シティタワー千住大橋ってどうですか？

まあ駅力は確かに低いがそんな事より
ここは川っぺりの立地
強地震きた時の恐怖にたえられるか否か
地盤大丈夫なんだろうが潜在意識の中に川岸の不安が無意識に脳に叩き込まれるからな
そこに尽きる
耐えられるなら検討にあたいする価格設定やな

品川というと港南側しか思いつかんのかね、ここの人は。
別に住むという意味で品川が出てきたわけじゃないけど、高輪や御殿山は都内でも屈指の高級住宅地だよ。

東京の人、じゃなくて、東京東部の人なのかな。
ずっと山手線内側に住んでる自分は品川というと3423の通り。実際御殿山にも住んでたんでね。
港南側はほとんど行かなかったんでよくわからないね。

なぜ品川と比べてるの？炎上させようとしてる感あるんだけど。

比較を始めたのは
>>3413 さんあたり？

削除されてるけど、自分で消したのか強制削除か。

>>3421 名無しさん

都内にいくつ川があると思う？
河川を気にしてたら中々都内には住めないよ。

>>3425 匿名さん

だったらわかると思うけど、ここを見る必然性がないよね。
通勤もしないし、比較もできないから、無駄な時間だよ。

先着順減らないけど、先着順ってゼロになっても新しい期が来たら足されるんでしょ？
かなり先が長い気がしてきた

>>3433 口コミ知りたいさん
7年という前例があるよ。
ここは他の競合もこれから多いから、長丁場やね。

第二期も明日から先着順なんですね。当面はこんな感じでポロポロ売るのでしょう。
一ヶ月に4-5戸売れば竣工・入居時には150-180戸ぐらいは売れてますから、そんなものかと。

>>3435 匿名さん

それでどうやってリセールするんですかね。単純に建物内の新築とカニバリしますよね。
新築より安く出すしか無いよね、、、。

>>3421 名無しさん
埋立地の品川の方が震災リスク高くない？ここは地盤も良いですし、災害リスクは低いですよ。

>>3435 匿名さん
1ヶ月に4-5戸ペースだと、1年経っても50戸くらいしか売れませんよ、、、もうちょい頑張らないと、、

60平米台の部屋ですが、リビングの形細長くて暗そうだったり、少し狭めな間取りが多い印象です。皆さんは１部屋潰して2LDKにしちゃいますか？
中住戸だと相当暗いと予想されますが、部屋一つキープと明るさどちらをとりますか？1部屋キープだとキッチンも壁で囲まれていて窮屈感ありそうなので迷ってます。

あまり暗くなると思えないのでなんとも...

60平米台のお部屋を購入or購入直前の方に質問です。
部屋は…

新しくできる予定のグレーシアタワー南千住は、千住大橋にも南千住駅にも近くて良さそうな感じしますね

南千住までは4号挟んで10分だからなぁ。

>>3438 評判気になるさん
それは合ってますけど、入居までに23ヵ月、既に売れたのが45として、23*5+45=160ぐらいは行くと思いました。

>>3436 検討板ユーザーさん
新築の中低層と、中古の高層との比較になり、かつ第一期からはすでに値上げしているので、その時の中低層新築と同じぐらいで出せば問題ないでしょう。

プラウドタワー相模大野クロス(新築)が坪単価380万
プラウドタワー相模大野(中古)が坪単価300万

リセールバリューを占う上で非常に参考になる値である。

「同格」のグレードの周辺新築に対し、-80万ほどになる。シティタワー千住大橋も同格グレードの周辺新築の-80万程度になる。

関屋や隣のタワマンが、
①今の市場価格と同じ380万程度の売り出しならば
→坪単価は300万程度で売買


②原価高騰、土地価格高騰の煽りを受け、新築価格が上がるならば、(真隣のタワマン:450万、関屋:480万、北千住:550万と仮定)
→坪単価は370万円程度で売買


構造的要因により原価高騰は不可避のため、
②のパターンと予想。

>>3444 匿名さん
このままだと良くても1ヶ月4戸で、137見積もり！
ただ、スミフは完売しないことがデフォルトらしいからこんな議論もいらんけどね

>>3446 通りがかりさん

かなり単純化されてますが、
①のパターンで、同価格の売り出しなら、原価高騰でマンショングレードは低くならざるを得ないです。

話を単純化して理解するには良い整理だと思います。

>>3321 名無しさん
15年様々なスレでネガしまくっているらしいです。同情します。

ウォールドアニキとか荒らしさんとか居なくなった途端過疎

>>3451 マンコミュファンさん

ほんまにね。着火剤はある程度あったほうが良いのかもね

急に過疎地帯、、、
どこいったのか

さっき通り掛ったので

>>3446 通りがかりさん
リセール価値については楽観視はできないと思われる。
需要と供給の規模感と、需要側の購買力が考慮されていない。
千住周辺の後発は2000戸を優に越える供給量になる見込み。
供給過多になること、今の販売状況の遅さからしても需要側で高騰価格を負担できる世帯が少なく、後発が全て売り切れるほどの世帯数はないと思われる。
すると新築側の販売価格の高騰は鈍化し、それに連れて中古も下がる。

また、後発は今の足元購買力とその伸び、建築費推移、及び競合住戸数を見て、メーカーは売れる水準の物件価格及びグレードで出してくる。彼らは高騰しすぎた物件が本当に売れるのかを注意深く見るため、そう易々と高騰しきったものが出てくるとも考えづらい。
この辺に土地勘がある者は高騰後物件価格を負担できる高所得者ばかりではないため、この層への訴求力維持のためリーズナブルなものになると予想思われる。(足立の所得平均は都内最低レベル。またその先の沿線沿いもタワマン購入層には到底ならない。)

<<< また、後発は今の足元購買力とその伸び、建築費推移、及び競合住戸数を見て、メーカーは売れる水準の物件価格及びグレードで出してくる。彼らは高騰しすぎた物件が本当に売れるのかを注意深く見るため、そう易々と高騰しきったものが出てくるとも >>>

新築分譲マンション市場動向によると、都内物件販売数は鈍化してるみたいですね。10月はかなり減少してるみたい。こんな状況でこれからの供給増加をこの価格帯以上で耐えられるのかはちょっと疑問ではあるところ。

>>3445 匿名さん
そんなに早く売るんかい笑
永住するにはやはりかなり微妙な物件なのかな。
ここは売り抜けのリセールのことで頭が一杯の人が多いな。

東京23区、新築タワーマンション、内廊下、各階ゴミ置き場
これらの条件で2LDK6000万円台、3LDK7000万円台で買える物件なんて今後出てこなくない？

郊外であるものの新宿22分の向ケ丘遊園のタワーが外廊下、各階ゴミ置き場無し
向ヶ丘よりも知名度の低い京成関屋が内廊下、各階ゴミ置き場があるとは思えないんだけど。三井不動産でここは最近発表された向ヶ丘が25年に竣工で、関屋は28年以降竣工予定。

建設費費用の煽りをがっつり受けるから千住大橋と同じスペック出すなら坪450～、坪400で出すなら相当スペック落とされるのは目に見えてないか？もちろん関屋の方が利便性は良いので高いのは確定だけど。
ここがライバルと言ってる人の気持ちが分からないというか、、、スペックでは差別化できて、尚かつ千住エリアの単価を押し上げてくれる戦友だと思うんだけど、、、

先日重要説明会でした。本来なら全て個別対応とのことでしたが、申し込みが多くギャラリーに集まって行ないました。
住友不動産の販売ペースについては皆さんご承知かと思いますが、それでも順調に売れているのが体感できて良かったです。
完成を楽しみにしています。

>>3461 匿名さん

40-42階のプレミアムフロアも一切情報出してないですからね。
自己資金で建てて、何年も最高益更新中。
このままじっくり販売して単価押し上げてほしいものです。１期１次坪350万で購入した方は勝ち組ですよ。うらやましい。

>>3459 マンコミュファンさん

永住するかどうかは個人の問題なので一切気にする必要ないでしょ。
リセールがあーだーこーだー言ってるネガはただの買えない人なので気にしないのが一番。
東京駅まで6km普通に考えて好立地よ。ちょっと内側入ったらみな坪450超だよ。
千住大橋で○○は高いとかナンセンスすぎる。

>>3461 匿名さん
スミフが焦ってないのはいいこととして
買いたい人感じの多い売れ行きではないな

>>3465 マンション掲示板さん

値上げもされましたし、そりゃ１期と同じペースでは売れないでしょう。
まだ千住大橋でこの価格かよと言って買わない人が多いのだと思いますよ。
建設費の高騰でこんなことは言ってられないですけどねー。
中野駅前の再開発では建設費用上昇の影響により商業を減らしてオフィスや住戸の割合を増やす、地下面積を減らす等とスペック面に大きな影響を及ぼしているのことが発表されましたね。
千住大橋は本当にぎりぎりセーフでしたね。関屋を待たなくて本当に良かった

今後は材料費、人件費の高騰によって
スペシャルな物件以外は外廊下、各階ゴミ置き場がないとか、スペックの低いなんちゃってタワマンが当たり前になるんだろうね。

>>3461 匿名さん
顧客ニーズだけでなく商品在庫の観点でも温存したくて仕方ないといった姿勢ですよ。
都内で土地を獲得するハードルが上がってきているので今デベロッパーはどこも土地の競り合い。
獲得出来たとしても土地取得価格がインフレ基調です。
今手元にある在庫を大切にしたいモチベーションが強まってきているので、ひとつひとつ丁寧に売る傾向に拍車がかかっている印象です。
仕入→施工→販売の前2つが上がる中、今後の新築売価への影響は避けられないでしょう。
当然販売価格ベースで横一列で見比べた場合でもグレードの差として顕著に現れるはずです。
という事で出来るだけ早く購入するor購入しないの2択かと。

確かに最近タワマンが売れなくなってるらしい。
先月は、新築タワマンの契約率が28.1%だとか。。

>>3469 匿名さん
高すぎるからね笑

>>3470 口コミ知りたいさん
資産価値堅いか、どうかね、

>>3468 名無しさん

ご指摘の通り。
新築が、タワマンが売れてないで騒いでる人はもう少しお勉強してもらいたいものだ。
土地の仕入れ値、材料、人件費を含めると今後のタワマンは坪300では採算が取れないのは周知の事実。
採算が取れないのなら土地を寝かせるだけ、作るのなら坪400以上でスペックは落ちる。
早く買うか、賃貸を選択するかだよ。

ここの1期は10月？
10月の23区のタワマン契約率は確かに28%と異常に低かったんだよね。
スミフお得意の供給時期調整かなと思ったんだが。

購入者は千住大橋のリセールに期待してるけど、冷静に見ると正直疑問符つく。
確実に供給過多だよ。世帯年収1,500万円が割合がどれだけ少ないかという話。
この知名度なので、そもそも人目に付きづらく、目についてもそんなに買える人がいるわけがない。ターゲットの母数が圧倒的に少ない。
さらに人口減少も続くしさらに購入層は先細り濃厚。
通勤の利便性考えたら、馴染みがなくてよくわからない路線よりは、まずは都心エリア一本の場所検索するよね。
北千住できたら単路線駅より、5路線ターミナル徒歩10分ちょい選ぶよね。
さらに十数年後のリセールだと他の物件も相応に価格目減りしてきて、競合増加。
リセール期待してる人は物価の情報に流されすぎてる気がするな。

リバーサイドの抜ける眺望と、駅までの電線地中化はいいなぁ。
会社まで行くとき鳥の糞の心配が少ないのは地味に大きい(笑)

>>3476 買い替え検討中さん
んな心配したことねぇだろ笑
どんだけ美化してんだ笑

>>3475 名無しさん
年々新築マンションの供給数が減っている、且つ東京の人口が増えているのに供給過多とは。。。
これからどんどん格差は広がるので1500万くらいの世帯はむしろ増えるのでは？

他の物件も相応にして価格目減りするとは？
現時点でタワマンは坪300万では採算取れないのに？もっと供給数減るか、極端に価格があがるかのどちらかかと思うのですが、、、

>>3476 買い替え検討中さん

その考えはなかった。
うちは電線あるし、朝はカラスや雀もいてフンにぶちあたるリスクはあるね。
普通に電線地中化はきれいでいいよね。

ここ以外にも色々検討したいんだけど、23区内新築タワマン、３種の神器（ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置き場）があって60平米台7000万円台で買える物件どなたか知りませんか？
プラウドタワー平井は街並が好きじゃなかったのと、総武線ユーザーは無かったのでやめました。

>>3474 匿名さん

第１期は夏です。。

>>3481 検討板ユーザーさん
その次があまり売れてないのよね…、つまり新規購入者が考える天井プライスは第一期…。

>>3479 マンション検討中さん
購入者の自演やめてください。

>>3483 通りがかりさん

3479ですけど購入してません。勝手に決めつけるのやめてください。

あなたは同条件のマンションはご存知ないでよろしいでしょうか？
南千住の20階タワーが可能性あるくらいでしょうか？あそこなら駅徒歩も確か10分くらいだったでしょうか。

>>3482 口コミ知りたいさん

売れてないのはどこ情報ですか？

>>3484 マンション検討中さん
ここは購入者さんが大半だから、残念ながらヒント出てこないと思います。
あと新築ならその条件ググればすぐ出てくると思いますよ。

そして三種の神器って何でしょうか？笑
造語でしょうか。

>>3487 名無しさん

スーモで検索かけようと思ったのですが、内廊下、各階ゴミ置き場という項目がなかったのでわかりませんでした。
文章から察するにあなた様は購入者ではなく、私と同じ検討者仲間かと思うのですが、
もしよければ同条件のマンション教えていただけますか？

タワマン三種の神器は造語です。笑
ネットから拾ってきたものですが、、

>>3486 口コミ知りたいさん

リセールに期待しすぎるのはだめですね。どのマンションにも言えるのでしょうが。
リセール第一に考えている人がいたらセンスないですよね。都心３区で探してくださいという感じです。
ここは色々条件が揃ってはいますが、１０年経って購入時の価格で売れたらいいなくらいに思っておくのが良い気がします。

シティタワー綾瀬も気になっていたのですが、あちらはしれっと竣工、入居予定日ズレましたね。ここも影響ないと良いのですが。
住友不動産の業績がかなり良いみたいなので、売り上げ調整のため26年度入居にならないよう早めにここを買っておくの方が良いのでしょうかね。

パワカがふえてるので、世帯年収は増加してますよ。まだ1500万世帯伸びるんじゃないでしょうか

>>3480 マンション検討中さん

これは失礼。
下に出てるマンマニさんの価格情報が9/28だったので10月売り出しだったのかなと。

>>3488 マンション検討中さん

その３種の神器とやらはタワマンなら大体該当しそうな気が。

それはそうと
>プラウドタワー平井は街並が好きじゃなかった・・・

こういうこと言い出すと、結局ここを推すためのコメントにしかみえないなあ、というのが外野の感想になっちゃうかと。

>>3489 マンション検討中さん
そうそう
購入時価格で売れたとしてもその間の居住コストが管理費だけだとしたら賃貸比較でプラスだしね
それくらいに思っておくべき

>>3493 匿名さん

東京23区60平米台後半7000万円代でその３つが揃ってる新築タワマンは少なくともシティタワー千住大橋以外はもう在庫なさそう。
これから出てくる新築はコストカットされるか、都心部でめちゃくちゃ高いかだろうね。

>>3475 名無しさん

人の好みによるんだろうけど、徒歩10分以上もかかるなら千住大橋かなー。
北千住駅に着いてるころにはこちらは日暮里駅で山手線、京浜東北線に乗り換えできてる頃だし、下手したら上野駅にも着いてる。
乗り換えによる遅延リスクとかそもそも面倒なのはあるけどね。
北千住がビッグターミナルなのはそうなんだけど、駅面積がデカい、地下鉄となればさらに乗るまでに時間かかるんよな。
毎日の通勤間考えると乗り換え無しがベターだけど、時間軸でいえば駅徒歩10分以上なら千住大橋の方が近いこともあり得る。

アトラス北千住が坪450万スタートなら駅前再開発は坪500スタートくらいでしょ。
坪100万以上も差がついてれば競合にもならない気がするけどなー。

乗り換えっていっても地上路線から地下鉄乗り換えならきついけど、京成本線から山手線、京浜東北線ならすぐだからそこまで拒絶するような乗り換えでもないよ。

新宿よく使うけど、大江戸線から山手線とかの乗り換えなら何分かかんねんて感じだわ。

>>3486 口コミ知りたいさん
そんなはずはないでしょ笑

>>3450 匿名さん

15年もネガしてるんだ（どん引き
この前のネガがその人なんだろうけど色々とひどかったね。。。
検討者といいながら全然ここの物件の情報もってなくてバレバレ（汗
よっぽど人生上手くいってないだろうね、かわいそうに。。。

マンマ二も言ってるけど、色々探して価格に疲れました、でも目は肥えてしまった人に刺さる物件だね。23区内新築タワマン、充実の共用施設、内廊下、各階ゴミ置き場、駅近、駅前商業あります。

先日の伝説の15年ネガさんがここに噛み付いてきたってことは此所は良い物件てことだね。ただの人気の無いor条件の悪いくそ物件なら噛み付く必要がないもの。
彼なりに何かしらの魅力を感じていたのは間違いないね。

>>3495 マンション検討中さん
千住大橋をオススメして欲しいとしたら茶番劇なので、コミュニケーション取らなくて良さそうですね笑

管理費に効いてくる3種の神器を備えたタワマンでは23区最安、でもその結果、分不相応（失礼）に管理費が高いということにもなってるね。

まあ、いろいろ条件出して「そういう物件他にないでしょ？」というのはあまり意味がないというか、「あなたはそれ買えばいいよ」で終わってしまう話。

>>3501 通りがかりさん

嫌な言い方だね。

3495さんの求める条件だとプラウド平井だけじゃない？
立地妥協できるならプラウド相模原とか？

>>3502 匿名さん

管理費は内廊下、ディスポーザーありなら平米450?550円は今時普通にはなったよね。マンマニが今日挙げてたパークホームズ南池袋もそう。
中古は管理費や修繕積立金の値上げが求められてる状況だし、スペックの高いマンション購入するならこれくらい余裕で対応できる資金力は必要だね。
千住大橋が正直納得できるけど、共用部皆無のブリリア西池袋タワーの方がコスパ悪すぎ。

管理費とかがネックな人はもう戸建にいった方がよさそう。

価格
路線（≒街力）
駅徒歩
新築か中古か
タワマンか板マンか
日当り・眺望
予算に限りがある以上は何を優先して何を捨てるかだよ、結局は

価格、駅徒歩、新築、タワマン（眺望は住戸による）の人にはここはド・ストライク
路線優先の人にはアウトof眼中だし、
価格、駅徒歩優先の人には選択肢の一つてだけ

そんなことよりも駅前商業が成功することと、ポンテグランデ内の医療施設建設はよ
横にタワー建設計画もはよ

>>3506 検討板ユーザーさん

ポジを装ったネガやめろやくそbot

>>3496 マンション検討中さん
購入者、だいぶ美化されてんな笑
千住大橋は電車がラッシュ時平均6～7分(通常時10分)に1本だから、結構な頻度で結局同じよ笑
乗り換え&乗換駅での待ち時間含めたら北千住の方が圧倒的に早いよ。電車途中下車する必要がないという意味で快適さも北千住が段違いにいいよ笑

>>3504 マンション検討中さん

坪650の南池袋ならバランスいいと思うけどね。

>>3504 マンション検討中さん
管理費高いのはディスポーザーありが効いてる？

>>3509 マンコミュファンさん
リアルな話、マンションから自転車で北千住通勤が第一候補だな

>>3512 匿名さん

冬、夏、全く現実味ないよ。中学生かよ。

>>3513 検討板ユーザーさん
なに…、チャリンコだと…、天才か…、

チャリンコはないな

カッパ着て、学校行ってたの懐かしいな笑
千住大橋ってそんな田舎なの笑

ここの隣にもう一棟立つのに買い物はポンテグランデだけで足りるのか？

>>3509 マンコミュファンさん

いやいやいやいや、ホーム着いて何分も待つような適当な行動しないでしょ普通。毎日同じ電車乗ってれば逆算して行動しやすいし。
乗り換え時間については山手線、京浜東北線なんて2-3分おきに電車くるやん。
乗り換えの有無についてはもちろん北千住が便利なのは同意だけど、時間軸なら千住大橋の方が同等以上でしょ。
地下鉄利用ともなれば、駅の敷地に入ってからさらにかかるで。

>>3511 名無しさん

それもあるかもしれませんが、それよりも
内廊下、各階ゴミ置き場、共用部（ワーキング、ジム、キッズ、スカイラウンジ、ゲストルーム）、マンション前のガーデンなんちゃらとか、色々ではないでしょうか。

>>3516 検討板ユーザーさん

日暮里5分、上野10分の立地が田舎なわけないだろ。頭使えよ。