パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

パークホームズなのに適正な価格になってないのでは・・・それでスレが盛り上がらず荒れているようです

瞬殺で売れたりして

パークコートからこちらに買い替え検討中です。
ただ、春日駅直結なので傘要らず、大手町の職場も三田線の方が近いので、かなり迷います。

>>2362 匿名さん

このスレをご覧になられている不動産にお詳しい方々には釈迦に説法ですが、線路北（中央線北を指しているようですが）が云々ではなく、都心や繁華街へのアクセスが良い鉄道駅がどのくらい近くにあって、使いやすいかで判断すべき。この物件の最寄り駅は後楽園駅で、池袋、大手町・東京・銀座に一本で行けて便利だよ。丸ノ内線は私鉄乗り入れがなく遅延もすくなく本数も多いし。歩けば春日駅や水道橋駅も使える。

閑静な住環境が文京区のいい点ですね。それが分かってない人がいるようです。

ここの物件が閑静と言えるかは別ですがね。

文京区の閑静って、何もないって意味の閑静。
港区千代田区のような自然や歴史のある静寂さとは、ちょっと違う。

文京区は緑化率が低いエリアとして有名だけど、少なくとも緑を感じられる閑静さを誇りたいよね。

>>2376 匿名さん

みどり ☆1つ ですね。パークホームズだからですかね。
https://www7.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/building/mansion/detail/m210015....

☆3つ にしましょうよ。三井さん。

設備の省エネ性と維持管理・劣化対策が星三つだから欲しいものは大体揃っているな。

文京区のいいところは風俗営業の店がほとんどないことだね、駅前が汚くないのがいい。子供の教育に熱心な人が多いってことは子供のお手本になるように自分をコントロールできる大人が多いってことでもある。だらしない人、怖い人が非常に少ない。
文京区の良さは住んでみないとわかりづらい。物件探しをするときには住んで探すのが一番有利なので、まずは賃貸を借りて暮らしてみよう。いろいろなものが見えてくるだろう。

でも夜更かし好きなパリピには向いていないので、そこが文京区の欠点といえば欠点か。

>>2383 匿名さん
上野や池袋が近いから、それらの周辺地区と考えれば、別に欠点ではないと思います。

>>2383 匿名さん

湯島や上野で飲んで終電を逃しても、小石川・後楽園だったら余裕で歩いて帰れますね。また、文京区でも、湯島三丁目には風俗店（ソープランド）がありますよ。

>>2382 匿名さん

同じ文京区でも、湯島駅を降りたら、古きよき日本のザ・繁華街が待ち構えています。早朝には生ゴミの袋をつつくカラスが多くいます。

>>2385 文京区民さん
>小石川・後楽園だったら余裕で歩いて帰れ
本郷の山を越えていくので余裕ではないですね。お酒が入っていたら歩くよりタクシーがいいですよ。

>湯島三丁目には風俗店
台東区の一部に食い込んだ例の場所ですね。ただ普通に文京区に暮らしていると縁遠い地域ですね。道の向こうですから文京区だと思っていない人も多いでしょう。

>>2386 匿名さん
湯島天神のあたりとくらべると本当に天地ほど違いますね。少なくとも文京区を代表する地域ではないですから安心してください。

>>2386 匿名さん

同じ湯島でも、切通坂の下（ラブホテルの看板が目立つ交差点付近）と上（湯島天神周辺）では環境がまったく変わります。坂下の繁華街のある湯島三丁目は、ほぼ台東区上野と考えたほうが良さそうです。

>>2387 匿名さん

上野広小路駅から後楽園駅までタクシーを利用すると、所要時間8分、深夜割増料金で１人約1220円。二人だと１人660円。近いと言えば近い。全然歩ける距離でもある。

>>2384 周辺住民さん
上野とか池袋は区内の大学の学生さん達が飲みにいく街のイメージですね。
その親の世代は近場だと神楽坂をはじめとする飯田橋近辺、あとは日比谷界隈ですかね。コロナでいい店がいくつか潰れてしまって寂しいです。

>>2390 地元住民さん
学生のときに上野駅前の食べ放題しゃぶしゃぶを食べたあとフラフラと春日通りを登っていきましたが、本郷三丁目で力尽きましたね、坂を登ったらお酒が回る回る。

後楽園・小石川の立地の魅力のひとつは、池袋駅に丸ノ内線で行けるのもあるけど、上野駅も意外と近いことかな。上野駅の徒歩圏内には、京成上野駅、JR御徒町駅、日比谷線仲御徒町駅、銀座線上野広小路駅、千代田線湯島駅があり、さらに春日駅から丸ノ内線本郷三丁目駅も近く、一方で水道橋駅や飯田橋駅、神楽坂駅も圏内。文京区外に住んでますが、都内でも有数の利便性だと思います。

>>2393 名無しさん

その利便性があるから、多くの人が集客できる東京ドームの立地は得難い、手離しづらいので、再開発があるのかも。

文京シビックホールのあったところにはむかし文京公会堂があってドリフの収録がたくさん行われていた。交通が便利で観覧者を集めやすかった。

ドリフの収録は入間市民会館でもたくさん行われていました。入間市民会館も交通が便利だったことになりますかね。

>>2380 匿名さん
ではなくて、
文京区って自然や緑に乏しい場所。
実際、文京区の緑化率は、23区でもかなり下の方。

国が公式に発表してるから、見てミソラーメンｗ

>>2397 匿名さん

確かに上位ではないですが、「23区でかなり下」という指摘は誤りです。23区中、文京区の緑被率は11番目、樹木に覆われた面積の割合（樹木被覆地率）は7番目です。

確かに、電車に乗って他所の区まで行かないと何もない場所ですね、この辺りは。

日常的に『良いモノ・良いコト』に触れる生活を営みたいご家庭にとっては価値観の合わないエリアですが、
電車に乗って会社へのお勤めに励む単身者向けの賃貸マンションニーズは、ある程度見込めそうですね。

特に、白山通り沿いの両側（小石川一丁目、本郷）あたりが酷いですね。
ちょうど、パーク文京小石川タワーの周辺かな。
空撮を見ると、コンクリートしかないです。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/6879/201951514437.pdf


逆にここは、緑が目の前で、良かったです。

>>2400 匿名さん

肌感覚では、本郷は東大キャンパスがあるためか、緑が多い気がします。また、根津、湯島あたりは、隣接する上野公園があり、比較的、緑が近いかな。

>>2396 匿名さん

市民会館のある場所は、どこも交通の利便性がいいのかもしれません。

>>2400 匿名さん
白山通りも街路樹がありますけどね
文京ガーデンのあるあたりは植栽も豊かだし緑が少ないという感想はないですね
最近は庭のない小さな建売りが増えてきた戸建て住宅街の緑が減ってきている方が脅威かも

>>2396 匿名さん
回数としては文京公会堂がダントツで多かったと記憶しますが

ああ、すいません
>>2404 匿名さん　ですが記憶違いしていました
文京公会堂が78回で、渋谷公会堂が136回なのでダントツではなく２番目でした。
以前はNHKのど自慢のように全国を巡回したみたいですが、のちに遠出はしなくなったようですね。

https://ja.wikipedia.org/wiki/8%E6%99%82%E3%81%A0%E3%83%A7!%E5%85%A8%E5%93%A1%E9%9B%86%E5%90%88#%E3%81%93%E3%82%8C%E3%81%BE%E3%81%A7%E3%81%AE%E4%BC%9A%E5%A0%B4

リンク切れてました
https://bit.ly/2Xp2HCw

>>2399 検討板ユーザーさん

このエリアは都心へのアクセスがいいので、賃貸ニーズはありそうですね！ 表面利回りはどのくらいになりそうでしょうか？

空撮を見ると明らかで、
特に、白山通り沿いには緑がほとんどないです。
（パークコート文京小石川タワーの方々が見てたら、ムキになって怒り始めるかもしれませんが…）

ちなみに白山通りを歩くと、肌感覚でもわかると思います。
幹線道路の騒音と排気ガスが、コンクリートジャングル感に拍車をかけます。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0179/6879/201951514437.pdf

＞確かに、電車に乗って他所の区まで行かないと何もない場所ですね、この辺りは。
＞日常的に『良いモノ・良いコト』に触れる生活を営みたいご家庭にとっては価値観の合わないエリアですが、電車に乗って会社へのお勤めに励む単身者向けの賃貸マンションニーズは、ある程度見込めそうですね。


そりゃそうだｗ　
ただ、賃料が低いエリアだからね、春日って。
利回りにすると、坂下の文京小石川タワマンは２%台だったはずだよ。
https://suumo.jp/chintai/soba/tokyo/en_toeioedosen/

>>2409 マンション検討中さん

この大江戸線沿線の一覧表をみると、上野御徒町って、結構、賃料が高いんだね。

都営大江戸線春日駅の家賃が安いというけど、ホームズで検索すると間取りによってだいぶ異なることがわかる、２LDKでは代々木と同じぐらい、３LDKの物件になると大門とか牛込神楽坂と同じぐらいだね。こちらの方が肌感覚に近いかな。
https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/toeioedo-line/price/

青山や六本木だと倍ぐらいの差がつくので、もちろん一番高い駅ではないけれど山手線の内側の駅としては標準的か少し高いぐらいだと思う。多分学生相手の安い築古ワンルームマンションが近所にたくさんあるんじゃないかな。

>>2408 匿名さん
車道も歩道も道幅が広いからなんとなくそう見えるだけの話で街路樹なども整備されているし、同じ規模の道路同士で比較すればそう変わりないと思うよ。播磨坂とか千川通りとかはかなり緑が濃いように見えるのは道幅に比して緑地帯の幅が大きいからでしょう。

春日と言えば、パークコート文京小石川タワーの賃貸募集が大量に出ていますが、一向に埋まる気配がありませんね。
大半が 1LDKですから、これもデータ上は賃料相場に対して強く反映されているのでしょうね。

>>2413 匿名さん
>大半が 1LDKですから
今見たけど違うね、あと物件の重複がすごいね、同じ間取り図を使った募集が20ぐらいあるので実数は１０?２０軒ぐらいじゃないかな

どちらにせよ、借り手がつかない高額賃料が強く反映されている状況が改善しない限り、今のように中古の転売を値下げし続けたところで、キリがないでしょうね。

このスレ、以前から
パーク文京小石川タワーに関してだけは、即座に強めのフォローが入りますね

ご丁寧に重複の数まで数えているようですが、パーク文京小石川タワーの契約者はいつまでここに居座るつもりでしょうか

各サイトを統合すると、実際 50くらいは賃貸募集があるみたいですよ

日常的に『良いモノ・良いコト』

具体的に聞いてみたい。どんな生活を指しているのか？東京・銀座に電車で10分で行ければ十分じゃない？それ以上の生活ってどんなもんなの？

いいレストランが無いっていうのは同意します。

>>2417 周辺住民さん
>いいレストランが無い

飯田橋では2015年にパークコート千代田富士見ができてから2年後ぐらいにソンブルイユっていう結婚式とかにも使える高級レストランが近所にできたので、全てはこれからって気がしますね。とりあえずコロナが終わらないと飲食業界は動かないでしょうが、いずれ店は増えますよ。

>>2416 eマンションさん
総戸数571のマンションに200件も賃貸募集が出てるって言われたら、どれどれと見に行きたくなるのが人情ですが

スーモは重複募集を全部機械的に出すみたいですね。
私は検索性の高さとか網羅性からいっても断然アットホーム派です、オススメですよ。

まあ坂下のパークコートの不動産評価が下がればここも安くなるだろうという搦手なんでしょうが、取引事例から成算ありと踏んだ値段でしょうからゆるがないんじゃないですか？

学生時代4年間文京区に住んでました。会社が六本木でやむ無くずっと港区に住んでましたが、やはり子育てを考えると文京区は落ち着いて良い。ってことでこの物件検討中。みなさん電話案内来ましたか？日本橋に来てと。とりあえず明日行って来ます。高いと言われていますが、そう思う人は買わなければ良いだけだと思いますが…港区に住んでいたので2億なんて安いと思います。因みに資産管理会社で購入予定です。

>>2421 マンション検討中さ


もしかして東大ですか？
ご帰還ですね
文京区は安いよ
気づいていながら文句言うやつって、惜しいよな
これが頭が良いか悪いかの差だと思う

パークホームズでなくパークコートのほうがよかったでしょうがね。

ここの最低価格1.2億と比べると
築浅中古の本郷や湯島の高台のファミリータイプの
売出価格1.1～1.2億は安く感じられますね。
景観はこちらの方が良いと思いますが。

本郷とか湯島はビジネスの街でもあるので古いオフィスビルがたくさんあるせいでマンションは囲まれ感があって眺望がいまひとつなんだよね。でも静かな環境だし、最近は店も増えて買い物環境は改善されているからこれからさらに上がる気もする。もっとも23区で平均値をとるとここ数ヶ月は言い値ばかり上がって成約価格の伸びが悪い。しばらくは踊り場相場が続くのではないかと思う。買うならいまのうちかも。

南側が向いている緑地帯は公共の施設や公園や史跡なのでほぼ永久に緑の眺めが保証される。こういう土地は港区とか千代田区ならとっくの昔に高級マンションが建っているので、遅れてきた街文京区ならではだよなあ。

南側の真正面は公園ではないですね。周辺地図を公園のように描いていますが。

>>2420 匿名さん
> スーモは重複募集を全部機械的に出すみたいですね。

物件は重複だけど、不動産会社が異なるから、全部機械的に出すのが正しいかと。不動産会社によって、見せ方が異なるし、ひょっとしたら手数料だって割り引くかもしれない。

>>2422 匿名さん
東大は駒場が2年、本郷が2年ですね。

>>2431 評判気になるさん
公園じゃなくて公苑ですね。

霊苑ですね。公苑は誤りです。

坂下水没騒音地さえ避けておけばよい

>>2433 周辺住民さん
修士課程にすすむと本郷に四年いることになるよ

>>2436 通りがかりさん
ここも音の点では同じか、国道に面しているのでより音の問題が大きいかと。

>>2435 匿名さん
霊苑の真向かいなことを描かないようにしているのですかね。

医学科で本郷4年の人、
来てんね。

あー、六本木ヒルズのそばの循環器の病院の先生とか？
ないない

東京３代目の老婆心から申し上げますと、
中央線北の物件を掴むと詰みますよ。

ライフルホームズのホームページに住まいインデックスって企画があって
70平米換算マンション価格が掲載されているんだけど2021年7月から2021年7月までの価格は、文京区が5000万から8000万、港区が6500万から1億500万に上昇している。これ計算するとどちらもほぼ６割の値上がりで上昇率は同じなんだよね。港区は高いんだけど、70平米に換算して価格上昇率を見ると案外平凡。一軒あたりの値段が安いから港区で一軒買って回すお金があるなら、文京区で二軒買って回した方がグロスが安くて売りやすい分良いのではないかと思うんだよね。

港区
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/minato-city/
文京区
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/

まあわかっている人はとっくに実践しているよね、都心よりも郊外の伸びしろのありそうな街に買ってキャピタル出している人いるでしょ。この辺じゃこういう大事なことは教えてくれる人いないよねー。最後の引き取り手を探しているような人ばかりじゃないかな。

>>2442 匿名さん

神楽坂知らないの？

>>2442 匿名さん

中央線で線引きしているユルい考え方をされている時点で、不動産素人と思われます。

東京3代目とか嘘だろ
どこの田舎人だろね
多分パークコートがどこにあるかも知らないんだろう
なぜ、絡んで知ったふうなことばかりうのかね
マンコミ嘘ばっかり

不動産市場における圧倒的強者が、中央線を北側にこえるのは危険だと指摘していますね
↓

億ションで失敗しない方法は、まずは立地にこだわることだ。マンションは「1に立地、2に立地」である。だからこそ、億ションもエリアを選ぶことが最も重要になる。その立地とは「アドレス」（住所）を意味する。その意味で、中古成約事例の多いアドレスを突き止めればいいことになる。

中古億ションの成約事例の分布は偏っている。行政区割合の1位は港区、2位は渋谷区、3位は千代田区で、この上位3区で過半数を占めるという事実から、億ションはこの3区に絞った方が無難である。

億ションを買う人はたいていの物件が買えるので、どんなに立派な建物でもお眼鏡に適わない立地には見向きもしない。常に港区の高級住宅地である3A（青山・麻布・赤坂）と比較されると思った方がいい。こうした場所に勝つ要件を持ち合わせた立地の物件しか億ションでは売れないと思った方がいい。

一般に「いい住宅地」と言っても、人によって思い浮かべる場所は違う。都心回帰が顕著な傾向になっている。これは戸建て立地とマンション立地に置き換えることができる。

都心と言っても定義は人それぞれだが、山手線の内側かつ中央線の南側エリアであれば安心感がある。

>>2451 お上りさん乙さん

住まいサーフィンの受け売りでしょ。自分の足で情報をとって、自分の頭で考えなきゃ。こういう固定観念に縛られていたら、一生、高値掴みだと思うけどね。恥ずかしいと思わないのかな。

>>2451 お上りさん乙さん

どこに中央線が？
お前の理論だと神田が最高立地になるのだが
なぜ神田高いのかな？

神田より高いね

>>2451 お上りさん乙さん

中央線を北側に超えるのは「危険」とは一言も書いていないよ。牽強付会の、思い込みの書き込みはやめようよ。根拠のない反論をする人に限って「圧倒的」という言葉を無駄に使うし。

中央線と言えば、コレを思い出す。

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

たしかに厳密には江戸は本郷までで小石川はハブられた地域だけど、昔の話だし気にする必要は無いんじゃないかな。
都心から見ると、本郷も小石川も同じ中央線線路北、ってくらいの認識しかないし。

なんじゃこりゃ、痛いところ突かれたのか？わかりやすく反応すると恥ずかしいぞ。