リビオシティ南砂町ステーションサイトってどうですか？

北西方向より、道路から撮影しました。
電柱が邪魔ですが、雰囲気だけでも届します。

左写真が南側接地道を東側から撮影
・左手前がミキモト工事現場
・左奥が都営住宅
右写真が西側接地道を北側から撮影
・左奥が反対運動のマンション
・中央奥手前が都営住宅
・中央奥の奥がグランエスタ
※いずれにしろ工事中の所には歩道が出来ると思いますので今よりすっきりするはずです。

・「左奥」が反対運動のマンション⇒「右奥」の間違えでした。

反対運動って効果あったことあるんですかね？
みんな気分悪くなるだけのような。。。

顰蹙買うような設計なんですかね？
極普通のマンションだと思うのですが建築説明会やってないのかな？

日陰になるってことでしょうね。ただ、文句言うならデベや購入者じゃなくて、日陰ができるのを知りながらご近所裏切って土地貸し出した地主だと思うんですけどね

>>815 評判気になるさん

苦笑

あそこの反対活動の当初の主張は、
①日陰になるから建物設計変えろ
②マンションの車通りが交通安全上不安だから、出入口を別の方角にしろ
の２点だった模様。
それに対してデベ側は、
①は法律上問題ないようウエストコート中心に設計をセットバックで対応。
②は地元警察の指導で今の位置に決定＋出庫時は左折禁止とする
で対応済みとMRで自分は説明を聞いた。

それで落ち着くと思ったら、反対活動は新たに
③ウエストコートの住居と向かい合わせでプライバシーが侵害されるから設計変えろ
という主張を繰り出してきた模様。

最近の反対看板は、気持ち悪い目玉マークつけたポスターを貼りまくったり、
法律守ればそれでいいの？という感情論や、
リビオシティ購入者の方、それでもあなたは買うの？というような不安を煽る内容も出してきている。

恐らく、ここまで建設も販売も進んだ状態では、
販売への悪影響を恐れるであろうデベから雀の涙ではない補償金をもらうことが、
反対活動の主目的なのでしょう。
（一時期ここで盛り上がっていた値引きガセネタの出どころも・・・？）

しかし、デベからすると黙っていてもそれなりに売れてるし、妥協するつもりは全くないから話し合いは行われず。

ちなみに反対活動家の主張はツイッターでちょっと調べたら出てきましたが、
自分たちの資産価値が下がる懸念から感情的になりすぎていて、
駅までのルートは私道が含まれるという事実誤認が入っていたり、
最近では国内政治とか脱線リツイートも多くしているので、デベも関わりを遮断した模様。

デベ側の進め方も、近隣住民に刺されないように慎重に進める策もあったろうし、進め方が上手いとは決して言えないが、どちらかというと出口を見失い、何も得られなくなりそうな反対活動側の戦略が下手くそに見える。

こういう活動にハマっている人たちが近くにいるのは、入居後も心配といえば心配。
敷地内にキッチンカー呼び寄せたら、異臭がするとかクレーム入れられたりしそうｗ

デベ側も、なんとかうまい着地してもらえないものですかね。
反対マンションではなく、地元町内会に献金して、他マンションを味方につけるとか。

モデルルームまでタクシー使ってもいいのね。太っ腹というかなんというか。。

>>817 匿名さん
補償金貰いたかったのに設計対応してきたので追加した感じなんですね。まぁどこにでもそーいう人はいるので纏められないのはデベの力量不足なのかな。

借地や近隣住宅を気にしない人は購入、気になる人は見合わせ、
それだけのことだと思います。

いいマンションですね。

定借で、住めば住むほど売却時の価値が下がるわ、近隣からはこの反対。
それでもここ買う意味が分からない。

>>827 通りがかりさん
とはいえ5500で駅近新築物件ありますかね？

>>828 名無しさん
たぶん、新築に拘りすぎなんだと思うな。もう少し予算上げてシティテラス住吉あたりは？

>>827 通りがかりさん
さっさとローン返して、家族構成変わった段階で貸しに出す予定。
終わりがあるから無駄な修繕で揉めなくて済みそうだから、利回りも悪くないだろうとみてる。

シティテラス南砂も良いけど、狭くて割高なのと、駅からの距離がウィークポイント。
さらに住めるのがだいぶ先ですよね。

シティテラス南砂と住吉間違えました。
ただ、住吉より南砂の方が商業施設が複数あったり、割安ということで、こちら選びましたよ。

>>829 通りがかりさん
シティテラス住吉だと駅から遠いんですよね。
となると中古になってしまう。マンションブロガーの総意が「新築信仰捨てるのが1番合理的」なのは正しいんですけど、正しい事が良いのか？みたいな話になってきてます笑

賃貸だとJKKや優良中古が沢山あるので、基本は住みきる人向けの物件だとは思いますけどね。

>>832 名無しさん

駅近を購入しようとすると買える価格は定借。

>>834 検討板ユーザーさん
定借じゃなくこの距離だったら坪いくら位になるんでしょう。

>>835 口コミ知りたいさん
すまいよみさん的にはシティテラス南砂で坪370予想なので、それがあってれば単純に考えて380は下回らないんじゃないでしょうか？あくまでも新築で。
久々に公式サイト見たら220戸供給突破になってましたね！残り半年で100戸弱をゆっくり売っていく感じでしょうね。

>>836 通りがかりさん
15年超のグランエスタが55㎡5000万円台で売り出してます。築古グランエスタと定借リビオが同価格レベルならどちらを選ぶかは人それぞれ。
今ならリビオの方がキレイだし間取りを選べる分メリットがあるけど時間が経つほど定借のストレスが出そうです。リビオは売らずに住み続ける人の方が向いてそう。
昨日見たらいつの間にか南側の外観は立派に仕上がってました。

>>837 口コミ知りたいさん

作りはすぐ片側の社員寮と同じ感じですよね。
あまり高級感はなさそう。
ベランダもペラボーだし。
南はミキモトもできるし、展望は望めなそう。

既出ですが、そもそも駅近マンションに眺望不要かと。
圧迫感避けたければ、中層階以上を選べばよい。
気にしなければ、安い低層階を選択してもよい。日当たりはそんなに影響しない。

安っぽい批判は調達コスト高による環境要因で仕方ないかと。いまは新築どこもそんなもん。
上から目線で設備批判できる中高年や高所得者が羨ましいです。

>>838 匿名さん
南砂に高級感求めるのがそもそも間違いですよ

>>840 口コミ知りたいさん

南砂町駅も線路の北と南で雰囲気は違ってきてますよ。新砂は道路も広く電柱も埋め込みだしマンションと企業ビルばかりで昔ながらの商店は見当たらない。地面自体が盛り土で２mほど高いそうです。将来的には変貌の可能性はあると思います。

>>841 口コミ知りたいさん
たとえどれだけ開発されても高級感は無いですね。

>>836 通りがかりさん
確かに公式サイトに220戸供給突破って出てますね。
全体で361戸に対し、公式の物件概要ページには「2期1次以降販売対象の141戸」という表現があるので、361-141＝220となり、1期はすべて売り切ったということになるのでしょうか。
しかし、先着販売として18戸の掲載は残っているので、キャンセルも出ているのでしょうか。よくわからない表現ですね。

住友さんが相場上げてくれるので、大丈夫じゃないですかね。価格分かるの竣工後ですけど。

2期1次で30戸供給予定みたいですね。
あと半年で140戸なのに随分強気ですね。。
明らかに周辺の相場が上がっていくの待ちで、相対的に割安感を出すためですかね。
もはや今でも価格面だけでは十分割安感出てると思うんですが。

>>845 マンション掲示板さん
近所の住友不動産と腹の探り合いしてそう。
できれば、住友不動産には早く価格出して欲しかったとも思っていそう。

>>846 口コミ知りたいさん
向こうはさっさと値引きして売り切れよって思ってそう。
選択肢なくなると値上げできるし。

確かに本当にお互い腹の探り合いですね。
ただあちらは価格出るのが3月予定なので、こちらの物件の入居が始まってる頃ですね。
にしてもどこの掲示板見ても本当に刻一刻とマンション市場が値上がりしてるのが怖いですね。。。

>>847 名無しさん
それ同意です。住友側は周りに安い物件があると邪魔くらいに思ってそう。日鉄側は逆に早く売り出してもらって、ここの安さをアピールしたいと思う。

管理会社が日鉄モミュニティっていうのが気になりますね。この会社は最近国土交通省から何かの処分を受けていた筈です。管理業務でのカネに纏わる社員の不祥事だった気がします。
マンション管理というのは毎年の管理費もさることながら約10年周期で行う大規模修繕工事が莫大な利権構造を抱えており、住民が食い物にされる場合が少なくないらしいです。

>>850 匿名さん
管理会社は住民の意見が合えば総会を通していつでも換えられるので問題無いと思います。300世帯もあれば意識の高い人も数字に強い人も居るでしょうから費用対効果を考えて交渉をすればいい。
私はそれより定借の90万/㎡がほんとに安いのかどうか。住友はそんなに高価格を打ち出してくるんでしょうか。

>>851 口コミ知りたいさん
定借なんで正直比較難しいですけどね。
人によって係数0.7～0.9近辺で割れますし。
ブロガー的には定借分は下がってるという意見みたいですか、ジオより少し安いくらいじゃ物足りないって人は多そう。

>>843 匿名さん

既に250戸を売り出して、先着順18戸を販売中という意味です。※232戸が契約済み
2期2次以降での販売戸数が111戸ですね。

南砂町駅の改修工事が2027年頃完了予定とずれ込んでいますが、同地区の再開発などで価値向上が期待できます。近隣中古マンション価格の上昇は来年から始まる不景気下でも継続すると考えます。投資目的としてもこの物件は買いだと思います。

>>854 匿名さん

定借は新築以上に中古市場では嫌厭されますよ。
キャピタルゲインはないと思います。

>>854 匿名さん
南砂町駅の人気は駅の改良工事や今後の有楽町延伸など考えると衰えないと思います。
気になるのは定借と近隣住民との不和でしょう。

さんざん年数という定借のデメリットに対して今後の再開発や有楽町線延長、駅近大規模、坪250万～の低価格等がちょうど良いバランスで物件の価値を保持でしてくれると考えてます。
北区や足立区のマンション掲示板見てると日に日に市場価格の高騰の話題が触れられていますが、城東エリアも時間の問題なのかなとも思ってしまいます。。。

>>857 マンション検討中さん
さんざん
残存

>>856 口コミ知りたいさん

近隣住民との不和・・確かに懸念事項ですね。
特に駅の北側は、神社氏子の方々が多く下町らしい結束力があるなぁと以前初詣でに行ったとき感じました。裏返せば排他的という事ですよね。

>>856 さん

近隣住民との不和・・確かに懸念事項ですね。

>>853 マンション掲示板さん
250に増えてますね。順調なのか。

>>853 マンション掲示板さん
最新情報で考えると、2期2次以降111戸のうち18戸は先着販売しているという解釈をすればよいわけですね。
2期2次以前に売っていた分の売れ残りを先着販売していると思い込んでいて、よくわからなくなっていました。
ありがとうございました。

前向きに検討中です。先日モデルルームにもまいりました。
南砂町の土地勘がない為
住みやすさ住みにくさなどはいかがですか。

南砂町の駅が開発されるので
もう少し駅が便利＆快適になるのを期待します。

窓ガラスフィルム、玄関鏡、エコカラット、水回りコーティング考えてます。まとめて依頼したいのですが皆さんはどこに依頼をしてますか？

>>863 マンション掲示板さん
住みやすさ
公園や病院と中規模モールが2つある。
墨田や江戸川より穏やか。

住みにくさ
上記以外マジで何もない。
チェーンの飲食店とかも本当に少ないのです。

駅は開発というより改修みたいなので期待はしない方がいいと思います。コンビニや小さいスーパーくらいはできるかもしれませんが。

>>チェーンの飲食店とかも本当に少ないのです。
デニーズ、バーミヤン、サイゼリア、なか卯などチェーン店は結構ありますし、トピレックやSUNAMOの中の飲食店はバリエーションがあります。ちょっと距離はありますが砂銀やArioもあるので高級店以外の飲食で飽きることはないと思います。

>>866 周辺住民さん
そりゃモールには食事処あります(汗)
駅近辺に何もない無いという意味ですね。
その中だとサイゼくらい？あと串かつとかあったかな？

駅近だと砂銀、Arioは全く寄らないという話も聞くので南砂のプラス要素に飲食は挙げられないかなぁと思います。

>>867 通りがかりさん
駅を出たところに洒落たカフェ一つ無いのは淋しいですね。東口出た前のアルカナールは建替える予定でプレハブ造りなのだと思いますが本当に駅ビルになるんでしょうか。今ってまだ南砂町駅の乗降客は１日５万人くらいだと思うのですが。

>>868 口コミ知りたい
アルカナールも変化無しだと予想してます。
モール２つの利点が大きいので綺麗になるだけで住みやすい街だと思いますけどね。自転車いらないんじゃないかな？

駅周りを占拠してる都営住宅が売却されたらガラッと変わるんですけどね笑

すまいよみさんの今年オススメ物件で番外編として、わざわざリビオ入れてますね。
各ブロガーさんが公表時には難しかったけど、時間経ってきてだんだん評価上げてるみたいです。

>>870 匿名さん
駅近大規模と都心距離考えると安いのは間違いないですからね。

プランに掲載されている部屋は80万/㎡ 位ですが、
土地代入ってなくても安いですか？

>>872 さん

>>872 口コミ知りたいさん
この立地と規模感で比較する新築マンションが無いですが、マンション高騰時代では十分安いと思います。ただサイトで掲載されてるのは最安の値段だとは思いますが。定借と南砂町が許容できれば良いとは思います。

>>863 マンション掲示板さん
定借は嫌だ

>>874 口コミ知りたいさん
ちょっと予算あげればジオ。
もっとあげればシティテラスやクレヴィアですかねー。
中古だとタイミングが難しい………

ウチは、年齢的にも将来の相続や建替え問題が少ない定期借地権のリビオを契約しました。
実家の建替え、相続問題(所有権マンション)で散々苦労しましたので、子供達には別の形で資産を残そうと思います。
因みに実家のマンション管理組合の建替え協議は、7年経った今でも何も進んでいません。
ホント大変です！(>_<)

>>876 マンション検討中さん

うちも同じ考えで購入しました。
価格に解体費用も含まれており後々心配ないですよね。
住人の同意が得られず解体できないマンションアパートがたくさんある中、定期借地は良いと思いました。

流石にこのエリアで建替問題を理由に「定借が良いよね」は厳しくないかな………
dinksだとか手が出ないエリアに住めるとかなら分かるけど。

>>877 検討板ユーザーさん
解体費用が価格に含まれてるは本当ですか？　
60年後の解体費用がいくらかかるかも判らないのに売主保証でもあるんですか？

>>879 マンション検討中さん

修繕積立金のように足りなくなったら、一時金の徴収がありますよ。

>>880 eマンションさん
ですよね。
しかも解体しても土地は地主の物なので土地代の分配が無い。

>>881 さん

解体するにしても、高齢者ばかりの管理組合で解体資金費はどうやって捻出するんてしょうか？
それこそ親族が負担するのでは。

そもそも買ってくれる業者がいるのか、分配金が出るかもどうかもわかりませんよね。

取り壊しの際にいざこざが無い代わりに解体費用は毎月徴収されます。固定資産税がかからない代わりに地代がかかります。
60数年後には更地になりますが、もちろんその際には入居者には土地の分配はありません。
更地にする事が決まってる以上、変な話ですが修繕よりも解体費用が優先されるため解体時の莫大な追加徴収は考えずらいです。代わりに取り壊し間際の修繕が疎かになる可能性もありますね、、、

>>883 通りがかりさん
だから、定借は怖いんだよね。
住める＝快適に住めるではないからね。
修繕しないで最後は我慢して住んで取り壊しというストーリーになるのでは？

>>884 通りがかりさん
修繕費も徴収するし、普通に修繕して普通に取り壊しでしょ。

両極端な書き込みしかない笑

876.877さんが気にされてたのはきっと取り壊しの際のいざこざのが無いのがメリットだと感じられたのだと思います。適切に入居者がいて、修繕積立金や解体費用を納められてればそれはきっとメリットだと思います。
マンション高騰時代に今では南砂町が定借？と考えるかもしれませんが何年後かにそう言えてるかはきっと誰にも分からないと思います。北区や足立区に大型マンションが建設されて高い高いと騒がれてても購入者は確かにいる時代なので、、、

876です。
今夜のNHKのニュースウォッチ9で、建替え&管理費滞納問題を取り上げてました。
現在築30年～40年のマンションで3%程度の物件しか建替えが成立しておらず、
2041年には、建替えが必要な物件数は今の4倍にもなるそうです。
高齢者も多く所有者不明で議決権が足りず、管理費や修繕費も滞納も出ており、まさにウチが直面している問題です。
少子高齢化も進んでおり、法律改正も検討されているとの報道内容でした。
もはや社会問題ですね。

>>889 マンション検討中さん
60年後の心配をされている方々のお気持ちを理解します。期限終末で何が起こるか誰にもわかりませんものね。でも私はほんの数年後の大規模災害や金利の事の方が心配です。
一昨年の台風時に荒川が増水し南砂町付近で水害こそ有りませんでしたがヒヤヒヤしましたね。
なので低地での一戸建てには躊躇してしまいます。

2022年11月17日撮影
もうすぐ完成しますね（ベランダの戸境のボードが低中層階で取付完了）

ちなみにいろいろ近くにあります。
・上部左奥の緑色のかまぼこ型の屋根が小学校（近くに図書館あり）
・上部真ん中マンション奥の建物が江東区役所の南砂出張所
・上部右奥がトピレック（イオンで明日からブラックフライディ開催）

バウスのキャンセル住戸の価格みるとここの価格も高くないように思えてきた。
定借だと売る時大変なのかな。
やっぱりスミフのお値段気になるね。
平井のプラウドタワーも早く値段出して欲しい。

>>893 匿名さん
シティテラス南砂もプラウドタワー平井もこことは比較にならないくらい高いと思うので、ここで予算がちょうどいいなら早く買ったほうがいいと思う

>>894 eマンションさん
高いのは間違いないとしてどれくらいになるかね。
シティテラス南砂、プラウドタワー平井がここプラス1000万円くらいならリセール考えると明らかにこっちより安いよね。
いくらくらい高くなると思いますか？

>>895 検討板ユーザーさん
70m2で1000万円じゃきかないと思いますよ。シティテラスで2000万以上は高いのは確実です。平井のタワーはそれ以上

>>896 名無しさん
ありがとうございます。
参加になります。

>>893 匿名さん
バウスの上げ方は怖いくらいですね。
それほどここ数年がバブル状態なんでしょう?
かといって下がる未来も当分見えないんだよな………

第1期販売を1年近く続けていたのに、第2期は3か月もしないで終了し、第3期として1月より販売開始する模様。
近所の住友不動産に合わせてきた？

>>895 検討板ユーザーさん

現在のマンション価格で10年後にリセール期待ができる物件は、一握りの都心物件に限ると思うよ。
南砂で徒歩5分以上&大通り沿い中古物件なら、都心部の方が良い。
バブル時代の物件は、軒並み下落しているのに、
マンション価格はバブル期以上、逆に人口は減少しているのに、何を期待しているんでしょう？？？

>>900 匿名さん
私は諸事情で江東区中心に検討してますので実需優先です。それでもある程度の資産価値なり経済合理性も求めますね。
江東区などの都心以外でもリセールにそれなりに差はでるんじゃないでしょうか。

数十年後に売却した場合、あっちはマイナス1000万、こっちはマイナス2000万みたいなことは意識しますし、可能な限り落ち幅が少ない物件選びたいです。

>>901 検討板ユーザーさん
沖さんが荒川より西を買えと言っていたので南砂でよいかと。個人的には江東区でももう少し都心寄りの方がよいと思います。

>>901 検討板ユーザーさん
リセール価値を意識するなら余程希少な立地でない限り、定借は候補から外した方がいいよ。やってる事が合理的じゃない。

>>903 匿名さん
「やってる事」が何をさしてるかわかりかねませんが、定借を候補から外した方が良い理由はなんでしょうか。
「売却時に値落ちがキツイ」ってことでしょうか。

わかりかねます、です。すみません。

定借は売却時の価格の予想を付けづらいというのもあると思う。
通常の物件は近隣のマンションからある程度予測できるが、定借は参考にできる物件がないので。

>>903 匿名さん

おっしゃる通り。
住めば住むほど売る時安くリセール悪くなるからね。
「残り何年」なんて物件選ばないでしょ、普通に考えて。
ただ、ここは駅近だから事情により越さなければならなくなっても、
賃貸としての価値はあるかと。

>>907 検討板ユーザーさん

賃貸の場合はあと〇年と断ってお貸しすることになるのでしょうか。
まあ当面は大丈夫でしょうけど年数経つほど売るのも貸すのも難しそうです。