サンウッドウエリス品川御殿山ってどうですか？

御殿山の歴史の解説。わかりやすいです。
https://www.trustcity-g.com/1374

>>101 マンション検討中さん
小学校が近いのはいいですが、中学となると距離がありまた受験して電車通学となると子供の足だと20分はかかりますよね。大学や仕事となると住むのは小学校限定かなと思いやめました。

超有名私立の小中高に通ってる方って、意外と距離ある人も知ってる。偉いなって思うけど、意図して近いと思われるところに住んだところで、そこに受かるとは限らない。

大学とか仕事ってそんなに選べるのかな・・・
選びたいけど・・・

>>103 通りがかりさん
徒歩で通学できる御殿山小学校ならともかく、私立小中学校や、大学、会社勤めとなると電車利用になるかと思うので、駅までの距離が遠いのが懸念材料かと思われるという意です。

電車をあまり使わないので気にしてませんでした。
皆さん、電車を毎日使われるのですね。
確かに子供が遠い私立の学校に通ったら不便ですね。
我家は10年以上先のことなので考えてませんでした。参考になりました。

JR3駅も利用できるのは、とても便利だと思うのは私だけでしょうか？
どの駅からもスーパーが帰り道にありますし、なかなかない利便性だと思ってます。
建設中の住友のビルにもコンビニは入るでしょうから、近くにコンビニもできますし。

販売スケジュール
●登録受付期間 2021年10月2日（土）10：00～13：00
●抽選日時 2021年10月2日（土）14:00
●登録申込受付・抽選場所／「サンウッドウエリス品川御殿山」レジデンシャルサロン

昨日は第2期の抽選だったみたいですね。
販売は順調みたいですね。

>>108 評判気になるさん
この距離で3駅が利用とは到底思えないのですが...駅から遠すぎ！都内だと10分以内が一般的かと。

aタイプ今週にでも契約しようと考えていましたが、再度現地調査へ行き感じたのはやはり道が狭すぎますね。丁度すれ違いでトラブルになっている車を見てしまったので、その時点で候補から外れました。毎日あの細い道を通るのはかなりのストレスです。マンション前の戸建て住宅には電柱があり切り替えしてギリギリ。車を使わない生活はできない（不便すぎる）場所かと思うのにあの道の狭さはありえませんね。

御殿山はどこも道は広くはないですよね。
ここは御殿山が好きな方が買うマンションでしょうね。
私は静かで自然が残る御殿山が好きです。

JR3駅に歩いていけるけど10分超えで微妙
駐車場附置率60%だけど道路狭めで微妙
スーパーコンビニなどライフライン遠目で微妙
いろいろマイナスなところもあるのでしょう。
便利さを求めるなら、もっと高級な住宅街、
低地のタワマン、色々選択肢があると思います。
このマンションを選ぶ人は御殿山が好きな人。
本当にこの一言に尽きますね。
値上がりとか値下がりとか関係なく、
あの土地の良さに納得する人が大切に
住み継いでいってほしいな。
散歩してるとのんびりしていて朗らかで、
なんとも良い空気なんですよね。

城南五山のことが詳しく解説されていますね。
https://www.luxuryhomesencyclopedia.net/area/jg.html

利便性を取るなら湾岸埋立地や低地のタワマンが良いと思います。
御殿山は、徳川将軍家が愛した歴史や江戸の観光地であった風情ある景観の名残、
これらが好きな人が住めば良いと思います。

元この辺の住民です。ここいらは古い街なので江戸時代の区割りのままで道が激狭まなので、この価格クラスの人が乗るレベルの全幅2m近い大型の高級車はかなり厳しいです。また駅としては品川駅はとても使う気になれず（新幹線に乗るときは使いますがタクシーです）、大崎駅も直線距離は近いのに大回りしなきゃならないので精神的にストレスです。

特に帰り道は延々歩いて最後にソニー通りから坂道階段上ってくるので、大雨の日や猛暑の日はかなりつらいですね。その分、景観や環境が良ければいいのですが静かなだけで、緑も少ないし子供が伸び伸びと遊べる公園もない。なので、しんどくて某タワマンに引っ越しました。

近くのタワマンからここに引っ越しを考えています。
タワマンのガヤガヤ感と住民格差が嫌になりました。
タワマンは所得格差が大きすぎてマナー違反やモラル違反が多すぎます。
考え方は人それぞれですね。

一般ウケしづらいというか、価値観がすごく問われるマンションですね。わたしはすごく御殿山好きなのですが、近くに住んでたり日頃から様子が分からないと、世に言われる価値基準みたいなのに照らして不安になる気持ちも分かります。駅遠いのは事実ですし。
しかしこちらのスレッドは、変な罵り合い？みたいなやりとりもなく落ち着いたスレッドになってますね。このエリアで検討されてる方はやはり落ち着いた方が多いのかなぁと思いました。

御殿山が好きな人に悪い人はいない！
犯罪の無い御殿山！
仲良く住もう御殿山！
でも駅からは遠い御殿山！

隣のデュオヒルズ御殿山は坪280万しませんでしたね 倍近い値段で驚きます　

デュオヒルズは築20年ですから、大崎周辺は全て倍以上になってますね。
近隣のタワマンに住んでますが築７年で売値1.5倍以上になっています。
今は下がりにくい不動産を買う時代だと思っています。

価格が上がるのはそれだけ評価されているからですね。
すごいぞ御殿山。
原美術館後地の計画が発表されたら、もっと上がるかもですね。
地震がきて液状化で大ダメージなんてことも無いですし。

>>114 周辺住民さん

>島津山…目黒区東五反田1・3丁目付近
>池田山…目黒区東五反田4～5丁目付近

目黒区とか書いてる時点で、落第かと。

御殿山も城南五山もぜんぶ品川区！

願わくば品川駅が港区ではなく品川区であれば...！

目黒駅があるのは東京都品川区上大崎！
目黒だけど品川区！
御殿山も品川区！

3階の西向き角部屋売れたみたいです。
公式ページも更新されていますね。

御殿l山の魅力を説明するページができてますね
https://www.sunwood.co.jp/s-w-shinagawagotenyama/lifeinformation/educa...

どんどん工事進んでました。
2階までの外郭がわかるようになってきていました。

やっぱり売れ残ってるんだね

ここの入居は2022年6月末ですよ！
この時期に完売するわけないですー

半分近く売れたみたいだからかなり順調じゃないですか？
Aタイプが残ってるのは予想外だったみたいですけど。

駅からの距離ですが、大崎駅へは広くて整備された道が続きますし、改札やホームまでの導線もいいので実距離よりも近く感じると思います。比較的新しい地下鉄とかだとホームまで深く地下に潜って時間かかる駅もあると思いますが、大崎駅は広くて快適にデザインされている駅だと思います。
五反田駅は少し遠いですが、飲食店も多く小ぶりですが駅ビルもあるので用事がある時には便利に使ってます。
品川駅からの道順は正直、殺風景ですし距離もあるので用事がないときには基本的には使わないですが、再開発も決定していますし、楽しい道順になると期待しています！

御殿山は、駅から少し離れているからこそ、静かな生活環境がありますよね。
夜歩いていると東京とは思えないくらい静かです。
ここは御殿山の中では駅近ですね。

大崎から御殿山に向かうときの、ガーデンシティ品川御殿山ビルがドーンと見えてくる感じが結構好きです。

住友不動産大崎ツインビル東館もカッコイイです。
ツインビルなので、隣に建設中のビルにも期待です。
いっしょにスーパーができて欲しいです。

スーパーはできないでしょうが、せめて24時間営業のコンビニですかね。
トラストタワーとガーデンシティのファミマは夜中空いてないし。
MRの方に坂降りたミニストップと東五反田のセブン、ライフ向かいのセブンは少し遠いです。

オフィスビルなのでコンビニは入ると思いますが、24時間営業は厳しそうですね～
ツインビル周辺も深夜は人通り無いですしね

コンビニの煌々とした明かりがなく静かなところが邸宅地っぽくてよくもありますが、ツインタワーくらいの距離に一軒あるとやっぱ便利ですよねーーー。横断歩道渡りやすい場所がいいなぁ?。

第一種低層住居専用地域の静かさと、スーパーなどの利便性は両立しませんからね。
でもコンビニくらいは欲しいのでツインビルに期待しています！
ファミマまでの横断歩道3回経由は厳しいですね。

今出来上がりつつある東館の方は、広々とした植栽も良いですよね。平日はキッチンカーとか来るのでしょうか。コンビニは場所的には西館の方が奥まってなくて便利ですかね。期待したいですね！

品川、大崎エリアの再開発はまだまだ続きますからこれからが楽しみですね。
近隣にライバル物件も建たないですし、ここの資産価値が落ちるとは思えないです。

お散歩日和ですね。
御殿山の桜を見ながらの散歩が楽しみです。

北側のデュオヒルズ御殿山の４Fの部屋が売りに出てますね
80平米の3LDKでリフォームして10480万円だそうです
ちなみにこの部屋は分譲時は6980万円でした
もうじき築２０年なのに強気ですね（笑）

https://www.ieshil.com/buildings/62249/
にデュオヒルズの新築時の値段があります。
景観しだいですが1億ならすぐに売れそうな気もします。
今の不動産相場はバブってます。

デュオヒルズが仕入れられる土地って、大手が手を出さない場所だからな
つまり、人気がないということですよ

https://www.athome.co.jp/mansion/5840861906/
デュオヒルズの中古はこれですね。
リビングから見える部屋は売れたようです。

20年前の大崎は古い街でまっくらで、歩くの怖かったような時ですからね。
街が変わりましたから当時の価格は参考にはならないかな。

今日の現地です！

うぉ、写真ありがとうございます！

>>147 口コミ知りたいさん
１０年前は一時期５０００万台の時もありましたよ
確かこの部屋の真下だったと思います
まあ大崎物件というか御殿山物件でしたけどね
再開発で景観は悪化したと思います

デュオヒルズだけではなく2008年リーマンショックの時は、不動産全滅でしたね！
リーマンショックの時に買った人はすごいです。
今は、誰が見ても不動産（マンション）バブルです。
私は郊外から下がっていくと予想していますけど。

ここは御殿山が好きな人しか買わないので、周辺価格とかあまり気にしてない人が多そう。

比較していたパークコート白金長者丸は、予定価格よりも値段下げた部屋が多いみたいです。プレミアム住居も下げてましたね。
高速道路と排気口の横はウケなかったのかな。
ここは邪魔でうるさい施設は何もないのが強みだと思います。
駅も遠いですけど(;^_^A

ここは理屈や価格ではなくて、山手線内側で第一種低層住居専用地域の御殿山で唯一の新築に住みたい人が買うマンションでしょうね。

>>153 ご近所さん
そうだと思います。
御殿山の高台から眺める大崎の街並みが好きです。
利便性とかではなく御殿山が好きな人が買うマンションですね。
私は品川まで歩いて行けるのもポイントでした。

>>153 ご近所さん
御殿山は昔からそうですね
買いたい人が買うエリアです
しかし買いたい人が限られるので売る時は苦労しますね
相場も安定しません
また原美術館や大使館昔からのお屋敷がどんどんなくなり代わりにアパートみたいなワンルームマンションとか老人ホームが増えており御殿山らしさはどんどん失われています
御殿山の固定ファンは経年と共に減る一方なのでリセールバリューは期待しない方がいいでしょう

ここだけではなくリセールは値付け間違えた物件以外は厳しいでしょうね。
特に低層はどこも厳しいと思っています。

>>156
低層が特に厳しいのはなぜ？

勝どきなどのタワマンに人気が集中しているからで、需要と供給のバランスだと思いますよ。
抽選倍率すごいことになってます。
地震がくれば一気に変わりますが現状のタワマンはバブルですね。
ターゲット層は異なりますので、ここを買う方はそもそも転売やリセールのことはあまり気にされてないと思いますが。

御殿山が好きな人が買うマンション！
転売、リセールなんて考えない！御殿山大好き！
御殿山、唯一の新築マンション！
歩くの大好き！散歩大好き！静かさ大好き！
タワマンは卒業！タワマンでの子育て無理！
御殿山No.1のサンウッドウェリス御殿山！

こんな感じの方々が買うイメージです。
私はこんな感じです。

>>155 匿名さん
長年近隣に住んでいますが、原美術館が失くなって街が変わりましたね。
民家の建替えもかなり増えてきました。
原美術館の跡地にかなり期待していますが、跡地に何か作ってますね。

ここはリセールもいけるでしょ。
タワマンはランニングコストの上がり幅が大きいし、供給が多すぎるから、この辺大衆に認知されれば価格崩れるよ。
低層はこの辺のリスクないからそのうち評価が見直されてくるだろうな。首都直下地震でも来れば一気になんだがなw

>>161 マンション検討中さん
震度6程度が来てくれれば、液状化して一瞬で思い出すんですけどね。
人は埋立て地のリスクをすぐに忘れてしまいます。
タワマン所有者ですが地震後のタワマンは最悪です。

タワマンの住人が全員地上に降りたら成り立たない密度ですからね。怖いです。埋立地であれば尚更。

>>157 マンション検討中さん

低層が仮に一種低層のことだとすると建物の形態というより立地の不便さが今時流行らないのてはないかな
非タワマンという意味なら高さというより小規模は不利だね
御殿山でいえば低層なのに脱法的に五階建てにした大規模マンション御殿山ハウスがナンバーワンでしょ

>>164 匿名さん

御殿山ハウス

築年月（築年数） 2005年9月（築17年）
建物構造 RC(鉄筋コンクリート)
建物階建 地上7階/地下2階建
総戸数 142戸

過去の経緯や築年数で私はここは無理でした。
全部中古ですしね。。
ここだと品川プリンスレジデンスの方が良くて住んでました。

御殿山一種低層100平米前後の新築マンションの予定は無いからここがしばらく一番だと思います。

20年後は唯一の程よい中古になれますかね。

10年？に1度のペースでしかマンション立たないエリアですからね。
原美術館跡地次第だと思います。
他に100平米前後のマンションが建つスペースが無いですね。
原美術館跡地には何が建ってもプラスにしか働かないと思います。

御殿山は山手線内側にしてはおそらく最も不便（駅まで遠い）エリアだな
最寄り駅まで１０分以上かかる場所は山手線内側に限られるからね
あと御殿山は地震には強いよ　マジ揺れにくい
東日本大震災の時は品川図書館の書棚の本はすべて落ちて復旧まで2週間以上を要したが御殿山ではもの一つ落ちなかった
先日の地震もそうだけど目黒川周辺とくらべると震度で２くらい感覚的に下がる感じ

ここは施工が松井建設なんですよね。あまりいい噂は聞かないのですが大丈夫なんでしょうか？

>>170 マンション検討中さん
これまでに手掛けてきた東京都庁や増上寺が倒壊していないので問題ないでしょう

駅からですと皇居（江戸城）と同じくらい遠いですね。
さすが将軍家の御殿のあった御殿山！

大崎は直線距離だと目と鼻の先だけど山を下りるにはショートカットルートがなくて御殿山小学校のほうをぐるっと回っていく必要があるから遠いですよね
以前御殿山バス停の近くにあった米屋もデイリーヤマザキも廃業してしまったのであ、牛乳切れてたみたいなときにも往復３０分くらいかかるのが難点だね
あと電動アシスト自転車必須です

>>171 販売関係者さん
倒壊してたら大変ですね。アフターサービスが悪い、欠陥が多いなどの口コミが多数あったので気になりました。

どうでもいい話ですがサンウッド（三つの木＝森）ということで森ビル系列だったと思いますがいつのまにか資本関係解消していたんですね。近隣には森トラ系列のフォレセーヌが二棟ありますがレジディア御殿山も確かサンウッドでしたよね
分譲せずにREITに売ってしまって賃貸ですけど
御殿山ハウスとJT社宅跡地のグレイズコート御殿山は新築当時は賃貸でしたが中古で分譲されましたね
ということで御殿山で新築分譲されたのは超久しぶりだと思いました
デュオヒルズ御殿山以来かも

城を建てるならベストな立地なんですけどね
高台で展望が良くて、天然の堀(目黒川)があって。
だから御殿があったのでしょうけど。

高台といっても今は低地に立つ高層ビルから見下ろされてしまっているけどねｗ
ちなみに作家の吉川英治は御殿山に住んでいて（今も家は残っていてコイケの社長がすんでます）その頃は公害すごくて大崎から汚い空気が立ち上ってきて御殿山の環境が悪化して引っ越したと書いてますね
そのころは目黒川も汚染がすごかったと思います

川井憲次さんって御殿山に今も住んでるのかな？
廃校した城南中学卒業生らしいです。
かなり前ですけど御殿山のPR番組にも出演されてました。

また売れたみたいですね！
御殿山大好き

竣工までに完売するといいですね！

>>178 マンション検討中さん
城南中＋品川小学校＝品川学園

皆さんカラーセレクトは何にしましたか？

>>182 評判気になるさん
コントラスト＞ライト＞ダーク
の順らしいです。
コントラストとライトで悩みました。。

>>184 マンコミュファンさん
営業はお客さんに合わせて話し方変えますからね！

ここの半地下は悪くないと思います。
広い庭もついてますし。
確かに現物見てからの方が安心ですけど。

急いで売ろうとはしてないでしょうね。
広告も積極的に行っていないようです。

駐車場4万って強気ですね

マンションって管理組合の在り方も大事そう。せっかくなら、じっくり検討して納得した人が大切に住んで、素敵な佇まいのマンションに育ってほしいな。外観もシックで素敵なので、経年優化して欲しいな。御殿山のいい雰囲気を長く残して欲しいなぁ。

投資用ではなく、居住用として購入されている方ばかりだそうなので、管理組合への参加も皆さんさしっかり対応されそうですね。

自分は買うとしたら長期居住用なので、リセールバリューも気にはなりますが、転売ありきの投機的な購入者が多いよりも、実需が多いのは安心材料かなと思います。。資産価値もよほど下がらなければいいかな。。

管理組合がしっかりしているでしょうから、劣化も抑えられるでしょうね。
ここは価格差が大きくないのでまとまりそうな気がします。
タワマンは管理コスト削減で駐車場やコンシェルジュ費用を削ったり、マンションのグレードを下げようとしたい低層階と意見が別れるのが日常です。
エレベーターのボタンも傘や鍵で押すから傷だらけ。
そんなことにはならなさそう。
ずっと入居時のグレードを維持してほしいです。

入居後もじっくり売る？
結構悠長なこと言ってますね。
空室期間に発生する管理費と修繕積立金はデベ側で負担してくれるんでしょうか？

「人気のない部屋ある」と言っていたので、竣工後の内覧が無いと厳しいと思ったのではないでしょうか。
日当たりの問題なので、どの部屋かは想像つきますが。
最近の低層マンションは、竣工後の販売も当たり前のように行われていますしね。
パークコート白金長者丸は竣工後の販売開始でしたし。

だいぶ建設が進んできましたね！
外観ができてくるのが楽しみです。

今日の現場写真です。

竣工後の販売でも別にいいんですが、空室期間に発生する管理費と修繕積立金はデベ側で負担してくれるんでしょうか？

>>195 マンション検討中さん
モデルルームで聞かないとわからないと思います！

南東角部屋の地下も売れたみたいですね。
庭が広いのでやっぱり売れますよね。
これで半分以上は確実に売れているのではないでしょうか。
御殿山人気ですね！

>>195 マンション検討中さん
所有者が負担します。そして売れる前の所有者は、売主です。よって、売主負担です。

>>194 マンション検討中さん
最近プレキャストコンクリートでの建築が増えてますがここは低層なので従来通り現地で木枠を組んでコンクリートを流し込んでいますね
工場で均一に作られるプレキャストとはちがって現場での職人の腕の見せ所ですね

>>191 マンション検討中さん
管理組合発足したらば空き部屋の費用はデベが負担します
ただし本来満室なら借主がいたであろう駐車場収入（空き区間の費用負担）までは補填してくれないでしょうね

城南五山で、大崎駅から御殿山への景色が一番きれいだと思います。
整備された道や街はとてもきれい！
全てが新しい街から、階段を登ると昔からの邸宅街へ変わるのも最高です。