シティタワー千住大橋ってどうですか？

追記しました。
【プラス】
駅徒歩5分、日暮里駅5分
駅前商業施設
リバーサイド
千住エリア最高層で23区現状最安値
3LDK中心、ワイドスパン
共用施設が充実
千住エリアの再開発
ラーメン二郎
日頃北千住のディープな飲み屋を堪能
建設費高騰により千住大橋以降さらに価格高騰予測
羽田空港までリムジンバスで40分
駐車場設置率が約50%

【マイナス】
乗り換え必須
北千住徒歩17分
ハザードマップ赤
住友価格、更なる値上げ
間取りが少ない、リビングイン
月4万、将来月7万の管理費
条件の良い再開発がすぐ近くに2000戸
病院なし
ポンテポルタの店舗が実は微妙？
築10年新築価格で売却は厳しそう？
副都心駅まで30-40分
機械式駐車場（高設置率）で将来コスト増の恐れ大

でた！ベンのまとめ！
ラーメン二郎はスベってるぞ

>>2520 評判気になるさん
私も保有しないです。この半分で良さそう。私含めて、このスレ見るに価格が高いだの、値下げだの騒いでるので、エリア柄ここ買う住人は背伸びしてでも何とかタワマン住みたくて選ぶ感じだろうから、余裕無さそうだし尚更ですよね。
ニュースで積立金高騰抑制とかあったけど、ホントに実現できるんでしょうか。中長期的に修繕積立金の予想以上の引き上げが高確率で来そうな予感。

額面以上の高い買い物になりそうです。

>>2523 検討板ユーザーさん

前半部分まさに私のことですね笑
タワマンに拘るあまりに10年20年を見据えた先に待ってる世界が不安になってきました笑

これから建つマンションは建設費の高騰でなんちゃらとありますが、まずここを買って本当に大丈夫なのか吟味したいところです

リセールに関して楽観的な人がいるの面白い。さすがタワマン購入層、投資もしっかり嗜んでいるんでしょう。投資センスがあるかは知らんけど。

物件価格まだ伸びるから大丈夫とか言うけど、実情として需要担う層は、住宅以外にも高騰する税金や低迷する給料、止まらないインフレや円安で困窮してる。
そんな中、ランニングコスト上がりかねない高過ぎる買い物かつ誰かが住んだ築十数年の中古に、新築並の価格つけられたものに、ほいほい手を出すと思うのかい。
自分が今の高止まってる中古に手を出したい気持ちになるのかい。

物件価格はこれからも高騰する！とかいう類いでマクロ視点で考えるのもいいが、それも限界に来ている気がする。
バブルが弾けるとまではいかないけど、リセールには旨味がなくなるよ。管理費のせいで払っている負担感と比較して、意外と元本返済が進まないので、リセール時元本割れが起きる可能性は否定できない。
売り抜けられる人は改めて慎重にシミュレーションしないと危ないよ。数年前の物件購入者の含み益が特殊で、15年後の中古検討者の市場規模を鑑みて、今がピークである可能性が高いということは理解した方がいい。
少なくともこの1路線の千住大橋ではね。

>>2525 マンコミュファンさん
ちょっと毒はありますがもう少し伺いたいです。
インフレがまだ進む・もう限界、どちら派ですか？
結局主旨としてはシティタワー千住大橋はやばいよって事ですか？

あいかわらずベンらしい冗長で薄い演説
陰湿で頭の弱いこと

ベンさん煽り耐性低いんだからやめてください
結局ここ最近の異常な書き込み数はそれが原因でしょ

この世はベンかベン以外か

リビングイン、私にとってはライフスタイルに応じて部屋を広く使えるのでかなり良いなと思ってるんですが、一般的にはマイナスなの？
廊下イン？の75㎡中古物件、リビングがかなり狭く感じたので、こちらのほうがよいな思ってたのですが。

>>2525 マンコミュファンさん

>理解した方がいい。

熱く語ってるけど、誰に対しての訴えなの？

>>2527 評判気になるさん

ずっとベンの事が気になってるみたいだけど、自身は掲示板の主旨と異なる下らんコメントしてるのは気づいてるのかな？気づけないから粘着してるんだろうけど一応確認。

検討者にとってメリットデメリットどちらでも良いので、何か参考になるコメントしてもらえると助かります！

売れ行きが悪いのかここの購入者か営業さんはどうやらマイナスコメントは許さない風潮みたいだね。
少しでもマイナス面出したら変人、頭が弱い認定してひたすら粘着。
検討者にとって欲しいのはマイナスを打ち消すようなプラスコメントなのに、変な認定するだけで反論ないのは悲しいです。

>>2531 通りすがりさん

そりゃ検討者に対してでは？

>>2530 名無しさん

廊下インの方がプライバシー性は保てるから良いよねって事なので、DINKSとかにはリビングインが合ってると思うし、その人次第ですよ結局は

>>2528 マンション検討中さん

煽り耐性低いんだから
←煽ってないで掲示板の主旨に沿ったコメントしたら？笑
子供じゃないんだからさ。

【プラス】
駅徒歩5分、千住大橋駅から電車で日暮里駅5分
駅前商業施設 （食、衣、家電等）
リバーサイド
千住エリア最高層で23区現状最安値
3LDK中心、ワイドスパン
共用施設が充実 （ジム、コワーキング、ラウンジ）
今後千住エリアの再開発
足立市場で海鮮、ラーメン二郎
北千住のディープな飲み屋を日常使い
千住大橋以降は建築費の高騰で坪400万？
羽田空港まで駅前リムジンバスで40分
駐車場設置率が約50%と高水準

【マイナス】
単線駅、乗り換え必須
北千住まで徒歩17分
ハザードマップ赤、荒川が高リスク
住友価格、更なる値上げリスク
間取りが少ない、リビングイン
月4万、将来計月7万の修繕管理費
関屋駅で条件の良い再開発が2000戸
病院なし 、ポンテのクリニックは皮膚科が主
ポンテポルタの飲食店舗が実は微妙？
リセールが怪しそう
副都心駅まで30-40分
機械式駐車場により将来コスト増の恐れ大

>>2537 検討板ユーザーさん

これだけ見たら普通に買いでしょ

千住大橋は住環境も良いし人気の高いエリアですよ。

関屋の開発って千住エリアで見るとプラス材料じゃない？？
湾岸エリアもそうだけど、目立つマンションは集まると人を寄せ合う

>>2540 評判気になるさん

プラスも面もあるけど、
より条件の良い立地、駅力で2000戸なのでスミフ価格のここをわざわざ買ってくれるかな心配だねみたいな意見もありましたね

>>2534 通りがかりさん

どの立場で？何のために？

あくまでも個人的な意見だから、参考程度で捉えてもらっていいですが、
>>2437 では若干言葉が足りなくてぼやかされてるけど、リビングイン2部屋ウォールドアが人によっては大きすぎる問題なんじゃないかなって個人的には思う。
ウォールドアって音筒抜けなんですよね。
二人以上の子供がいて、自分がその部屋で育つとしたら、障害が色んなタイミングで起こる気がする。例えばリビングがガヤガヤしててお勉強は集中してできるか。家族もシビアな時期は団らんするの気を使わないか。思春期の多感な時期は大丈夫か。多感な時期を変に刺激すると親子関係に悪い影響及ぼしかねないか。

これはマンションのとある一室の問題であって、住環境がどうとかいう問題ではないと思うんだよね。

このリビングインのウォールドア二部屋って皆さん我慢できる要素なの？どういう論理で我慢できるのか知りたいのでぜひ教えてほしいです。

>>2543 マンコミュファンさん
子供部屋を奥の洋室にしたらいいのでは

当方のような新婚2人スタートの場合なのですが。
子どもに部屋を与えるのが早くても今から10年後（遅ければ15年後？）とかなので、
それまでドアを開けて広々使える間取りが逆にプラスに評価しています。
早ければ10年で住み替えの可能性があるので、がっちり個室の方が少しネガティヴです。

部屋を与えてからは賛否あるとは思いますけど...。
・閉鎖的ではない部屋なので接触が増える事はプラス
・多少の音にも耐性を持って勉強できるようになる（静けさなど条件が揃っている場所じゃないと集中出来なくなるようになる弊害があると思っています）
みたいな感じでポジティブに考えてます！甘すぎたらごめんなさい笑

あとは子供がもし異性だったり3人生まれたりしたら、
戸建てとかへの転居を考える可能性はあるかな...

>>2543 マンコミュファンさん
うちはウォールドア二部屋どころかドアがひとつ無い2LDKにしました。。。
子どもはすでに1人

実家の部屋は多少不満がある方が子供が自立するって誰かが言ってた

>>2543 マンコミュファンさん
ふたり以上の子供が大きくなったら、マンションはどの間取りでも問題は起きうるんじゃないかな？一般的なマンションはほとんどリビングインだしね。

まだ子供はいないが、同性が二人なら一番大きい部屋に二人ぶち込もうと思ってる。
性別違う二人なら、リビングの隣を夫婦の寝室にしようと思ってる。
予定は無いが三人になったら埼玉に行くわ

>>2545 評判気になるさん
大変参考になります。
多少の不自由から工夫して学ぶような子どもになってほしいですね。

>>2541 通りがかりさん
なんだかんだで価格次第になりますよね。
一段高くなりそうな感覚。

自走式駐車場と機械式駐車場てどの程度管理費に影響するんでしょう。
ここは駐車場設置率が高い分、将来のコストもすごく高そうですよね。、

駐車場の使用率が高ければ、全体の管理費に影響しないかと思います。
５０％ぐらいなので、駐車場の抽選外れを心配しています。
ちなみに、北千住周辺２?３万相場に対し、こちらは１万８千ぐらいなので、
周辺のマンションと変わらないせってで、お得かと

>>2552 通りがかりさん
原則駐車場の管理費や修繕費については駐車場利用者の利用料から充当されますので通常管理費への影響はありません。
ただ注意すべきは著しく駐車場利用者が少なかった場合です。その場合利用料だけでは足りなくなるため管理組合承認のうえ管理費を上げざるを得ない事態になる可能性はあります。
まあその辺りは最低充填率や利用料で基本的にはそうならないように設定されているとは思いますが。
それを踏まえて実際はというと、担当営業曰く現時点の契約者に占める駐車場利用からは埋まる(場合により抽選)ペースだそうです。
これから先は契約者次第ですね。

>>2554 eマンションさん

管理費を上げるというのは利用者の利用料を上げるのではなく、住民全員で補充するということ？

>>2555 検討板ユーザーさん
利用料上げでカバーできない程のワーストシナリオとしてはね
現状把握してる申込状況からして可能性はだいぶ低いと思います。

>>2556 匿名さん

最初は利用料値上げしてくれるならいいわ

駅前商業はスパ希望
駅前商業はスパ希望
駅前商業はスパ希望
駅前商業はスパ希望
駅前商業はスパ希望
駅前商業はスパ希望
駅前商業はスパ希望

>>2557 マンション掲示板さん
最近はタワマンでも駐車場余れば外部貸ししているところも増えてきて、業者も慣れてきた感ありますので、駐車場の余りで問題になるケースは少ないかと。外部貸しの場合、税金はかかりますが、ここの現在の水準なら少し高めな外部貸し賃料設定で、ある程度相殺できると思います。

>>2537 検討板ユーザーさん
すばらしい、定期的にあげて欲しい笑

なんでそんなにスパが欲しいの？この敷地そんなに大きくなくない？
蔦屋書店みたいな本屋が併設されてるカフェとかがいいな～

>>2561 口コミ知りたいさん

昨今サウナブームだからじゃないですか？千住エリアにそういった施設がないのでそこそこ需要あるかなと。
400%の容積率なので、積み上げたらいけそうかな？

蔦屋書店良いね！

千住大橋から充実した温泉を求めると、草加の竜泉寺の湯がおすすめです。
食事メニューも充実しててゆったり過ごせます。

スミフ分譲の都内で今時6500万円～の価格の安さ。
しかもタワー、やっぱりいいよなぁ。
ほかに無いよ。もっともっと人気になってくれ。

千住大橋は立地も周辺環境も良いしね。かなりお買い得な物件だと思います。

地震きたらメチャクチャこわい立地やな
ハザードが真っ赤赤だし
液状化の可能性もあり
上記の理由によりの激安価格かと思われる
価格重視の方にはお買い得物件やな

アップにするとハザードマップ赤くないよ、ここだけ
周りは真っ赤だけど
なんでなんだろ？
スーパー堤防？

>>2567 通りがかりさん
スーパー堤防建設時に地盤改良&高地化してる。
なので建物敷地の液状化マップは緑かつ、浸水リスクも低い(水が低地に向かい流れていくため)
なお、千住大橋駅前方面にかけて赤くなってく。

ハザードマップで周りが真っ赤なら限りなく×に近いな。
いくら自分のマンションが水浸しにならなくても周りが水没してたら身動きとれない。
下手すりゃ陸の孤島。

あと、本気で購入検討してる人は、
地下駐車場入口あたりの防水を確認しといた方が良い。
ハザードマップは地面の高さを基準にしてるから、地下階の車や受電設備が水浸しにならないかと言う意味でね。

この物件、地下駐車場なんですか？
てっきりタワーの中に組み込まれているものだとばかり思ってました

>>2571 口コミ知りたいさん
いや、確か地下駐車場はなかったと思います。
タワーと立体駐車場で構成されていたかと。

>>2570 匿名さん

隅田川の南千住側の方が決壊しやすそうだね。なにせコンクリート壁1枚。
つか、千住あたりが水没する時は銀座まで水没するっていうから、
もう東側はどこにいても陸の孤島と言えるよね。

電気室も防災センターも2階になっているから、マンション内はあまり影響ないかもしれませんね。

>>2566 通りがかりさん

液状化予想図ちゃんと見ましたか？
建設地ほとんどが可能性の低いので地域ですよ？

液状化マップ

>>2577 マンション掲示板さん

三段階評価で、最もリスクが低いという事ですかね？

>>2578 eマンションさん
そうなりますね～
赤では無い事に加え、可能性が「ある(黄色)」ではなく「低い(緑)」というのが高価値ですね。

>>2578 eマンションさん

液状化リスクでなくて水害リスクやね、このは

>>2579 マンション掲示板さん
この粗さで安全高価値と言い切れるのはさすがに頭お花畑すぎ

タワーパーキングの両隣の部屋には絶対になりたくないね。
タワーパーキング接触部屋は安くなるかもよ

車を動かす音って相当大きい気がするけど、騒音とか大丈夫なの？

>>2581 マンション検討中さん
お花畑ですか。
それって「画像粗すぎ、緑だとしても高リスクのエリアあるかもしれないのによく低リスクと言い切れるな」と言いたいって事ですかね？
一応東京都の公表資料ですしデベロッパーも正式に契約ソースとしてますよ。

それならどの程度の粒度なら安全高価値か危険低価値かを判断できるんですかね？
もし液状化リスク高いと思ってるなら何をもってそう言えるのかを逆に聞きたい。

50mメッシュで作ってるのに精度粗いとは？
しかもその50mの中でも差があれば平均で出してるはずだし、別に1番良い値で色分けしてる訳じゃないよ。地理院のハザードマップ作成の研究資料公開されてるから見てみると良いよ。
これですら判断材料にちゃダメって言うなら何を判断材料にすれば良いの？
不安は不安だとしても、判断材料を否定するのはおかしい話だよ。あくまで材料なんだからさ。
ましてや人様をお花畑だなんて言うもんじゃない。

>>2572 通りがかりさん

タワマンの駐車場の出入口（機械式にアクセスするところ）は普通地下だと思うが、ここは違うのかな？

東京の「揺れやすい場所」はどこか
https://gendai.media/articles/-/116812?page=2
東京都が公表した「都心南部直下地震」の被害想定を見ると、東京都内で全壊棟数、死者数、負傷者数ともに最多なのは、23区の北東部にある足立区だ。
荒川と隅田川に挟まれる千住地区などは平坦な低地で、泥と砂が堆積した軟らかい地盤であるため、地震の揺れが増幅しやすいと言われている。
足立区を含めた江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区の5区は全域が低地で、一部では地表面の海抜が満潮時の海の高さよりも低い「海抜ゼロメートル地帯」になっている。
（『首都防衛』より）

湾岸もそうだけど、不毛な土地を安値で買い、縦長の長屋を作って割高価格で売る。
これがマンションデベのビジネスモデル。

>>2586 匿名さん

そりゃあ足立区は広いからねー

現地周辺に住んでますが、ここはスーパー堤防で盛土してかなり地盤面が高くなっていますよ。地盤改良もされてるみたいですし。

水害について、いくつかのシナリオがあります：

１．隅田川の氾濫
荒川放水路ができた後、上流からの水がかなりパイパスされていて、且つスーパー堤防もあり、隅田川の氾濫の可能性がかなり低いと言えます。

２．大雨による浸水
東京下水道局が千住地域に第３のポンプ所千住関屋ポンプ所を建設しています。規模が国内屈指の雨水ポンプ所で、隅田川幹線工事と共に完成すれば、大きく改善されます。
https://www.zaimu.metro.tokyo.lg.jp/kouyu/toyu/tayori06/tayori6.html

3. 荒川の決壊
海抜ゼロの北千住近辺がまず被害が受けます。海抜2.6mの千住橋戸町がどうなるか予測しにくいですが、北千住よりはだいぶマシと思われます。

>>2585 匿名さん
さすがにタワーパーキングの入り口は地下じゃない気がするけどどうだろう。
緑なのかピンクなのか知らないけど、結局地下だったら万が一の場合に水浸しじゃないか。

タワーパーキングの騒音対策って大丈夫なの?立駐の隣の部屋とか上の部屋は若干音響くとかだとしたら、関係する部屋はちゃんと売れるのか不安。
あと、車は何台まで同時に出し入れできるのか。車取り出すのにめっちゃ時間かかりそう。
地下駐車場のほうが良かった。まあこの川の近さでは無理か。
ごみ捨て場も各階で、タワーパーキングあってと管理費は嵩むし、下げられなさそう。

ここはハザードマップのリスクを許容できるかが、1番大事な検討ポイントですね

結局、リスクは低いと解釈して良い？

周辺に燃えやすい戸建てもないし、電柱ないし、
水害は家財は大丈夫だし命取られないから、リスクは低いと判断しました。

液状化歴のある港湾エリアの震災リスクの方が遥かにリスクあるよ。

タワーパーキングのあるマンションに住んでた人に質問
タワーパーキングの音はどの程度するのか？
隣の住戸だと音が気になるとか。隣だとしてもタワーパーキングより高い階なら気にならないとか。

>>2593 名無しさん
いやいや、全然リスクあるよ笑
リスクあるけど、そんな水害来ないやろって思えるか

>>2597 評判気になるさん

木造家屋が近くて燃えるよりいい。

私も水害や地盤については、湾岸エリアに比べたら全然許容範囲です。

>>2599 マンション検討中さん

ん？
湾岸のハザードマップ見た事ある？

>>2596 名無しさん

誰かこのコメントに返信できる方はおらんかね？

>>2601 eマンションさん
欠陥でもない限り聞こえんよ

>>2599 マンション検討中さん
湾岸エリアとかではなく、
ハザードは赤いわけだから、
許容範囲かどうかは、結局個人の判断だって笑

そもそもリスクを気にするならリバーサイドも、タワマンも検討しない方がいい。

3ldk67があまりに狭いので2lにして買おうと思うのだが、10年くらい住んで-10%くらいで売れたらいいなと

>>2605 eマンションさん
-10%許容ならば約束された未来ですね

>>2606 名無しさん
2lで10年後マイナスその条件での売り抜けは厳しいと思うけど…
仮に今自分がそんな高止まりした中古で、狭くて、部屋少なくて、一生住みたいとは思えない間取りにお金を出しますかと考えてみたほうがよいのでは…

>>2607 さん

市場の目線で語ってくれませんか？あまりにも主観に寄りすぎてて、あなたの感想では？以外の反応ができません。

まずは以下のどれかにスタンスを取って、主張されてください。
①今後市況が伸びる
②今後市況は横ばい
③今後市況はやや下がる
④今後市況は大幅に下がる

>>2608 通りがかりさん

横から失礼します、
中古マンションは、②今後市況は横ばい、ではないかと感じました。理由として、今後の数年でてくる新築物件は、色々な理由で坪単価はより高いと予想します。一方で新築マンションを購入してから中古で売り出す方々も、さらに増えるかと思いますので、横ばいと予想。
　拙い予測ですが両者のバランスにより千住大橋の本物件の中古価値は、５年後は原価～やや＋、１０年後?10%～原価位では。
　3ＬＤＫを2ＬＤＫに変更は賛成です、住んで生きる時間は大事ですし、DINKSや独身者も含めて、高齢化時代もあり、2ＬＤＫには需要があると思いますよ。景観が佳いとさらに良いですね。

>>2608 通りがかりさん
いや、景気とかじゃなく、あなた自身で胸に手を当てて考えてみたらどうなの？買いたいの？買いたくないの？どっち？
個人の集まりなんよ、この世は。

誰かが使った築10年の7200万円の同格の中古と、誰も使ってないシティータワー千住大橋、どっちとるの？
これをそのまま10年後にタイムスリップさせて、使い古した上に管理費上昇した10年後の本物件と、より先進的で間取りとかも失敗がなく誰も使ってない新品マンションで比較してみなよ。

>>2610 eマンションさん

僕はこう考える！でしかないよ。 まぁのっかってあげると

その新品マンションがシティタワー千住大橋より高い価格
→シティタワー千住大橋
同価格
→新品マンション

だね。

で、今後の新築は間違いなく高い価格になる。
これは構造的な要因で不可避。わからないなら勉強しておいで。

まあ10年後には隣に新品タワーが建っている
その価格次第やろな
仮にその新築2Lが8000万なら10年落ち2L同条件は7000切らないと売れないよなー
個人的には2割くらい安けりゃ検討するかな
10年の中古ってまあまあの中古やし

>>2612 eマンションさん
新品タワーが高い場合、むしろ相当なシティタワー千住大橋のお得感に繋がると思う。
誰か書いてたけどコストアップの影響で同価格でもグレードは徐々に下がっていく。
逆にグレードを合わせにいくと同価格は実現可能性低い。
個人的な見解だけど新築2lで8500は超えてくるはず。
だって今回のシティタワーの2期以降値上げと恐らく同水準でしょ？
スミフが取ったらエリア価格上げに来るのほぼ確と読んでる。

値上げして以降スーモの掲載部屋がほぼ全く（１部屋くらい？）動いてないように見えますが、大丈夫？ここ。

67平米とはいえ3ldk39階が7800万で1ヶ月以上も放置されてるのは非常に将来性に不安を覚えてしまう。

住友タワーで販売して以降値下げされたことてある？Bタイプが明らかに値付けミスってて0契約みたいだけど、今後どうするつもりなんだ？中層も販売していくのか？

最も条件の良いDタイプですら無風
プレミア住戸がどうなるか考えたくもないな

この調子だと関屋の後発をみてここ安くねとなってから少し売れる感じになりそうだな
入居開始時には空室50%くらいかな？

>>2614 eマンションさん
今は綾瀬の1期に注力してるようですよ。
とはいえほぼ動きがないのは、、
千住大橋2期でどう動くかってとこですかね