パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

確かにマンションが高くなってから新しく注目された駅近大規模マンション立地ってのは大概都心からの距離があったり、地域のインフラが今ひとつだったりして都心四区とか三区とかいう超都心の競争相手にはなりそうな地域ではなかった。しかし隣接区で住宅地として古くから一定の評価を受けてきた目黒区に続いて文京区が動いたことで、超都心にポジションを持っている人の一部は脅威を感じているだろうね。歴史的にみれば唯一江戸から明治にかけて都心として存在していた。

上流の方で必死にかねやすまでが江戸とか言い出してはいますが、江戸幕府の公式見解である朱引、さらに町奉行所の管轄地域である墨引の中であり、明治22年には東京15区に含まれている地域こそが歴史的に正しい都心です。高くなりすぎたからこそ、評価が不当に低い地域の価格の歪みが見直されるのは当然のことです。そして東京ドームシティの再開発は否応なしに人々の視線を集めることでしょう。

どなたか、削除依頼出していただいたのですね。読みやすくなりました。

>>2660 匿名さん

私は新宿に行くときは大江戸線を使います。神楽坂も行き先によっては南北線ではなく大江戸線。日比谷に映画を見に行くときは三田線です。どの線も割とよく使っていますよ。

>>2647 匿名さん
自分の中のルールでは、、、自分一人なら鉄道、バス、徒歩で移動、家族と一緒ならタクシーで移動、です。節約と贅沢を使い分けてる感じ。

ランニング移動も良いですよ。
都心に住んでいないと出来ないです。
原宿からここまで7キロだったと思う。
物足りないぐらいでしょ？

>>2659 マンション検討中さん
新築というのはよく分かりませんが、中古で今販売されているものは高値チャレンジ物件中心ですね。
申し込みを入れて負けてしまいましたが、三井の仲介に聞けば坪600?700万で成約している事例は多く出てきますよ。

>>2671 マンション検討中さん

そいつ掲示板の養分だから。
生の情報を与えたらだめですよ。

予定価格情報を入手できました
S84b(3LDK,南西角,2F～8F)13000万(坪471万)～16000万(坪628万)
W75a(3LDK,西,3F～7F)12000万(坪528万)
E75b(3LDK,東,3F～8F)12000万(坪528万)～13000万(坪572万)
最低12000万円台～最高価格60000万円台
最多価格14000万円台

>>2673 マンション比較中さん
でも、やはり高いかな。SUUMOで中古見てたら、オープンレジデンシア本郷が2LDK64.3平米が9480万だと…いくらなんでもボリ過ぎだから。クソレジが1億弱、明らかにバブル。

シティテラス文京小石川より
安い部屋が結構あるの？

結構安いと思う。

付近の同じ広さの中古より
安い値付け？

>>2676 匿名さん
なら買えば？価値あると思う人は買えばいい。バブルに踊らされてると思う俺は買わない。

シティテラス文京小石川のスレでは
坪５００台との情報がありますよ。

>2673
W75a(3LDK,西,3F～7F)12000万(坪528万)～か、大通り沿い環境を気にしないなら、
75㎡の3LDKの今の市況だと安い、久々に坪500万台を見たような気がする。

>>2673 マンション比較中さん
大通り沿いの南側だと6階以上に住みたいという気持ちが自分にはあって、そういうのはおそらく坪600を超えるんだろうけれど、そこから下の階は600を切るというのはなんとなく腑に落ちますね。人によって評価は分かれるでしょうがこの坪単価ならあとは予算次第で買いたいと言う人は多いでしょうね。

>>2674 たま袋筋違いさん
SUUMO見ました。新築分譲時5000万ちょいだと思いますが…あのいかにもオプレジの外観、あの低い天井、安っぽい設備、野ざらし自転車置き場、駐車場なし。三井のリハウスが仲介入ってますが…本当ふざけた値段ふっかけてきますね…三井にもがっかりです。

>>2683 マンション検討中さん
> 取引態様：＜仲介＞
なので、吹っ掛けているのはリハウスではなくて、売主さんですよ。

>>2673
他の南側の部屋の金額はわかりますか
南西角部屋を見るに南側の高層階でも坪600万弱で行けるということは他はもう完売かな
1ヶ月くらい前はS74で1.4億からとか書いてあったから他の高層階は2億近く行くのかと思って見送ってたけどこの価格なら設備も良さそうだしエントリーしておけば良かった

小石川大神宮のおかげだよね。
ここもなかなかまさかの奇跡の立地。
2丁目の物件では頂点。
もう出ないよ。

>>2686 匿名さん
中途半端な坂途中が奇跡？正気か？

>>2687 マンション検討中さん

そうですよ。
他に場所あったら教えてよ。

小石川大神宮の関係者が地権者？
地権者の声が管理組合の運営に影響する恐れはないかな？

もちろんここよりも緑の眺めがよくて、道からも離れていて、誰もが羨むようなアドレスにはいいマンションは数多あるんだろうけれど、今中古でそういうのを手に入れようとしたら一体いくらするんだろうね。文京区はまだまだ安いし、ここは平均的ではなくてもアッパー層の一般人が買える程度のグロスに収まっている。むしろ山手線の内側でこんなに安いということが、値崩れを警戒する一部の人に嫌われる理由だろうね。お値打ちです。

文京区にマンションを建てようと思えば必ず坂の途中になります。
ペンシルマンションは除くけど。
これは避けて通れない問題。
パークタワーも播磨坂の中腹ですね。

大通り沿い・坂の途中のお値打ち物件に、
6億部屋を作ってきた、
三井の戦略は面白いですね。

>>2692 マンション掲示板さん

とりあえず見に行ってみて。
30分かからないだろ？

>>2692 マンション掲示板さん
それもお値打ちなんだよ。
不動産検索サイトで面積（150平米以上）、駅徒歩3分、都心六区で検索してごらん。
ペントハウスなんて一件もひっかかってこないし、そうでなくても坪一千万以上は普通だね。もちろんこのクラスの物件はレインズなんかに乗らないとは思うけどね。

社会勉強だと思ってエントリーしてみてよ、実際に話を聞いた感想を教えて欲しい。

>>2688 匿名さん
更地はないだろうけど、地上げの余地がある場所や建替適齢期のマンションは結構ありますね。

>>2694 匿名さん

うん、わかった。あんちゃんの言う通り行ってくるね。

文京区で閑静な住環境ならいいですけどここは大通り沿いですからねえ。

>>2697 名無しさん

この通りに住んでいたけど静かでしたよ。
なんかいつも騒音とか言っているが。

>>2698 匿名さん
難聴ですか？住んでますが、日中も夜も、まど空けてたらめちゃくちゃうるさいよ。

10年もすると電気自動車が過半数になってだいぶ静かになりそうだけどね。

今よりはマシになるんでしょうけど、結局うるさいのは一般車両でなくて大型の業務用車両と改造してイキってる奴なんで、電気自動車が過半数になっても静かにならなそう

>>2701 匿名さん
エンジン音よりもタイヤのロードノイズの方がやかましそう。電気自動車になってもタイヤノイズは無くならない。

>>2699 マンション検討中さん

ここ小石川大神宮でしょ？
病院の入ってたビルでしょ？
脱出ゲームのビルでしょ？
静かだよ。
この通りの戸建て民に聞いてみろよ。

思い出した富坂診療所

>>2701 匿名さん
>大型の業務用車両と改造してイキってる奴
改造したって電気自動車は爆音なんて出ないし、大型の業務用車両や営業車、バスやタクシーなど法人が所有する車両の更新で次々電動化されるでしょうね。個人よりそっちの方が早いかもしれません。

>>2703 匿名さん
大道路沿いに戸建てなんかねーよ。大丈夫？

大通り沿いとはいえ8階とか9階はそこまでうるさくないと思うよ。
特にこのレベルの物件なら対策済みだと思う。

むしろタワーマンションの高層階は、低層階では周辺のビルで遮られる遠くからの音が聞こえやすいからうるさく感じやすいなんて人もいるよね。ただ彼らの言ううるさいは窓を閉めると耳鳴りするぐらい静かなのに、開けると外の音がする、程度のうるさいだと思うけど。

大通り沿いがうるさいって言う人は素通しガラスの古い賃貸レベルの中古マンションとかに住んでいる人で決定だな。

>>2706 マンション検討中さん

ル・サンクの通りじゃないの？
戸建てだらけだよ。

思うに6億の部屋は三井が顧客のリクエストで作った部屋じゃないだろうか。いくつかに分けてもいいものをわざわざ一部屋にするわけだから。もう買う人が決まってたりしてね。

>>2709 匿名さん
私もそんな気がして先日そのようなことを投稿したけれど、ペントハウスだけ妙に別格感が漂うんですよね。あそこだけ内部仕様がさらにワンランク上な感じですし。まさに王様部屋です。

近所の宝生能楽堂のある宝生ハイツというマンションが建て替えられるんですが、三井不動産が関与しているんですよ。建物が一体化している宝生能楽堂もあわせての再開発になると想像しますが、一階が宝生流の本拠地である能楽堂、隣が都内でも指折りの高偏差値女子高の桜蔭学園、パークコートタワーが建つのではないかと言う人もいますね。東京ドームシティーの周辺は三井ブランドの高級マンション街に姿を変えるかもしれません。大通り沿いに古い低層の建物が集まる地域があり、近隣の開発ポテンシャルは高いように思われます。裏を読み出すと止まらなくなりそうです。

宝生ハイツ、建替前でもこの値段なので、建替後の新しい物件はヒルテラスよりも高くなりそうですね。

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_105/pj_96631817/