ピアース渋谷ってどうですか？

こんにちは。こちら坪どのくらいになりますかね。皆様の予想教えてほしいです。

ホームページ出てるのにこんなにレスが無いマンコミは初めてです（笑）
WESTと違って外観パッとしないからな～

先行案内始まりますね。

坪700でしょうね。

分譲マンションに見えない...。最近この手のデザインのマンション人気ないよね。今の価格帯なら少なくともそれに見合った高級感ないと売れないだろうな

Ｐ渋谷は風除室ありそうですね。最近のピアースは代々木上原も上野毛もなかったようなので。

ペンシルですから。

とりあえず現地行ってみた。近くにパークハウス南平台があって、ここは狭くなりそう。

ウェブ説明会あったのに全然反応ないとか。

これ、場所化ける可能性ありますね。
業者やプロが買うんじゃない？

立地からすると購入者自身が住むというよりは、投資用として考えている方が
数的に多そうですね
投資用ということで、コメント数が伸びないんじゃないでしょうか？

平米数もそれほど広いわけではないですし、単身世帯が中心となってくるでしょうけど
渋谷、代官山利用ができるのはアクセスとしては魅力です。

>>10 匿名さん
価格次第でしょう。低層で坪５５０万くらいからでしょうかね。最上階で坪９００万とか。

ここの1LDK買うよりパコ渋さんの低層1LDKが良いよ。
多分坪600万割れの部屋があるし。

坪500超えは流石に渋谷だな

>>13 マンション検討中さん
パコ渋の1LDKまだ結構残ってるんですか？

坪500から600ぐらいなら虎ノ門や赤坂六本木くらいだから、渋谷駅徒歩は7分で同じ単価なら激安なのでは？

PA渋谷WESTより1戸の面積が広いので、1Rでも賃貸にすると家賃14万円台になってしまいますね。投資物件としては利回り厳しいですね。

上原と比べても投稿少ないですね。
立地は中々魅力的だと思いますがね。

先行案内行った人いますか？、

>>19 匿名さん
先日行きました。満卓のようでした。
価格発表はまだ先でどの程度の価格帯かも分かりませんでした。

将来の値上がり確定物件ですね。
すごくいい場所と言う訳じゃないけど勝ち確定のマンション。プロと富裕層の税務対策専用マンションですね。坪1,000万までは勝ち確定かな。

住むようじゃないね。株買うよりは固そう。

渋谷再開発の恩恵は間違いなくあるでしょうね。
JRも桜丘口作っていたから駅もっと近くなるはずだしね。渋谷徒歩10分以内は日本国内でも屈指の資産価値。

値段のわからない先行案内会って行く意味あるんですかね。
渋谷で大きい開発があるにせよ他の中古マンションやこれから出てくるマンションに対して、この物件が選ばれるほど魅力のある物件なのかは疑問です。
安いなら買う意味もあると思いますけど、坪600以上だと厳しいんじゃないですかね？立地はそこそこいいと思いますけど建物は微妙ですし、売却の時は安い安い売りしないと買い手付かなそう。

先日現地を見に行ったが、渋谷駅から現地までの間の坂が急で、気になった。
それと近所の雰囲気がちょっと安っぽい印象を受けたが、このスレで高評価している人は何を評価しているのだろうか。金額次第だが、ここが仮に坪600とかいうのであれば、白金高輪あたりの方がいいと思った。

25さん
今はね。
評価は別に良くないでしょ。ただ確実に寝上がる。
変わるでしょこの辺り。

今の目線なら大したマンションじゃない。
数年後には評価が変わるだろう。

ここは渋谷方面から急な坂を下りきって代官山方面に緩やかに上っていくちょうど谷地だからね。
規模も小さいし間取りも1LDK以上に見せてるけど27㎡って普通1Kの面積だしね。坪600万なら低層階でもパークコート渋谷買ったほうが良いよ。

パコは賑やかすぎるのと間取りがダメ。

立地は悪くないと思うけどこの外観はな、、、
渋谷なんて良い外観のマンションばっかりなのになんでもっと力入れなかったんだろうね。
間取りとか有名なオプレジより酷いし笑
渋谷最寄りの中では立地最低だし売る時は周りのマンションより高く出来なくてキツイんじゃないかな
平均550くらいなら土台に乗るかもだけど600以上とか出せないでしょこれに、、、

＞＞30
ブランドマンションには見えない外観ですよね笑笑
中古は立地・外観・間取りで決まるので立地しか良くないマンションが投資対象になるとは考えにくいです。立地も上の方が言うように渋谷の中では良い訳じゃないですしやっぱり価格次第ですかね～。
モリモトさんもその辺は分かってるはずなんで強気な値段設定にはしてこないと思いますが、代々木上原の件もありますからね。。。
坪単価550万円出せる人だと中古含め選択肢がかなり広がりますし、難しいのではないでしょうか。

それにしても渋谷は一般の人が住みたい街とはかけ離れすぎてますよね（笑）
入居者どんな人なんだろう（笑）

最上階坪550でも悩むレベルですけどね

パークコート渋谷と比較するにはブランドも共用施設も格が全然違いますね。

ただのペンシルマンションに坪550とか600とかあり得ない。
ペンシルでいいなら中古で他にいっぱいあるじゃん。

こういうの買う人ってどんな人なんですかね？
諸費用やら固定資産税やら取得税引いたら相当値上がりしないとマイナスになっちゃうんじゃないですか？
自分で住む用とも思えないんですが、、、
お金持ちにはメリットがあったりするんですかね？

>>35 マンション検討中さん

Googleの社員とかですかね？

価値が上がる、もしくは下がりにくいのは大規模マンションって答えが出てるから本当の金持ちはここは買わないよ。
IT系もどうかなぁ、テレワークがどこまで続くのかわからないし読めないよね。

確実に値上がるマンション。
桜丘再開発目の前はヤバい。
買うひとは株代わりに一儲け狙いかな。

>>38 匿名さん

坪600だとして700になったりしますかね？

もっと上がるだろ。
周りのマンション1000から1500だぞ。

いや1000は無いでしょ

パークコート渋谷の1LDKの中古でも745ですね。

うひ！そんな高いの…来年とか800見えてるのか

なんでパークコートとペンシルマンションを並べて比較してるの笑笑笑笑
似たようなエリアにあるだけで、選ばれる物件と選ばれない物件じゃ全然違う

囲まれ感が出そうで少しジメっとした雰囲気がありますかね。
google map で見たらここの少し東側にモリモトが好きそうな面積の駐車場がありますね。
ここもそのうちマンション出来そうじゃないですか？？

そこなら北東南が接道してるので良い感じ。

桜丘の再開発はわかるが、この物件の住環境にはあまり影響がないのではないか。桜丘再開発後もこのあたりは、相変わらずごみごみしていて、高級感に欠ける庶民的な雰囲気が続きそう。

800以内なら値上がり期待かな。

このマンションの前はわからないけど、前面道路の西側には道路に沿って水路が流れてるね。暗渠になってない部分があるから見える。
じめっとした感じはそういうところから来てる気がする。

価格は今月末くらいからですかね？
650-700だと思ってますがもっと高いのかな？
価値が下がるかと言うと今の渋谷の具合や桜丘周辺の数年後を考えれば固い買い物だとは思いますが、大手でないのでその分割安感欲しいところですね

駅徒歩表記はいいのですが、改札から使いたい路線ホームまでの距離が遠いのが難点…
モリモトはデベの中では価格設定が高めなので、早く価格が見たいな。

確かに駅に近くてもホームの位置によって、時間は異なりますね。
みなさんの情報を見ていると、かなり坪単価が高め予想。
来月販売開始前にもう少し情報が出るといいかなと思います。

隣の部屋との仕切りが低いのはどうなんでしょう…

こんな価格なら麻布、赤坂、虎ノ門買える。渋谷区内なら恵比寿広尾の方がまだ安い。

値段どんなんか楽しみですね。代々木上原もクソ仕様なのに笑う高値でやらかしてましたので。ここはさすがに風除室やら付けてますがさてさて。予想は700-です。まさかモリモトが通常仕様のピアースでそんな値段？ってとこで出してくると期待。700ならシティタワー虎ノ門に気持ちよく行けるのでぜひ高値追求してほしい

現地行ってきましたが、近隣の壁とかに落書きがいっぱいで、めちゃ雰囲気悪かったですよ。駅からも10分は歩きました。ここに坪600台とか、狂気の沙汰としか思えませんが…。みなさんも現地に行くことをお勧めします。

>>55 マンション検討中さん

坪700超で来ると思いますよ。

値上がりするっていう声が多いみたいだけど、ここだけ特別に値上がりする事はないから笑
ここが値上がりした時は周りも値上がりしてるから心配ない。

再開発を見越した坪単価で売るでしょうから、今後値上がりしません。ちゃんとした不動産投資家で、利回り計算できる人なら、誰でも分かりますよ。アメリカの金利も上がり、その他の国も上がっていく中、今回の坪単価が天井でしょう。その前提で買うかどうかです。

>>56 匿名さん

坪700超だと45平米で1億程度…
パークコート渋谷買った方がいいですね

>>56 匿名さん
この辺りの賃貸相場は現状5000円/㎡ぐらいか、そうであれば再開発後の値上がりを期待したとしても坪600万円が精々ではないのか。

>>60 匿名さん
どこのマンションの賃貸相場で言っているかわかりませんが単価もっと高いですよ。
5,500?6400円/㎡

>>59 匿名さん

パークコートなら7000万円台で買えます。

パークコート渋谷で1LDK新住戸、坪単価580で出ましたね。ピアース渋谷がこれより高ければすんなりパスで良いという結論が出ますので、このタイミングでパーコー新発表は判断基準が明確になって助かりますね。

パーコーはデベの知名度、施工会社の信頼性、周辺立地の良さ、タワマン、将来性等々、ペンシルのここと比べられないぐらい良いでしょ。三井のパーコーですよ、モリモトのピアースと比較なんてできんでしょ。パーコー580-600なんだから、同額?ちょい下程度の値付けならどちらを買うかは明確。あとはどこまで坪単価下げたところで、ここが検討に入ってくるか。良いとこ500-550。それ以上で買ったら即座に含み損。

>>64 ご近所さん

でもさ、パークコートは借地だよね、そこは加味しないと

というかPC渋谷安すぎないか？駒込の定期借地が坪450だぞ。ゴキブリ連中がそろそろ嗅ぎ付けてきそうだな。。

>>65 検討板ユーザーさん
土地見合いの固都税払わなくて良いし、しかも借地料は販売価格に込みなんだから、パーコーのほうがランニングコスト安いでしょ。投資で考えるなら、この辺もよく見とかないとだめなんじゃない？それ含めても、パーコーに軍配なのは間違いないでしょ。ピアースは500前後で、やっとこさ土俵に乗る感じでは。

>>65 検討板ユーザーさん

借地といっても70年だと普通永住できますね。
共用施設とランドマーク性は段違いだし。

ここはコンパクトな部屋が多くて投資用なんでしょうけども、設備仕様って高くないんでしょうけどどうでしょうか。駅7分ってありますが、246の南側にJR南改札が出来たら駅5分って言うことも考慮して、550?600でしょうか。

>>69 匿名さん
550って、最上階でそんなもんでは、下の方で500切るぐらい？で、渋谷じゃなきゃどうしても嫌って人が買うんでしょうね、それ以外では買う意味がないです。それでも、パーコーありますけどね。

パークコートが当初、賃貸として販売していなかった40m2台をこのタイミングで販売してきたのは、ここには痛いよね。もろ競合する。

そうね。もりもっちゃんには相当な誤算だろうね。MR行ったときは坪700超目指すみたいなノリだったけど、パークコートに勝てるわけないな。

コンパクト系が多いから競合しますね。定期借地がどうか気になるものの、三井のパークコートが580-600なら値付け厳しいですね。
また自社のピアース渋谷westが500程度だったんでそれ以上付けたい立地でしょうし、桜丘の近隣の築浅マンションの中古相場は400台後半の様ですので下げるといっても値付けが難しい。投資用ではなくてもう少し広く作ればよかったか。

パーコ行ってきました。タワー仕様から周りの雰囲気、何から何まで段違い。はっきり言って凄かった。ここはペンシル、周辺落書あるし、水路の関係かなんかじめっとしてるし、いやー、あり得ないなと。他の人も書いてますが、パーコが売り出してきたのは完全に誤差でしょうね。渋谷westより高くはしたい、けれどパーコと同値では完敗する、を考えれば、まあ全戸平均で500前半?中盤でしょう。

>>74 マンコミュファンさん
誤差→誤算

パークコートって40平米で7,000万円台って出てますけど、7,900万までってことですかね。だとすると坪580-650というのとかな。上の方かな。

>>76 匿名さん

7000-7990として、ざっくり計算。階数を20として、1000万円を割ると1階あたり50万円だから、階数差してはいいところ。一番下は、ほぼ7000万円近くからあるかも！

みんなの意見を見ると、ピアース500（低層階）から580（最上階）、パーコ一580（低層階）から650（最高階）みたいな感じかしら？500から650のレンジの中で、後は渋谷Love度で、どちらのどこを買うか（買わないか）、みたいな感じね。

再開発近いから投資向きで実需派はパークコートじゃない？
再開発すごいからなぁ。

価格がまだ出ていないので、どれくらいかなと思っていたのですが
みなさんすごいですね。予想されている価格帯を見ているとやっぱりねって感じですが。
間取りだけじゃなく、設備などの情報も知りたいですね。

坪700でしたね
最上階が800かな

>>81 マンション検討中さん
坪700は平均ですか。最上階が800とすれば、最安値は600位なのか。個人的には高すぎるイメージがあるが、これでも売れる見込みは立っているのかな。

>>81 マンション検討中さん

正気ですかね？完全にパスですね、気狂いみたいな価格。住居用にも、投資は買った時点で大損。

坪700でスラブ厚200mm、サッシ高2000mm、三種換気のいつもの森本仕様なんでしょ。

もう価格出たんですか。申し込みは7末？この建物で700って有り得ますかね。パークコートは借地だし、再開発プレミアとJR改札の新設で駅距離が近くなるということ？

投資家や業者ばかりだそうです。

渋谷や代官山エリアとういこともあり、将来性は見込めるんじゃないでしょうか。
特に渋谷は再開発をしたばかりでこれから人気が上がってくる可能性もあるし、
代官山は以前よりは人気が下がってしまっていますが、若い人たちにはまだまだ人気があると思います。
上京してきて渋谷エリアに住みたいと思っている人ってかなりいると思いますし、
借り手や買い手はいくらでもいそう

坪700で買ってフロープラス確保しようとしたら1Lで賃料30万位？

>>88 匿名さん
上京してきた若い人が、ここのような極小１LDK（27㎡）に賃料20万円以上出してまで住みたいと思うかどうかがキーとなりそうですね。確かに借り手はいるとは思うが、最近のリモートワークの流れから、都心の極小部屋の人気が離散している中、ここのような一世代前のコンセプトのマンションが売れるかどうか、興味深く拝見させて頂きます。

そもそも27平米で1LDKというのがお笑いだと思うけどね。広めの1Kでしょ。

>>89 匿名さん
パーコで30万以上で貸せてるけど、40平米以上の話。ここのペンシル27平米、33平米で、幾らで貸せるかね？共用設備も無いのよ。常識的に考えたら、買った時点で負け確定、含み損よ。500-600にしときゃ良かったのに、なんでこんな値付けしたのか、全く理解できないですね。

現地見たけど、えっ、これで坪700とか冗談？ってレベルの雰囲気。通り挟んだ前の雰囲気や近辺の落書き見れば誰でもわかるっしょ。パーコは渋谷区建物隣接、目の前には代々木公園等々、立地も建物も比べ物にならんです。これでほぼ同じ坪単価。。。パーコでなきゃ、なーんも知らない買主に適当に言ってさばけたんでしょうけど、タイミング悪かったですね。。。まあ、金のある投資家がバルクで買うのかもしれませんね。

抜群に場所が良いので、
これくらいの広さではありますがまずまず借り手に困る事はないですかね？
若い人って賃料20万円以上出せるものなのでしょうか。

坪単価700というのはどこからな情報ですか？？

そんなしてなかったぞ！！
ガセ多い

予定価格より少し値下げしましたからね。
しかしやはり高い。

総合的に見て相場からすると500-600とかそんなもんですよね。そのくらいなら売り切るのかな。

シューズインクローゼットが大きそうで良いですね。
これって間取り図からは面積が確認できませんが、
どれくらいの容量があるのかは問い合わせるしかないのでしょうか。

>>97 匿名さん

やっと他物件と戦える価格になったということですかね。

結局最終的には坪単価平均500くらいですかね

中古出てるピアースしぶやウェストが坪600ぐらいで出て実際売れてるみたいだし、どんなに安くてもそのレベル。ウェストより立地良いここが600割るのは考えられんでしょ、500なら瞬間蒸発、ワンフロアまとめ買いしたいわ(金あれば)。

>>102 口コミ知りたいさん

ウエストの立地は、渋谷区の住宅地地価No.1です。

■2021年地価ランキング（用途地域：住宅地）
１位 恵比寿西 273万円／㎡
２位 神宮前 210万円／㎡
３位 松濤 184万円／㎡
４位 南平台 173万円／㎡

ピアース渋谷westは渋谷区神泉町ですよね?
ほぼ目黒区とも言えるけど。

>>104 マンション検討中さん

すまん。代官山のピアース恵比寿ウエストヒルズと勘違いした。

先月に、ガーラプレシャスしぶや六本木、渋谷駅徒歩7分の築6年が、坪580で市場に出て即日売約済みになってた。ここより住環境もグレート数段劣るガーラがそれだから、ここも最低ラインで坪600。600なら、問題なく全戸さばけるだろうね。

>>106 通りがかりさん

700超だぞ。

>>107 匿名さん

なら、渋谷ザタワー買うよ。

ここは坪700超が正当化できるほどの住環境ではない。

>>108 匿名さん
そりゃそうでしょ。北参道パークコートもありだよ、700出すならね。

>>108 匿名さん
そう思って向こう見に行ったら倍率10倍超って言われた。

>>111 匿名さん

しぶやパークコート、サンダル履いた若い兄ちゃんが、共有部で偉く下品な振る舞いで騒いでたよ。三井っていつから品位を無視した商売するようになったんかね？

hpに価格出ましたね。1LDKで坪530前後でしょうか。
上は600かな。そんなところですよね。似たような水準の物件の周辺相場からしたら。

ここの1LDKって27.66㎡?ですよね。
それが2階で5400万って事は坪645万?ではなくて?

>>114 マンション検討中さん

114さんの言う通り、坪645からですね。最低層階の2Fでこの価格。27平米8坪で賃料19万取れて、やっとこさグロス4%切るくらい。地区10年未満の近隣桜丘坪1.8万だから、とれて15万くらい、グロス3%に毛が生えたくらい。実際、独り住まいでこの辺りで払えるのは、そのくらいが限界、大損物件だね。完全に値付け間違えたな、実際売れてないでしょ。

>>115 マンコミュファンさん
確かに、渋谷駅から駅徒歩ほぼ同じ物件の、セルフィスタシブヤという物件がそんな感じですね。43平米の部屋で月19万が賃貸でてますね。中古では27平米で4000万で取引されてますね。築10年とはいえ、ピアースはそれと比べて3.5割上乗せ、再開発って言っても、個人的にはさすがにやりすぎだと思います。不動産ど素人の無知な人でもない限り買わないのでは？前に出てましたが580-600とかだったんでしょうね、本来は。650-700で果たして、売れるのかどうか、白金すかいやその他港区タワマンより断然高い値付けですからね。

住まいサーフィンだと平米154万が適正となっていますね。
となるとこの値付けは相当な割高。。

>>116 評判気になるさん
その通りで完全に高過ぎると思います。
土地の仕入れ値を誤ったのでしょうか。
白金ザスカイは値上げしましたが、それでも東京タワービューの高層階より単価が高いです。
これで売れるのか今後も注視していきたいです。

本当に高いですね。坪650前後からスタートですか。投資の方が多いと思いますがこれだと合わないでしょうね。
ちょっと近隣の築浅の中古物件見ると2LDKで坪550程度でいくつか出てますので、びっくりですが再開発で一気に上がったという感じですかね。

>>50424 匿名さん
バブル崩壊ってだれも予期しない小さなところから始まるけど、このマンションがその引き金のマンションになったら、それはそれで話題性がある。少なくとも、買って2割は直ぐに減価しそう。

>>120 ご近所さん

このマンションにそんな影響力ないよ 笑
きみ、おもしろいこと言うね。基本は、金融引き締めが引き金。不良債権処理が終わって金融機関の再編も完了したのに、また不良債権を生むような政策は、バカでなければとる訳ない。

>>121 名無しさん
コロナといい、そういうバカな政策とる政府。アメリカもテーパリングを年内に始めるし、日本も遠からず。そういうときに、ドカンとバブル弾けるのが、こういう割高物件なんじゃないの？

ピアースしぶやWestなんかも、このタイミングで中古でだしてきてるね。West買った投資家は、ここがこんな爆上単価で出してきてるからウハウハ。さてさて、白銀高輪のタワマンより高単価・低利回りのペンシルが売れるのか…

この価格なら、普通に港区買ったほうが良いです。退散。

だいぶ売れているらしいね。
なんだかんだでマンション今は売れちゃうんだね。

でもブランズタワー豊洲が最強ですよね？

>>126 匿名さん

港南にお帰り下さい。

埋立地は絶対いや！

埋立地笑

>>125 匿名さん
どこのガセねたですか？

先週申込してきたー勝ち確案件！
5年後にでも答え合わせしましょう

ここはどういう勝算があって買うのか聞いてみたい

再開発による上昇期待かな？
宮益坂が坪1000なら再開発の東急はそれ以上だろうし、坪650が750になってもおかしくない。
ただパークコート渋谷とどっちを買うのが正解かな？

桜丘は坪1500万らしいですよ。

>>123 坪単価比較中さん
桜丘が坪700万円近くで販売ということでピアース渋谷westの再販も期待したのでしょうが、桜丘がこの状況では神泉町も厳しいかもしれないですね。
渋谷westもあの割高価格でよく売り切りました。
でも渋谷westは価格交渉すれば安く買えたわけで、その辺もあとからわかるのに交渉に応じるデベもどうなのでしょうか
桜丘も売り切るのは難しいので価格交渉をすれば応じてくれるのではないでしょうかね。

結構安くない？
私が変なのか？

>>136 匿名さん
利回り考えたら、少なくとも2割は高い。

坪700位かと思ってたので、結構安いと思います。今の時代、どこも高くなってきてるのだから妥当か安い位の価格ではないでしょうか。。
昔の感覚で言えば高いですけどね。

>>139 通りがかりさん
なぜ安いとお考えなのか是非聞きたいです!

>>126 匿名さん
豊洲、銀座辺りは地震や津波で一発アウトな気がする。
上の階に住んでても買い物の時に下にいたらアウトだし、運良く上の階にいても一度浸水してしまったマンションの価値は地に落ちてしまうし。
一番の問題は、地盤が軟弱な事かも。

それでここは売れているんですかね。
桜丘の再開発もあってか相場が上がったような値付けのようですが。

>>137 マンション掲示板さん

どのような計算根拠か教えて頂けると助かります。

>>143 通りがかりさん
例えばパンダ部屋で5400でしょ。27平米近隣の築浅賃料で(とれて)月15、年180。新築グロスで3.3%。こういうことなんじゃない？なんとかリースの想定賃料出してきてだけど、相場と乖離しすぎで、思わず笑うてしもうた。月18で4%だけど、一人暮らし人がどうやって月18払えるのか、想像できん。

グロスかさむ27平米で坪670弱ですか？平均で660くらい、条件良い部屋で690か。
PC渋谷と同じくらいにしてきてる感じしますが平米賃料だとあちらがやたら高く賃借成約してるから投資じゃなく5-6年は住む前提で買う感じかな。桜丘を数年持っとけば損はしなさそう

>>145 匿名さん
数年持たなかったら損する物件ってすごいな（笑）投資だと完敗するって言う意味では同意。

PC渋谷の方が規模感や共用の充実度は圧倒的に高いから、同じ坪単価ならどう考えてもPC渋谷選ぶでしょ。

なんだかんだで売れているみたいですね。
わけわからないわー。

>>148 匿名さん
営業活動お疲れ様でございます！確かに、ここをこの単価でさばくのは辛いですよね…。

149さん
ギャラリーへ行けばわかると思いますよ。
私は営業でないですが、買おうと思っていた部屋は既にありませんでした。
ずいぶん高層の部屋しかなった。
聞いた感じは40個位は予約入ってましたよ。

>>150

150さんはどうしてこの物件を買おうと思ったんですか?
入口で利回りが取れなくても将来賃料が上がるという想定ですか?

この地に、桜丘の再開発の恩恵がどこまで波及するものだろうか。再開発地に近いと言えば近いが隣接しているわけでもなく、ここそのものが再開発されるわけでもないのに、再開発の価値上昇分が販売価格にたっぷり乗ってしまっているような感じがする。
この地を訪れればわかるが、ここは非常に庶民的な場所で、高額所得者が好むような場所でもなく、それほど高い家賃は取れないと思った。

検討外なのに、なぜご丁寧に投稿するんだろう？その熱量はどこからくるんだろう？
やっぱ欲しいは欲しいんだよね、理想はもう少し値下げしてくれれば。ただここがグロスで5000万を、坪単価で600万を割ることなどないだろう。残念。by営業マン。

坪700越えはほぼ確実って聞きましたけど。
ずいぶんと弱気になったんですね

700弱でまあまあってことね。
まぁキャピタル狙えるから金持ちは買うわな。

再開発終わり800万。

桜丘も10年前の東日本大震災後と比べてずいぶん高くなったんだなあと思います。当時は駅7分でこの規模だと坪370程度だったですが700とかびっくりですね。
まあ再開発でもう少し駅まで近くなると思いますけどね。

昔話…

>>144 評判気になるさん

モリモトのマンションは賃貸マンションマーケットにおいて割とハイグレードな部類に入りますので、新築の段階では近隣の平均的な賃貸物件と比べ高めの賃料が取れます。大手デベの賃貸専用マンションと遜色ないレベルだと思います。
従って、この立地で27㎡の部屋が18万円で貸せる可能性は十分あると思います。

小ぶりでも月額賃料が15万円以上となるマンションは世の中に多数存在します。
外資系等勤務で年収の高い人達、場所や設備に拘って可処分所得のうち大きな割合を賃料に充てる人達、勤務先から補助が出る転勤族や勤め人、個人事業者として家賃の一部又は全部を会社経費に出来る人達等々色々いらっしゃいます。

私はピアースを2件賃貸に出しています。
別のデベの物件(ピアース級)ですが、恵比寿、広尾、代官山から徒歩圏の30㎡の1Rは月額20万円以上で賃貸出来ています。ピアース渋谷から徒歩で20分くらいの場所です。

PCの小さめの住戸はかなりグレードダウンしてあって、廊下はフローリングで床暖房すら付かないケースもあります。

モリモトの肩を持つような投稿で恐縮です。

堅調に売れている模様ですね。
高い、売れていない、利回り悪いは個人の感想。
お金払って、ピアースに共感している人が40人くらいいるのが現実ってことで。
答え合わせは再開発後。

>>160 匿名さん
では、残り何戸か教えてください。私は全く売れていない、厳しいと聞いていたので、大変興味があります。

>>159 匿名さん

“この立地で27㎡の部屋が18万円で貸せる可能性は十分ある”

可能性の話なら誰だってできる。実際に貸せますかね？

“外資系等勤務で年収の高い人達、場所や設備に拘って可処分所得のうち大きな割合を賃料に充てる人達、勤務先から補助が出る転勤族や勤め人、個人事業者として家賃の一部又は全部を会社経費に出来る人達”

そんな人達はどれだけいますか？そういう人は港区に住むんじゃないの？ずば抜けた人で渋谷区に住みたい人は、パーコ渋谷みたいなとこに住むでしょ。

>>162 匿名さん
渋谷駅、築5年未満、駅徒歩7分以内、30平米未満で調べた。アゼリア代官山の最上階で15万とか、そんなんしか出てこないね。それぐらいがとれてMAXってことでしょ、これが現実。

パークハビオ青山(渋谷駅5分)
2011年築　8階27.33㎡　共込151,000円
パークハビオ渋谷(渋谷駅5分)
2012年築　8階25.17㎡　共込148,000円
プライムレジデンス渋谷(渋谷駅8分)
2017年築　15階26.57㎡　共込168,000円

ちなみに最後のだけ礼金ゼロで最上階角部屋。

>>164 マンション検討中さん

やはり、そんなもんでしょうね。ピアースしぶやは、完全に値付け誤りましたね。

パークコート渋谷、これからも3ヶ月毎ぐらいに、40平米の住戸出すみたいね。賃料最低でも30万で取れて7,500万。ここのピアースはAタイプ33平米で7,500万、賃料は取れて22万。誰がどう考えても、足し引き掛け割りができないお馬鹿さんを除き、どちらを買うべきかは、超明白。ここのピアースは購入層は殆ど投資家だっていうらしいから、買った投資家には、なんで利回りで明確に劣る物件を買ったのか、ぜひその理由を聞きたい。

>>166 名無しさん
Aタイプは35.4平米、6800万円台からある。パークコートの最安値と意図的に比較すな。嘘を書くな。初心者マークさん。

>>167 マンコミュファンさん
6500万円台からあった。

>>167 マンコミュファンさん

33平米と35平米の差で、そんなにムキにならなくても（笑）パークコートの低層階とピアースの際上層階の比較なんでしょうね。Aタイプ6500で出てるんですか、それ本当ですか？北向き間取りの値段と取り違えてませんか？もしAが6500なら、坪620ぐらい、こんなにも早く値下げするもんですかね？

元々下の方は6500くらいでしたよ。
予定価格？の時から見学してましたが間違い無いかと。ただもう売れているかもです。
南は27以外だいたいなかったですよ！

>>170 匿名さん
ほんとですか？
27のBタイプも中層しか残ってなかったですが、両サイドそんなに売れてるんですか、、

マスクつけてない（朝帰りの？）若者が、近くのコンビニで騒いで騒ぎになってたよ。そういう立地にこれだけの金額を払うなんて、気が知れない。

>>172 周辺住民さん
ラ・トゥールやセンチュリーフォレストと目の鼻の先の立地ですが、、、

初心者マークさんは、なんか営業さんにいじめられたのですかね？主観の文句ばかりですよ。
購入された方々に失礼です。

>>174 匿名さん
そうじゃないですか？高いですが、ここはここで、悪くないと思いますけど。他と比較しだすとキリないですしね。

スーモで来場予約みたら、ぴあーす代々木上原は予約一杯、ぴあーす新宿三丁目がもう少しで満席、ぴあーす渋谷はガラガラ…。これが、購入希望者の人気をハッキリ表していてる気がする。上原が1番人気なのにはびっくりしたけど、新宿かと思ってた。

ここの名称はピアース渋谷なので、モリモトとしてはピアースとしては渋谷区でNO.1のマンションと考えているのだろうが、実際に現地を見ると裏通りのような場末感がある。モリモトは、現在の価値ではなく将来この地が大化けすると踏んであえてピアース渋谷の名称をつけたのだろう。
そうだとしても不確かな将来価値の上昇分が現販売価格に盛られ過ぎだと感じたが、購入者は勇ましい。

単に最寄り駅が渋谷だからピアース渋谷なのでは…?

数年前にピアース渋谷westという物件がございまして。
モリモトとしてはこれ以上、良い出物はないからシンプルにピアース渋谷にしたのではないか、ということが言いたいのだと思われます。

ピアースの物件のなかで、なんで渋谷だけ成約キャンペーンの対象なの？それだけ苦戦してるってこと？良い物件だと思うんだけどなぁー。

>>159 匿名さん
ピアース渋谷WESTの50平米で賃料が30-35万円はかたいのでピアース渋谷の27平米が18万円でも納得の数字ではある。

Aタイプの寝室って窓が3つある作りの認識であっていますでしょうか？
バルコニーと通じている部分は窓なんですかね？
採光のみの記載なので、ガラス張りってことなのかちょっとわかっていません。

>>182 匿名さん
fixガラスのようですね

>>183 マンション検討中さん

fixでしかも網ガラスですね。Aタイプの寝室窓は全部網網なので、採光以外、開放感とかは難しいかもしれません。もちろんリビングは網なしですけどね。

>>181 匿名さん

ここより、さらに立地が良くﾃﾞﾍﾞも三井で、再開発にど隣接してあるパークアクシス渋谷桜丘の賃貸履歴は見た方が良い。26平米で賃料13-14万円(Bタイプ)で埋まってない。もしこの賃料しか取れなくなると、最低階の価格でみても、グロス利回り3%前後。立地は良い物件なのは間違いないが、価格に無理がある。

>>185 匿名さん
仕様・立地・間取りは正直負けてますね。
築年数補正で想定賃料を正当化できるかといわれると、やっぱり厳しいラインだなぁ。。

渋谷を代表するヒカリエ横の宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンスの１K30㎡の部屋が家賃月22万円で賃貸に出されている。
ここが27㎡18万円だとすれば宮益坂の30㎡22万円のほうが割安に感じるが、ここを推している人の意見も聞いてみたい。

>>187 匿名さん
言ってしまえば、宮益坂は今が天井なのは間違いない価格になっていて、ここは再開発のパワーがあるということだと思います。両方の物件とも、この価格で貸せるのかは極めて疑わしいですけど。桜ヶ丘の素晴らしい立地の三井が14-16万で満室埋められてないことから、この二つの物件価格は、なんとも厳しいですけどね。月16万で、グロス4%で4800万。これ以上は涙ちょちょぎれる価格です。

山手線を含む複数路線が徒歩7分はかなり便利なところですね。
Cタイプだとぎりぎり夫婦で暮らすには良いかもしれませんが、
子供一人生まれた途端に手狭に感じてしまいそうでしょうか。

>>189 匿名さん
Cタイプで億手前ですから。。。渋谷愛の試される物件、代官山ラブならありでしょうが、居住前提でしょうが。パークコートしぶやも継続的に1LDK40平米売りに出してきてますから、ガチンコかぶります、向こうは最高級タワマン仕様、共用設備充実で、賃料30-35万でとれてる。賃貸だとここはどうか、ですね。

ここは賃貸だとどうなんでしょう。
駅近かというと微妙なところではありますが、
渋谷かつかなり立地が良いですからね。
個人的にはこの立地なら別に駅が近くなくても良いとは思っていますが。

ホームページの間取りに、最上階プレミアムプランならではの特別仕様、って出てるんですが、天井カセットエアコンって全室についてましたっけ？最上階だけだったと思うんですが…

そう言われてみればこちらの設備仕様は公開されていないんですね。
販売予定時期は9月下旬になっておりますが
このまま未公開で販売開始となってしまうのか気になりますね…

もうほぼ売り切れたらしいですよ

誰だ？不調とか吹聴していた人は。
掲示板はやはりあてにならないですね。

>>195 匿名さん

194はあてになるの？信用する根拠は？

この物件はどうかはわかりませんが、
ここ最近のモリモト物件スレでは掲示板でこれでもかと叩かれ、前向き検討者はこれでもかと貶されて…
その間の公式ページはずーっと予告広告。
で、気づくと販売開始されてて数戸残して申込済み。条件の良い部屋が残ってない！出遅れた！と怨嗟の声。

繰り返しますが、この物件がこのケースに当てはまるかはわかりません。
（でも当てはまるんだろうなと個人的に予想。結果は販売開始後に(笑)）

最近のマンションは供給が少ないからな。いいものはお得意様の優待販売にしか流れない状況も今後はあるかもな。値段も高くてネットでうろついている一般人は買えない値段だしね。

>>195 匿名さん
ご存知かもしれませんが、モリモトさんは抽選をしないで先着順＆営業マンの調整なんですよね。

掲示板で不人気物件を演出してそれを真に受ける人が出ると、自分が希望住戸をゲットできる可能性を高める事ができちゃうんですよね。大手はそうは行きません。

モリモト物件スレ情報は本当にあてにならない(笑)

196さん
代官山ギャラリー行きましたか？
行けばわかりますよ。
買いたいタイプありませんでした。