リビオ駒込妙義ってどうですか？

所有権と同程度のはずないでしょう。どのくらい下げるか、期待しています。

ランドプランとデザインの一部がHPで公開されましたね。マンション自体はすごくスタイリッシュに見えます。バルコニー面は限定サイトで見れるのかな？　ランドプランもうまくて、神社の敷地分も空地みたいになってるのがいいですね。ただ、マンションをぐっと南に寄せたので、低層階は学生寮との距離感がやや気になるでしょうか。　駒込エリアと地縁があるので、買えないけど気になる物件です。

西向き住戸ばっかりだなと思ってたけど、東向きの神社側はベランダはおろか開口部もほとんど無いのね。
神社側からの要請か配慮の結果ですかね。

>>65 通りがかりさん
何かひどい勘違いしてるね。神社はマンションの北側だけど？

サブエントランスの位置が面白い。参拝用みたい。

>>67 周辺住民さん
本当だw
この位置だと参拝客が普通に目の前で集まって写真撮ったりしている感じになりそう
今年もコロナ禍だけど元旦はそこそこ人来てたよ

マンションの住民はこのサブエントランスを使う必要性があるのか謎

マンション内に神社の倉庫があって、サブエントランスから御神輿出すとか笑

サブエントランス側から神社の敷地を通って、エネルギースーパーたじまとか、霜降銀座方面とかに近道できるってことだと思うよ。現地知ってる人からしたら、特に違和感ないかな

たじまとか霜降銀座行くのなら、普通はメインエントランス使うと思いますよ。
サブエントランス使っても距離変わらない一方で、階段の登り降りが生じるだけなので。

事業協力者住戸があるみたいなので、神社の関係者がお住まいになるのかもしれません。
それに、元々が神社絡みのプロジェクトなので、少しでも神社に親しみを持ってもらえれば、ということもあるのでは？

とはいえ、子供の遊び場としては、建て替え前の方が良かったのですけどね。

神社敷地の借地権マンションでは購入者に氏子になることを求めるケースもあるようですね。
こちらはどうでしょうか。

>>72 通りがかりさん
へえ、そんなケースあるんだ。具体的にどこのことか教えてくれる？　もし仮にそれが借地契約の条件なら、地代はすごく安くなりそうだね。もし契約に書いてないのに後から氏子になることを求めるなら、たぶん人権侵害（憲法の私人間適用ってやつね）に該当すると思う。

>>71 周辺住民さん
神社の敷地を通り抜けて妙技通りに出た方が近くない？階段の上り下りもないと思うけど…。勘違いだったらごめん。

>>73
京都の下鴨神社です。当該事例では広告でも購入条件としてきちんと謳っていたようです。

三井不が販売するマンションを買ったことがありますが、重要事項説明は恐ろしく丁寧でした。
購入者と神社との関係性も事前にきちんとご説明になることでしょう。

>>75 通りがかりさん
参考になります。ありがとうございました。

ここは定期借地権マンションなんですね。
どこのマンションも恐らく永住なんて殆どないと思うけど、
どうせ引っ越しも前提なら定期借地権付きでも良いかな。
なんて考えちゃう。
でもマンションの他に土地代が毎月掛かるんですよね。

定借で販売戸数も少なめとなると、売主側としてはターゲット層みたいなのあるのかね
年齢は若い方がいいとか逆とか
ある程度絞って事前案内のお誘いするのかな

>>78 マンション検討中さん
確実に買える人なら年齢関係ないでしょ　70年の定借だよ

買った後に売ることは考えておらず、お子さんに資産を残す意図も無い場合は、借地権でもなんら問題はないでしょう。70年あれば寿命の間は住み続けられますからね。住まなくなってもリフォームして定借で賃貸に出すことも考えられます。

一方で細かいことを言えば、借地料を前払いでまとまった額を設定し、イニシャルで支払わせる(1,000万等)目的でこれを分譲価格にインクルードして販売するスキームをデベが組んでいる場合、その金額部分は住宅ローン控除の対象外になることがあるようです。ブリリアシティ三鷹のようなケースですかね。

外観かっこええ

>>80 通りがかりさん

定借について詳しくありがとうございます。ブリリアシティ三鷹はそんなことがあったのですね。事前に説明はあったのでしょうか？
まあブリリアシティ三鷹は駅遠定借で厳しそうですが、こちらの物件は立地が素晴らしいので、仮に残存期間が減っても賃貸で回していけるかなと感じてます。

>>82
ブリリアシティ三鷹で、前払い借地料部分にローン控除除外が適用できない可能性があることの説明が事前にあったかどうかはあいにく存じ上げておりません。
現在分譲中のブリリアシティ西早稲田も前払い賃料が設定されています。
いずれも、前払い賃料が物件価格に含まれること自体は、SUUMOなどにも表記されていますのでご覧下さい。

価格が安いように見えても表示価格にだまされないことが重要ですよ。70年間の賃料と解体積立金とローン控除減額分を含めたトータルコストが所有権の80％が適正価格です。
ちなみにホームページに土地の固定資産税がかからないというものがありますが、年間僅か2～5万程度の話です。
地代や解体積立金上昇リスクもあり、まだまだグレーな制度だと思いますよ。

>>84 マンション検討中さん
所有権の80％が適正価格の根拠は？

定借について市ヶ谷加賀町の方に書かれていました。こちらの記事参考になりました。

②③④はたしかに長く住む時のリスクになりそうですね。
https://www.sumu-log.com/archives/...

10から20年くらい住んで住替えを検討する人が一定数出てくる気がしました。

神社繋がりではありますがここに正直あてはまるのか？ですが一応ポジティブ？な方もありましたので
下の記事の様に値上がりを期待するとかないけど50年以上先のこと考えるのは不確定要素が多すぎるし、価格が出てからかなと思いました

https://diamond.jp/articles/-/1832...

不動産の価値は買い手の属性によって変わるけれど、定借物件はその傾向が激しいと思う。極端な例だけど、定年退職を迎える直前で、子どももいない夫婦が、これまで通勤利便性を考慮して住んでいた家を売って、退職後の住処を探しているとする。そうすると、退職金でほぼローンを返せてしまうし、年金もはっきり計算できるから、将来無駄に多くの資産を残す必要もないわけだし、定借物件は所有権物件より少しでも安けりゃ単純にお買い得になる。
上記は極端な例だけど、一般論として、買い手の年齢が上がるほど定借のデメリットは小さくなると言えるはず。あとは、子ども有無、手元の資産状況なんかもいろいろ関係するだろうね。要は、定借物件は同一条件の所有権物件より不利なのは確かだけど、何割が適正価格とか単純に定量化はできない。物件の価格と、自分の属性と条件とをよくよく見極めることが大切。まあ、慎重すぎて調度よいとは言えると思う。

>>87 匿名さん

同感です。

銀行がローン審査で借地物件をどのように評価するのか、各行のその時々の考え方次第でしょうが、70年後までに資産価値がゼロになる不動産ですから年数を経る毎に所有権物件よりローンが下りずらくなる可能性が高くなっていく=売りずらくなっていくことだけは確からしいと思われます。
少なくとも築35年を超えて売却するときに、当然ながら買い手にはその時点から35年のローンは下りないでしょう。

この点が所有権物件に対するディスカウントの主因ですが、例えば所有権の80%の価格で、このリスクに見合うと感じるか否か？
それはそれぞれの事情がある買い手ごとに異なる判断であり、絶対に売らない人にとってはこの点はリスクでは無いということでもありますし、万が一にも売るかもしれない人にとっては買い手の層が狭まって安い価格でしか売れず、残債割れするリスクを負いやすい物件ということですね。

>>88 通りがかりさん
そう。87ではリスクが小さくなって、メリットが大きくケースを挙げたけど、逆にリスクが大きくなって、メリットが小さくなるケースもある。売却する可能性が小さくなく、かつ自己資金が潤沢でない人にとっては、多少の割安さ程度ではメリットよりもリスクがずっと大きくなるはず。
ただし、売却する可能性があっても、資金が潤沢な人にとっては、譲渡損は出るとしても残債割れリスク自体の意味は小さくなる。（つまり、資金が潤沢でほとんどキャッシュで買える人でも、今は控除を受けるために出来るだけローンを使うから、表面上は残債割れ現象が発生するけれども、その場合の譲渡損の実質的なダメージは資金が厳しい人にとってよりも小さいという意味。）
一般論として言えるのはこの程度で、あとは物件の価格次第、買い手の属性と条件次第だね。

>>86 匿名さん
というか、リンク先両方とも見れないのは私だけ？

>>90 ご近所さん
コレでどうでしょう
https://www.sumu-log.com/archives/15081/

https://diamond.jp/articles/-/183277

>>91 匿名さん
90さんではありませんが、先のリンクで読めなかったのが読めました。
参考になります。定借の諸費用かなりかかることが勉強になりました。
ありがとうございます。

借地料は、路線価と土地面積から目安を計算することが出来ると言われています。本物件は大通りに面していないことから、面しているよりも路線価が低廉であることは事実であり、借地料がそこまで重くないことへの期待が本来的にはあると思います。土地の固都税が路線価から算出されますので、大通り面ほど高くないことは間違いないでしょう。

一方で借地料は、事業スキームを提案したデベのうち最も高い金額を出したところが地主から選定されて案件として勝ち取る、という流れで決まると想像されます。これはデベが所有権マンションの土地を仕入れるのと同じではありますが。今回は神社側が改修工事を行なっており、例えばその工事費用に係る事情があることも、前払い額やイニシャル権利金の設定に当たって考え有ります。日鉄興和さんがどんな金額設定で神社に提案したのか、でしょうね。

>>93 通りがかりさん
ここって入札案件なんでしょうか？

案件経緯は存じ上げておらずあくまで想像です。日鉄興和さんの2021/3/5付のプレスを改めて見てみると下記のように書いてありますね。どちらとも読める書きぶりではありますが…。

妙義神社の旧社殿・社務所は 1965 年(昭和 40 年)に建てら れましたが、近年老朽化が進み、修繕や再建が計画されるものの再 建費用の工面が困難な状況となっておりました。
長年にわたって数多くの等価交換事業の実績のある当社が事業パ ートナーとして選定され…

>>93 通りがかりさん

詳しい、ありがとうございます。

レア感のある駅近プロジェクトである傍らで、豊島区内で言えば駒込4丁目の巣鴨間エリアに比してプライム感は落ちるように個人的には思いますし借地なので手頃な価格設定になればいいね！という希望的観測がありつつも、やはりイニシャルで前払借地料と権利金を積むであろう案件背景が推察されるあたり、どうなるだろうかというところでしょうか。

ポジティブな点に言及するなれば、金食い虫の機械式駐車場設備が無いので管理費や修繕積立金は明らかに抑えられるでしょうね。（車を持たない人視点）

>>97 通りがかりさん
権利金は当然含まれると思うけど、前払い地代はどうだろう。この場所なら権利金だけども相当な額になるはずで、神社の建て替えのコストはそれだけでも賄えそうだし、前払い地代は含まれないかもしれないよ。あと、そもそも地主が神社（つまり利潤追求が本旨ではない、はず）だから、地代は普通の定借物件より少しは抑え目になるなんじゃないかと期待してるけど。甘いかな。

>>98 匿名さん

どうでしょう、販売開始まであと1ヶ月程度ですかね！

事業協力者住戸が3戸あるというのもどう影響しているか気になるところです。
普通に考えると神社の方のお住まいということになりますでしょうか。
この3戸も分譲すれば権利金/借地料が入るべくものですから、プロジェクト全体としてそうしなくてもゆとりがあるということでありましょう。
一方でその3戸の建設費を42戸分の分譲価格でまかなっているという見方もあるかもしれませんね。

アンケートきたね
回答した人に事前案内会？

定借としての価格メリットがあるかないかでしょうね。

事業協力者は神社の方ですか。
定期借地権マンションでも事業協力者向けの住戸があるのが
不思議と言うか、どのような仕組みになっているのか分かりませんが
賃貸に出される部屋になるんでしょうか？

事前案内会行く方いますか？

行きます！
1週目の土日はもう埋まりそうとのことです

そうですか
自分はやっぱり良い立地で定借はもったいないかな～と思って考え中です

事前案内会申し込みました！定借ですが山手線も南北線も至近、買い物にも困らず、立地が全てという考え方なら最高かなと思います。駒込エリアはかなり坪単価が上昇していますしね。ローン先は自由に選べないけど今のこの金利ならどこでもそんなにリスクはないかなと思います。ここなら20年住んだ後でも買い手はいるでしょう。

定借のデメリットも教えてくれていて、こちらの掲示板は本当にありがたいです。
借地権のマンションって、最近の制度だと思うんですが、なぜ借地権なんでしょうね？
将来的に更地にして、違う建物を建てる予定があるからでしょうか。

売りたい時に売れない可能性があるようですよね。
その場合に、二束三文でもいいから売れますか？

例えば、定年を迎えた時に売りたい時、売れなかったら、毎年固定資産税は払わなくてはいけないものですか？

>>107 匿名さん
質問内容が衝撃的に意味不明過ぎて、説明が面倒くさくて誰もレスしてくれないと思います。
だから私がレスしておいてあげます。

土地を手放したくない
期間が経過すればいつでも売れます
税金はいつでも発生します

定借でも売れる立地だから定借なわけ

今日から案内会始まりますね。
私はまだ先になるので、見学された方、
レポートをお願いします。

管理費や修繕費は所有権のマンションでも発生しますが
借地権だと地代や解体準備金も必要になってきますね。
永く住むならここに掛かる費用が気になってきます。
こういうのって一般的にはいくらくらいとなるんでしょう。
物件概要だと今のところ未定となってますが事前案内会ではもう説明があったりするんですか？
7月の販売開始の頃には分かりますかね。

>>111 匿名さん

案内会で大体の額は教えてもらえるはず。

3LDKで億近くとか高すぎるわ
文京区でなく豊島区だしね、そして定借でランニングコストも安くはなさそうだしさ

今や駅近は３LDK60㎡台で1億超えますからね・・・2年くらいは物件高は続くと言われているので立地が悪いところは怖くて買えないですね。ここは駅近いからまだいい・・

>>114 評判気になるさん

おまけにバルコニー狭いしディスポーザーもない笑笑
ただ交通利便性はいいね、神社一体開発がどう評価されるかだなぁ
にしても物件も小規模だし、このグロスなら他物件が十分視野に入るし…

>>116 坪単価比較中さん

でも外観は老人ホームみたいでかわいいですよね

結構ずっとここ見てましたが高いんですね。残念。

>>116 坪単価比較中さん
ディスポーザー　大規模じゃなければメンテナンスにお金かかるのでむしろいらないです・・・10年くらいで壊れるし・・

定借でこの価格ってなんでなんですかね？理由を知りたいです

今の市況で、この立地なら、それでも十分売れるという読みでしょうね。
正しいかは分かりませんが。

この価格なら定借外の選択肢出てきますね。西早稲田って安かったですね。

この価格は厳しいよねえ
文京区アドレスなら納得でしたが

駒込駅から同距離で文京区アドレスだと大和郷くらいしかないので現相場だとこんなものじゃないですかね
定借でこの価格なら山手線内側のルフォンの方がよさそうですけど

確かにやや強気の価格設定なんだろうけど、今のマンション市場、賃貸からの一時取得組が大多数を占めてて、最近は駒込駅近辺は出物が少なかったから、3LDKは地縁ある人だけでもかなり捌けるって読みなのかもね。地縁がある人にとって、この立地は特別な価値がありそうだしね。
１LDKと2LDKは、交通利便性だけで将来の賃貸需要も見込めるぞって感じですかね。

１LDK高すぎ
こんな何もないとこで
これなら大塚にするわ南北線乗らないし

>>126 名無しさん

普通に大塚だよな。定借でこの値段って…。

1LDKのキッチン使いづらそうだな。なんでこんな配置なんだろ。料理する気が失せそう…。

1Lは賃貸としてはありですが、買うとなると。。
運用割り切りか

>>129 マンコミュファンさん

1Lに至ってはるフォン大塚と単価ほぼ変わらない。
ランニング含めるとむしろるフォンの方が安い。

立地的に、南北線と山手線の両方を使い倒せるのが売りなんだろうから、南北線使わない広域検討者にとっては高いと感じるくらいで、むしろ値付けとしては成功かなと。

山手線駅近で地盤、地歴も良い閑静な環境
定借でもこの位はするんじゃないですか

https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_116/pj_96425590/
変な間取りですがこの辺ってまあまあ高いんですね

>>133 匿名さん
山手線内側徒歩２分でここ価格ならむしろ安く見えますね

ここ内側じゃないでしょ？
巣鴨住んでてたまに南北線乗るのに自転車で行くから知ってるけどやっぱ若年層が住むにはつまらないよここは
まあ地盤固いのが売りか

地縁がなければとっつきにくい価格帯には変わらないな
この価格なら他が選択肢として浮上してくるわけだし

古くから神社がある土地なので地盤の心配はないですね。南北線以外に都心につながって便利なんですよね

>>127 サウス高層民（予定）ぺらぼーはNGさん

大塚と駒込なんて比べ物にならないくらい品が違うだろ
大塚駅至近なんてどっちの出口も風俗、ラブホの街だぞ

>>132 マンション掲示板さん

そのとおり
しかも今後も駒込駅近辺（徒歩５分以内）新築マンション建たない
なにせ土地がないからな
昭和小学校近くのガソリンスタンド横の広い駐車場が最後の広い土地だが、あそこは駐車場として儲かってるから無理

>>138 マンション検討中さん

確かにちょっと下品だけど活気があるのが大塚
何もないのが駒込 ってイメージ。

山の手って池袋～上野間はみんな同じでしょ。
なら住みやすい方がよくないですかね。
今時、品とか。頭昭和かと。

>>141 通りがかりさん

そう思うなら風俗の横にでも住みなよwww

>>142 マンション検討中さん
思考に品が無さすぎる

>>143 通りがかりさん
141みたいな風俗大好きさんに言ってあげなよ

なんだか残念なスレになってしまっていますね。。

定借の物件スレは大抵残念になるもんですね…

地代かかる一方で固定資産税かからないし、本当は購入価格が安くなるはずなんだけど結局デベが利益もがっぽり取ってるという気がしちゃうから(割高)、残念になる力が働くのです。

>>146 匿名さん
デベ＋地主かもね？
いずれにしても、定借物件はよほど割安感がある場合を除いて、普通の広域検討者には向かないですね。何かその物件固有の特殊な条件にピッタリ当てはまる（今回で言えば妙義信仰を持ってる）とかでない限り、たいていは類似の所有権物件の方がお得になりますからね。

でも三井のPC渋谷とか三菱の市ヶ谷、東建の早稲田なんかんは割安感すらあったよね？最近中小デベの方が利益得ようと躍起になってる気がするんだよな。

ＰＣ渋谷は別格として、三菱の市ヶ谷、東建の西早稲田も、立地と規模の兼ね備えてる点で、最近の定借のなかでは傑出していい物件だと思うし、最初の20年くらいは割安感さえあるかもだけど、長期的にはやっぱり類似の所有権物件よりは割高になると思う。その間に初期投資の差額分を有効利用できるかが勝負かなと。
あと、物件ごとに良し悪しはあっても、デベの規模はあんま関係ないと思うよ。基本は、都心大規模物件の方が利益を薄く分散できるのに対して、郊外小規模物件だと土地にも建物にも利益を重く載せる結果になるってだけかと。

なるほど！ていしゃく買うなら都心の大規模ということですね

定借じゃなくても、やっぱりそれが無難だよね。物件ごとに個別に見れば、多少の誤差はあるだろうけどね。
ここは規模のメリットはゼロだけど、立地的には申し分ないし、建物のデザインもハマる人にはハマるだろうから、神社さんとの関係をプラスに評価できる人とか、地縁がある人なんかにはいいよね。あとは、夫婦の一方が山手線、もう一方が南北線を使うケースとかかな。戸数が少ないから、そういう需要だけで十分捌けそう。逆に普通の広域検討者はちょっと手を出しづらいかな。マンマニさんもそんな感じの評価だったよね。

>>138 マンション検討中さん
先月大塚駅で降りたけど駅の両側に綺麗なロータリーが出来てて良かったです

Eタイプの洋室ですが3,7畳なのでベッド置くの厳しいかなと思ってて見ていたのですが、
セミダブルも置ける形みたいなんですね。
図面ではやや細めに見えますが、割と幅があるんですかね。

>>138 マンション検討中さん
>>152 検討板ユーザーさん
いいですよね。
昔の大塚のイメージのままな明治、昭和の方なんでしょうね
今の大塚はだいぶ変わりましたよ

山手線エリアで便利な場所ですね。
買い物出来るお店も近隣にそれなりに揃っているようですので、
生活面において不便なところは無さそうな印象ですが実際いかがでしょうか？

>>154 マンション検討中さん

普通に今も昔も駅前に風俗やラブホがあるけど？
メクラなの？

駅前ってそういう店舗があるんですね。。
駅近という事もあって子供を一人で歩かせたりするのがちょっと心配になりそうですが、
夜道とかどういったマンションの近くはどういった雰囲気でしょうか？

>>156 マンション検討中さん
それは大塚駅のことですよね？
駒込駅前には風俗もラブホもありません。
治安いいですよ、お子さんや女性も夜はこわい思いはしないです。

市ヶ谷定借で350でしょ。なんで駒込で430になるの？
どう考えても高過ぎやしませんかね。

>>159 匿名さん
正式販売スタートの際に下げてくるんじゃないの？

>>159 匿名さん
市ヶ谷定借は平均400超でしょ

>>161 匿名さん
都心は中古成約単価が一年で20％上がったから今だったら、市ヶ谷は480ですね。だからここの430は全然高くない。