろうし、桜蔭だって50年後に存続してるかわからんでしょ

それなら少子化でマンション需要もどんどん減って行くのではないかな

駅直結って、ＴＷがデフォルトの時代、どうなんですかね！！

台風でも出勤って、社畜か何かですか…

>>3274 マンコミュファンさん
ここは駅直結じゃないから。
雨や汗でスーツやシャツがクタクタになるのが嫌な人は駅直結のありがたみをしみじみ噛み締めることだろうが、この辺だとパークコート一択だからなあ。

まあ車寄せが使えるんだからそこにタクシーを呼べば、目的地次第ではあるがほぼほぼ傘いらずと言えなくもない。

車寄せは無いようです。。。車路があるだけとのこと。

>>3277 匿名さん
現地見てる？最近エントランス部のところの搬入ゲートが開いていることがあるから一度中を見てごらん、おそらくそのような使い方ができるはず。

>>3278 匿名さん
担当者に確認したことです。タクシーなど呼んで待つことはできないとのことでした。ピロティ部分を車寄せとして使えるのでしょうか？個人的にはあると有り難いですが。

タクシーが客を待っている間、車路がふさがれると困る、という意味かと思います。

相変わらず他の物件情報が錯綜しますね。
宝生能楽堂の建替マンション・・・駅直結、車寄せなし
本物件・・・駅直結ではない、車寄せあり
ということでしょう。
他の物件の話題は他のスレへどうぞ。
返信する方も前後の話題に目を通してからにしましょう。

ここは車寄せは無しです。担当者がマンマニさん間違ってると言ってました。
ただ実際は車寄せとして使われそうですよね。あの狭さで切り返し出来るのかよくわかりませんが。。

>>3282 検討板ユーザーさん
おそらく引越しトラックなどは春日通りに停めずに中にある共用駐車スペースを使うことになるんじゃないかと思う。北側にかなり広いスペースがとられているでしょ。
あと車路というけど明らかに二車線道路ぐらいの広さがとられているのですれ違いは可能かと。あとは管理規約次第ですかね。

https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1713/design/img05.jpg
https://www.31sumai.com/content/dam/31sumai/mfr/X1713/design/img07.jpg
を見れば明らかですよね。車寄せはないけれど、車寄せとして使われそう。

マンションで降りる場合はそのまま進入して降車、マンションから乗る場合はバックで進入して乗車、でしょう。

>>3282 検討板ユーザーさん
マンマニさんの言っていることを信じてはいけないのでは？
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップレジデンスでも訂正はなかったようですから。

まあ真剣な検討者なら担当に何度か会っているだろうからすぐに確認できることだけどね。

しかし社用車に乗って通勤の人も少なからずいるはずだけど、ハイヤーが春日通りにずらりと並んだら警察から何か言われそうなものです。絶対ダメってことはないと思いますよ。

車路に車両を駐停車することは、東京都建築安全条例の趣旨から妥当でないと考えられます。東京都建築指導課に確認するのがいいです。

>>3288 匿名さん
自分は君らより知識があるんだよというマウンティングなのかもしれませんが、ずいぶんと窮屈じゃないですか？そういう考え方って。そもそも建築安全条例の及ぶ範囲はどこまでなんでしょうか。完成後の住人の自由な行動まで規制できるんですか？しかも作った人はそういう使用法は想定していませんとはっきり言っているわけですよね。

はい。東京都建築安全条例の問題です。管理組合が自由に規約で認めていいような話でありません。三井に尋ねれば説明してもらえるはずです。

なるほど、よくわかりました。とりあえずあそこは通路ということで、争うようなことでもなかったですね。

さらにシャッターゲートから先の車路の部分は、東京都建築安全条例の窓先空地を兼ねているようですから、その部分に車両を駐車することはできません。

はい、その通りにするべきですね。全くおっしゃる通りですので、ご心配いりませんよ

マンマニにも困ったものです

まあそういうことでいいじゃないですか？法律は守らないといけませんねー

車寄せのあるマンションなんて余程高級な物件に限られますね
普通の新築マンションでは皆無ではないでしょうか