GREEN PARK 神田司町ってどうですか？

ここは貴重すぎる立地
3LDKの上層階は南側の公園ビューが
半永久的に確定してる。
神田エリアの板マンでは稀な条件。
2LDK側も学校のおかげで歩道が整備されてて
エリア内比較では圧迫感もマシ。
淡路町の完売が見えてきたからスタートだね。
当然こちらのほうが高い。
極めつけは神田駅5分、メトロはともかく
JRで5分表記とれる分譲なんてほとんどない。

リセール狙いでいけますか？

淡路町が坪470万でのこり5戸ですね。

坪500超えてくるかな？

ここはリセールいいでしょう

ピンポイントで立地いいからね。
それだけで勝負できる（というか競合ないけど）。
物件名に”千代田”などというくだらない文字列が入っていないのもいい！

南側の前建てが4階建てくらいなので公園ビューとなる3LDKの5階あたりより上がどれくらいの価格になるかでしょうか
このゾーンは「千代田区×山手線内側×徒歩５分圏内複数駅×角部屋×南向き×公園眺望」となるわけですから小規模・デベ力低いことを差し引いても１億１千万円～(坪単価約530万円～)は正当化できそうな希少性だと思います

逆に2LDK側は条件の良い3LDK住戸に単価が引っ張られないか注意が必要ですね
「千代田区×山手線内側×徒歩５分圏内複数駅×角部屋」は変わりませんがそれだけだとこちらは条件的にはGREEN PARK 淡路町を大きく超える単価は正当化できないはずで、2LDKの方が7600万円(坪単価約500万円)を超える設定だとちょっと強すぎる気がします

ただ新築で1フロアに2タイプどちらかしかない場合、単純に面積が1.4倍ほど違いますから単価が全く一緒でも価格が1.4倍、しかも広い方が条件が良くて坪単価差が出ると同じ階で比較したときにすごい価格差(3LDKが2LDKの1.5倍以上の総額)となるわけですから、見た目の価格差を小さくするため2LDKの単価を上げてこないかに気を付けるべきでしょう

狭めの2LDKだし坪単価高めにしてきそう

2LDKの部屋についてはちょうど近くで中古が売り出し中のGREEN PARK 千代田司町が参考になるんじゃないかな
https://www.homes.co.jp/archive/b-40655339/

1LDKと3LDKで構成されたタイプだからサイズは違うけど中古掲載中の1LDKの36.54㎡が4700万円で坪420万前後、売買履歴見ると3LDKの64.44㎡が去年12月に8180万円でやっぱり坪420万前後だから、築6年でこんなもんと思っておけばいい

しかも売買掲載履歴見る限りどっちもいったん高値で出して売れなくて値下げしてるし、公園側以外はそこまでの高値追及はできないと思うな

そっちとは立地条件が違いすぎる。
ここは2LDKはこの広さでは珍しい交通量の多くない交差点の
角部屋で囲まれ感は薄い。
ちなみに小学校の前の通りは通学時間帯は車両通行不可、
でも[外]ナンバーの車で送迎される子の車は入ってくる。

そもそも千代田司町の3LDKの成約価格はそれじゃないし、
淡路町スレでも湧いてた8180万円おじさんしつこい。
何も知らない外野は黙ってたらいいのに。

グーグルマップで見た感じ交差点というかT字路では？
2LDKリビング狭すぎだな

素敵な立地ですね。欲しいです。

期待してたけど、間取りが微妙過ぎる…

淡路町とどっちが良いですか？

淡路町にはエリアNo.1物件のパークホームズと次点のプラウド、パークハウスがあるから、グリーンパークはどうあがいてもその下の扱いになる。
一方、ここはパークホームズよりも優れている立地で近隣に分譲ないからほぼオンリーワン立地。
よってどちらを選ぶべきから明らか。

淡路町より高いのでしょうか？

>>16 匿名さん
後に出してくるくらいだし、淡路町も終盤戦みたいだから高くするでしょ
立地はいいと思うけど間取りがね
そういえばマンマニ淡路町のレビューの時ここ触れなかったね

坪500くらいかな

2LDK、リビング・ダイニング・キッチン合わせて10畳ということですよね。
リビング・ダイニングだと7畳以下でしょうか。
家具配置例がありますけど実際こういう感じで置いたら狭さが否めないんじゃないかなあと思います。
キッチン前に置いてあるちょっと変わった形のテーブルは備え付けでしょうか。
こういう形の物ってなかなか見ないですが…。

淡路町は3Lしかないから見送ったけど
狭めとはいえ6,000万円台は買いだな