パークホームズ文京小石川 ヒルテラス

>>1397 匿名さん

セルフポッチャーの妄言は、放置で良いでしょう。

>>1385 ご近所さん

商社マンは暇でしょ。
このご時世で飲み会が無くなってさらに暇になっているかと

>>1393 マンション検討中さん

同じくです。
リンクに飛ぶと総合HPになってしまいどこから優先登録したら良いのか...

URLコピーしてブラウザに張り付けてみたら？

設備仕様、早く公開してくれ

東京ドーム再開発の本気度がわかるな、それぐらい価値のある街にするという決意表明みたいな値付けだね

>>1400 匿名さん
ここよりは好立地

この立地とクオリティで、この価格は無いですね。
職場が徒歩で行ける距離圏の為、今まで検討に入れてきましたが、これなら、電車に乗ったほうが良い。
完全に撤退します。

市況については不動研住宅価格指数とかもこの1年ぐらいはすごい上がり方していたし、立地も道を挟んだ緑の公園緑地の眺望はおそらく永久眺望だと思うので高くなるのはわかっていたが、これは大きな跳躍。そのうち東京ドームシティにパークマンションでもできるかもしれない。

商社を馬鹿にするコメントが多数ありますが、全て論破します。かかってこい雑魚ども。
私はこの物件をキャッシュで買います。
ローン借りる雑魚ども悔しいか？
世帯年収は5000万あります。
悔しいか雑魚ども。
さあ、かかってこい。
総合商社万歳。

ここ、ペントハウスの一戸が突出してるけど
１００平米越えの広い部屋は数戸しかないんやね。

75平米で1億5000万という数字は暗算しやすいね、平米あたり200万円、坪660万円。
おそらくペントハウスのものとみられる6億という数字が一人歩きしているけれど、それほど突飛な値段ではないかな。近隣の中古市況にもいい影響があるだろう。

それでも適正価格ではないかな、文京区だからね。
中古も最近高止まりからの価格更新増えてきたから、いつまでもこのバブルは続かない。

75cとかを見ると東側の主寝室が３から５階はサービスルームで、6から9階は主寝室になるので、低層の方は2LDK＋S、中層から上は３LDKということで、住める面積は一緒なので低層の方はどれぐらい安くなるか気になる。吹き抜けは6階以上にあるということなのかな？

>>1415 マンション検討中さん
>いつまでもこのバブルは続かない。
バブルというより、購入する層がかわってきているんだろうね。
変われる街とそうでない街とでは当然値上がりに対する考え方も変わってくるだろう。

今後、春日通りの坂を上るたびに
六億の部屋を眺めてしまいそう

>>1411 匿名さん
そうですね。広大な公園緑地の永久眺望が価格に反映されていると思います。

>>1416 匿名さん
吹き抜けはすべての階にあるはずです。

最低価格が1億2000万円、最多価格帯が1億4000万円ですが、3階の75cはいくらくらいになるでしょうかね。2階南向きの74bが1億5000万円ということだと思いますので、それ以下でしょうね。

もう出来上がってしまったブランド立地って、ある意味ガラスの天井みたいなのがあると思うんだよね。多分不動産事業をする人にとっては、これからはブランドでない場所をブランディングしていくことが重要なんだと思う。割とまだイメージが固定していない山手線内側といったら文京区とか新宿区の一部とかがそうだと思うんだけど、そういう場所はブランディングによって化ける可能性を秘めていると思う。

熱海とかが変わってきているように、後楽園や春日も変わっていくだろうな、そんな期待感も値段に含まれているような気がする。

むしろ、元々が安い場所の方がレバレッジが効く、とはホリエモンもどこかで言っていたけれど、そういう意味でいけば出遅れている文京区をブランディングして価値を高めることは大きなビジネスになるだろうね。今爆騰している街の次に来る街ではないかと。

ル・サンク小石川後楽園の再販売価格が気になる

こんなホームページがあるけど
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/

高く売れるとなったら誰か白馬に乗った王子様が土地ごとポンと買って新しいマンションを建て直して売ってくれるかもしれないね。高いものが建つことで、救われる人もいるだろう。

優先会員登録キャッシュクリアしたらできました！！

>>1422 匿名さん
>元々が安い場所の方がレバレッジが効く
考えることは皆同じで、割安な不人気地域が地価上昇率で上位を占める時期になってしまったのでそのアイデアはもう遅い。

>>1427 匿名さん
>そのアイデアはもう遅い。
なんかウチの会社の偉い人が言いそうな感じですが、文京区のポテンシャルは高いと思いますよ。特に便利な低地は。

よく考えてみれば、木造の戸建てじゃないんですよね、マンションって堅牢なRC造だから、土地の欠点が欠点にならない。これは盲点でした。

あの外観どうにかならないのか。

おそらく三井は、小石川含め、後楽園周辺の価格を釣り上げたいんだと思う。直近の他のパークホームズとは値付けが異なる。
この周辺を購入するには少し時期が悪いように思いますね。

それなら川口土建に任せたりせずしっかりした大手ゼネコンに建てさせてパークコートにするべきだったはず。

南側の眺望と言っても、12階までで、春日通りの音も気になります。同じ春日通り沿いの文京ガーデンザサウス21階建ての南側高層階の部屋を内覧しましたが、窓をしっかり閉めても道路の騒音、後楽園のジェットコースターの機械音、絶叫音が聞こえました。

パークコートに出来なかった理由が知りたい

他のスレッドでも指摘があったけど中身とブランドが一致しない場合もあるようですよ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/667187/res/652/

パークコートよりはパークハウスの立地であるということですかね
でもとりあえず外観はパークコートでもいいぐらい。下衆な憶測ですが、かなり厳格に建築基準法に抵触しないように設計した結果、パークコート水準の部屋にできなかったということかもしれません。

>>1433 匿名さん
ここをザサウスと比べるのはあまりにもかわいそうでしょ。

>>1434 匿名さん
川口土建ではパークコートに出来ないのでは？

パークコートにすれば高く売れると思うんですけどね。そこをあえてパークハウスにした、それでありながらパークコートの高層階に匹敵する分譲価格、これってどう考えたらいいんでしょうね。市況の高騰だけでは説明がつかない気がします。

>>1438 匿名さん
文京区内に隠し球の土地を仕込んでて、そっちでパークコートを建てたいから、差別化のためとか？

三井に直接聞いた方が早くね?

下層にびっしり賃貸入れるのにパークコートにはできないでしょう

ここはパークホームズです。
外観は昨今SDGSの観点からリサイクルを意識しておりまして、アラレちゃんが突っつく○ん○をモティーフに、かつマティーニしております。

>>1442 マンション検討中さん
確かにうんちに似てますねー

>>1441 匿名さん
これっぽいな。

下層のワンルーム住戸とは別なエントランスになって動線も分けられるみたいですけどね、それでもだめなんですね。

>>1438 匿名さん
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB211D00R20C21A7000000/
によれば、まだ上がりそうだから強気なんでしょう。「文京区小石川」はブランド的にイマイチに見えますが、利便性はかなり良いので、海外からの購入も見込まれると思います。

この物件にゼネコン発注した時期と、東京ドーム三井が買った時期の差　今回の企画と周辺のバランスとかでこの価格でのパークホームズにしたんですね。
パークバウスにならなかっただけ三井の本気度は高いので期待です。

なんか、パークハウスを連呼してる人がいるけど、それ他社ブランドだから。

三井も三菱も
パーク好きですね

敷地にゆとりもないのにパークなんちゃらですから
日本人の欧米コンプレックスはいまだ健在です

ファミリー住戸の建築計画と賃貸ワンルーム住戸の建築計画とを分ければよかったのではないですか。連担建築物設計制度を活用するようなこともできたはずです。

価格発表されてから、人少なくなったなw

パークホームズでこの価格！？と思っている人が多いからですよ

しかし、ここ直近の三井のお買い得物件って浜松町、勝どき、虎ノ門ぐらいで、あとはろくでなしだなぁ。

ここがスーゼネでパークコートだったら、伝説化したかもしれん。

>ここがスーゼネでパークコートだったら
同感です

>>1451 マンション比較中さん
多分別な建物にしたら売れる部屋が減ってしまうからではないかと思う

>>1456 匿名さん
聞きかじった専門用語使いたかっただけだから

>>1454 マンション検討中さん
それらはお買い得物件なの笑

パークホームズブランドでこの値段でもマンションの部屋が捌ける地域ならば、近所にあるマンションになれなかったコンクリートのオブジェをどこかのデベが買い取って崩してマンションを建て直して売るということも可能になってくるかもよ。

三井はパークホームズブランドでこの値段でマンションの部屋が捌ける地域と判断しているのだから、近所にあるマンションになれなかったコンクリートのオブジェを三井が買い取って売ればいいのではないでしょうか？

>>1459 >>1460
既出ですが
https://sre-realestate.com/bukken-00000019772/

参考まで

大通りに面してないルサンクの方が立地が良い。ぼったくり三井にはガッカリだよ。

パークコート文京小石川で70平米以上の部屋は坪単価700超えて成約している事例があるし、周辺の築浅中古で同等の広さの出物がほぼないことを考えると、3LDKが多いこの物件の値付けの論理は理解できるような気も。
千代田区・港区・渋谷区で同じ坪単価の新築は、地域を妥協しないとほぼ皆無ですし。

https://www.mansion-review.jp/mansion/780664.html

>>1463 マンション検討中さん
そこに載っている価格は、成約価格ではなくて売出価格でしょう。

文京区がこんなに高くなるとは。小石川住民としては価値があがるのは嬉しいけど、立地的に排気ガスが気になる。

ルサンクめっちゃいいのになぁ。立地最高。ただ、事業での損失を上乗せなるから再販しても、いやだなぁ。

>>1465
国道沿いで問題となるのは音ですね。
それと外観の問題、今からでも見直して欲しいです。

ほいし部屋が坪950。どうなってんの…。

ルサンクの立地は、住環境という点では静閑でここよりいいです。
マンションを建てるという点では、都市計画道路に面してないルサンクは大規模な建築物にできない問題があります。
これら2つはトレードオフの関係です。

もうここ最近の物件価格がおかしくなってるとしか思えない。特に今買わなきゃだめってわけじゃないから見送ります。コスパ悪すぎる。

これ東京ドームの音めっちゃうるさいと思うんだが。。。エグザイルのライブとか本当にうるさいぞ

さすがにこの価格なのでサッシの遮音等級は高いのがついていると思うけどね。
神宮球場隣接の高級マンションなんかよりは屋根がある分静かだと思うが

>>1471 匿名さん
5年前にも最近のマンション価格は高すぎる、どうせオリンピック前には下がるなんて話が出てましたけどね。
ただここは今の相場比高いと思うけど。

パークコートのときのデーターも参考にしてこの値付けでもあるとおもうんだよね。
来場者とか資料請求の時の予算が一億五千万から二億ぐらいの人が結構いたんじゃないかな。実際、坪600台がかなり順調に捌けていたし。ペントハウスはマンションコレクターみたいな人がポンと買いそうな気もするし、売れるんじゃない？

＞パークコートに出来なかった理由が知りたい


小石川ごときにパークコートは作らないよ、
という三井不動産の意思表示でしょうね。

>>1464 周辺住民さん

仰る通りですね。
文京区の中では地位の低い小石川一丁目に限らず、
文京区で坪600を超えると極端に売れなくなります

本郷真砂にはパークコートがありますけどね。文京区長と相手に行政訴訟になりましたが。

本郷真砂はスーゼネ。ここは川口土建に任せた時点でパークコートにするつもりはなかったのだろう。

バブル期以外で文京区にパークコートが建ったためしがないという事は、三井的にも場所やグレードが格下とわかっていても、やはり高く売れる時期にはブランド名を最大限に活用するという事でしょうね。

パークホームズでこの価格は高すぎですよ

>>1481 匿名さん
低地パークコートとの比較で、こっちの方が高くないとおかしいでしょ。

高い高いと文句言ってもどうにもならないでしょ。
買えないなら諦めればいい話。
買いたくないなら買わなければいい。

>>1483 ご近所さん
お前はどうなんだよ。

高いか安いかとかは別にして最多価格帯の一億五千万って、リアリティのある額におさめてきたなって感じ。これぐらいなら買える人はたくさんいるので、後楽園が気に入って買ってくれる人もいるだろうね。みんなが買わなくていいんだよ、究極には販売戸数分だけ買いたい人がいればいいんだ。

港区と千代田区買えない人が文京区に流れてくるんでしょうね。

そう思っていればいいんじゃない

>>1486 匿名さん
で、キミは、文京区にも住めずに荒川区に流れ着いたわけですね。

>>1486 匿名さん
難民が都心から外側へ押し出される格好ですね。

価格に驚いた人が何か書き込みたくてしょうがないようですが、それだけの価値はある物件だと思いますよ。とりあえず今のところは詳細をネットに公開しない作戦が功を奏しているようですね。

文京区と荒川区に大差あるかな。
同じ北じゃん。

>>1490 匿名さん
何をもって1.5億以上の価値があるのか根拠を示してもらいたいですね。

欲しかったけど買えない人が騒いでるんでしょうが、ここ買えて尚且つ欲しい人が買えばいいんだと思う。

価格公開されたから、間もなく仕様も公開されるでしょう。

ここはヒルテラスと名前付いていますが、ザレジデンスと同じようなグレードでしょうか？

>>1491 匿名さん
三井不動産の区分では都心になるようです。

泣く子も黙る不動産のバイブル・レインズでは、
都心は５区（港、千代田、中央、渋谷、新宿）のみ

文京区は都区部北ね。
デベのカテゴライズなんか、ただの売りたいリストだよ。

こち亀定期

>>1496 匿名さん
一度、“区”という概念を捨てて、その街の雰囲気を体感してみてください。小石川一丁目は、実感として練馬区、中野区、台東区風ですよ。都心の雰囲気ではないことは当確です。

>>1496 匿名さん
あらためて、文京区って小さいですね。