パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

>>1574 検討板ユーザーさん
駅直結で生活必需品がすべて整う環境と比べたら、東池袋の方が便利です。両方住んだことあります。

東池袋は有楽町線しか使えないのがちょっと不便ですよねー。
小石川はなんだかんだ徒歩圏内に複数線通ってるのがよいのですよね。

パークコートでないんだ。高すぎるね。

ネットでは外観もカッコいいと評判でパークコートあるかと騒がれてましたが、パークホームズでしたね。しかし高い！値段はパークコートと変わらない！

>>1576 匿名さん
複数線は便利ですね。私、地下鉄4線のほか、JR水道橋にも行き、それぞれ使い倒しています。

東池袋のあたりとか歩くけど、なんとなく流れている空気が豊島区なんだよなあ、具体的にどうと言われると難しいんだけど。物件の周りを現地踏査する人ならピンとくると思う。渋谷とか六本木?青山近辺のヒリヒリした感じとも違うんだよね、文京区はどくとくな空気感がある。これが好きかどうかで評価が結構分かれる気がする。

個人的な意見ですが、文京区は雰囲気がねっとりしていて好まないですね。ただ本郷三丁目あたりは好きです

>>1581 マンション検討中さん
そのねっとりがハマる人が文京区好きなんでしょう。私みたいに。

好まない人がなんでこの掲示板にいるんだろう...
いやよいやよも好きのうち？

>>1583 匿名さん

ねっとりというよりほんわかだよね、文京区。

私だけでしょうか？
ほのかに湯気が漂ってるように感じるシルエットを連想するのは？

>>1585 匿名さん
ほんわか？は全くしてないですよ。特に子育てのために移り住んでくる方々は、きっちりしてます。教育熱心で絶対受験！という親が多いので、実際はほんわかとは程遠いですよ。もし子育て世帯でのんびりした環境がいいなら他の区へどうぞ。
ねっとり、、代々住われている方々は縄張り意識が高いので言いたいことは分かります。
とりあえず、徒歩3分の立地は良いですがこの値段は厳しいなぁ

お受験ママとの付き合いが多かったと思いますが、みなさんいい人ばかりでしたよ。
お互いにお別荘に招いたり招かれたりして仲良くしてましたけどね。

確かに受験をする人に反感を持つような人は他の地域にもいるように一定数おられるのですが、ここはお受験する方は多数派なので逆に肩身が狭いかもしれません。

幼稚園受験や小学校受験の狭き門を目指す方も多いですよ。飯田橋の名門男子校や女子校の制服を着たお子さんも普通にこの辺を歩くようになりました。20年前とは違って‥

白金ザスカイ同様、若干下がってくれるといいですね。

さすがに文京区の大学に進むのは難しいんですが、筑波とか千葉なら医学部合格者のご家庭は何件か知っていますよ。中学受験の時の学力は大学受験まで響くので、この辺は医学部合格者が多いですね。医師の子弟が多いせいかもしれません。

>>1590 匿名さん
当初価格から下げて販売を決めた担当は干されているかもしれないですね。今当初以上の価格に値上げしてますけど、売れてますから

何度か自転車にぶつけられそうになりまして（と言うか一度は思い切りぶつけられた）坂道の近くはトラウマになってます。ここも前の坂道がとても気になって悩んでます。

それいったら皇居前の内堀通りで歩道をすごいスピードで走ってきたオバハンに引かれそうになった。なんかスレ違い様に何かわめいていたけど、個人的にはそっちの方がトラウマだな。あの辺暴走チャリ多すぎだろう。

この物件の前面道路も自転車多いですよ。自転車の通行を禁止するか、自転車が減速せざるを得ないような道路の構造にできないでしょうか。

一生に一回は文京区に住んでみたかったけれど
こんなに高かったら難しいね。
いや、意味ない。

>>1597 匿名さん
自転車と歩行者は共存するしかなさそうですね。なんとかイーツみたいにマナーが悪いのは、いずれ淘汰されるでしょう。

私が個人的に危ないなと思うのは、後ろから抜いてきたうえに、わざわざ目の前を横切る自転車です。最初から行きたい側から抜かせよ、って思ってしまいます。

そんなに自転車のマナーが酷い町ではないような気がするけど。
ちょっと煽りすぎかな

私もつい最近ここの坂の上からすごいスピードでおりてくる小学生の男の子を見ました。しかも携帯で電話しながら！！信じられません。交差点で信号待ちしている歩行者もたくさんいたのでぶつかりそうになっていて怖かったです。
でもここの南向きの部屋に住みたいです。高いなー。

これが文京区民w

春日通りの上の人は茗荷谷の方に行くと思ったけど、後楽園に降りてくる人の自転車マナーってそんなに悪いのか？

文京区の高台民のレベルが低いとは、そこまで堕ちたのか？それともガセなのか。

なんとかイーツは高台民でないと思いますけどね

あれだけ歩道が広いのなら
自転車と歩行者の通路を分けるとか出来ないですかね？

堀坂にはポールが立ててあって自転車が急加速できないようにしてありますね。

富坂は早朝朝日が登るくらいの時間に自転車で飛ばすとめっちゃ気持ちいい。
人が居ない時間帯しかできないことだね。

そうやって歩行者にぶつかって大怪我させると危険運転致死傷罪に問われることがありますからやめましょう。

手付け放棄してまでパークコートからの住み替え多い。

パークホームズに・・・ですか！？

暑くなってきたからか、変な人が増えてきたな

手付け放棄しなくても買った値段より高く売れるやろ

この外観、見ればみるほど変なカタチしてますね。
スッキリとしたデザインの方が大通り沿いは映えると思いますが。

デザイン気に入らないって言ってる人居るけど、じゃあ買わなければ良い。
文句言っても変わらないんだから。

小石川の町並みに合ってないと言っているのでは？

田の字プランの古風で真四角な白っぽいマンションにお住まいのご近所の皆さんがパニックを起こされているようです。まあおちついていください、これが今風ですから。

コンシェルジュはいなくても24時間管理ぐらいにはなるんでしょうか
この辺は自主管理のマンションもあるようですが、管理体制が気になります。

外観が問題視されているのですよ

どこの誰が外観を問題視してるのですか？

コストダウンして安く供給されてきた文京区の過去のマンションと比べると、ファサードにコストのかけられた優雅なデザインのマンションはセンセーショナルですよね。インペリアルガーデン以来じゃないでしょうか。おしゃれですし、周辺の物件との差別化がはかられているぶん、資産価値も保たれやすいでしょう。

ここはパークホームズ でしたか…
近場の小石川や本郷真砂、駿河台の基準に満たないとうことですね。

パークホームズぶんきょう??んこいしかわ

やっぱり形があかんかったか？

外観を見直して、さらにできればパークコートにするべき。

隣りのパークコートを購入してしまった方のひがみが凄いですね

>>1633 匿名さん

なんでひがむの？こちらの方がたかいじゃない。
春日駅毎日使ってるので、コートのおかげでエスカレーター出来て助かってます。エントランスも高級感あります。残念なのは薄っぺらい事だけかな。住不巻き込んでたらかなりいいもの出来たのにね。

せっかく再開発するなら、春日駅のホーム拡幅をして、春日駅から地下の商店街に入れるような構造にできなかったのかしら、とは思ってます。

>>1635 マンション検討中さん
スレ違いなのでこれきりにしておくけど、あっちは確か予算不足で地下部分の計画が縮小になったと聞いている。むしろこちら側のブロックに地下鉄入り口が欲しかったな。

外観には問題ありません。

>>1636 匿名さん
> むしろこちら側のブロックに地下鉄入り口が欲しかったな。

ほんと、そうですよね。このブロックは広がりがあるから人口も多いはずなのに。。

東横インの位置に営団地下鉄が入口を作ろうとして土地所有者（東横インの敷地の所有者）に交渉したのに、拒まれたらしいです。

>>1637 匿名さん
しかしこうやってみると最上階ペントハウスの王様部屋っぷりが突出しているな。
なんか神殿みたい。

北側もルーバルつきの良さげな部屋がずらっと中層から高層にかけて階段状に並ぶんだな。これは北側も相当人気が出るかもよ。

高いけど、確かに建物もありふれたホームズのレベルではなさそう。期待したい

クイーンズ伊勢丹、オリンピック近くに住んでいて、とても便利かつ静かで住みやすく、小石川、白山、本郷あたりで住み替えたいなと、ここ何年も不動産情報を見てきた。でも、どうしても築20年以内の７０㎡越え・３ＬＤＫのファミリー用物件が殆ど出てこなかった。ところが、この数か月で状況がかわっと感じる。アトラスタワー小石川、ザ・パークハウス小石川後楽園、パークホームズ小石川、ザ・タワー・小石川などの物件が出てくるようになった。パークコート文京小石川への一般入居が始まった時期と重なっているようで、この地域での住み替えかな？パークコートの夜の灯りのつき具合をみると、まだまだこれから入居、又は、転売待ちの物件がありそうで、これからも周辺地域で中古物件が出てくるか？供給が増えることで、中古物件の相場が下がることに期待（売出価格で１割、販売価格で1割くらい下がると最高）。そうなると、新築物件の価格にも影響するかも。そうすると、新築もいいなあ。この物件は坂が少々キツイので、小石川三丁目の旭化成の計画がどうなるのか早く知りたい。自動車通勤ならともかく、通勤・通学で日常的に駅を使う生活者からすると、シティテラスは駅から遠すぎ。

>>1640 匿名さん
この神殿みたいなの、ペントハウスのさらに上ですか？何でしょうね？！

>>1643さん

アトラスタワー小石川、ザ・パークハウス小石川後楽園、パークホームズ小石川、ザ・タワー・小石川

この辺りの売り物件、全てが新価格になっていてどれも2割程度下がってようやく2－3年前の価格という印象です。

さすがにこの価格帯ではすぐに売れていく様子はないので、在庫が積みあがってきた時に価格がどのくらい下げるかは私も注目しています。

>>1645 周辺住民さん
そうですね。サンクタス小石川プレサイスの確か約９０㎡、１億の物件は、最近の相場からすると随分売出価格が安いと思って見てたら、情報が出て2週間くらいで売れたようですね。売り急いでいたのかなあ。

>>1644 マンション検討中さん
このCG見た感じ何もなさそうですが、どうでしょうね

聖帝十字陵、
六億でサウザー？

次回情報更新日は8月14日らしいです。

パークコート千代田一番町と大して値段変わらん（笑）当然、コート買うでしょ！

確かにこの価格ならパークコートを。
三井の値付けがチャレンジな気はしますよね。

浴室テレビつけたいのですが、オプションでありますかね？

パークコート文京小石川タワーの方は売りが多数出ていますが、値下げしても成約に至るケースは少ないようですね。

あの価格では、文京区の天井をオーバーし過ぎているきらいが大きいとは思いますが、マーケット自体も限界に近い感じはありますね。

いまアットホームで検索したけど最近新着で平米単価２５０越えが出てたよ。

ところで >>1647 のCGみたけど、ペントハウスの天井高がどれぐらいか気になるな。
まさか2900超えている？

パークコート文京小石川タワーの成約事例は大体把握してますが、坪700以上はほぼ無しです。

三井のリハウスだけでも、中古在庫は山積み。
個人的にはそこまで悪い物件だとは思わないので、価格を何千万か値下げすれば買う人はいるのでは。

むしろ賃貸の借り手がいない方が問題のような気もしますが…。

https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0151842/

ひと頃より賃貸もずいぶん減ったよな。新築直後は一斉に出るから在庫がシコるけどコロナで世情が乱れているなかでよくもまあこれだけ借り手がついたもんだ。坪単価も上値を狙うようになってきたし、ファンダメンタル的にも上げ基調なので仕方ないだろうね。

同じ値段でパコ小石川タワー買う層とこっちを買う層は違いそう。実需こっち、投資RVあっち。

>>1647 匿名さん
天井までのダイレクトウインドウの広々としたリビングに目の前に広がる公園の緑か、たしかにこれまでの文京区のマンションと比べると見えている風景が違うな。
ついに文京区に六億かあ、誰が買うんだろう。

パコ小石川の売り出し価格って分譲時から大体＋30%前後？

さすがにこの価格がどんどん売れるってことは無いかなと。

それでも３LDKの売りがほとんどないから、この辺りで3LDK探す人はこっち検討するんじゃないかな？

ここの売れ行きにはとても注目しています。ここの売れ行きが順調ってことになると、周辺のスケベ高値追及中古も徐々に掃けていく可能性もあるし。そうなると完全にステージがまた一段変わることになる。。。

そうなりそうな気はあまりしないけど。

>>1644 マンション検討中さん
そのピラミッド状の略図を見る限り、てっぺんの四角いのは誰が見てもS162でしょう。
多分三井の囲っているお客さんがサクっと買っていくのだろうけどね。

東京ドームシティの再開発がどうなるかだね、楽しみだよ。

>>1662 匿名さん

S162の上に四角いのが乗っているように見えるのですが…。

>>1664 マンション検討中さん

S１６２の天井がすごく高いとかじゃないですか？

>>1665 匿名さん
CGをみると下の階より明らかに階高が高いよね。
ペントハウスだけ天井高がやたら高いってのは割によくある話

スパがないというだけで合格です

>>1667 匿名さん
ドゥトゥールかな？

文京区で6億円は高いと思ってしまうけど、最上階は1戸だけ、天井が高く、4面採光なので、かなり希少ですよね。

エレベーターホールと玄関の間にドアがあれば完璧ですね（なさそう）。

>>1669 周辺住民さん
戸建てみたいに門扉を作るところも昔あったけど、あれは無駄な気がします。
これは推測ですが、エレベーターでペントハウスのフロアに行くにはタッチキーがないと行けないようになっているんじゃないですかね。

>>1655 検討板ユーザーさん
700越えていないが、
確かに620-670の間5戸は成約している。

>>1671 口コミ知りたいさん

特に73平方の36階は1.5億で6月成約済み

>>1672
これがお買い得に思えてくるんだから、相場の慣れって恐ろしい。
36階で1.5億だと分譲時?10％強くらいですよね？

なんで他のマンションの話題で盛り上がるかな…
ともあれここの近所のパークコートは坪600を超えると売れなくなるという言葉が嘘だったことは間違いないですね。ここの値付けの説得力が高くなったのは間違いないです。ちゃんと売れ行きを正確に把握できている人たちは、われわれ一般人とは見えている世界が違うんでしょうね。