GREEN PARK 神田司町ってどうですか？

ここは貴重すぎる立地
3LDKの上層階は南側の公園ビューが
半永久的に確定してる。
神田エリアの板マンでは稀な条件。
2LDK側も学校のおかげで歩道が整備されてて
エリア内比較では圧迫感もマシ。
淡路町の完売が見えてきたからスタートだね。
当然こちらのほうが高い。
極めつけは神田駅5分、メトロはともかく
JRで5分表記とれる分譲なんてほとんどない。

リセール狙いでいけますか？

淡路町が坪470万でのこり5戸ですね。

坪500超えてくるかな？

ここはリセールいいでしょう

ピンポイントで立地いいからね。
それだけで勝負できる（というか競合ないけど）。
物件名に”千代田”などというくだらない文字列が入っていないのもいい！

南側の前建てが4階建てくらいなので公園ビューとなる3LDKの5階あたりより上がどれくらいの価格になるかでしょうか
このゾーンは「千代田区×山手線内側×徒歩５分圏内複数駅×角部屋×南向き×公園眺望」となるわけですから小規模・デベ力低いことを差し引いても１億１千万円～(坪単価約530万円～)は正当化できそうな希少性だと思います

逆に2LDK側は条件の良い3LDK住戸に単価が引っ張られないか注意が必要ですね
「千代田区×山手線内側×徒歩５分圏内複数駅×角部屋」は変わりませんがそれだけだとこちらは条件的にはGREEN PARK 淡路町を大きく超える単価は正当化できないはずで、2LDKの方が7600万円(坪単価約500万円)を超える設定だとちょっと強すぎる気がします

ただ新築で1フロアに2タイプどちらかしかない場合、単純に面積が1.4倍ほど違いますから単価が全く一緒でも価格が1.4倍、しかも広い方が条件が良くて坪単価差が出ると同じ階で比較したときにすごい価格差(3LDKが2LDKの1.5倍以上の総額)となるわけですから、見た目の価格差を小さくするため2LDKの単価を上げてこないかに気を付けるべきでしょう

狭めの2LDKだし坪単価高めにしてきそう

2LDKの部屋についてはちょうど近くで中古が売り出し中のGREEN PARK 千代田司町が参考になるんじゃないかな
https://www.homes.co.jp/archive/b-40655339/

1LDKと3LDKで構成されたタイプだからサイズは違うけど中古掲載中の1LDKの36.54㎡が4700万円で坪420万前後、売買履歴見ると3LDKの64.44㎡が去年12月に8180万円でやっぱり坪420万前後だから、築6年でこんなもんと思っておけばいい

しかも売買掲載履歴見る限りどっちもいったん高値で出して売れなくて値下げしてるし、公園側以外はそこまでの高値追及はできないと思うな

そっちとは立地条件が違いすぎる。
ここは2LDKはこの広さでは珍しい交通量の多くない交差点の
角部屋で囲まれ感は薄い。
ちなみに小学校の前の通りは通学時間帯は車両通行不可、
でも[外]ナンバーの車で送迎される子の車は入ってくる。

そもそも千代田司町の3LDKの成約価格はそれじゃないし、
淡路町スレでも湧いてた8180万円おじさんしつこい。
何も知らない外野は黙ってたらいいのに。

グーグルマップで見た感じ交差点というかT字路では？
2LDKリビング狭すぎだな

素敵な立地ですね。欲しいです。

期待してたけど、間取りが微妙過ぎる…

淡路町とどっちが良いですか？

淡路町にはエリアNo.1物件のパークホームズと次点のプラウド、パークハウスがあるから、グリーンパークはどうあがいてもその下の扱いになる。
一方、ここはパークホームズよりも優れている立地で近隣に分譲ないからほぼオンリーワン立地。
よってどちらを選ぶべきから明らか。

淡路町より高いのでしょうか？

>>16 匿名さん
後に出してくるくらいだし、淡路町も終盤戦みたいだから高くするでしょ
立地はいいと思うけど間取りがね
そういえばマンマニ淡路町のレビューの時ここ触れなかったね

坪500くらいかな

2LDK、リビング・ダイニング・キッチン合わせて10畳ということですよね。
リビング・ダイニングだと7畳以下でしょうか。
家具配置例がありますけど実際こういう感じで置いたら狭さが否めないんじゃないかなあと思います。
キッチン前に置いてあるちょっと変わった形のテーブルは備え付けでしょうか。
こういう形の物ってなかなか見ないですが…。

淡路町は3Lしかないから見送ったけど
狭めとはいえ6,000万円台は買いだな

>>20 マンション検討中さん
一番安いのでいくら位ですか？

6000万円台があるのですか
何階になるのでしょうか。

4階で6,700万円でしたよ

ここって、公園側に完全に隣接しているわけではなく、一つ建物を挟んでますよね。
今は5階建くらいなので、上層階の3LDKは問題なさそうですが、営業から法的には同じ高さの建物が建てられると聞き、将来的にそんなことがあると南側の日当たりが絶望的になるので心配です。

4階で坪440万くらいだとすると、淡路町と同じくらいかな。

南側の建物が抜けてくるのが6階ぐらいで価格が1億超えるぐらいだそうです。建替えの不安もありますが最悪東側は空いておりますし、なによりも子供が千代田小に通学しておりますので、こちらの価格なら仕方ないのかなと考えております。

6階で坪480万円くらいか。
淡路町とほとんど同じ値付けですかね。

ここの公園は隣の焼き鳥屋のせいで一日中焦げ臭と油煙だらけ、あまりいい環境ではありません。苦情を言いたいですが、神田だから仕方ないですね。

人気がないようですね。
hpに販売情報が更新されましたけど。

11戸/22戸供給

いざと言う時にこの物件2LDKのリセールは難しいですかね。中古買う側にとっては50m2はギリギリ住宅ローン控除にならないですし、、、、

立地はいいのにリセールはなぜ難しそうなのでしうか？

やっぱ6000万台の部屋が一番人気ですね。
8倍にも行けそうかなぁ?

2LDKに申込してきました。私が希望している部屋は3倍でした。他の住戸もほとんど倍率が付いていました。祈るしかありません…。

>>34 マンション検討中さん
下の方が倍率高い感じですか？
リビングの狭さと囲まれ感が気になりましたが一橋通り側はそこそこ離隔とれてるので2LDKで6000万台ならいいなと思いましたが

>>35 匿名さん
×一橋通り
○一八通り

私も2ldkに登録しました。お昼の段階の倍率状況です。2ldkは偶数階を販売していて10階以外は全て3倍以上ついていました。3ldkも倍率ついている部屋もありましたよ。

北側と東側が道路接ので、そこまで壁ドン感がないと考え、
６０００万台なら投資家来るほどお得ではないですが、居住なら全然納得できると思います。

神田エリアで整備された歩道に面してる物件は
極めて少ないからそれだけで貴重。
しかもそんな立地で圧迫感の少ない角部屋で
50平米なんてのも少ない。
普通は真ん中部屋にされてしまう。
しかもグロス安い。
投資でも十分。

一方淡路町はまだ二つ残ってるみたいですけど、司町が終わったら売れていくのだろうか。。。

こちらの物件を検討していますが、予算と条件面から近くの淡路町も検討してます。
3LDKの9階で価格が1億ぐらいで間取りも良いので凄く悩んでます。
淡路町の物件を検討なされた方はいらっしゃいますか。

淡路町って残ってる2部屋とも9階ですね。
やっぱ縁起悪いの原因か…。

ブロガーの評価も出揃ってきましたね！

https://manmani.net/?p=38422

https://mansion-madori.com/blog-entry-8050.html?sp

https://topiri.com/gpkandatsukasacho/

立地は素敵だが、22戸だけなので10年後維持費が大変になりそう。

よさそうですがあまり盛り上がっていないのは小規模だからでしょうか？

あんまし盛り上がらないですね。
ココを確認するまでもなく買う人が多いような印象を勝手に持ってます。。。

ネガレスならわかるけど、ほんとに欲しい人はカキコミなんかしないっしょ。わざわざ倍率上げる人いないっしょ。

>>47 通りがかりさん
本当に欲しい人がネガ投稿するのも掲示板あるあるだと思うけどね
淡路町はもう少し盛り上がってたけど

淡路町スレで司町物件も評論されていたのでそれもスレ過疎の原因でしょうかね、

第一期で残った2部屋が少し値下げで先着順販売中。
第二期は8月下旬で、クラッシィハウス大手町の第一期と被れるかな。