シティタワー千住大橋ってどうですか？

>>3380 匿名さん
三河島も良い所だと思うけどここよりも相当高くなるんじゃないですかね？

>>3380 匿名さん

三河島ねぇ。
別件で周辺歩いてみたけど、JRの駅が汚くて萎えるのよ。
コリアンタウンってのもちょっと抵抗あるし。
確かパチンコ屋が複数あったような。
スーパーとかできたのかなぁ。
生活にちょっと不便を感じると思う。
それに、荒川区だからって、区政がそんなに魅力あるわけでもないかも。
ま、個人的感想ね。

>>3377 マンション検討中さん

千住大橋がいいってだけならずっと安く買えるよねって話だと思う。

>>3380 匿名さん
三河島タワーかなり良さそうだけど、ここより高そうだな、、

>>3382 匿名さん
足立区よりはいいんじゃないか笑

>>3385 通りがかりさん

そういう根拠のないレスはいらないですよ。

>>3382 匿名さん
駅前にあった唯一のパチ屋は5年以上前に無くなってマツキヨになってますよ。
スーパーは再開発地に出来る予定みたいですし、今でも駅徒歩3分以内にマルエツとヒルマとマイバスがあります。キャンドウもありますしね。
駅は確かに汚いけど、千住大橋も関屋も大差ないような

>>3382 匿名さん

三河島にパチンコ屋ないし。現マツモトキヨシは８年ほど前までパチンコ屋だったけどね、、複数ってどこのいつの話やら？

嘘の書き込み要らない

>>3380 匿名さん
品川は都心から遠いしし行く機会がないな。

>>3387 匿名さん
>>3388 口コミ知りたいさん

パチンコ屋は新三河島の方だったのかも。ごめんね。
スーパーはちょっと微妙だった。
千住大橋の駅は2017年にリニューアルしているから、三河島や関谷よりは随分綺麗だと思うよ。
で、そこのマンション押しなの？

>>3389 マンション検討中さん
行く機会ないというか、そもそも千住大橋だと品川一本ではいけないしね笑
遠いし、乗り換え大変だから行けないの間違いでは？
ここの購入者って異様に強がるよね。
認めればそれで平和に終わるのにw落ち着いたと思ったらまたこれかw

>>3392 購入経験者さん

あれ？
検討終了してさようならしたんじゃなかったっけ？

三河島から羽田まで大変だね。

>>3392 購入経験者さん
品川って何もなくない？あの辺は忌避施設も多いからあまり近寄りたくないけど。何をしに品川行くの？

品川は通勤する人が少なくない。だから品川直通路線の物件はそれなりに価値が高いわけで。

>>3394 匿名さん

品川1回乗換で１時間弱、557円。大変かな。

ちなみに千住大橋から羽田は、バス50分(1100円）、鉄道だと692-897円で、１時間前後(692円だと２回乗換で1時間7分程度)。

>>3397 匿名さん
品川に乗り継ぎなしで行ける駅が多数ある以上、相対的に少し劣っていることを言っているだけです。
乗り継ぎなしの方がより大変じゃないよねってことを言ってるだけです。
品川通勤の人からすると、まずは乗り換えなしのところで探したいですよね。

駅利便性で張り合うのは難しいぞ。
一本乗り換えできれば可動域はかなり高めだが、その一本乗り換えを許容できるかが検討のポイント。
それは再三、過去のレスで出てるよな。

>>3399 名無しさん
過去で散々議論されてますね。ただその経緯を知らない新規の方のために議論になるのは、仕方のないことだと思います。

>>3398 通りがかりさん

品川通勤する人は、そもそもここを検討しないと思うぞ笑

>>3401 名無しさん

そうだね。だからある程度検討者が限定される立地といえる。

>>3402 匿名さん

北千住くらいの路線が無ければみな一緒ね。

千住大橋に似たような知名度や条件で例えると、扇大橋や高野駅といったところでしょうか。
あちらも日暮里までしか行けませんし、似てますね。

品川、品川って、ここにいる連中はみんな勤務先が品川なのか？？

品川よりは千住大橋の方が住環境良いですよ。

いや、丸の内だな笑

>>3404 評判気になるさん

千住大橋は下りの先も行けるから、ちょっと違うかもね。

>>3406 匿名さん
それはない笑

>>3410 通りがかりさん
利便性じゃなくて住環境という意味ならあるだろ

>>3409 匿名さん
下りを出してくるのね笑
じゃあ近いとこだと八広四ツ木とかだね。
いやそれだと都心部へのアクセスが良すぎちゃうから平等じゃないかも。
そもそも知名度の話をしているので、高野扇大橋八広四ツ木のレベル感で大外しはしてないよね。

このポジは購入者から見てもさすがに...

>>3412 検討板ユーザーさん

知名度はない。だから地味に穴場の意外に便利な駅という位置づけ。　
数年前の北千住もそうだったっけ。
ま、ポテンシャルが全然違うけどね笑

>>3415 匿名さん
千住大橋も北千住も住みやすいエリアですよ。

>>3414 名無しさん
品川が便利なのは地方に行くときの鉄道利便性ぐらいで、都心アクセスは千住大橋の方が便利という気もする。、

品川論争どうでもよくないか？
千住大橋検討者に品川ユーザーはいない。

そんなことより駅前空白地のサウンディング調査が明日終了するみたい。
発表は12月。スパ頼む。

周辺の荒川区民目線で

千住大橋駅=ポンテポルタがあるところ、というイメージ。車でサクッと乗り付けて買い物などできる場所として、貴重な存在(付近だと、南千住ライフ、南千住LALAテラスなど)。

住むところとして、意識してなかったですが、悪くないかも。確かにその一体だけきれいです。

出てない？ネガ要素？
車利用の場合、おそらく4号線がメインになるはず。ここが、ラッシュ時の渋滞は結構はげしい。

川の向こう岸、という事実。災害時など、明治通り、隅田川、環七などを境に、救援体制がかわることになるでしょう。例えば計画停電したり。

京成から乗り換え必須につき、お金がかかる。通勤手当が出る分には気にならないかもしれませんが。
南千住から東京駅　180円
千住大橋から東京駅　330円
南千住から新宿　230円
千住大橋から新宿　370円
など。往復で300円程度の差額。
仮に、年間240往復すれば、7万2千円。30年で216万円。あくまで、全部自腹で払ったらですが、家族3人なら30年で約650万円、交通費が余分にかかる。

まあ駅力は確かに低いがそんな事より
ここは川っぺりの立地
強地震きた時の恐怖にたえられるか否か
地盤大丈夫なんだろうが潜在意識の中に川岸の不安が無意識に脳に叩き込まれるからな
そこに尽きる
耐えられるなら検討にあたいする価格設定やな

品川というと港南側しか思いつかんのかね、ここの人は。
別に住むという意味で品川が出てきたわけじゃないけど、高輪や御殿山は都内でも屈指の高級住宅地だよ。

東京の人、じゃなくて、東京東部の人なのかな。
ずっと山手線内側に住んでる自分は品川というと3423の通り。実際御殿山にも住んでたんでね。
港南側はほとんど行かなかったんでよくわからないね。

なぜ品川と比べてるの？炎上させようとしてる感あるんだけど。

比較を始めたのは
>>3413 さんあたり？

削除されてるけど、自分で消したのか強制削除か。

>>3421 名無しさん

都内にいくつ川があると思う？
河川を気にしてたら中々都内には住めないよ。

>>3425 匿名さん

だったらわかると思うけど、ここを見る必然性がないよね。
通勤もしないし、比較もできないから、無駄な時間だよ。

先着順減らないけど、先着順ってゼロになっても新しい期が来たら足されるんでしょ？
かなり先が長い気がしてきた

>>3433 口コミ知りたいさん
7年という前例があるよ。
ここは他の競合もこれから多いから、長丁場やね。

第二期も明日から先着順なんですね。当面はこんな感じでポロポロ売るのでしょう。
一ヶ月に4-5戸売れば竣工・入居時には150-180戸ぐらいは売れてますから、そんなものかと。

>>3435 匿名さん

それでどうやってリセールするんですかね。単純に建物内の新築とカニバリしますよね。
新築より安く出すしか無いよね、、、。

>>3421 名無しさん
埋立地の品川の方が震災リスク高くない？ここは地盤も良いですし、災害リスクは低いですよ。

>>3435 匿名さん
1ヶ月に4-5戸ペースだと、1年経っても50戸くらいしか売れませんよ、、、もうちょい頑張らないと、、

60平米台の部屋ですが、リビングの形細長くて暗そうだったり、少し狭めな間取りが多い印象です。皆さんは１部屋潰して2LDKにしちゃいますか？
中住戸だと相当暗いと予想されますが、部屋一つキープと明るさどちらをとりますか？1部屋キープだとキッチンも壁で囲まれていて窮屈感ありそうなので迷ってます。

あまり暗くなると思えないのでなんとも...

60平米台のお部屋を購入or購入直前の方に質問です。
部屋は…

新しくできる予定のグレーシアタワー南千住は、千住大橋にも南千住駅にも近くて良さそうな感じしますね

南千住までは4号挟んで10分だからなぁ。

>>3438 評判気になるさん
それは合ってますけど、入居までに23ヵ月、既に売れたのが45として、23*5+45=160ぐらいは行くと思いました。

>>3436 検討板ユーザーさん
新築の中低層と、中古の高層との比較になり、かつ第一期からはすでに値上げしているので、その時の中低層新築と同じぐらいで出せば問題ないでしょう。

プラウドタワー相模大野クロス(新築)が坪単価380万
プラウドタワー相模大野(中古)が坪単価300万

リセールバリューを占う上で非常に参考になる値である。

「同格」のグレードの周辺新築に対し、-80万ほどになる。シティタワー千住大橋も同格グレードの周辺新築の-80万程度になる。

関屋や隣のタワマンが、
①今の市場価格と同じ380万程度の売り出しならば
→坪単価は300万程度で売買


②原価高騰、土地価格高騰の煽りを受け、新築価格が上がるならば、(真隣のタワマン:450万、関屋:480万、北千住:550万と仮定)
→坪単価は370万円程度で売買


構造的要因により原価高騰は不可避のため、
②のパターンと予想。

>>3444 匿名さん
このままだと良くても1ヶ月4戸で、137見積もり！
ただ、スミフは完売しないことがデフォルトらしいからこんな議論もいらんけどね

>>3446 通りがかりさん

かなり単純化されてますが、
①のパターンで、同価格の売り出しなら、原価高騰でマンショングレードは低くならざるを得ないです。

話を単純化して理解するには良い整理だと思います。

>>3321 名無しさん
15年様々なスレでネガしまくっているらしいです。同情します。

ウォールドアニキとか荒らしさんとか居なくなった途端過疎

>>3451 マンコミュファンさん

ほんまにね。着火剤はある程度あったほうが良いのかもね

急に過疎地帯、、、
どこいったのか

さっき通り掛ったので

>>3446 通りがかりさん
リセール価値については楽観視はできないと思われる。
需要と供給の規模感と、需要側の購買力が考慮されていない。
千住周辺の後発は2000戸を優に越える供給量になる見込み。
供給過多になること、今の販売状況の遅さからしても需要側で高騰価格を負担できる世帯が少なく、後発が全て売り切れるほどの世帯数はないと思われる。
すると新築側の販売価格の高騰は鈍化し、それに連れて中古も下がる。

また、後発は今の足元購買力とその伸び、建築費推移、及び競合住戸数を見て、メーカーは売れる水準の物件価格及びグレードで出してくる。彼らは高騰しすぎた物件が本当に売れるのかを注意深く見るため、そう易々と高騰しきったものが出てくるとも考えづらい。
この辺に土地勘がある者は高騰後物件価格を負担できる高所得者ばかりではないため、この層への訴求力維持のためリーズナブルなものになると予想思われる。(足立の所得平均は都内最低レベル。またその先の沿線沿いもタワマン購入層には到底ならない。)

<<< また、後発は今の足元購買力とその伸び、建築費推移、及び競合住戸数を見て、メーカーは売れる水準の物件価格及びグレードで出してくる。彼らは高騰しすぎた物件が本当に売れるのかを注意深く見るため、そう易々と高騰しきったものが出てくるとも >>>

新築分譲マンション市場動向によると、都内物件販売数は鈍化してるみたいですね。10月はかなり減少してるみたい。こんな状況でこれからの供給増加をこの価格帯以上で耐えられるのかはちょっと疑問ではあるところ。

>>3445 匿名さん
そんなに早く売るんかい笑
永住するにはやはりかなり微妙な物件なのかな。
ここは売り抜けのリセールのことで頭が一杯の人が多いな。

東京23区、新築タワーマンション、内廊下、各階ゴミ置き場
これらの条件で2LDK6000万円台、3LDK7000万円台で買える物件なんて今後出てこなくない？

郊外であるものの新宿22分の向ケ丘遊園のタワーが外廊下、各階ゴミ置き場無し
向ヶ丘よりも知名度の低い京成関屋が内廊下、各階ゴミ置き場があるとは思えないんだけど。三井不動産でここは最近発表された向ヶ丘が25年に竣工で、関屋は28年以降竣工予定。

建設費費用の煽りをがっつり受けるから千住大橋と同じスペック出すなら坪450～、坪400で出すなら相当スペック落とされるのは目に見えてないか？もちろん関屋の方が利便性は良いので高いのは確定だけど。
ここがライバルと言ってる人の気持ちが分からないというか、、、スペックでは差別化できて、尚かつ千住エリアの単価を押し上げてくれる戦友だと思うんだけど、、、

先日重要説明会でした。本来なら全て個別対応とのことでしたが、申し込みが多くギャラリーに集まって行ないました。
住友不動産の販売ペースについては皆さんご承知かと思いますが、それでも順調に売れているのが体感できて良かったです。
完成を楽しみにしています。

>>3461 匿名さん

40-42階のプレミアムフロアも一切情報出してないですからね。
自己資金で建てて、何年も最高益更新中。
このままじっくり販売して単価押し上げてほしいものです。１期１次坪350万で購入した方は勝ち組ですよ。うらやましい。

>>3459 マンコミュファンさん

永住するかどうかは個人の問題なので一切気にする必要ないでしょ。
リセールがあーだーこーだー言ってるネガはただの買えない人なので気にしないのが一番。
東京駅まで6km普通に考えて好立地よ。ちょっと内側入ったらみな坪450超だよ。
千住大橋で○○は高いとかナンセンスすぎる。

>>3461 匿名さん
スミフが焦ってないのはいいこととして
買いたい人感じの多い売れ行きではないな

>>3465 マンション掲示板さん

値上げもされましたし、そりゃ１期と同じペースでは売れないでしょう。
まだ千住大橋でこの価格かよと言って買わない人が多いのだと思いますよ。
建設費の高騰でこんなことは言ってられないですけどねー。
中野駅前の再開発では建設費用上昇の影響により商業を減らしてオフィスや住戸の割合を増やす、地下面積を減らす等とスペック面に大きな影響を及ぼしているのことが発表されましたね。
千住大橋は本当にぎりぎりセーフでしたね。関屋を待たなくて本当に良かった

今後は材料費、人件費の高騰によって
スペシャルな物件以外は外廊下、各階ゴミ置き場がないとか、スペックの低いなんちゃってタワマンが当たり前になるんだろうね。

>>3461 匿名さん
顧客ニーズだけでなく商品在庫の観点でも温存したくて仕方ないといった姿勢ですよ。
都内で土地を獲得するハードルが上がってきているので今デベロッパーはどこも土地の競り合い。
獲得出来たとしても土地取得価格がインフレ基調です。
今手元にある在庫を大切にしたいモチベーションが強まってきているので、ひとつひとつ丁寧に売る傾向に拍車がかかっている印象です。
仕入→施工→販売の前2つが上がる中、今後の新築売価への影響は避けられないでしょう。
当然販売価格ベースで横一列で見比べた場合でもグレードの差として顕著に現れるはずです。
という事で出来るだけ早く購入するor購入しないの2択かと。

確かに最近タワマンが売れなくなってるらしい。
先月は、新築タワマンの契約率が28.1%だとか。。

>>3469 匿名さん
高すぎるからね笑

>>3470 口コミ知りたいさん
資産価値堅いか、どうかね、

>>3468 名無しさん

ご指摘の通り。
新築が、タワマンが売れてないで騒いでる人はもう少しお勉強してもらいたいものだ。
土地の仕入れ値、材料、人件費を含めると今後のタワマンは坪300では採算が取れないのは周知の事実。
採算が取れないのなら土地を寝かせるだけ、作るのなら坪400以上でスペックは落ちる。
早く買うか、賃貸を選択するかだよ。

ここの1期は10月？
10月の23区のタワマン契約率は確かに28%と異常に低かったんだよね。
スミフお得意の供給時期調整かなと思ったんだが。

購入者は千住大橋のリセールに期待してるけど、冷静に見ると正直疑問符つく。
確実に供給過多だよ。世帯年収1,500万円が割合がどれだけ少ないかという話。
この知名度なので、そもそも人目に付きづらく、目についてもそんなに買える人がいるわけがない。ターゲットの母数が圧倒的に少ない。
さらに人口減少も続くしさらに購入層は先細り濃厚。
通勤の利便性考えたら、馴染みがなくてよくわからない路線よりは、まずは都心エリア一本の場所検索するよね。
北千住できたら単路線駅より、5路線ターミナル徒歩10分ちょい選ぶよね。
さらに十数年後のリセールだと他の物件も相応に価格目減りしてきて、競合増加。
リセール期待してる人は物価の情報に流されすぎてる気がするな。

リバーサイドの抜ける眺望と、駅までの電線地中化はいいなぁ。
会社まで行くとき鳥の糞の心配が少ないのは地味に大きい(笑)

>>3476 買い替え検討中さん
んな心配したことねぇだろ笑
どんだけ美化してんだ笑

>>3475 名無しさん
年々新築マンションの供給数が減っている、且つ東京の人口が増えているのに供給過多とは。。。
これからどんどん格差は広がるので1500万くらいの世帯はむしろ増えるのでは？

他の物件も相応にして価格目減りするとは？
現時点でタワマンは坪300万では採算取れないのに？もっと供給数減るか、極端に価格があがるかのどちらかかと思うのですが、、、

>>3476 買い替え検討中さん

その考えはなかった。
うちは電線あるし、朝はカラスや雀もいてフンにぶちあたるリスクはあるね。
普通に電線地中化はきれいでいいよね。

ここ以外にも色々検討したいんだけど、23区内新築タワマン、３種の神器（ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置き場）があって60平米台7000万円台で買える物件どなたか知りませんか？
プラウドタワー平井は街並が好きじゃなかったのと、総武線ユーザーは無かったのでやめました。

>>3474 匿名さん

第１期は夏です。。