シティタワー千住大橋ってどうですか？

以前のまとめから主観や価値観を除いて整理しました。何かご意見があれば修正致します。
【立地/交通】
足立区アドレス、駅徒歩5分
⇔単線、京成本線
乗車時間：日暮里（6分）、東京/池袋（20分）
⇔日暮里、上野以外は乗り換え、渋谷（37分）
駅前に羽田空港行きリムジンバス19便/日
北千住、南千住徒歩18分
【住環境】
駅前商業施設ポンテポルタ（食、衣、医、家電）
足立市場
隅田川リバーサイド
⇔荒川リスク（最終氾濫1999年、確率0.5%/年試算
電線地中化タウン
【物件】
千住エリア最高層42階建
⇔北側低層はこんにちわ眺望
2、3LDKのみ、ワイドスパン
⇔リビングイン、ウォールドア２部屋
共用部（スカイラウンジ、コワーキング、ジム等）
⇔管理修繕費4万/月
駐車場設置率約50%
⇔機械式駐車場
【リセール】
メジャー7、東京23区内、大規模タワマン（500戸弱）、駅徒歩5分、周辺でタワマン計画（ポンテF街区、京成関屋駅、北千住駅、西日暮里駅）、ポンテポルタ再開発（駅前：商業、G街区：住宅、I街区：オフィスor商業、K街区：医療福祉施設）

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>>3000 eマンションさん
不動産は建物より立地の方がはるかに大事ですよ。

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>>2998 通りがかりさん

もう第一弾が28年、第二弾が32年に竣工するって決まってるねん。北千住徒歩圏なんだから坪500でも売れちゃうよ。あとはコストカットして単価下げるか。

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>>3003 口コミ知りたいさん

計画の延期なんていくらでも起こり得るぞ。

コストカットしたならば、グレードは明らかに下がるから、シティタワー千住大橋とは差別化されるよね。シティタワー千住大橋はグレードの高いお手頃物件として地位は確立される。
他方、グレード同程度で関屋タワマン500万とかならば、それを基準に、かなり大きく見積もって千住大橋は価格30%減としても坪350万(近隣価格でここまで大きく差が出ることはないが)。

どっちに転んでもリセールは期待できるわな。

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用地取得が難化、建築費用の高騰
ワイが生涯唯一買える新築タワマンになりそうだな、ここは。
マンマニが柏の葉の再開発が坪330-350ならお祭りとか言ってたけど、あのド田舎郊外で350なら、もうここは400超間違いなしじゃねーか。
千住大橋は知名度の問題があるが、周辺エリアの再開発時には同じタワマンとして比較されて紹介されるのは間違いないから竣工したら化けちまうな。みんな買っとけよ。

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関屋タワマンが500万で売られてて、隣駅でポンテポルタのある高級タワマンが350万で売られてたら価格破壊すぎだろ。
400万くらいだろ。

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>>3004 eマンションさん

そういうこと。考えれば考えるほどリセールに期待が出来てしまうわ。下がるとしたら世界大戦以外考えられん。

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>>3007 検討板ユーザーさん

リニア開通で、名古屋、大阪、東京の移動が50分になる。
東京駅を中心に土地の価値はさらにあがるだろう。
そもそも庶民が東京の中心地に家を構えられる今がおかしい。

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とりあえず後発タワマンでリセールバリュー無いニキのくだりは一旦これで結論出た？
誰かまとめて、再発したらすぐかえせるようにしておいてくれ。

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>>3008 eマンションさん
リニアは東京と関係なくない？名古屋も大阪も田舎だよね。

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駅前の4号線沿い新築板マン、3ldkいくらですか。分かる方いますか。

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>>3012 eマンションさん

わかりません
ただ徒歩1分のシティハウスが坪300弱で動いてるので、新築プレミアム含め70平米6000万以上はするのでは？

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>>2986 マンション検討中さん

>品川イーストシティタワーが2ウォールドアやな。
>なお価格は新築時から23%くらい上がってる。

品川イーストシティタワー　2018年築　騰落率23.6%
シティハウス品川サウス　2020年築　騰落率27.3%

イーストシティタワーの騰落率は（築年の差を考えると）シティハウスよりかなり低いとみてとれる。
その差が2ウォールドアにあるかどうかはわからないけど。普通はタワーのほうが値上がりしやすいよね。

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>>3014 匿名さん

騰落率については売りに出た住戸の数や質、売主の事情等の数多くの要因が関わるので何とも言えないが正しいのではないでしょうか。

タワーの方が値上がりやすい→でも品川は違う→2ウォークドアのせいなのでは？
は短絡的ではないだろうか。主もどうかわからないと述べてるので責めるわけはないですが、その文面だとそう解釈してしまう人もいるかと。
タワマンだからとかはあくまで一部の要因に過ぎないということです。統計上リセールに有利なのは有利ですが。
しかし、統計的なデータの無い2ウォールドアがリセールに悪いと言ってるウォールドアニキは論外ということです。

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>>3015 マンション検討中さん

少なくとも、「23%上がってる」から「2ウォールドアはリセールに不利ではない」というロジックは短絡的に過ぎる、ということを言いたかっただけですよ。ここ10年マンション相場は上がり続けているので。

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来年4月ごろに金利が上がってから、検討するのが良さそう？
今は様子見の人多いみたいですが。

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>>3018 評判気になるさん

ここに魅力を感じてるなら早めの方がいいのでは？
値上げはもちろん、入居日ズレたりしてその分の家賃が勿体無いとか、同じ価格なのに10階ほど低いお部屋しか買えずリセール不利になるとかだと後悔しそう。

ここを気に入ってるけど、予算的にギリギリですって人は様子みてもいいと思うけど、結局ここ買えませんでしたて未来がみえるのは私だけか？

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>>3019 匿名さん
金利上がった時に全体のマンション相場がどれほど変わるのか次第ですね、、
全部完売してしまいそうなら今がいいですが、空室がある状況なら待った方がいいのかななど

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現金一括の人なら待つのもいいけど、借り入れなら、金利上がると利払いが増えてマンション価格の下落以上に与信枠が下がり、結局ローンが通らないとか、毎月の元利払いが増えて厳しなるなどで、結果買えなくリスクの方が大きいと感じるけどね。

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>>3021 匿名さん
マンション価格の下落幅がどのくらいのもんかねー

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金利注視するのもええが、住宅ローン控除も気をつけや。改悪される事が確定したから。

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2986さんが品川で助け舟を出して、具体案も出せず荒ぶっていた2992さんが歓喜する。少なくとも2992さんが1人ではたどり着けなかった具体的な意見ですね。
というか、2ヶ月前くらいから議論してるとのことで、やっと少しまともな意見が出てきたという感じでしょうか。

ですが、5年前の物件かつ品川のマンションは比較対象の前提があまりに違いすぎる。
かつこのリビングイン2部屋扉壁の出物は見た感じわずか一件ではないですか？他の建物はないの？(壁ではなく扉壁で区切られている物件です。)
こんな間取りの物件はやはり限られてるのですよ。
このスレでも所々、ウォールドア2部屋リビングインに疑問を感じる方が少なくない数出ているのも事実。
高い買い物なのでこんな疑問が出たら、もっといい間取りはないかと探すのが普通ですよ。
今は選択肢がここくらいかもしれませんが、10年後15年後は状況が違いますよね。微妙な間取りと立地は、購入決定する紙一重の決断のときにこそマイナスに響くのよ。

データで語りたいが、あまりにも不便な間取りと立地のせいで類似データが残念ながら取れない。単路線駅立地で類似間取りの物件サンプルがあるならまだしも、この意味でこのタワマンが実験台なのですよ。
また5年前とインフレが進んだ後のこれからの5年という意味でも比較できないのよ。今まで通りの状況が続くとでも思っているのでしょうか。

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>>3024 匿名さん
それと、2部屋リビングイン壁扉に注目してるみたいですが、これは一要素に過ぎないというのを忘れていないですか。
単路線マイナー駅、購入層的に微妙な商業施設(雑貨屋やミドル・ハイレンジのショップなしは残念)、特急止まらず都心近いのに電車間隔がラッシュ時平均5～6分間隔・ラッシュ以外は9～10分に一本間隔、都心アクセス乗り換え必須、間取り微妙(2部屋壁扉リビングイン、他の部屋もドアから細長い空間があり実使用面積はさらに狭い、3LDKだとキッチンが壁に囲まれ窮屈なものもある)、無理にワイドスパンを求めてリビング縦長薄暗い、梁下がりひどいとこあり、周辺地域に評価高い個人飲食なし(美味しいもの食べたいならポンテにないから上野日暮里北千住へ行けという意見あり)、メイン住戸は悲しき中住戸、管理費高くローン返済が進みづらい、タワー駐車場約230台で余るリスクあり管理費に影響する可能性あり、出庫まで時間かかる、エレベーター待ちでマンション出るまでに5分以上かかる(タワマン共通だが出不精の原因になりかねない)、中層以下はマンションお見合いリスクあり、北千住にすがるしかなく差別化が思ったほど出来ていない。
近辺の建設予定全て完成したときに、こうしたデメリットがどのように比較検討でどう響くか。そこにリスクがあるのではという意見です。

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>>2987 名無しさん
このコンセプトの把握の仕方はすみふの営業さんですかね。お疲れさま。

なるほど、では二人以上の家庭のことは考えられていない間取りであることを検討要素の一部として今後も議論の引き合いに出していきます。重要な情報提供ありがとうございます。

さて。ではこのコンセプトで考えると何が変わるかです。子供１人なのであれば3LDKでは1部屋多いと考える人も出てくるでしょう。2LDKでもよいとなれば面積抑えて、同価格帯の好立地な都心マンションも選択肢になる。
もはや競合は北千住周りにとどまらず、上野や浅草、さらに都心のDINKSや子供１人向けの物件に広がる。そうなったらマイナー単路線の千住大橋など目も向けられなくなる。北千住駅の後発タワマンにすら手が届くようになる。

リセールという意味で更なる競合を呼び寄せることが確実となりましたね。
というか、SUUMO情報が動かず売れ行きが怪しい理由…、既にここにあるのかもしれませんね。ターゲットに刺さっていないんじゃないですか。

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>>3023 名無しさん
長期優良、低炭素住宅ならまぁまぁ大丈夫では。

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立地は間違いないですし、予算が合うなら買った方が良いですよ。千住大橋より良い物件もなかなか出てこないと思う。

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同じ人物よな？ほんとに何がモチベーションで粘着してこんな長文を投下するのか。
もう論破されてるのに笑

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>>3028 口コミ知りたいさん
子供１人なので面積求めてここにするか、都心アクセス最高の品川や上野近辺の2LDKにするか。
予算は8,000万円くらいです。
これらと比較してでも、千住大橋を買った方がいい理由を教えてくれませんか。

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上野はもっと高いですよ。千住大橋と同じ坪単価では買えないです。

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>>3031 名無しさん
なかなか売れてないけどな、これから売れるんかな

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このネガ、apple to appleの比較をずっとできてないよな、、再三指摘されてるのに。。
普通これだけ言われたらわかるだろ。謎にずっとわかってないところが特徴的すぎるから、ネガが同一人物なのが一発でわかる。

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>>3033 匿名さん
いえ、面積を一部屋分抑えるので買えると思っております。

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>>3035 名無しさん

順調ですよ、住友不動産の売り方知らない方？

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そらシティタワー千住大橋クラスのグレードのタワマンが、同じ8000万で上野にあったら、上野買うだろ（笑）

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上野や浅草より全然千住大橋の方が住みたいんだが 笑
街並みガチャガチャしてなくて道も綺麗。
繁華街から離れてるからこその生活面でのメリットでかくない？

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2LDKなら上野、浅草、北千住で競合が増えるて言う話だけど

立地以外で千住大橋と全く同じ条件なら競合し、その場合は負けるだろう。
でも単価が違いすぎるので同じ価格なら間取りや平米数、築年数、駅徒歩、マンションスペック、階数等全く異ならないか？
そしたら必ずしも上野浅草北千住が選ばれるわけじゃ無いと思いますが...
その比較てあまりにもナンセンスなんだけど、コメ主は理解してるのかな？理解できてないからコメントしてるのか。

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>>3039 通りがかりさん
例えば5畳の部屋削ったら67平米－9平米=58平米。
ここの物件の67平米は8000万円超。
品川や上野や浅草の一部屋少ないだけの58平米なら確かに買えちゃうかも…
グレード同じにしたいなら+200～500万くらい頑張ったら実現できそう。
子供１人ならリモートワーク用に１部屋、リビングに１部屋、子供部屋に１部屋。2LDKで十分か…
DINKSもメインターゲットらしいので、それならさらに部屋が余るらん？笑

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>>3042 名無しさん
そんなものはねぇ　笑

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その競合理論でいえば、
浅草北千住の方達は港区千代田区の方々に完敗してしまうので買ってはいけませんね

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>>3045 通りがかりさん
うん？70㎡弱の広い部屋買いたいのに、60㎡弱の狭い部屋買わせるつもり？
子供一人いたとして58㎡はちょっと狭いんじゃねぇの？
ちなみに、坪単価100万違ったら一部屋削るところじゃむりよ。
品川でシティタワークラスの物件だと坪単価600とかじゃないの？上野も500以上なんじゃないの？

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