パークタワー品川天王洲

港南（港区）在住の人か、ここ（品川区東品川）を、下位互換のように思っているのでしょう。
確かに、
・品川駅までの距離
・価格
の点ではその通り。
だけど品川区側からの視点でいうと、港南は、品川駅付近を除けば全く魅力ない。そもそも行く用事がない。
逆に品川区側は生活圏に
レストラン、スーパー、商店街、ホームセンター、公園、児童センター、保育園や託児所、病院、薬局、ドラッグストア
など、まずまず揃っていて、生活が完結できます。
そもそも港南に住む選択をしている時点で、そういう生活環境に無頓着な人が多いと思います。だから、そういう人にとっては、東品川は下位互換なのでしょうが、品川区を生活拠点としている人からの視点でいうと、港南は住みにくい場所でしかないんだよね。
なので、港南第一候補なら、ココは検討対象だけど、逆パターンはほとんどないと思う。

>>979 匿名さん
天王洲アイルの島のなかには24時営業のコンビニが2箇所もあるし23時まではマイバスケットもあるし超便利じゃん！
おまけにスタバやサンマルクカフェもあって、マツキヨや調剤薬局も2箇所あって、、
駅も2つあってバス停も4箇所あって
渋谷や新宿や池袋も乗り換え無しだしお台場も隣駅、、
さらに品川駅まですぐ近くでしょ

完璧

都内はどこでも便利です。良い街か否かは住んでいてワクワクするかです。都内どこにでもあるような店ばかりで満足できるならこの辺りも良いのでしょう。

>>984 匿名さん
不便だとか言うから、どこら辺が不便なのかを尋ねたいだけなんだけど

>>982 匿名さん

おおむね同感ですが、逆パターンはほとんどないってことはないです。私はいまからここを注目してますが、リビオ品川も高輪ゲートウェイシティに楽勝で歩いて行けそうなので迷ってますけどね。

>>985 マンコミュファンさん

唯一、大きいスーパーが近くに無い事だけですね。天王洲アイルのまいバスは見ましたがさすがに小さすぎて品揃えがしょぼ過ぎてあれだけでは絶対にダメです。

品川イーストシティタワー、天王洲三井、ジオ、ガスト隣と増えているので、どこかのタイミングでがらっと街のあり方が変わりそう。今までは、うん、冴えないオフィス街が、住人よりの街になりそう。というか、ならなかったらマジやばい。品川区終わってるとなる。

>>969 eマンションさん

　皆様、投票ありがとうございました。
　当面販売情報は開示されないとのことですが、
　あと1年、楽しみに待ちましょう！

>>987 匿名さん

ジオならシーサイドのイオンまで歩けるし帰りはシャトルバスですぐなんだけどね。リビオや三井はちょい渋いね。

>>990 eマンションさん
スーパーに関しては目糞鼻糞だろw
北品川駅付近の再開発に期待しよう

同じミニスーパーでもシティタワー品川のマルエツプチくらいの規模なら何とかなるが、郵船ビルのまいバスはコンビニより使えないレベル。

>>992 匿名さん

ほうほう、
港南のマルエツプチは、使えるスーパーなんですね。
港南に住まわれる方は、そういうところにもこだわりがあるのだと感心しました。
貴重な情報をありがとうございます。

　

品川のリビオタワーが坪700万だとすると、決して競合ではないが割安感が出るであろうコチラのタワーに流れてくる可能性あるな。
三井は様子見で発表遅らせるかも。

リビオタワーが発表されたので、ここは4-5月には発表でしょうか？

>>999 名無しさん
近所に住んでます。
車や自転車があるなら、買い物が充実したシーサイドのイオン、びっくりするほど安い青横のOK、ここで買えないものは大井町のイトーヨーカドーです。
どこも買い物すれば駐車場は無料です。
徒歩だと天王洲駅ならオーシャンスクエアのマイバス、新馬場駅ならマイバス北品川二丁目店かリビオ品川リバーサイドの下にあるマルエツプチを使いますよ。
ドラッグストアは青横まで行かないとないので、マツモトキヨシ天王洲アイル店はかなり重宝しますね。
三井ショッピングパークカードがあると便利。
駐車場の無料時間が多いので、週末はお台場のダイバーシティや豊洲のららぽーとで服を買ったり遊んだりしてますね。

ここと同時期引き渡しのザタワー豊海マリンアンドスカイが販売開始しているからここもすぐかな？

規模感が違うから、もっと後では？リビオ港南、豊海が価格が合わない層の取り込みのために早めに出すのも有りだけど、三井的には工数分散のためにも後ろにずらしたいんじゃないかと。

不動産は株価に連動していく傾向があるから、このまま日経平均が上がり過ぎちゃうと坪550も超えてしまう、、、
もう買えんわ(つД`)ノ

>>1003 マンション検討中さん
しょうがないよ。ディベロッパーも上場会社なので安売りなんかしないし、株主のためにもすべきじゃない。でも坪550万ならエリアさえ変えれば未だ都内で住める場所あるよ。

なんと低次元なスレッドなんだか(￣▽￣;)
私は浜松町のワールドタワーレジデンスを決めましたが坪550なんか私からしたら安すぎ

>>1005 マンコミュファンさん
それは比べること自体がナンセンス

>>1006 匿名さん
比較なんかしてませんよ。天王洲へはTYハーバーに家族でちょこちょこでかけるし客ともちょこちょこ天王洲でもてなしたり、なので別宅兼ゲストルームに天王洲で販売予定の三井のタワーはうってつけかなって思って情報探してたらこちらのスレッドに辿り着いた運びです。豊洲や有明や晴海なんかも足立区の延長線上で住民たちの背伸びが醜いですが、港南や天王洲は江東区の35年ローン勢達の煽りとか相手にしなきゃ良いのに。不動産屋が教えてくれましたが武蔵小杉や江東区のタワマン購入者の6割以上が35年ローンで、ベランダの給湯器の買い替えすらローンがほとんどだそうです

ここの店舗の規模が気になりますね。
近くに住んでいるので、スーパーができるのかコンビニなのかで大分違う、、、、
近くに大きなスーパーがないので非常に大きな要素だと思います

>>1009 マンション検討中さん
このスレッドの数か月前に店舗の区画の資料公開されてたけど、
運河に接した間取りからしてカフェとかレストランという結論だった。

公道道路に面してない。これはカフェっぽいね

>>1011 匿名さん
スタバですね！

しかし全く動きがなさそうすね、ここ。
ゼロ金利の影響で計画変更すか？

ここって豊海タワマンより高くなりそう？

ここって豊海タワマンより坪単価高くなりそう？

>>1016 そらまめさん

地域の序列でいうと、
勝どき　> 天王洲　> 豊海
ぐらいな感じ？

>>1017 eマンションさん

そんな序列は無いけど、単純に最寄駅から近いのでその分は評価が高くなりそうです。ちなみにベンチマークとなる近隣の類似中古物件「パークホームズ品川」の取引相場はレインズの成約情報でちょうど坪500万なので、新築でより駅に近いここは坪600前後と予想します。

>>1018 匿名さん

豊海と同じくらいになるってこと？そこまでいくのか

リビオタワー品川より少し高いぐらいかな？立地的にはリビオより東品川アドレスの方が良さそう。

>>1020 匿名さん
リビオタワー品川よりは安いですよ。
このあたりは、品川駅からの距離だけでほぼ序列が決まっているようです。高輪ＧＷに近いのは加点できるが、天王洲アイルに近いのはほとんど加点されない。天王洲アイルに一番近く贅沢仕様のシーフォートタワーが安いのか根拠の１つ。
さて、豊海タワーとの比較。
規模や眺望は勝負にならないぐらい負け。
中央区豊海アドレスと品川区東品川アドレス、どっちに住みたい人が多いかな。
都心通勤の利便性は電車ならいい勝負だとおもうが、タクシーまで含めると負け。
豊海に住みたい理由は周りと比較して安いぐらいだけど（失礼）、ココ（東品川や天王洲アイル）は住みたい理由がたくさんありそう。

まあ、そんなに高くはならないでしょう。同じ価格なら品川駅に近い物件と勝負にならないので。

てか
これからはパナホームの時代
タワマンなんか震度７の地震が数回きた後に長周期振動が長時間揺れたら鉄骨が摩耗しガクンと折れてしまったりネジ曲がってしまうのを現実逃避しすぎてるよ。基本的にデベは売ったあとは知ったこっちゃないってことが皆どうして解らないのかねぇ…

>>1020 匿名さん

リビオタワーは余裕で坪700超えてくるの確定なので、さすがにそれはないかと。

リビオは坪500ぐらいじゃない？豊海や東品川の方が高いでしょう。

>>1021 評判気になるさん

おおむね同意なんだが、立地的に単純に東品川アドレスと見るだけではダメで、知る人ぞ知るひそかに人気の「天王洲アイル」の周囲ではない「天王洲アイル内」の運河沿いのオープンテラスに面したロケーションと言うのがかなり評価されると思います（この写真の右側に聳えることになる）。

インスタ映えするエモいエリア内に立地するロケーションなら多少高くても欲しい！という人は確実に出てくると思われます。

>>1024 匿名さん

リビオは坪500では絶対に無理です。坪700超えは確実です。計算してみましょう。

インスタ映えするのは豊洲や有明の方だと思う。この辺はダンプも多いし街並みも良くないですよ。

70㎡15000万なら坪700ですな

豊海や東品川の方が立地的には上でしょう。

>>1027 匿名さん

豊洲は刷らんけど、有明がインスタ映えする街で人気とか聞いたことないな。TVでも紹介された通り、少なくとも豊洲や有明よりは天王洲アイルははるかにインスタ映えエリアでしょう。

>>1029 匿名さん

確かに豊洲や有明よりは豊海や東品川の方が立地的には上。

>>1027 匿名さん

この辺にダンプなどいないよ。いい加減なこと書くなよ。

>>1025 匿名さん
ほぼ同じ立地のサンウッド、運河沿いでホテル同様サービスのシーフォートタワー、そんなに高くはないですよ。
おしゃれな立地には同意しますが、人通りが多く落ち着かない場所でもあります。眺望もたいしたことがない。タワマンとしては規模も小さいです。

近隣新築のジオよりは高いでしょうが、せいぜい2割ぐらいなのでは。（同時期販売と仮定して）

品川駅と高輪ＧＷに近いリビオタワー品川殿を超えることはないですよ。

と、書きましたが、天王洲アイル最寄り品川区のマンションの中では、フラッグシップになりそうですね。発表が楽しみです。

>>1033 マンション掲示板さん

そうなると3LDKで1億円切るくらいからとの予想ですか？

>>1034
3LDKは一億超えてくるかと。ジオの最終期が70未満の3LDKがギリ一億切ってたので。それにここは近隣に配られた図面見る限り3LDKは70-75くらいはありそうなので、グロスが少し重めになりそう。

誰かサンウッド天王洲タワーのこと話してたけど、天王洲アイルといえばサンウッド品川天王洲タワーが利回りとしてはキャピタルもインカムも最適に思う。シーフォートタワーよりサンウッドのほうがぶっちゃけ売却も賃貸も概ね言い値なまま賃貸もすぐに決まるし埋まるしキャピタルもインカムアゲインもどっちの領域でも稼働性が凄く高いから扱いやすい物件だよ

賃料もキャピタルゲインも有明の方が上でしょう。落ち目のエリアより臨海地下鉄の通るエリアを狙った方が良い。

>>1036 マンコミュファンさん

新築時なら良かっただろうが、今からだとどうなんでしゃうね。利回りは良くないでしょ。

天王洲の写真アップする人、例外なく加工が激しすぎるのやめてほしい...

>>1039 匿名さん

黙って削除依頼、アクセス禁止依頼が効果ありますよ。

>>1039 匿名さん

世の中に出回ってる風景写真、ほとんどすべて再度や輝度、色彩を調整したものばかりなので、そんなのいちいち噛みついても仕方ないでしょう。

>>1038 口コミ知りたいさん
そうなんだよ、それ、そこよ(笑)

資産価値とは何を持ってし良し悪しとするか！
そこに住むならハッキリ言って地価が上がっても税金が上がるだけで損得の話をしたら損！！
転売するなら、他にもスマイを持ってるってのが大前提だし賃貸なら高額で購入したら利回りは最悪なわけで、、
利回り拘るなら、、地価が高騰しそうな場所に建つ物件をいいかに高騰する直前に仕込むかが勝負！！
最近のように高くなってきちゃった天王洲アイルや品川エリアを今更購入しても利回りってとこでは最悪ってことです。。
天王洲アイルはサンウッド品川天王洲タワーが売り出されてた時点での時価は280万円(投資人生で、こんなに買いだと思った案件は千葉県以来でしたわ)！！
サンウッド品川天王洲タワーの現在の地価はおおよそ400ぐらい、、
買った時期が良かったから十分に稼がせて貰った、、
それでまだまだ稼げそう！！
天王洲アイルや品川エリアでのマンションを低価格で仕込めて(たった十年程度で)人気エリアとなって賃貸で言い値で回し続けそう、、まさに利回り良し
それに転売して(もう十分稼いで)購入時の4割増しで売却できそうだし、、
17年間ずっと賃貸を続け
住人層にも恵まれてたお陰で支出も大したことがなく、、
じつに優良物件だったと思う。
だから
いかに安い(今後さらに相場が短期間で跳ね上がるかを予測して)良い場所を安いタイミングに仕込しめるかが勝負。

ですが、ここ最近
こうも値上がりしてしまっては時価が今後上がったとしても差益を莫大に出す程の差益幅が拡げるまでには時間もかかりそうだし賃貸相場だってすぐには上がらない、、
しかも地価や資材費用が高騰して高価格な昨今はどこを買っても得はしなさそう！！
正直どこの物件を買っても、そもそも利回りが悪い！！

晴海や有明みたいな臨海地下鉄の通るエリアはまだまだ上がりそうな気がしますよ。

>>1043 匿名さん
十年で3割のキャピタルがないと投機的な値打不足だし魅力不足！！
賃貸で稼働させるんであれば、よっぽどな低学購入でなきゃ利回りも良くないし魅力不足になるし値打ち不足かと。。

とく有明や豊洲なんかは二十～十五年まえくらいに仕込んだ人なら勝ち組だし、、賃貸で持ってて稼働中だったとしたら高利回りだったかとも思います！！

品川エリアや天王洲アイル近辺にしても同様なことが言えますが、、
あまりにも昔に買った人は何も無さすぎて人気もブランド力もなく投機的には無意味だし、、
かといって最近買う人は高額になりそうで投機的なメリットとしては見いだせにくいかと思うから、、

永住ってことなら良いのかもしれませんね

>>1043 匿名さん

臨海地下鉄はまだ決まってもいないし、決まっても開通するんは数十年後。
そんな気の遠くなる話には付き合いきれません。

>>1045 匿名さん

投資するならそういう未開の場所がいいでしょう。
ココは、この地域が好きで、実際に住む人に買って欲しいな。

>>1046 口コミ知りたいさん
未開過ぎると利回りが無いからダメ！！未開レベル場所を買うのはデベロッパー規模！！
だから上向きのレールに乗っかった場所とタイミングを見極めないとインカムもキャピタルも見込めず！！

なので20念くらい前に天王洲アイルや品川エリヤ、晴海、有明、豊洲エリアの購入者が投資としては勝ち組だったってことなんです！！

>>1047 名無しさん

投資するなら中古の方がいいよ。新築プレミアムの分が無駄。
新築は実需向きです。

>>1048 通りがかりさん

一般論としてはね。
でも今は新築の方が値付けはまとも、妥当性が高い。
中古は駄目だね。素人が欲張って非常識な値段付けてる。でも事情を知らず焦ってる別の素人が買っちゃうものだから、それが相場みたいになっちゃってるけど持続性がない。こういう時期には素人は中古には手を出さない方がいいですよ。

ここって27年竣工ならそろそろ販売開始じゃないの？サイトは夏くらいにはできるか？

液状化エリアに近いこともあって、この辺の中古は震災リスクもある。買うなら新築が良いですよ。

>>1048 通りがかりさん
それは仰っしゃるとおり！新築直後でいかに安く良い場所にある良き物件を仕込めるかが決めてですね！

>>1049 マンション検討中さん
そんな駆け引きで損する人はそもそも住居として所有するタイプな人達、、投資慣れしてたら中古を売り手が都合よいように駆け引きしてきて額なんかじゃ取引しませんし、それでも買う場合は、その後の回収によっぽど根拠がある時です！

新築は投資に向かないってのは本当に(パターンにもよるけど)その通り！物件が建つ前とかに転がすかとかですな

中古は震災リスクが怖くないですか？特に地盤が弱い土地のタワマンとか過去の震災のダメージも蓄積されてますよ。

>>1054 匿名さん

そんなん気にする人はマンション自体を買わない方が良い。

耐震面を考えても設計が古い物件は避けた方が良い。立地が良ければ万が一建物が倒壊しても土地の価値が残るが、立地が悪いとそれも期待できない。

投資を目的とするなら
利回り重視のインカムゲイン狙い新築はほぼアホ
場所が既にオフィス街でも学校やスーパーが多い庶民地域でもどっちでも良いけど、、どっちか多いうえ周りに競合する物件が少ないとこを選ぶのがインカムゲイン狙い

大規模修繕時期程度サイクルとかで売却のつもりいくキャピタル狙いでいくなら、まぁ初期費用が高くても売却時の成約で(築15年程度の段階で)四割超え程度で成約できることと、最低限開発構想があって、構想でなく計画段階になってるエリアであること(まさに湾岸エリアは、そこは値打ち)！！

そして避けるとこは
その目安として
まずは競合物件がいつ建ってもおかしくないような空き地やコインパーキングや、角地に古い低層ビルやマンションや戸建てがあるところ！！
そして古い工場や倉庫や昭和から有りそうな(そのうち何処かの企業に吸収合併されそうな)オフィスがあるとこと、、

とにかく資産価値とは何を持ってして資産価値とするかはオーナー次第！！

持ってる物件が一つだけでただ住むだけなら
正直いって時価とか安いほうが長く暮らすなら税金も安いし良いでしょうよ
ローン控除とかだってたしか十年でしょ？

わたしが抱えてる物件では
とにかくサンウッド品川天王洲タワーが仕込んだのが破格すぎてマジで美味しい思いさせてもらった。

安く仕込むのは常識だろうが
こんなに跳ね上がるとこは始めたから高額だが
豊洲や有明や天王洲や港南を15～20年前に仕込めたオーナーは近年ないほどなWINNERかと思う。

品川は実需で住んだらダメな土地でしょ。出身小学校で子供が差別されるよ。

実需の方、是非東品川にいらっしゃい。
・生活インフラが、まあまあ整ってます
・常識的な人が多いです（成金少ない、変な外人少ない、上品かつ庶民的、所得水準高め）
・勘違い上級国民はいません。（この掲示板で、港南や有明のタイプ）
・旧東海道や天王洲アイルや海上公園のイベントがたくさん、花火大会もあるよ。

住めば都といいますが、とてもいい場所ですよ。

>>1060 匿名さん

どういうこと？品川学園とか城南小学校とかレベル高いよ

>>1058 マンコミュファンさん

天王洲戸建さん

>>1061 匿名さん

同意。。
東品川はいいですね

やっと資材の搬入始まったな

本格的に着工した模様。パースが公開されるのも時間の問題か。

最近の三井の売り方だと他の販売と時期をずらすから、夏頃HP公開、秋頃モデルルーム、年末販売の流れになる思う
販売戸数も特別多くないから、状況次第で後ろ倒しにする戦略なんじゃないかな
リビオタワーと迷ってる人はリビオタワーにとりあえずチャレンジしたほうがいいよ

学区を考えたら東品川の方が断然良い。シニアや単身ならリビオでも良いかもしれないが。

蓋開けてみたらリビオタワーの安い部屋買えたじゃん！みたいなのはありそうだな～
多少高くてもここは買いたいけどね

郵船ビルの敷地も100%三菱が地上げしおわってて、天王洲の青図面を見るとタワマンだけ外され他は殆どが再開予定地に。
東京モノレール駅も現在の野村ビル(JAL本社)跡地に(りんかい線と縦導線で)設置する様子だし面白いねサウスエリアは。

>>1071 eマンションさん
野村ビル(JAL本社)「跡地」って、建て替えるの？
1990年代半ばだから、そこまで古くないのでは？駅と接続部分を増築っていうこと？

ガセネタ？
そんな図面どこにあるの

>>1071 eマンションさん

お久しぶり、天王洲戸建さん。

ガセでないなら、何らかの図面なりが出てくるだろうと期待したが、残念

>>1071さんではないけど、品川区が北品川・品川浦の再開発と並行して東品川二丁目地区(天王洲アイル)に予算750万円積んで再開発？・まちづくりの検討をしているのは事実なので、気になりますね。

>>1076 匿名さん
品川区の検討は、清掃工場跡地を、含めたモノレールとりんかい線の乗り換えがメインじゃないの？
他社の所有地を勝手に開発することはあり得ないでしょ。
旧JALビルは、現在もJAL本社だし、管制塔バックアップのような重要施設が入っているようなので、ビル取り壊しになるようなことになればすごいことだろうが、そこまでするメリットがあるほど重要な場所とは思えない。せいぜい敷地内の一部に、乗り換え通路と付属施設ができるぐらいじゃないのか？

>>1077 マンション掲示板さん
まあ、図面が出てくるを楽しみに待ちましょう。

>>1077 マンション掲示板さん
後は、JR羽田空港アクセス線の天王洲アイル新駅設置と連絡橋に期待

7月7日は東京都知事選です。
小池都知事は3期目への出馬
皆さんはどう思われます？
この掲示板に投稿者に共通での関心や利益とするとこは単刀直入に都市開発の発表と都市開発事業への積極性ってとこかとおもってます。
さて小池都知事といえば
立川モノレールの延伸や臨海地下鉄や築地跡地の再開発計画が記憶に新しいです。

葛西臨海公園の件や神宮外苑の件とかは
この掲示板の投稿者らが一喜一憂するような都市再開発とは、また違う趣旨ですしね。

小池都知事は女性だからか
不動産事業や鉄道会社や空港の新路線拡張や開通や再開発などいったことより
子育てや、生活支援やら、ジェンダーやら
ホニャララふれあいフェスティバルみたいなのやら…
女性だから、
国交省や運輸省なんかと二人三脚するような不動産や再開発事業とかオヤジが好きそうな事業より
ヒューマニズムな政策が好きそうで
我々マンションコミュニティ愛好家が支持したいような政策は少ない気もしますが、、

水素市場について東京を国際ハブ化させようとしたり都庁のプロジェクションマッピングなど東京のイメージセンリャクや地位向上には、それなりに注いでくれてる様子もり、下手な左翼議員が
東京を都営団地だらけにするとかいう公約をされるよりかは良いのかとも思います。

さぁ皆さん
都知事選どんなのが候補者として出揃うでしょうかね？
私は竹中平蔵さんが出馬してくれたら全面支持だなって個人的には思ってます