パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

文京区の高台は関東大震災の後に神田あたりからたくさん引っ越して来たとか聞きましたが。

>>1801　匿名さん
東大人文地理学の梶田先生が2019年に地学雑誌に投稿した論文で、和田倉門から5km圏内は関東大震災以前の1908年の時点で既に都市化が進んでいて人口がおおむね静止状態になっていたと書かれているので、文京区の大半がその範囲に入ることからそれはないと思います。なぜなら既に都市化が進んで新たな住民を受け入れるだけの土地がなかったでしょうから。
あっても豊島区に隣接している一部の地域でしょうね。

>>1802 　の元ネタは地学雑誌に載った「関東大震災、空襲と町丁別にみた東京中心部の社会ー空間パターン変化（1920-1965）」という論文で、都心部各区の産業構造の変化がつぶさに記述されていて、かつて港区で1965年以前に起きた産業構造の変化が文京区で近年起こっている変化をなぞっているようで面白いです。現在の文京区の宅地としての評価が高まっているのは産業構造の変化に伴うもので、今後文京区の不動産に起こりうる変化は今後10年単位で驚くべきものになるであろうという想いを強くさせられました。

そういえば、
パークホームズ市ヶ谷ヒルトップも
おそらく来年夏竣工後
再発売してくるでしょうが、
どれくらい値上げになるでしょうね。

ル・サンク小石川後楽園の再販売の予定のほうが知りたいです。
ここのように幹線道路に面してなく閑静な住宅地と思うので。

>>1805 評判気になるさん
取り壊しが妥当じゃないですかね

上部２階をスパッと斬るのが再販売は早くなりますが

なぜコートにならないの？

工事が中断した未完成マンションが近所にあるが、まるで文京区に押されたスティグマのようで見るたびに悲しい気分になる。素晴らしいマンションが完成することでこの地に爽やかな風が吹き抜けてくれると良いのだが。

>>1804 マンション掲示板さん
追加工事で費用がかさんだ分がのっかって坪単価が百万ぐらい上がるかもしれませんね。あるいは据え置いて早期完売を狙う方向もあるでしょう、相当な風評被害を受けているでしょうから。

>>1809 匿名さん
ル・サンク小石川後楽園のいまの状態はデベロッパーの判断の誤りによるのだから、バーゲンセールにして早く再販売するのがいいのではないか。ル・サンク小石川後楽園のなりゆきはここの物件に大きく影響を与えると思うよ。

>>1811
願望がかなり入ってますよ笑

NIPPOだからねえ

>>1799 匿名さん
細川さんとか、阿部さんとか、徳川さんとかが、持ってる土地を売って、このマンションを買うのでしょうか。

>>1814 ご近所さん
鳩山さんが抜けてるよ、それはさておき、明治末期とかならいざ知らず先祖伝来の土地を持ち続けるモチベーションが子供達の世代には希薄なんだよね。家を墓を、代々守るという人はだいぶ少なくなった。家業を子供が継ぐことは稀なこととなり、親子で職業が異なることも珍しくはない。

家は個人のライフスタイルの変化に応じて住み替えるものになり、葬儀すら遺骨はマンション墓に納めて将来的には無縁仏化するというのが都市部での葬送スタイルになりつつある。遺骨がなくてもモーツアルトは不滅なわけで、墓や家にこだわる必要はなかろう。すなわち先祖伝来の土地などは適切な時期に売却してしまうべきもとみなされる時代が来たんだ。

ル・サンクはコロナ患者の収容施設として都か国が強制接収すべきだろうね
そこからうっかり小石川全体がクラスター化して迷惑老人達が絶滅すれば、文京区としても非常にありがたいのでは？

歩道がアスファルトの谷低パーコーより、出来上がったら、余裕で目立ちそう！！

>>1817 マンコミュファンさん
杖をついて坂を登らせることになるご老体にはちょっと酷な立地だけどね

>>1816 評判気になるさん
都か国が強制接収するのには法令に適合させないといけないので。２２メートルの高さ制限を超す部分を解体してからの接収になるのだろうね。

多分当分のあいだ近所の建築途中で放置されているマンションは居住不能だから話題にしたり比較すること自体意味がない、というかここになんらかの風評被害を与えようというのかな？

表通りの日当たりのいい美しいデザインのマンションが少しでもこの地を明るくしてくれますように。皆さんの代わりに神に祈っておきますね。

天照大神様が長らくお祀りされていた、人々の祈りが染み付いた聖なる土地がもつ、良い気がこのマンションをきっとで守ってくださるでしょう

物件の周りを歩いてみたら、閑静なルサンクの立地が目につくからでは？
静かな場所が好きな人にとっては、ルサンクの立地の方が好みだろうし、比較対象として販売再開して欲しいだろう
でも人が住んでいない建物の劣化は早いというし、あそこまで放置されてると販売再開されても建物の状態が不安になる

一般に、名前が短いほど格を感じる気がする。
東京大学 VS 令和東京国際イノベーション大学
パークコート丸の内 VS パークホームズ文京小石川ヒルテラス

ヒルテラス
というのも、ヒルトップと言えない
苦労のネーミングですね。

>>1823 匿名さん
たぶん、NIPPOの人が、日々、管理していると思いますよ。

>>1816 評判気になるさん
>>1819 口コミ知りたいさん

特措法の31条の3に「当該土地等の所有者及び占有者の同意を得て」とありますね。また、「臨時の医療施設」なので、プレハブでもなんでもかまわないはずです。現段階のルサンクは、法的には検査済証が得られない「建築中」の建物という位置づけかと。

建築確認がなく、仮使用もできない「工作物」ではないかと…

ル・サンクは建築基準法上ではブレハブにも劣る位置付けでしょう。
早く再販売にする方がここのためになります。

>>1828 通りがかりさん
確かにそうですね笑

解決する気になればすぐ解決できるのにNIPPOが決断しないだけでしょう。

このスレッドお祓いが必要ですね。どこからか邪念を抱いた魍魎が這い出して来たようです。

ルサンクの話は文京区の住環境を語るスレでお願いします。

ルサンクがいくらで再販売されるのかはこの物件に深く関わって来ますがね

>>1834 マンション検討中さん
再販売なんて夢のまた夢ですよ。
このままあと何年放置されるんだろう。最近現地見た人ならわかると思いますが、だいぶ廃れてますよ。

>>1835 マンション検討中さん
管理はされていると >>1826で書込みされていますから傷んでいないのでは？
幹線道路沿いでないところが住環境はいいですね。
週末に小石川二丁目周辺の状況を見に行こうと思います。

ヒルテラスのネーミングは同じパークホームズでも鷺沼三丁目（神奈川県宮前区）と氷川台（練馬区）に見えますね2001年と2003年にできた物件です。最近は使われていないみたいですが、今回苦心してつけたというようなものでもないようです。

この間ルサンクの前通ったら窓開けて換気してたよ。これはわりとよく見る光景。
なので傷まないように管理はされているんだと思う。再版されるかどうかは別としても。まぁ例え再版されたとしても普通に相場なりに出してくると思うけどね。

ルサンクのが欲しい

パークうんコートとよりもこっちの方が期待できる

静かな環境ですからねえ。こことは200メートルくらいの違いですが大きいです。

優先会員登録って登録したら登録完了メールとか来ますか？
登録したつもりなのだが何のレスポンスもなく。。。
入力間違えたか、それとも希望価格低く答えたからお呼びでないのかも。

>>1842 ご近所さん

登録後、私も今のところ音沙汰ないです！

住宅ローン減税制度の適用対象ですか？
適用外ですか？

今はまだ夏休み中じゃなかったっけ

ルサンク売ってくれ

ルサンクは建築確認の取り消しは確定してて適法な建物として存続する余地はなくなってるらしいです

こことル・サンク小石川とが同じ値段で出ていたらどちらを買うのでしょうね

ルサンク発売時は
坪４００くらいでしたか

ここは坪７００弱？

文京ガーデンゲートタワーが真東に聳え立っていますね。東南には文京シビックセンター、日照はどんな感じなんでしょうね。

サウスゲートもシビックも、細いので、日照の影響は限定的かと思います。

それより、ルサンクが坪400万円で激高と感じたことを思い出すと、なんだかなーと感慨深いです。

建設関係者で詳しい方いれば教えて下さい。
この物件のように傾斜地に南側階数が多い
異形建物の場合、地震時の不均一な土圧や
建物内部に不均一な応力が発生することで
建物RC構造部分損壊など懸念ありますか？

ルサンクも傾斜地に南側階数が多い建物でしたね。文京区の台地のへりはそのような建物になりますね。

坂が多い港区のマンションとかも同様に傾斜地特有の問題があるかもしれないという懸念があるでしょうね。

登記簿で地階と記される住戸はどれくらいありますか？

>>1853 評判気になるさん
それはないと思ってよいです。もし不均一が問題になるなら、見かけはそのままに、構造的には長方形だけで構成するよう、何カ所かを切り離します。具体的には、1cmほどの隙間を開けて、樹脂で埋めます。
これ、雨漏りの原因になるのですよね。

先週末建築現場辺りを見に行きました。
標識には地上11階地下1階とありますが
住居は2階からなので地階には住居は無い
と思います。但し2階半分は地面下でした

>>1858 評判気になるさん
完成予想CGを見ると、2階の西側は一階相当だと思いますよ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/concept.html

>>1850 マンション比較中さん

面積と価格帯からすると、坪1,000以上？
40m2未満で12000万円台ですから。

CGはそのようになってますが
実際には西側1階は半地下です。

>>1861 評判気になるさん
西側のエントランスは２階にあるからW37の横に書いてあるでしょ
https://www.31sumai.com/mfr/X1713/floor_plan.html
ちなみに南から北に向かって西側道路は少し上がっているので２階西側のワンルーム部分は半地下になる部屋もあるだろうね。販売される住戸は半地下にならないと思うよ。

おそらく　>>1861　の写真は最も北側から西面道路の柵越しに撮ったものだろうから、路面から一番下がっている北寄りのワンルームの部分だと思う。もっとガッツリ半地下かと思ったら50cmぐらいかな

ウェブセミナーやるらしいね

>>1862 匿名さん

2階に賃貸住戸専用の玄関ですか。
地面下賃貸住戸のために建物全体の
価値に悪影響は無いのでしょうか？
PCやPHで同様建設例ご存知ですか？

>>1865 評判気になるさん
賃貸専用玄関設置されるんですか？

賃貸ではなく地権者住戸ではないですか？

地権者は
↓でしょうか？
https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN...

>>1868 マンション検討中さん
そうですね。小石川大神宮の方です。

>>1868 マンション検討中さん
地権者の存在が煩わしいことが懸念されます。

>>1851 匿名さん
爆笑
たかだかマンションの影が何百メーターも伸びるとでも？
ましてや真東に太陽がある時間が何時間あるとおもってんの
ほんとここの掲示板使うやつって常識ない脳ミソお花畑多いよな

当該物件割高感から疑問が浮かびます
地権者が特定の住戸を取得する事例は
承知してますが、デベロッパーが地権者
から土地を時価買切りでなく、デベロッパーが
地権者とプロジェクト収益が上振れした場合、
即ち予め設定した価格以上で分譲が販売できた分、
または、マンション建設費用が安く仕上がった分、
上振れした収益の分配を約するというような事例は
あるのでしょうか？　デベ勤務者の方教えて下さい

>>1872 評判気になるさん
おそらく三井不動産レジデンシャルの土地活用、等価交換方式でしょう。
https://www.mfr.co.jp/youchi/touka/

>>1873 買い替え検討中さん

高値分譲を目指していること理解できました
一方、建設費用の削減努力も目に付きます。
建物品質に悪影響無ければいいのですが。

> 建設費用の削減努力も目に付きます。
それで川口土建の施工なのですか？

>>1875 評判気になるさん
川口土建が悪いような言い方をされていますが、そこまで実績がないわけではないと思われます。

都内パークホームズの施工会社
パークホームズ初台ザレジデンス：西松建設株式会社
パークホームズ日本橋時の鐘通り：株式会社錢高組
パークホームズ日本橋本町：佐藤工業株式会社
パークホームズ杉並上荻：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ東中野：野村建設工業株式会社
パークホームズ成増二丁目：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ船堀：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ昭島中神：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ用賀一丁目：株式会社長谷工コーポレーション
パークホームズ調布ザレジデンス：株式会社長谷工コーポレーション

超高層でもない普通のマンションの建設なんて、ゼネコンのレベルなんて関係ないですよ。いまスパゼネがマンションを請けないのは、それより難しい仕事がたくさん受注できるから。

南側2階ベランダ曲面隔壁ですが、
コンクリート打設時には生コンを
複数に分けて打ったため固結後に
界面ができてしまい強度が落ちる。
写真の通り何層かの層状になって
いるのが視認できるし、さらには
表面に多数の微小空隙が視認できる
施工が悪いのか、材料が悪いのか、
建設費用削減目標の悪い影響では？

素人目によくわからないのですが、こういう筋は一般の打ちっぱなしコンクリの壁によく見られますよね。本当に問題になるような事なんですか？私の通っていた高校の壁もこんな筋が通っていましたが、前のオリンピックの前に建ったようですが未だ現役ですが。後輩に避難をよびかけるべきでしょうか？

>>1879 評判気になるさん
2回に分けるのは何か意味があるのではないでしょうか。意味もなしに分けることなんてしますかね？

>>1881 検討板ユーザーさん
型枠の長さ、高さ、コンクリート側圧の大きさ、鉄筋組立の高さ、コンクリート供給能力などにより一回に打設されるコンクリート量が制限されることがあるようです。また区画に分けられて施工する場合、必然的に継ぎ目が発生することになります。
継ぎ目の不純物を取り除く作業が行われていて、鉄骨が入っていれば２回に分けられていてもさほど問題はないようです。

川口土建なのは建設費用の削減努力のためでしょうか

>>1861 評判気になるさん
容易に乗り越えられる塀ができるのですか？

>>1883 評判気になるさん
大手は難しい工事で忙しく、マンションのように容易な建設を請けてくれるのは、そのクラスのゼネコンに限られるのです。

>>1884 マンション検討中さん
多分生垣じゃないですかね

天カセではなさそうですか？

なかなかに高いですね。
価格に見合う価値を三井不動産は今後この地域に提供するという意思の表れだったらよいのだけど、違うだろうなー。

どうなんでしょうね。パークコートが大人気で売れちゃったからそれを踏まえての価格でしょうね。

駐車場36台の衝撃…コンシェルジュいないことはコートじゃなくてホームズだった時点で察していたが…

>>1890 匿名さん
ここはファミリー世帯をターゲットにしていないんでしょう。そして車通勤の人をターゲットにしているわけでもない。駅近と周辺利便が特徴でもあるし。だから駐車場はあまり必要ないのでしょう。

ル・サンク小石川後楽園にはコンシェルジュがいてファミリー世帯をターゲットにしてました。

>>1890 匿名さん

衝撃もなにも、冷静にファクトを見たら、戸数の多い都心のマンションって、どこもそんなに駐車場はないよ。駐車場台数が必要という考え方は、車が生活に欠かせない郊外や地方における物件の発想。都心の、特に三桁以上の戸数のマンションでは、全戸数に対する駐車場台数は３割程度では。計算してみたら、パークコート神宮北参道や白金ザスカイもそのくらいだし。限られた敷地に機械駐の収容台数を増やせば、それこそ費用で購入者に返ってくる。

機械式の立体駐車場はメンテにお金がかかりますし、通常20年で取り換える必要があるので、金食い虫ですね。それこそ立駐ががら空きなんてことになったら、目も当てられません。

>>1879 のコンクリートの写真、川口土建がシートで覆って見えなくしましたね。見られると困るものでしょうか。

結局、パークコートの検討者で抽選に外れた人だけで１００戸くらい埋まる作戦ですかね。もしかしたら価格についても前もってアンケート取ったうえでの価格設定かもしれませんね。

パークホームズなのに高すぎですね。

>>1895 評判気になるさん
売主の指示かもしれないけどね。

>>1896
パークコート外れた人が、ここをそのまま素直に買いますかね。同じパークコートならありえますが、パークホームズだし、施設のレベルもだいぶ違いますし。

隠す姿勢はよくないね

川口土木だけでなく三井不動産もそういった姿勢でいるなら残念です

>>1901 名無しさん
隠ぺいじゃなく保護じゃないですか？
少し考えればわかることでしょう。
なぜ悪い方向にばかり考えるのか。
あと大手ゼネコン施工しか認めない方は、建設が難しいタワーマンションか上位グレードマンションへどうぞ。
タワマンや上位グレードマンションなら大手ゼネコンが建設してるでしょうから。

本日現場見ましたが、南西角の透明アクリル塀に
内側から灰色シート掛けられて中が見えません。
保護目的であれば最初から他と同じ鉄板の塀では？
元々は近所の方に見てもらい工事進行を見せて
工事に理解を持ってもらう目的と想像します。
勘繰られる原因となっても仕方ないのでは？
透明アクリル塀の意味ない…工事に透明性が
無いと強調しているように見えてしまいます

今日、オンライン説明会に参加しましたが、このマンションを検討するなら、南向きだと思いました。けど、春日通りが気になります。みなさん、いかがでしたでしょうか。

>>1904 マンション検討中さん
西向きとか東向きは上の階じゃないと暗いね
南向きが良いけど買えないな
西東向きの74平米の間取りが悪すぎ
今どき対面キッチンじゃないし、変な場所に洋室あるし、寝室の吹き抜けがよー分からん
なので、買う気になれなかったかな

>>1904 マンション検討中さん
確かに検討するなら、南向きだけだと感じました。
西は、眺望日当たり期待できず。
東向きE80の上層階は抜け感はありそうですが、自己日影がかかり、恐らく10時過ぎたらリビングが暗くなりそうで、、、その他の東向きの間取りはいまいちだし。
春日通り沿いは、窓は開けられますかね？そこがクリアできれば検討に残りそうですが、、もう一度現地を見に行ってみようと思ってます。

正気の沙汰では無い価格ですね。
文京区はもう天井じゃないですか？
アップサイド狙うなら三田線沿線で考えると武蔵小山かなと感じてます。圧倒的な住みやすさから、住みたい街ランキング常連で知名度あるものの今後も再開発目白押しであることが周知されていないことが理由です。

>>1905 検討板ユーザーさん
わかります！西東向きの74平米間取りの使い勝手が悪そうですよね。リビングの動線が悪そうで、家具配置のイメージがわかない。
そして、寝室の吹き抜けの窓を開けたら、隣の住戸の寝室の窓が正面にきますよね、きっと。お見合い状態。
さすがに、1億超える間取りではない気がして、この間取りは、検討外。南向きもう少し価格下がらないですかね。

>>1907 匿名さん
武蔵小山すみふ、80平米18,000万、ならまだ小石川の方が安く感じる。比べるとまだってレベルですが。

最上階角、100平米で２億って聞いたよ。

>>1907 匿名さん
武蔵小山のネックは輸送力と地域のインフラが人口増加に追いついていないところかな。これは勤務地によっても異なるので比較は難しいけれど、電車に乗ってしまえば大した差はないのかもしれないと思われがちだがコロナの時代、人混みをさけて自転車とか徒歩での通勤を考えるとだいぶ異なってきそう。

>>1907 匿名さん

山手線内側それも文京区の小石川と武蔵小山を比較しますかね？
検討者層がまったく違うとおもいますけど。

>>1912 匿名さん

同一沿線で、大手町勤務など乗り換え無しで行けますからね。比較検討者は多いと思います。
パコ小石川見た時、最終的に武蔵小山にした方が多いと聞いてます。生活利便性の高さでは武蔵小山の方が圧倒的に人気あるでしょうね。

>>1913 通りがかりさん
武蔵小山の方が便利施設多いのは分かるけど、坪750出すなら目黒とか白金検討するわ。あと小石川は学区考えて住みたい人多いので、検討被らない人も多い

>>1913 通りがかりさん

同じ沿線ならどこでも良いと言うことでは無いのでね。

武蔵小山ってユニクロとかで歓喜しているイメージだけど、そんなに良いの？
品川区って都落ちでしょ？

>>1907 匿名さん

いろいろな考え方があって否定はしないけれど、都心へのアクセスのしやすい立地で小石川と武蔵小山を比べたら、価格のアップサイド云々以前に、小石川のほうが資産価値はあると思う。武蔵小山推しで、住みやすさランキングを信じている時点で?だけど。。

目黒とかに勤めている人は小石川よりは武蔵小山の方が便利なんで言うまでもないんだけどね。大手町あたりになるとさすがに武蔵小山まで自転車とか徒歩で行くのは厳しいと思う。

ただ武蔵小山は大きな勢いのある商店街もあるし、昭和な感じがだいぶ残っているところが魅力でもあるよね。

>>1918 匿名さん

あと、渋谷や横浜に行くのも武蔵小山の方がアクセス良いね。大手町までのアクセスはイーブンだし、その辺も考慮した方が良いね。
武蔵小山は企業の新形態のショップが続々と進出してるし、商店街が大きいだけじゃ無くて魅力が詰まってる。春日とは比べ物にならんよ。

>>1919 匿名さん
個人的には武蔵小山を選ぶぐらいなら三軒茶屋に住むかな。街の雰囲気的にあっちの方が好き。渋谷直結なので需要はこちらの方があるかな。
地下鉄沿線という点では同じように思う人もいるかもしれないけれど、武蔵小山と春日を比較するのはセンスがない。優劣をつけたいあまりに、ジャンルの異なるものを無理やり比較している気がするよ。

>>1914 匿名さん

武蔵小山も良い学区ある。名門の小山台小や後地小が有名。指名買いも多い。生活利便性の高い場所には富裕層やエリサラが集まるし、結果学区も良くなる。当たり前の話だね。
文京区だけが学区が良いなんて視野の狭いこと言ってると良い出物掴み損ねるよ。

>>1920 匿名さん

三茶は高速のあの陰鬱な雰囲気とごちゃごちゃしたスラム感が子育て世帯には無理。そこに三茶持ってくるのはセンスなさすぎ。沿線も違うし。
子育て考えた時に競合となるエリア出さないと。

地権者を喜ばすだけですね。この価格は。
パークコートでないのに正気の沙汰では無い価格という >>1907 に同意です。

>>1902 ここは「上位グレードマンション」に当たらないとご主張されてますね。

>>1923 匿名さん
大丈夫。価格にケチつけてる人が買うマンションじゃないよ。ここは。

>>1922 匿名さん
個人の主観を普遍的なものとして押し付けるのは感心しないね。荒れるもと。

三軒茶屋の良さがわからない人には理解できないだろうね。武蔵小山のライバルは別にここだけでなく、都内に無数にありますよ。あの辺の私鉄沿線ではむしろ普通の街でしょう。違いますか？

その人の好みでしょ。街って。
この物件を検討する人は小石川がいいだけで。

>>1925 匿名さん

武蔵小山以外で小石川と競合するのは東池袋かな。

どうして上がるかと言えばパークコートが売れすぎちゃったんだよね。あれだけ売れるならここもこれぐらいだろうと中古を売る人がみんなチャレンジングな価格を付け出して、それで実際に成約事例も積み上がってここまで来ちゃったわけで。

高いけど、東京の地図に皇居を中心とした同心円を描いてみれば、ここはまだまだ安いとわかるはず。

まあ三井不動産が再開発でこの街を変えてくれるなら、買える人は買っても損はない気がするけどね。

>>1919 匿名さん

いいかげんなことは書かないこと。大手町までのアクセスは、三田線で言えば、春日から6分、武蔵小山から20分。全然イーブンじゃない。そもそも、このスレで武蔵小山と比べること自体、ズレている。

じゃあ飯田橋のライバルも武蔵小山と東池袋ということかな
無理がある

>>1931 評判気になるさん

自分の主観で語らない方が良い。
同一沿線は競合率高い。よっぽど武蔵小山や東池袋と比較されたく無いようだね。比較すると春日が劣っちゃうからかな。

>>1932 匿名さん

飯田橋は大江戸線で1分ですよ
知らないでしょうが

>>1932 匿名さん

南北線でも1分ですね★
同じ沿線ですよ

>>1932 匿名さん
なんと歩いても10分ですよ。
ご存知でしょうが。

>>1932 匿名さん
歩いてもたかだか10分ですよ。
ご存知でしょうが。

>>1921 匿名さん
武蔵小山の良い出物って何？スミフの勘違い価格物件のこと？ここ検討している人は武蔵小山には興味ないから、そっちの板でやりな

>>1937 匿名さん

武蔵小山のエリアナンバーワンはご承知の通りパークシティ武蔵小山。でもとっくに完売してるから滅多に出ない中古を検討するしかないね。
春日は駅力低いから武蔵小山と東池袋がライバルと言われても?となるのは同意。

>>1938 匿名さん

むさしこやまー
ずっと売れなかったパークシティー
大井町と争っとけ

東池袋が春日と勝負出来るなんて隔世の感やなぁ。

武蔵小山自体は悪くないとは思うけど、みんな書いてる通り、小石川と武蔵小山を同時に検討する人は限定されるでしょうね。いないとは言わないけど。
みなさん高いという点では意見が一致してますね笑
パークコートが売れたとは言え、地域ナンバーワンマンションと他では、　もうちょっと差がついてもと思ってましたが、最近またパークコートの中古の値段が上がってる？

> 地権者を喜ばすだけですね。この価格は。

同感です。

ここのある後楽園・春日駅近辺は大手町駅を中心にした半径三キロメートルの円内に存在していて、その円内には番町、紀尾井町、虎ノ門や赤坂、銀座、日本橋などが円内に存在している。対して武蔵小山はそれの3倍の九キロメートルの円の縁に存在している。東京の中心が渋谷だというのならまた別の話だが、世の中そういう人ばかりではない。IT系のベンチャーとか一部業界にちょっと偏った嗜好だと思う。

>>1941 マンション検討中さん
>>1943 匿名さん
ほんそれ。ここと城南とは別マーケットだから、比較する人すら限られる。

>>1944 周辺住民さん

それ思い込みだよ。
パーコー小石川行った時、武蔵小山も検討してる人が多いって言ってたぞ。

坂下のパークコートは全戸即日完売の大人気だったけどなあ。
同じ頃クレヴィアが文京区内で駅入り口に隣接した物件を大量に供給していて、それと比較している人はいたけれど、結局価格差や立地を考えるとパークコートの方がお得だということで抽選会でバンザイ突撃の末に散った人の嘆き節はよく聞かされたが。

実際、坂下のパークコートの前に売り出された千代田駿河台ヒルトップレジデンスの売れ行きがあまりよくなかったので、少し様子をみてから動けばいいかなぐらいに思っていた人も多かったと思うんで、出遅れて抽選を嫌って諦めた人とかも含めると相当な数の人が坂下のパークコートを検討したことだろう。そういう人たちのプランBとしての他物件を考えたときに、果たして武蔵小山は入っていただろうか。売れ行きを当時見ていた人にとっては自明なことだけどね。

自分も坂下のパコ検討してたけど、武蔵小山と迷ってるって人が多いって言ってた。結局利便性の高さで武蔵小山に流れた人も多かったようだけど。

それはともかく話を戻すけど、お伊勢参りを毎年欠かさない経営者は多いと思うが、伊勢神宮から特別御神璽を頂いて分社として建立された神社が建っていたという縁起の良さそうな地歴があって、少しばかり高台にあって商店街や人の流れから少し離れた場所にあるという利点がある。割安と考えられた坂下のパークコートよりも、明らかに高いと思われるような価格をつけてくるだけの理由はあると思う。問題は市場がどう評価するか。一体どんな属性の人が買っていくのか、実に興味深い。

>>1946 匿名さん

そのクレヴィアは、クレヴィア文京湯島でしょうか。

とっくの昔にパークコートが即日完売を連発して売り切れていて、今小石川には六億のペントハウスという宝冠を頂いたマンションが建つ、しかも昨今大人気の非タワー物件だよね。売れ行きがどうなるのか、そんな大昔の個人的な勘違いを後生大事に咀嚼し続けるよりも、ここを真面目に観測している方が有意義だよ。

>>1943 匿名さん
それはいくらなんでも良いとこのだけ切り出しすぎ
湯島や御徒町はなんで入れないの？

>>1955 名無しさん
そんなに噛み付かなくても湯島や御徒町も最近評価上がっているからいいんじゃない？そこまで言ったら本郷も入れないといけないわけで、わかりやすくマンションが普通に高かった場所と大手町からの直線距離だと同じだよって話。

地政学の教科書でよく使われる地図を逆さまにするという手法で文京区の価値は理解できる。点対称で回転させてみると、実は文京区、ことにその南側は商業や金融の中心地との距離が極めて近いことがよくわかる。産業構造の変化によって起きた工場や研究機関の郊外や海外への移転によって生じた空白地帯の出現が、ちょうど明治維新のころに起きた大名の一斉帰郷によって生じた空白地帯と同じように新たな開発の余地を生じている。そこに目をつけたからこそ東京ドーム買収なんじゃないかと思うんだよな。

外観デザインがカッコ悪い…星野さんじゃない？

まったく相手にされないシティテラス文京小石川は人気ないのかな？

>>1903 評判気になるさん
コーナー部を透明にするのはは歩道角での衝突防止のためです。
中を見せるためではありません。

>>1957 匿名さん
回転させないと分からないことですか？

パコ小石川は少なくとも高くは無かった。
ただ、2019年はマンションマーケットに「そろそろ天井なんじゃないか？」という雰囲気があった。なのでパコ小石川をすっ高値で掴むという恐れはあった。
もっともパコ小石川を買った大多数はそういったマーケット環境に左右されない人だと思うけどね。

>>1962 マンション検討中さん
人間って案外パターン認識の罠に嵌っていて、見慣れているものは決まった場所、部分しか見ないという脳の癖がある。いつも見ている方向と逆からみると脳が活性化して、いつもの見方をしているときより詳細な情報を得るようになる。新しい場所に来たような状態になるからだろうね。

先日現地を見てきました。このスレでも川口土木の評価がいろいろと書かれてますが、現地を見て気になったのはアセチレンのボンベを囲いの内側ではなく外側の容易にアクセスできるところに置きっぱなしにしていることでした。雑な管理をしていると思いました。

>>1965 匿名さん

大手ゼネコン勤めの人からのアドバイスですが
現場の整理整頓が出来ていない施工業者は要注意だそうです。

実際、その通りだと思いました。

>>1966 購入経験者さん
施行に不安があるなら買わなければいいんじゃないですか？
リスク回避大事ですよ。

マンションはスーゼネ施工に限るね

>>1968 マンション検討中さん
今ならタワマン一択ですね。

そそ。資産価値と暮らしやすさ考えたらタワマン一択。でもどことは言わないけど、間違ってもハザードどっぷりの場所は買ってはいけない。

マンコミュ掲示板の伝統芸能、一人相撲が始まりましたっ！おーっと誰もレスつけない。若葉涙目。

>>1956 匿名さん
同質でないものを取り上げて自己(このエリア)正当化するのっておかしくない？
単に距離で均質なら日本橋◯◯町のなんちゃって日本橋が相対的に安くなる理由がないでしょう。市況分析としてはむしろ適切な分析を阻害するものかと。ただの何の根拠もない感想文ですってなら良いけど。

>>1972 匿名さん
まだやってんの？しょーもな。

>>1973 マンション検討中さん
ただの感想文だから幼稚園児みたいなことしか言えんわな

>>1967 マンコミュファンさん

頭金払った後にそう言われたので、キャンセルまでは考えなかったですね。
購入後、施工業者は時々、不祥事でニュースになってました。
あと内覧時も、エントランスに花こそあったけれど植栽の部分は資材が
取っ散らかりまくり。お世辞にも準備万端とは思えない内覧会でした。
（その後に内覧した別の大手ゼネコンのリゾートマンションの対応は完璧でした。）

けれどブランドマンションだったので良い値で売れましたよ。
腐っても×××、って思いました。

自分の経験がこれから買われる方の参考になれば幸いです。

高すぎてみんなの不満が溜まってますね。三井さんなんとかして欲しい笑

>>1964 匿名さん
ありがとうございます。
地図に限らず色んなことで使えそうですね。
まずはベッドの左右を妻とチェンジしてみます！

とはいえ近隣の事例を考えるとなあ、そうそう安い値段じゃ売れないだろう。

特別事前案内会のご案内きました

なぜ第一期販売にかくも多くの住戸W37・E57・W57・E61・W61・E64・W64・E65・E69・E70を販売対象から外すのでしょうか？これら以外の高く売れそうなものに潜在顧客の関心を集中させ高く売り抜いた後に、長い時間をかけて小さめの部屋をザラ場で売り切るというような戦略？

パークホームズ、、、

>>1980 評判気になるさん
それらの住戸に要望が入っていないというだけでは？

いい部屋はやはり高くても売れるということだな

>>1981 マンション検討中さん

短期回転型中小物件か　そんなものに大金はたけるのか　
三井不動産から投資家説明ではパークホームズはそういう位置付けなのだから、それにあった価格にすべき

自分の中では、パークリュクスは高級なイメージですね。

>>1985 匿名投稿者さん
パークコートの仕様にすると建設費用が増すので
地権者が嫌ってパークホームズなのではないですか？
地権者を儲けを優先させたプロジェクトではないでしょうか。
パークコートにしなかったことが将来の資産価値に影響してくるかと。

>>1981 マンション検討中さん
ソースないけど、作図したのマンション検討中さんかな？

>>1988 匿名さん

三井不動産による2021年5月投資家向け説明資料39ページを参照
https://www.mitsuifudosan.co.jp ? ...PDF
投資家説明資料 - 三井不動産

>>1989 いくらさん
URLがコケてて、特定不可能。

https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...
35ページ

ググってみれば2021年5月のものも簡単に見つかる・・・>>1990 探し方の問題だと思うよ
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/investor...

短期回転型中小型物件ってもっとマシな言い方なかったんだろうか
投資家だけでなくマンション購入者も見るだろうに

パークコート文京小石川タワーを見ると、リセールは相変わらずの不調（売り出し価格は高いですがほとんど成約していません）、賃貸は相次ぐ値下げにもかかわらず空室だらけ。
やはり小石川で坪600を超えると欲しい人が極端にいなくなる現状を見ると、同じくここも前途多難と言えますかね。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/

>>1994 匿名さん

元々ハザードどっぷりなところでスッ高値で掴まされたり連中が欲を掻いた結果でしょう。
ここも同じくですね。ナーム人

>>1994 匿名さん
近く住んでたらわかりますが、普通に電気ついてますよ。
人がしっかり住んでいるのに空室だらけと?をつくのはいかがなものかと…

この土地に関係のない者ですが、小石川は今後、さらに上がるのは必至と思われますので、あおり運転のようなクズの輩の声は無視したほうがよろしいかと思います。

上がる根拠を教えてくださいな。

世帯年収2000万くらいでは買えませんね…このあたり気に入ってるので買いたいのにつらい。