パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

>>3150 マンション検討中さん

原価プラス500だと坪単価どれくらいになるの？
その価格次第ではポチるよ

ルサンクは決着に向かっているのですね

>>3150 マンション検討中さん
45歳未満の年収1,500万円ならわかるけど、そこに上場企業を付けたら一気に減るね。総合商社とメディア、一部金融機関ぐらいかな。
高収入の代名詞である外資系投資銀行やコンサルタントってマトモなところほど日本で上場してない会社ばかりだし。

>>3153 通りがかりさん
確かにそうなんですが、アップorアウトの方々はリスキーなので排除しました。

>>3151 匿名さん
坪300で充分？よく言われたのは不動産は企業規模に関わらずPJの粗利は30%が平均、20%以下はリスキー。ただし昨今は原価に利益を上乗せして販売価格を算定するのではなく、ダイナミックプライシングが主流だから、需要があれば利益はめちゃくちゃあげられる状況。
ただ、俺はそれが好きではない。良いモノを安く作り、信頼出来る人に末永く住んでもらいたい。
賛同出来るやつは、ポチ宜しくな。

明日抽選会ですね。だいたいの部屋は倍率つきそうでした。10倍超の部屋もいくつかありそう。

人気そうだな

10倍越え住戸落選しました。。残念すぎます。

>>3158 匿名さん
うちも5倍越え落選しました。ショックが大きいです。。

>>3159 マンコミュファンさん
次期もチャレンジしますか？

また抽選になりそうですが次期もチャレンジしたいですが、今期の希望していた間取りと価格が理想だったのでしばらく立ち直れないです（ ; ; ）

今もあるか知らんがキャッシュだと配慮してくれるね

プラウド神楽坂ヒルトップの第1期価格が出ました。
https://www.proud-web.jp/mansion/a114260/common/img/pages/touroku/gpfe...

定借なのにプラウド神楽坂ヒルトップの価格見てしまうと、ここがすごくお買い得に見えます。

>>3162 匿名さん
キャッシュだと何を配慮してくれるんですか？

ちょっと場所がいいと二億超えるのはデフォルトになってきましたね。

>>3165 匿名さん

そうですね
キャンセル住戸とかあれば一番に電話してくれますよ

>>3166 匿名さん

レポート見ていると２億超え中古の成約は数えるほどですよ
１００平米ならね
８０平米とかなら売りにくい

落選組です。次回以降も参加予定ですが、残ってる部屋で魅力的なのは少なく、また抽選倍率偏りそう。
南向きはウリの一つだけど、1列残ったS74は全室リビングイン、リビング窓前に太い柱で日照遮られるので選びづらい。
坪500万円台で買えば、長期的には負けにくい立地と思うので、今回そういった部屋にかなり倍率ついたようです。
次回以降は値上げ予定らしいので、さらに魅力的な部屋減っちゃいますね。
まだ多くの部屋が残っている75㎡タイプは好み分かれそうです。どうせ買うなら7-8階あたりの高層階がオススメかな。

立地に優れ価格設定が妥当だから人気があるんですね

落選しました。ショックが大きく、立ち直るまでに時間がかかりそうです。次期の登録会の時期をご存知の方いらっしゃいましたら、お教えいただけませんか？

落選した方はパークホームズ市ヶ谷ヒルトップの販売再開を狙いましょう

>>3169 マンション検討中さん
ルーフバルコニーのお部屋はまだ残っていますか？

ルサンクは実は合法であったと言うのがもはや常識となっているようです。
駐車場のサブエントランスを出た先の既存の東西2つの直通階段が駐車場の避難階段とみなせる。
という事です。

反対派住民はこの事実を覆す、つまり違法であるとの法的根拠を示せていませんので、どうやら合法！で間違えないようです。
ちなみにデベのNIPPOも最近になって実は合法であったとの事実にようやく思い当たったようですよ。

>>3174 マンション検討中さん

ルサンクの建物は近く動きがあるのですか？

>3175 匿名さん
現在得ている情報ではNIPPOは解体の上建て替えをすることを検討しているようです。
デベのNIPPOが
>ルサンクは実は合法であった
と気が付くのが遅すぎたようですね。
建築確認取消の取り消し裁判で、既存の2つの「直通階段（A及びB）は駐車場の避難階段とみなせる」と主張すれば勝訴間違いなかったのに残念至極でした。

ルサンクで工事しているようだけど。。。

NIPPOが東京都を相手に107億円の損害賠償を求めていたようだけど敗色濃厚と判断したのかな

>>3173 名無しさん

ルーフバルコニーの部屋は2LDK入れると残り6戸あります。
3LDKは残り1戸で、この部屋が次回以降の目玉の1つ、恐らく1.4-1.5億円で出てきます。
あとは5.5億円の最上階、S93の低層階、10階のS74aは注目ですね（S74bと違って間取りがよさそう）。こちらも安くて1.6億円以上なのでなかなかの金額ですが。

>>3175 匿名さん
建築主に変更がありそうですね

>>3164 匿名さん

単価で比べましょう。プラウドはしっかりとここより安いですよ。
都心の定借は魅力的です。西早稲田、市ヶ谷も人気でした。

>>3181 匿名さん
所有権付と定借では販売単価が3割くらい違うのでは

ル・サンクが合法であればリフォームして（安く）再販してほしいですね?
ここもそうだけど最近はマンションの価格が上がり過ぎですからね。

ルサンクの違法建築はNIPPOが延々と裁判して敗訴したからリフォームでは済まない。だから解体の上建て替えでしょ。
ここの工事の車両が区道を塞いでいるけれどそれでルサンクの工事車両が通れるのかね。

>>3182 通りがかりさん

昔は、そんな安い定借もありましたが、都心定借の売買実績が増えて、相場が固まってきた最近は15%が相場です。

>>3185 匿名さん
15%しか変わらないのなら何故所有権付を買わないのか不思議ですね

>>3186 通りがかりさん
そう思います。
地代と解体積立金で、累計10%上乗せになるんです。
目先15%安くても結局はほぼ同じ。
でも最後は物件が残らないのですから。。。
長期リースですね。

>3184 匿名さん
ルサンクは実は合法であった
>建築確認取消の取り消し裁判で、既存の2つの「直通階段（A及びB）は駐車場の避難階段とみなせる」と主張すれば勝訴間違いなかったのに残念至極でした。

つまり裁判で違法（東京都建築安全条例32条6号違反）と確定したのは非難階段Cは駐車場の避難階段とは言えないと言うただ一点なのです。

ここは定借ではないので、定借の話はこれでやめますが、確かに定借を買う意味を見出だせない人は、所有権だけに絞って検討することをお薦めします。内容を理解できない商品には手を出さないのは、投資の鉄則ですから。一方で、物件を選んで評価できる人は、定借で資産を膨らませてるのもまた事実です。

まず既存の工作物を撤去してからですね

NIPPOは新生ルサンクを中国人専用マンションにして近隣住民に復讐すべき

>>3190 匿名さん
ノコギリ持って集合な。

撤去前に映画の撮影に使えたりしないのだろうね

6億の部屋買います。俺が頂点なので、廊下であえば下々はひざまづくんだよな？

>>3194 マンション掲示板さん
きっとでつまらないマウンティングとは無縁な素敵な人物だとおもいますよ。

マウンティングする人は文京区の物件は買わないと思う

投資用検討中なのですが、こちらはキャピタル出ますかね？パークコートの成約価格見る限りいけそうな気がするのですが。

>>3197 匿名さん
絶対に買った方がいいです。コートで税前で4000万儲けました。買った瞬間に1500万は硬いです。税後900万のキャピタルゲイン確定です。
私は住むといいつつ転売目的でちゃっかり購入確定しました。2000万上乗せして転売予定です。取得にかかる費用は全部経費に出来ます。めちゃくちゃおいしいですよ。

>>3198
投資物件としてはグロスで1.3から2億の物件は、動きが重くないですか？

白金ザスカイとか買うより儲かる率高いかもね

>>3199 匿名さん
いえ、リスクリターンから言えばこれ以上の投資は未だかつてありません。借入でレバも効いてますしね。右から左で2400万儲けたので、笑いが止まりません。

>>3201 マンション掲示板さん

ガンガン転売やりまっせー。バブル最高。

ご苦労様です。
他人物売買契約で素人から完成前の
物件買う人いるのかな？
2023年4月末以降の完成引き渡し後に
転売するということ？
気の長い話ですね

>>3203 匿名さん
ガンガン、転売、やりまっせー

転売は個人ですか、それとも会社でやりますか？

何か品の無いオハナシになって来ましたですね？
そんなに上がる訳ないと思いますが？

>>3207 名無しさん
どのあたりの部屋ですか？抽選落ちしたので条件合えば欲しいです。

>>3205 通りがかりさん
法人です。無利子制度融資金もあり預金が積み上がってるので。

>>3202 マンション検討中さん
マンションも転売転売の時代。バブル期のような良い時代になってきましたね。

安い場所ならともかく、転売ヤーがここを買うとは思えないんだけどなあ。
それともプロの目には将来性が豊かな場所と見えているということなのかな。

第二期を検討しています。
価格が上がる予定というのは本当でしょうか？

これ、転売ですね。
https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/
https://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F2CYTA10/

100平米あると坪一千万かあ、大きく出たな。昨今の市況を見ると売れるだろうなという感想しかないな。絶妙だよね。

転売ヤーはルサンクの再販売を買うのでは？

これも転売じゃないかな
以前もう少し低い価格で一度売れてた気がする
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_96789528/

>>3216 匿名さん

これずっと売れ残ってますね。価格改定もないので売却急いでないようですが。

>>3215 匿名さん
ルサンクの再販売は安いの？

>>3218 匿名さん
安くはないでしょう。変に減築するより一から作り直した方が高く売れそうです。
ただ接道がよくないのでここの方が高く取引されるような気がしますが、ここにスレ違いの書き込みをしている人はあの工作物が売りに出たらここの価値が下がるとでも思っているのでしょうか？

>>3217 マンション検討中さん
買って直ぐに転売ってなんなん？すげームカつくわ。
転売屋の登記情報アップしても問題ならんよな？公開情報だから。

安くする理由が全く無いでしょ。
高く売れるから建て直す気にもなただろうに。

>>3221 匿名さん
そうでもないよ、以前からこの辺の物件を見ているけど、同じ時期のクレヴィアよりも外観の高級感が足りないし、ここみたいにデザインに凝っているわけでもなく、さらに何年も工事が止まっていて都内でもありえないレベルの反対運動を食らっていた事など普通の物件とは違いすぎる。都心物件として見ると、今はどう作っても高いマンションを、さまざまな差異化で売ろうという時代なので、建て替えして高く売るしかないと思いますよ。私が売主なら、様々な損失をそこで取り返そうと考えるならば安く売れませんよ。

あの工作物の工事が再開したらここに影響があるのは確か。目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来することになるから。ここの工事が終わるまでにあの工作物の工事も終わっているのがここの住民にとってよいだろう。

沖式新築時価139万円だけど、こんなに割高で買って大丈夫？

>>3223 匿名さん
>目の前を1日に何十台もの工事車両が行き来する
近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
それこそ何年もかけて

ここは竣工前完売しそうな勢いがあるようですね。近隣のマンション市況にもいい影響があるでしょう。

>>3224 匿名さん
グロスで一億未満の都心中古を買うといいらしいよ
ここを買う人って多分あなたの様な人とは見えている風景が違うんでしょう。

>>3225 匿名さん
>近隣住民の迷惑を考えると相当時間をかけてゆっくりと崩すのではないでしょうかね。
>それこそ何年もかけて
影響を受けるのはこの物件の住民ですよね。1時間に工事車両が10往復するとして3分に1台通行することに。それを何年もかけるのですか。

>>3228 匿名さん
冷静になりましょう、煽りには沈黙を。
仮にそうであっても春日通りの交通量と比べたら遥かに少ないとわかりそうなものですが。

春日通りはもっと煩いということです

パワカが消滅しない限り、不動産会社のバカ儲けは続く。有報で販社の平均年収みてみ。あほらしくなる。

素直な目で見れば、いい物件だよね。
ルーフバルコニーの住戸とか、まだ二期以降残っているといいけどな

ル・サンク小石川は除却されるようですが

壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

早くルサンクの解決をはかるべきです。この物件にも影響がありますので。

>3235 匿名さん
>壊すのでしょ。合法な建築計画という主張と矛盾してるよね。

この書きっぷりは明らかにルサンクの１Hの反対派住民ですね？

反対派住民としては早く壊してもらって、２８ｍの高さが２２ｍになれば日照も良くなると思っているでしょうがアマイですよ？

日影規制は北側５ｍと１０ｍラインでの日影時間を規制するもの
デベは高さにかかわらずギリギリの設計をします
なので１０ｍ以内にお住まいであれば２８ｍであろうと２２ｍであろうと日影時間は
ほぼ全く一緒になるのですね？

逆に言えば２８ｍの高さの方が、屋上の離隔が２２ｍの高さより大きい
なので２２ｍの高さでも北側を階段状の住戸形状にされると圧迫感は悪化します

ルサンクの場合は北側は駐車場棟のお陰で建物はスッパリ切られていて階段状の住戸は無いんです（一部除く）
もし２２ｍで新設計される場合は容積率を最大とするために必ずや全て階段状の住戸となり
圧迫感は相当悪化するでしょうね？

何が言いたいかと言うと原設計でのルサンクは近隣住民にとって別に悪いマンションではない
なのでゾンビ復活する方がウィンウィンではないか？という事ですね

絶対高さ制限を超える建築計画にするためには総合設計にでもするしかないだろうね

>3234 匿名さん
>ル・サンク小石川は除却されるようですが

除去？というような表現はこれも反対派住民の方でしょうかね？
例え除去されたとしても直ぐにもっともっとエグイ建物が建ちますよ？

さてそもそもマンション検討中さんの情報ではないかと思いますが

NIPPOとしても直通階段A及びBが駐車場の避難階段とみなせると言う点は分かっている
しかしながら訴訟からの長時間の経過、そして判決
また今となっては事故物件となってしまっている
等々を鑑みて解体立て直しの方が採算が合うのではないか？等を検討している

というオハナシですね？
ただあくまでも新築であれば高く売れることが前提ですから、建築費用等が大変なインフレとなっていること、そして果たしてマンションバブルが続くのか？
などのリスクを考えればゾンビ復活再販の方がやはり採算に合う、となるかもしれないですね？

それと新ルサンク計画にも反対派住民が審査請求する危険性が高いと言うリスクもある
その点では問題点が出尽くした現ルサンクの方が安全性が高いという事もありますね？

除却は建築関係では普通に使う
新宿区の案内だが
https://www.city.shinjuku.lg.jp/jigyo/kenchikus01_000001_00004.html

まあ、ここの価値が非常に高い事は間違いなく、完成前に完売するだろうね。

まぁ実にどうでも良い話ですが、「除去」と言う用語には反対派近隣住民の怨念が込められているように感じましたのでね
ちなみに文京区では「解体」を使います
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/kankyo/todokede/kaitaiyoukou.html

建築基準法を知らない人のようだね？

>ちなみに文京区では「解体」を使います
それ環境政策課のホームページね
文京区も建築指導課では除却を使うから

いずれにせよ建築基準法について無知な人のようだね