猿江恩賜公園レジデンスってどうですか？

ハザードエリアながら免震や制振でもなくただの耐震。
外廊下で玄関剥き出し、当然各階ゴミ置き場もない。
サッシ高も2m未満でコストカットを得意とする長谷工のいわゆるザ・板マン。
買い物も不便で駅まで徒歩10分超、、、こんなんで坪350万円って高くないですか？

坪400万で勝どきの駅直結の正真正銘ザ・タワマンも買えるし、ほぼ同じ値段で亀戸の商業施設直結のタワマンも買える。300万以下でも晴海フラッグなら中央区も買えるのに！

ここは住吉駅ってのが魅力的なんでしょうか？
disりたいというわけはなく、本当に単純な疑問です。

>>1641 通りがかりさん

地縁があるから。

>>1641 さん

魅力無いから、人気無いから来ないでいいよ。

>>1641 通りがかりさん

おっと、またネガ出現。
お前みたいな奴にはわからんだろうな。そもそもマンションの特徴なんぞ、数百項目はある。数項目かいて何になる？
勉強不足なだけだろ。さっさと他に行け。

ただ、最近ネガが弱かったから、むしろもっとあっても盛り上がるのか？！

>>1641 通りがかりさん

けっこうディスってますねw
この高さで耐震って普通です。
書かれている以外でどの辺りがコストカットだと
感じましたか。
二重床二重天井、ディスポーザー、複層ガラス、
ローシルエットトイレ、ハイタイプ隔て板、
ソフトクローズ機構あり。
個人的には他は気になりませんでした。

亀戸クロスや晴海フラッグもいい物件だと
思いますが、駅遠やJR緩行線が通勤通学に
不便だと感じる人もいます。商業地ではなく
落ち着いたエリアに住みたい人もいます。
他人のことは気にせず、各々好きなエリアに
住めば良いんじゃないでしょうか。

>>1641 通りがかりさん

すいません。超初心者なので教えてください。
水害時に免震だと何がいいのですか?制震ならどのような効果があるのですか?地震なら分かりますが。

勝ちどきと亀戸の直近の販売期の売り出し価格をみたのですが、貴殿のおっしゃる単価と全然違います。いつの価格をみているのですか。亀戸は猿江と比較してランニングコストが倍ぐらいのようですが、貴殿にとっては誤差の範囲ですか?

HARUMI FLAGは自分で住まず、投資なら勝ってもいいかなとおもいます。

>>1641 通りがかりさん
マンマニ先生も言ってますが、マンション購入で100点を取るのは無謀ですよ。ご自身にとって上記が妥協できない点であれば買はないという単純な話かと思います。
https://www.sumu-log.com/archives/28933/

現地周辺を歩いてみた感想
住吉駅は改札が近い出入口
公園横を通るからか距離は気にならない程度
エスカレーターがあったらもっと良かった
西大島駅への道は歩道がないのがマイナス
ただエスカレーターがあるのでこちらの方が良い人もいるか

>>1641 通りがかりさん
この地域の地震によるハザードリスクは液状化に当たると思いますが、免震にしたことで何が解決するのでしょうか。
耐震や制震だと建物が壊れて免震なら壊れないとでも思ってますか？
何故タワマンで免震構造が必要とされるのか、何故板マンでは採用されないのか、そう言ったことを勉強された方が宜しいかと。
どこかの営業さんに吹き込まれたのかもしれませんが、どうも言葉の響きだけで判断してる節があるので。

各階ゴミ置き場始めタワマンの仕様を前提に話されてますが、ここに限った話ではなく板マンにそれらの仕様がないのは当たり前です。
世の中タワマン至上主義の人ばかりではないので、タワマン買えるのに！と言われても買いたい人は買えばいいんじゃないですかとしか言えません。
価値観というのは人それぞれと言うことを人生のどこかで学べれば良かったですね。

>>1649 検討板ユーザーさん

免震構造を採用する理由は、揺れを抑えて安全性を向上することだけでなく、それによって柱を細くしてコストダウンするという目的もあります。
https://gentosha-go.com/articles/-/13636

という記事を見ました。
柱を細くできるのなら、軽量化必須の高層マンションには適しているんでしょうね。
猿レジには必要ないかな。

災害時に自力で昇降できる高さが私の理想です。価値観ってそれぞれですね。

リクシルの障がい者就労センターも本社と共に移転するのでしょうか。
分割せずに売却だと、相当な変形地。
西からタワマン→駐車場→スーパーとなれば便利そう。

>>1651 マンション検討中さん

周りにスーパーがないと不便ですね。

>>1652 匿名さん

いつも車なのでそこまで気にしたことないです。
今も近くのスーパーより遠くても気に入ったところに行っているので。
あればあって良いと思いますけどね。

>>1653 マンション検討中さん
同じくこの辺りの住人は車持っていることがもはや常識でしたので、スーパーの近さに関しては気にしたことがありませんでしたね。

>>1654 マンション検討中さん

マンションの駐車場は限りがありますが、この辺りは車が必須なんですね。

リクシル跡地の用途としてはそのままオフィス利用、商業施設、タワマン、ホテルなどが可能性として高いのでは。
豊住線開通に向けて住吉の駅近にタワマンが建てられて川と公園に隣接となればデベは当然欲しいでしょう。住吉駅近辺はもう他にまとまった土地がないので。

問題は用地取得費が高額なので果たしてタワマンでもペイできるのかどうか。
タワマンになれば弱点を解消すべくスーパーなりコンビニなりが入ると思うのでメリットもありそうですがどうですかね。

>>1656 通りがかりさん
坪単価500-600辺りで分譲すればペイできるので、ok

>>1655 匿名さん

必須ではないでしょ、この時代。
自転車は、あった方がいい程度。

>>1656 通りがかりさん
入札競争激しいらしいですからね。更地にして工場にならない限り猿レジに対してはメリットの方が大きいと思います。

希少性の高い立地なのでタワマンの可能性が高いですよね。
西大島駅東の再開発でタワマンの中に商業施設が入るという話もあるので、距離的には近すぎるのかなという気もしますが。
猿レジ南がタワマンの駐車場になるとして、障がい者就労センターは何になるんだろう。

リクシル～住吉駅と住吉駅～北方面の拡幅も含めた道路整備もあるので、併せて住吉駅周辺に商業施設ができたりしないですかね。
3路線乗り入れますし、何か出来たらいいな～。

https://www.city.koto.lg.jp/390111/machizukuri/toshi/jigyo/7749.html

リクシルのビルはあまりにも立派すぎるので潰すのは勿体無い気がしますよね。
しかし在宅勤務が拡がる中オフィスビルとして運用するにしても借り手がいるのかどうか。

>>1661 名無しさん

立派ですよね。
特に猿レジ南は勿体無い気がしますね。
ただ今は中央区でも苦戦しているので、駅直結でもない立地だと賃貸だと厳しいのかなという気がします。
ヒューレットパッカード本社ビルも空いていますし。
コロナ後もどれぐらい戻るか。

http://www.building.co.jp/wp-content/uploads/2016/09/chuo.pdf

>>1660 マンション検討中さん
10年、区ではなく都が整備？するというのがポイントな気がします。自分的にはかならポジティブポイントと感じますね。

>>1663 検討中さん

住吉駅から北方面ではなく南でしたね。
失礼しました。
駅北ではの戸建物件で拡幅予定ありと見たので、勘違いしていました。

良い方向に進んで欲しいですね。

錦糸町・亀戸両駅徒歩7分の中古マンションなら70㎡で4000万前後で買えますよ。

>>1665 匿名さん

具体的には?
築30年とかですか？
売主は大手ですか?

>>1665 匿名さん

どこですか？ぜひ教えてください！
デベロッパーと施工会社もお分かりであれば知りたいです。
あと築年数と二重床・二重天井、複層ガラスかどうかもお願いします。配管トラブルや騒音トラブルが心配なので。
どうぞ宜しくお願いいたします。

>>1667 マンション検討中さん
築40年だけど管理良好のようで中古出てもすぐ売れちゃう。野村不動産、清水建設

いろいろと住吉駅周辺の整備が進むのは好材料ですね。
https://www.city.koto.lg.jp/650102/documents/031210boumachisiryo5-2.pd...

>>1668 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
1982年竣工だと建築確認時は旧耐震の可能性がありますね。スラブ厚も薄そうな時代ですし、二重床・二重天井でもないですよね。
残念ですが条件が合わないようなので、ご遠慮いたします。

>>1651 マンション検討中さん
障がい者就労使節は残ります。
売却されません。

>>1666 マンション検討中さん
中古の売主は個人だがね。

すみません、SJタイプってまだ選べるくらい残ってますか？来週モデルルームにいきます。

>>1673 マンション検討中さん

まだ申し込みが入っていないかはわからないのですが、申し込みして1週間以内に他の申し込みがあると抽選になるそうです。
ただ2期が始まって1週間以上経っているので難しいかもしれません。

>>1671 さん

就労センターはそのまま残るんですね。
本社と共に移転かと思ってました。

>>1670 マンション検討中さん
旧耐震ではないようです。
4000万＋1000万（フルリノベ）で5000万。
中古市場は立地9割

>>1676 匿名さん

いいですね。

>>1676 さん

猿江恩賜公園レジデンス検討者は築40年は候補としては見ていないと思います。
築40年を許容できる中古検討者にはいいかもしれませんね。

築40年は…ちょっと…

>>1674 マンション検討中さん
ありがとうございます。モデルルームで聞いてみます。

>>1668 検討板ユーザーさん
論破されちゃったね。

昔の配管を変えづらい造りの築40年と比べられない...

そもそも錦糸町と亀戸から7分、70m2 4000万円の築40年マンションって出てなくない？
わざわざそのマンションが出るの待つの？

>>1682 通りがかりさん
今は出てないですね。先月1件出ましたけど掲載後2週間も経たないうちに消えました。立地が良ければ築年数は気にならない例。このマンション購入して入居するまでには数件売りに出るんじゃない？

>>1683 匿名さん

地元民ですが価格的に新築に手が届かない人が、築古のリノベ買っているいる感じです。ですから一定の層からの需要はあります。
個人的にはさすがに40年は無理ですが。

品格法施行前の物件…
新築を検討している人には刺さらないと思う
スレ違いなんじゃないかな
熱烈に推している人が買ったらいいと思うの

>>1685
品格法…品確法の誤変換です

>>1685 マンション検討中さん
施行前でも基準を満たしてる物件みたいだよ。

住吉から徒歩10分もかかる物件で70平米で7500万?20年後資産価値保てないんじゃない?

>>1687 さん

この物件、高潮ハザードが猿江恩賜公園レジデンスよりレベル上で危険。目の前が交通量の多い大通り。

そもそも猿江恩賜公園レジデンスの検討者は築４０年は関心無い。エリアも違うし。

>>1687 匿名さん
資産価値をどういう意味で使用されてるのかわかりませんが、私はこの物件で儲けようとは思ってないです。刺さらなければ買わないだけ。

>>1689 マンション検討中さん

値上がりはないと思うので、残債割れしなければいいって感じですよね。

>>1687 匿名さん
では20年後の資産価値をどのように担保するのか語ってもらいましょう。

>>1687 匿名さん
＞住吉から徒歩10分もかかる物件で70平米で7500万?20年後資産価値保てないんじゃない?

それを証明してください。

>>1692 検討板ユーザーさん
シャビーなザ・板マンで20年後どこまで価値が残るかな？
1/3の2,500万円くらい残れば辛うじて残債割れは避けられるけど、果たしてそれもどうかな？

>>1693 さん

やはり猿江恩賜公園レジデンス人気あるね。こういう痛々しいネガが現れるから。本当に微笑ましいね。この掲示板の東京23区の人気物件ランキングでも今見たら３位になってるね。

>>1691 検討板ユーザーさん
20年後購入価格の7500万で売れると思うの？

ここ買う人で20年後に同じ価格で売れると思ってる人なんていないと思いますけど。しかもそれ聞いて何がしたいのかわかりませんね。

>>1688 マンション検討中さん
高潮ハザードレベルが上だろうが下だろうがドングリの背比べ。
洪水津波来たら豊洲、東雲、大島、亀戸、江東区内皆同じ。

>>1696 マンション検討中さん

たぶん、批判するのが目的で理由は何でもいいのでしょう。憂さ晴らし。

>>1696 マンション検討中さん
5～10年前くらいに23区内で新築マンション購入した人は購入価格より20％以上は
含み益ありますけどね。
私は8年前に23区内JR駅徒歩3分の3LDK75㎡新築マンションを4700万で購入しましたが、現時点で40％以上の含み益があるそうです。
昨今都内で新築マンションを購入する人は利益見込めなくて残念ですね。

>>1699 匿名さん

ここからのキャピタルゲインは難しいことは承知の上で、みんな購入をしていると思う。

あなたはいいタイミング買ったね。

さらに値上がりが続けば本物件もあなたの所有物件も上がるとおもうのでそうなればいいね。

自分に関係のない物件にしつこく難癖をつけなければならない心理状況。よほど満たされない生活をされているんでしょうね。お可哀想に。

>>1695 匿名さん
では7500万円で売れないという証明をどうぞ。

>>1699 匿名さん
だから何？売って現ナマ手にしてから言え。

>>1699 匿名さん

徒歩10分で坪350万円ですから、ここが中古になったときにもし値上がりしてたら市況のおかげでしょうね。

>>1699 匿名さん
8年前に75平米、駅徒歩3分で4700万円？
クソ田舎だな　悪いけど買わないヤツだわ。

>>1702 検討板ユーザーさん
では、7500万で売れると思う根拠をどうぞ。

>>1706 匿名さん

売れる根拠も売れない根拠も無いでしょ。市況次第だから。

>>1705 検討板ユーザーさん
東京駅まで直通で15分以内のクソ田舎です（笑）

>>1708 匿名さん
新小岩乙w

>>1708 匿名さん
ダサ

普通に暮らしていればいいのに。。
含み益が何%だとかの自慢して何が楽しいの？
誰かが書いてるように売って現ナマ手にして初めて自慢出来るんじゃない？

普通に暮らしていればいいのに。

>>1711 検討板ユーザーさん

ここは大規模の割に管理費安いのがめちゃくちゃ良いですね。
それなのに植栽豊かで、何か高級な雰囲気が出ているところが気に入っています。

>>1712 マンション検討中さん

管理費が安いのは江東区の防災倉庫が入っているのが関係しているんでしょうか。

>>1713 通りがかりさん

逆に住吉や深川、大島辺りで、このマンションの様に高級感を出しているマンションって今まで無かったと思いますね。
HP本社のデザイン性に惹かれてしまいました。

>>1714 マンション検討中さん

そうですよね。
植栽の豊かなところ、私も魅力に感じています。
都心へのアクセスもいいのに、緑を眺めながら読書できる空間が確保されているところも好きです。

防災倉庫のことを書きましたが、パーティルームのような余分な施設がないのも管理費が抑えられた要因かと思います。
塩害や粉塵の影響が少ないからか、20年先までの修繕費上昇幅もとても控えめですね。（状況が変わることはあるかもしれませんが）
ランニングコストが低いことは住む上でも売却する上でも魅力的です。


HP本社ビルもおっしゃる通りですが、駅までの歩道が綺麗で広いところも好きです。

>>1715 通りがかりさん

何か高級路線で竣工したマンションってこの近くでありましたでしょうか？

>>1714 マンション検討中さん
ん、ここが高級？
ディスポーザーとかがついただけで賃貸に毛が生えたレベルでは？
高級と割高がごっちゃになってますね。

>>1717 通りがかりさん
高級の定義がよくわからないけど目の肥えている有名マンションブロガーの方々の評判は良いですよ。自分的にはHPの建物と調和が取れていて気に入っています。

>>1717 通りがかりさん

割高な物件、設備も劣るのであなたのような資産家、高収入な方には満足できないでしょう。
だから、来なくていいよ。高級物件に行って。

>>1719 マンション検討中さん

オフィス部分の再開発はどんな感じになるんですかね？

>>1717 通りがかりさん

賃貸に毛が生えたは言い過ぎですけど、高級路線ではないですね。

>>1720 マンション検討中さん

全く分からないです。猿江恩賜公園レジデンスの重要事項説明書にも三菱地所レジデンス、野村不動産がリクシル本社のビル、土地の取得する可能性がある旨、記載されています。とうことは価格にもよりますが、入札に参加する意志があると読めます。
ヒューレットパッカードのビルはリートが保有していますが、複数区画が賃貸、埋めきれていない状況です。
両方ビルが新しいのでどうするんでしょうね。壊して再開発して採算が取れるのか。

>>1722 マンション検討中さん

綺麗なビルですし、解体するにしても相当コストがかかるので、5年程度かかりそうですよね。
何になるか楽しみです。何か詳細をご存知でしたら教えて頂きたいです。

>>1714 マンション検討中さん
深川って大きくでましたね。旧深川には存在しない高級感が旧城東区に爆誕ですか。そうですか。

>>1724 名無しさん

モデルルームは満席でしたね。
皆さんお金持ちですよね。

　LIXILとグループ会社の一部は、東京・江東のWINGビルから東京・品川の住友不動産大崎ガーデンタワーへ本社を移転する。コロナ禍でテレワークが浸透したことが理由だ。移転によって本社面積を9割減らし、運用費の削減や資本効率の向上を図る。2021年12月6日に発表した。

　移転は22年8月を予定している。計4棟から成るWINGビルでの業務は、1棟を除いて23年3月までに終了する。発表後、23年3月の引き渡しを目指して土地と建物の売却手続きを始めた。21年12月中旬時点で売却先は決まっていない。

>>1725 マンション検討中さん

先週末は全枠埋まってましたね。
予定が空いたので予約しようとしたらいっぱいでした。
南棟が出て間もなかったからかな。
今、どのぐらい残ってるか知ってる方がいたら教えてください。

これ、かなり穴場物件になるね

マンションコミュニティを見る人の年収が分かれば意外と面白いことがわかるかもしれないです。猿レジを買う余裕がある人はここに来るかな？?

>>1729 口コミ知りたいさん

猿レジですが、価格は結構高い方だと思いますよ。
周辺の物件と比較してですが。。。

>>1730 匿名さん
メイツとジオ住吉の中古と比べたら割と安いです。インフラ、円安のせいで新築の相場はもう戻らないです。7~8千万円内であれば買っても損はないと思います。

競合はマンション名がダサすぎますね。

>>1731 口コミ知りたいさん

そうなんですよね。
今は中古の方が高い場合もあるぐらいです。
円安、海外のインフレ、労働力不足、コンテナ不足などを考えても、すぐに住宅価格が下がることは考えづらいです。
江東区は人口も増えていますし、短期的に見れば猿江恩賜公園レジデンスは安いとすら感じました。

>>1732 マンション比較中さん
お猿さんも十分ダサいと思うけど…？

>>1731 口コミ知りたいさん

ここが坪350だから立地や規模感でアドバンテージのある中古が値上がりしてると不動産営業が言ってましたよ。

>>1732 マンション比較中さん
具体的にはどこのこと？

もう江東区で大規模マンションは少なくなったので、そろそろ決断しないといけないと思いますね

>>1737 マンション比較中さん

もっとスレを多くして盛り上げようよ。

>>1731 口コミ知りたいさん
私もメイツ始め近隣の中古物件検討しましたが高いんですよね。猿レジと変わらないくらいで。
なら築浅とは言え中古より新築の方が良いかなと思った次第です。共用施設はメイツの方が立派ですが部屋の設備は猿レジの方が良かったですし。
新築時の価格で比べたら雲泥の差ですが、今の市況考えると言ってもしょうがないですしね。羨ましくないと言ったら嘘になりますが。

>>1739 名無しさん

近くに進学塾がないのがネックですね。
教育環境はやっぱりイメージ良くないのでしょうか？