リビオタワー品川ってどうですか？

>>4622 検討板ユーザーさん

むちゃかっこいい

>>4623 マンション検討中さん

ここの方がにおいそう

>>4613 通りがかりさん
ここの入居が2026年10月予定だから港南の中古在庫が増えるのはそれ以降。

>>4621 匿名さん
確かにたまたま発見したを装ってるけど単なる業者の宣伝。悩むも何も中古は即入居。新築のリビオは2年先。

株価爆死
完全に潮目が変わったね

>>4629 ご近所さん

今が買い時よ！
株もドルもマンションも！強気の買い買い買い！

ここは、物件概要に、１つだけ店舗が入ることが明記されているが、一体、何が入るのだろうか？　分譲なのか賃貸なのか？

以前、公明党都議が、スーパーが入ると示唆したことがあるが、どうも、そんな予兆は全くない。

>>4622 検討板ユーザーさん

＞本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川

これって、投資家目線だと痛いね。リビオ買って暫く賃貸で運用しようと思っていた人にとっては、より駅近に結構グレードの高い新築賃貸がOpenしてしまうとね。

少なくても、ここより高くは貸せないだろうね。

>>4635 マンション検討中さん

スペース的にはそれほど大きな店舗が入る感じではないですね。恐らくコンビニではないかと思われます。

>>4636 マンション検討中さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。

学区が致命的なんだよな。ファミリー向けであまり高い賃料が取れるのとは思えない。

>>4640 名無しさん
これが致命的と分からないのは残念ですね。

港南は中学校が掃き溜めだから私立に行かせるしかないんだよなぁ

前から言ってるけど、学区が魅力的だから港南に住みたいなんて人は誰もいないから

港南は都営住宅も多いから、公立に通っている生徒の多くは都営住まいかな？

>>4640 名無しさん
子育てしたことない人には理解できないでしょうね。

>>4638 評判気になるさん
逆に港南の他の分譲賃貸は苦戦しそうで下がりそうですね。

>>4646 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定によって、周辺分譲賃貸の相場が変わりそうです。周辺の中古マンションの分譲賃貸が坪14000～16000円/坪くらいなので、予想としては16000円～18000円/坪になるのではないかと思います。それにつれて周辺中古の賃料設定も引っ張り上げられるでしょう。

新築検討者ですが、品川駅に徒歩13分のここより、品川駅に加え、天王洲アイル（東モノとりんかい線）も使えるWCTの方が利便性が高いような気がして悩んでいます。
また、品川駅から物件までの動線や環境も、WCTの方が若干よいかな？と。
首都高の下をくぐらなきゃならないのはマイナスですが・・・

>>4644 匿名さん

都営住宅に住んでいる人の大部分は年金暮らしの高齢者で子育て家族は住んでないから渡英に住んでる小中学生は皆無ではないけどめっちゃレアですよ。ちなみに港南小学校の生徒は1200名ですけど約半数の600名はワールドシティタワーズから通ってて、他のタワマンを含めると保護者がタワマンに住んでる仮定はほぼ100％だそうです。

>>4642 匿名さん

公立中学に行かせたくないから私立中学に行かせるのではなく、保護者が富裕な人が多くて教育に金をかけられるから中学から7割の子が私立に行くのだと思います。

>>4643 匿名さん

学区が魅力的だから港南に住みたい人がいるなんて誰も言ってません。

今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/article...

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-...


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

低層の眺望なしの一番安い部屋で坪単価650万。これがパンダ部屋だな。

中古にするにしても築5年くらいまでが良いですね。

>>4651 名無しさん
その理屈だと所得が多いエリアほど私立への進学率が高くなるわけだよね？
港南が日本で一番高所得エリアなの？w

>>4648 名無しさん
新築に客を取られて古い物件は賃料を下げなければ客は集まりません。

>>4656 名無しさん
港区ではダントツに最下位です。

>>4653 マンション掲示板さん
新築ですから抽選になりますね。

>>4655 匿名さん

マンションの耐用年数は50－70年なんだから10年や20年はまだまだ築浅です。

>>4656 名無しさん

所得が多いエリアほど私立への進学率が高くなる、実際そうなってますね。

何度も何度も言うけど、中学受験の割合が多いとか本当にどうでもいいんだよ
そんな事気にして家探す奴いないから
子育て経験ないからそんなことすらわからないのか

>>4656 名無しさん

日本で一番ではないかもしれませんが日本の最高峰でしょう。

>>4660 評判気になるさん
10年までで決めたいですね。

>>4657 匿名さん

ロイヤルパークス品川の賃料設定が高ければ、周囲の賃料はつれ高するでしょう。

>>4663 評判気になるさん
その年収ではリビオタワー品川は買えませんよ。

>>4661 評判気になるさん
いやだからさ、港南が一番所得が多いってことになるよね？
南山や青南より港南の方が中学受験多いんでしょ

>>4665 評判気になるさん
しませんよ。

リビオタワーの外観は、明らかに、将来メンテナンス不安が大きいタイル張りを避けたのだろう。

うまく、デザインされており、本当にCG通りに完成するなら素晴らしい見栄えだと思う。

リビオは、小石川も品川も、同じ施工会社だが、外観デザインは、どちらも素晴らしい。

>>4666 匿名さん

それならますます港南地域の平均年収は上がりますね。

>>4663 評判気になるさん
さっき言ってたことと違うよね？
富裕層が多いほど中学受験が多いって理屈ならなんで高陵や御成門が受験の割合一位にならないの？

>>4667 マンコミュファンさん

港南のの私立進学率は7割を超えているとは言いましたけど、トップだとは言ってませんよ。23区別で見ると、私立進学率が1番高いのは文京区です。

>>4671 口コミ知りたいさん
御成門小は麻布台ヒルズや虎ノ門ヒルズの子も通うからとんでもない平均年収になりそうです。

>>4672 マンコミュファンさん
ですよね。言ってることが滅茶苦茶ですね。

>>4671 口コミ知りたいさん

面白いデータ。

>>4672 マンコミュファンさん
じゃあ港区で港南より所得多いエリアの私立の進学率は7割を超えるって話になるんだよね？富裕層多いほど進学率高くなるんだろ

>>4673 匿名さん
御成門小学校といえば坪1300万のワールドタワーレジデンスの学区ですね。

港南中学校に行かせたくないってのは周辺に住んで子育てしてるなら共通認識だとおもうけど、ここでコピペしてる人はなんでそれを知らないの

私立中学進学率

1位　文京区 49.50％
2位　中央区 43.14％
3位　港区 42.47％
4位　目黒区 39.43％　
5位　千代田区 37.50％　
6位　渋谷区 36.53％
7位　世田谷区 35.44％　
8位　新宿区 34.85％　
9位　杉並区 32.69％
10位　豊島区 32.06％　
11位　品川区 31.09％　
12位　台東区 29.40％
13位　江東区 27.43％　
14位　中野区 24.85％
15位　北区 23.54％　
16位　荒川区 22.17％　
17位　大田区 21.58％
18位　練馬区 18.43％
19位　板橋区 16.78％　
20位　墨田区 16.69％　
21位　葛飾区 14.31％　
22位　足立区 13.39％
23位　江戸川区 11.46％　

>>4676 評判気になるさん
豊洲にしてもタワマンの子の私立進学率はどこでも異常。

>>4678 匿名さん

港南中学校に行かせたくないんじゃなくて私立に進学させたいって話でしょ。

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

ここ、去年の今頃は坪500万に近づくくらいかと言ってたのが、ウェビナー見たらとんでもない価格でもはや手が出ない。こうなるとシティタワー品川とかコスモポリスとか港南の周辺分譲の新築購入組が利益確定してリビオタワーに買い替えてくれて、その手離した中古を安く買いたたくパターンが理想。でも今んとこ、思ってたより全然売り物件が少ないんだよな。頼んます！

>>4683 >> 4682
これらのレスも前の書き込みのコピペ
こういうことする奴1人だけなんだよなぁ

>>4686 匿名さん

管理人に通報しときます

本物件の斜め前で完成したダイワハウスの賃貸マンションの正式名称がロイヤルパークス品川として公式サイトが公開。
先行エントリ^の受付が始まった模様。総戸数458戸となかなかの規模。入居開始は来年2月1日！

https://www.mitsui-chintai.co.jp/resident/original/rp-shinagawa/

>>4639 匿名さん

何が致命的なんだ？


今、児童数が激増！？実は中学受験熱が高い「芝浦港南」の教育事情とは…
https://o-uccino.com/front/articles/55692

壮絶な受験戦争は幼稚園選びから始まる…「東京港区」の苛烈な教育事情
https://gentosha-go.com/articles/-/45957


子育て世代が集中する「港南」

まずは子育て世代が集中している「港南」の特徴は公立小学校の児童数の多さです。エリア内の公立小学校である「港南小学校」および「芝浦小学校」の2校は都内有数のマンモス校で、東京都公立小学校の学生数1位は1,362名の港南小学校、2位が1,279名の芝浦小学校でした。なお、令和4年度に芝浦小学校から芝浜小学校が分校となっています。
地区合計の在籍児童数2,641名を6学年で割ると、1学年平均は約440名。一方、通学区域の公立中学校は「港南中学校」1校で、こちらの在籍学生数は342名、3学年で割ると、1学年あたり114名となります。小学校は1学年平均440名が、中学校は1学年平均114名となり、概算で公立進学率は約26％、7割以上の公立小学生が私立等に進学するという中学受験の激戦地区といえるでしょう。

新築のここと中古の価格差によるかな。たとえば同じ値段なら新築選ぶのに考える余地はないけど、同じ広さで5000－6000万も値段が違うとなれば中古買ってフルリノベーションしてもまだでっかいお釣りがくる。港南の中古タワマンで70－80㎡で1億円台前半なんて普通にたくさんあるからな。

確かに中古を選ぶにしても築5年までが良いですね。

教育の話題は荒れるね
個人的には小規模で学力低い学校が好き

>>4689 >>4690 >>4691
これもコピペ、WCT民何したいの？

>>4692 匿名さん

マンションの耐用年数は50年から70年なので築20年までは築浅でしょう。

誰一人として共感してくれないからと同じのを繰り返し出すのは逆効果です。

>>4695 匿名さん
築浅は築5年までです。

ロイヤルパークスって賃貸マンションなのにジムとかあるんだ。
これは手強いね。

>>4695 匿名さん
築20年が築浅（笑）

高輪ゲートウェイ駅の高架（右端）と港南のマンション群の位置関係

パークタワー品川、シティタワー品川が比較的近いです

リビオタワーは左下のクレーンがあるあたりです

新築希望でも妥協できるのは築5年までですね。

なんで品川のスレって連投で荒れるの？
見にくいったらありゃしない。

港南エリアは湾岸で唯一、液状化の可能性が高いメッシュが存在しないエリアとなっています。つまり、湾岸で液状化リスクが最も低いエリアです。
液状化に関しては東京都が発表した最新の東京の液状化予測図 令和5年度改訂版が役に立ちます。このマップでは液状化のしやすさを3段階で表示しています。

ピンク　＝　液状化の可能性が高い
黄　色　＝　液状化の可能性がある
黄　緑　＝　液状化の可能性が低い


　
東京都建設局　東京の液状化予測図 令和5年度改訂版
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.asp...

リビオタワーの外観は、明らかに、将来メンテナンス不安が大きいタイル張りを避けたのだろう。

うまく、デザインされており、本当にCG通りに完成するなら素晴らしい見栄えだと思う。

リビオは、小石川も品川も、同じ施工会社だが、外観デザインは、どちらも素晴らしい。

>>4686 匿名さん

リビオタワー品川も豊海タワーも駅距離が議論になるけど、海（水景）が近い事が価値だと感じる。駅距離でポイントがマスクされそうだけど、結局、水景×空×高層と再開発のプラスの効果（しかも品川駅周辺）が重要特性ということで、素敵だなと思う。なんかヒトの感性に響く。

>>4704 名無しさん
その人は意味不明の持論を展開していて共感が得られないのは当然ですが、意見を押し付けようとするのは大きな間違いです。

リビオタワー品川現地。車通りの多い道に面しておらず、現状では人通りもほぼないので静かなのはコスポリ、シティタワー品川と違うところ。今回予定価格が意外に安かった低層は、それなりの囲まれ感があるのは覚悟。北側すぐのウェアハウスなど、建て替えリスクも注意。

>>4704 名無しさん
その人の意見は特徴的だからすぐにバレますね。

>>4708 マンション検討中さん
写真ありがとうございます。リビオタワー品川は間違いなくエリアNo.1になりますね。

言い返せなくなるとご覧のように発狂コピペ連投を始めます

>>4710 匿名さん

エリアナンバーワンは品川Vタワーでしょう。

リビオタワー品川は品川駅までは徒歩13分とやや距離があるものの、住民専用シャトルバスを企画するようなので、相当な人気になりそうです。坪単価は700万くらいと言われてますが、最近の市場を見ると来年3月の販売開始時は最高坪900万もあるのではないかと言われているそうです。さすが港区ですね。

>>4701 匿名さん

マンションの寿命は70年（法定耐用年数は47年、隣のシティタワー品川の定借期間は70年、実際は建物は100年は持つ）と言いますから、築20年いかない程度なのに中古だからダメと盲目的に判断するのは違うと思いますね。人生で何回も買うものじゃないので新築買いたいって気持ちは分からないでもないですが。

>>4713 マンコミュファンさん
15分間隔のちぃバスで田町まで10分以内も大きいですね。ちぃバスは豊かな港区オリジナルで無料の人が多いです。

最近のマンションデベロッパーは、新築物件の販売が激減し、数少ない新築案件も資材費や工賃の高騰により利益率が縮小しています。このため、デベロッパーはアフターサービスとしての管理費や修繕積立金からの収益に頼るビジネスモデルへと転換しています。
その結果、新築や築浅のタワーマンションでは、管理費と修繕積立金の合計額が、数度の値上げを経験している20年前の中古タワーマンションよりも、最初から高額となるケースが多く見受けられます。

>>4714 匿名さん
皆さんと同じく築5年までというのは私も賛成です。

リビオタワー品川のデベロッパーである日鉄興和不動産って、品川インターシティの開発主なんですね。貨物ヤード全体も日鉄興和の前身が取得してる。

今の品川港南口側は日鉄興和不動産が作ったと言っても過言ではないと思うけど、リビオでは殆どアピールされてない様子。ポテンシャルありそうなのに。

>>4717 匿名さん

築5年まで？あなたはここ買って5年したら売るの？

>>4718 マンション掲示板さん
インターシティは失敗作ですね。魅力無しで面白さが皆無です。高輪ゲートウェイシティは期待しています。