グレンドール新宿牛込柳町ってどうですか？

>>119
>>120
先日現地から駅まで外苑東通り沿いを歩きましたが、ほとんど気になりませんでした。整備が完了すれば更に歩きやすくなるのでしょうが、現状でも迂回するほどではないと思いました。
道路が綺麗になったり無電柱化されたりと景観的にはプラスだと思いますが、それが直ちにこの物件の価値に影響するかというと、どうですかね。もちろんマイナスではないことは確かだとは思います。

>>115 匿名さん
大京は大手だが評価は低い印象。
実際私が以前住んでいたマンションが大京さんだったが、対応が悪く不満でした。

>>122 匿名さん
どういった点で評価が低いのか、また対応が悪かったのか、参考にしたいので具体的に教えていただけますか？

あまりにひどかったりすれば組合の決定で管理会社を変えることもできるわけですし。

外苑東の整備は薬王寺方面がメインで歩道が何度も変わり今も大変移動しにくい。
建設地付近の本格的工事はこれから。入居後数年は辛抱が必要。
それが終われば何も問題ないし、もともと渋滞も牛込柳町以南がひどく弁天町付近は車の流れはいいほうだけど。

>>123 匿名さん
問い合わせや依頼の回答が遅い(催促するまで忘れられてたことも)、決算説明の不透明さ、管理人さんの質があまりよくない。
鍵をかけるべき箇所の掛け忘れ、清掃の雑さ、何のための管理費なのか。管理費は安ければ良いわけでもないと思います。高いから良いという訳でもないですが。
今の住まいはデベ系の管理会社ですが、管理費は前に比べれば高いですが管理内容に不満はありません。
管理会社は変えられるものですが、ハードルは高いと思いますよ。直接的には資産価値に影響しないものですが、不動産を見ている方ほど管理会社には拘っている印象があります。私見も入ってますのでご参考です。

>>125 匿名さん
ありがとうございます。参考になります。

メジャー７など大手のマンションで、系列の管理会社が入っている場合は、購入者は管理も含めてそのブランドを買ったという意識があるので、めったなことでは変えられないでしょうが、ここの場合はそこまでではないかも。まあ、それでも簡単には変えられないでしょうけどね。

めったな事ではないにしろ管理会社を変える事ができるというは知りませんでした。
会社によってかなり対応の質に差が出てくるところですので、
本当にひどければ変えれたら良いんですけどね。

２つしかない駐車場、内１つは決まったそうです。近隣にコインパークもない.
わが家で車あきらめても、親類や友人が車で来るのも難しい．安いだけに悩む．

>>129 マンション検討中さん
牛込柳町駅の周りにいくつかコインパーキングありますよ

>>130 匿名さん
確かに駅近くにありますね．マンション内駐車場に慣れていると雨の日に荷物を持ってたり高齢の両親が来ること考えると使いづらい．

カーシェア派としては、駐車場が地上2台のみでその需要層をきっぱり捨てているのは管理費・修繕積立金の観点でむしろ好印象です。ここで作るとしたら立体駐車場になるでしょうし。
ゲストが車で来るときは、、どちらにせよコインパーキング利用が前提になるのかなと。

物件の裏側隣接のマンションの口コミページに「新宿区とは思えないほど豊かな自然環境ゆえイモリ、蚊、カエル、ネズミも出る」とあり、ショックです。あの崖の中に生息しているのかと思うと、なるべく遠い東側を選んだ方がいいかもしれません。

>>132
機械式たくさんだと(管理費収入は多くなるかもしれませんが)その分修繕費もかさむことを考えれば、平置き２台だけというのはある意味合理的かもしれませんね。自家用車がある方にとっては厳しいかもしれませんが。

>>133
そんな口コミがあったのですね。参考になります。
自然がある分には虫などの生物が出ることは仕方ないと思うので、どうしても無理な方は本物件東側や、周りに緑が少ないところやタワマンなど他物件を検討されたほうがよいかもしれません。

近くにカーシェアあるのかな

敷地内駐車場やコインパーク、駅や商業への利便性を重視するなら、駅近の大通り沿いに新築も中古もある。ここは利便性には劣るけれど、静かな環境と安さが魅力。

レスポンスが遅いと言う意見がありましたが、
担当していただいた方は、当日から遅くても翌日までに必ず返信くれましたし、丁寧に対応して貰えました。
大手かどうかより、人それぞれのようです。

駅までの工事や斜面など、全く気にならない点が無いとは言えないですが、総合的に勘案し契約しようかなと思います。

>>137 匿名さん
私は、営業、登録、重説と色々な段階で複数人のスタッフの方に対応していだきましたが、レスポンスや事務の正確性には差があった(ほとんどの方には迅速に正確に対応していただいた)ので、おっしゃるとおり人それぞれかなと思います。

スタッフの方の能力や態度も重要だとは思いますが、いちばんは物件そのものについて、自分で納得して判断することが大切かなと思います。

>>138 匿名さん
いちばんは物件そのものについて、自分で納得して判断することが大切、その通りだと思います。とはいえ青田の段階では営業はじめ担当者と資料を通してしか材料が得られないので、担当者の正確性が↓だと物件判断にも影響してしまいます。

価格が目に優しいわりに仕様も良さげなのに、盛り上がってませんね。モデルルームの予約も平日は空きがいっぱいみたいですし。

>>140 匿名さん
前にも殊更に平日の空席を強調する書き込みあったけどこういうのって何が目的なの？

土日はブースが少ないというのもあって1ヶ月先までいっぱいですね。
平日は空いてるのでモデルルームもゆっくり見られました。
この物件に決められた方いらっしゃいますか？？

新築時に人気がないとリセール苦労する懸念

駅前のクリオも営業がチラシ配りするほど苦戦してる。牛込柳町の駅力が問題かも。

>>144 マンション検討中さん
クリオは建物たってますが、まだ完売していないんですね。こちらと比較すると逆にやや割高に感じるのでそれも影響しているんでしょうか。

外苑東通り沿いのマンション在住の知人宅にお邪魔した際、日中は交通量がかなり多く窓を開けると音が気になりました（7階）。その点こちらは通り一本奥なので、静かそうかなと。

1LDKでもプライベートテラスだったりルーフバルコニーがついていたりするので、
間取り以上に広さを感じれそう。
これで眺望も良ければさらにいいのですが、見晴らしはいかがでしょうか？

>>146 匿名さん
周りは他の物件に囲まれているので、眺望は東側の上層階を除いてほとんどないですね。
東側の上層階も都営住宅の屋根越しに外苑東通りの向こうまでくらいかもしれませんが、こちらはまったく見えないわけではないと思います。

ルーバル付は終わってるようです　プライベートテラス付きは事実上半地下です

>>146 匿名さん
ここは囲まれ立地だから眺望は残念です。見晴らし望むなら、外苑東通りや大久保通り沿いに新築も中古もたくさんありますよ。

古久根建設についてお詳しい方、評判はいかがでしょうか？
2002年の民事再生のこともあり、どうなんだろうと気になっています。
施工実績については官民幅広く、タマホームさんとの実績もあるとは伺っていますが。

一階のプライベートテラス、奥行きはありますけどフェンスはあるし植樹されるみたいですし
それプラス半地下ということですと日当たりに関しては厳しそうですね。
せめて風通しがよくないと湿気で困りそうですが囲まれ感がある立地ということだとそちらもどうかなあと思ってしまいました。
それでも公式サイトに載ってない庭付きはもう売れてしまったのですかね。人気ありますね。

>>151 匿名さん
北西側の1階は日当たりほぼ無いと思います。南東側はいくらかマシかと思いますが。斜面も考慮して個人的には3階以上で検討してます。

第1期では各間取りの上の方の部屋から売れたような話を聞いたので、1階はまだ残ってるはずです。営業と先に話ができれば2期以降での販売リストに入れてもらえると思いますので、ご興味あれば一度話を聞いてみることをおすすめします。

北西側は最上階のその下の階に西日があたる住戸があったようですが、もう販売済みだそうです。１LDKは半地下以外は抜け感あるようですが、狭い２LDKは目の前マンションとこんにちはで、日差しも抜け感もないので安いそうです。急な坂に面している南側の２LDKなら日照があるようですが、細い道をはさんでマンションとこんにちはだそうです。

>>153 マンション比較中さん
現地見ましたが、南東側は細い道挟んだ向かいのマンションはエントランスから建物まで距離のある構造で且つ窓は向かい合っていないので、ある程度の抜け感ありそうでした。一方で西側は多少距離は取ってるようですが、向かいのマンションからこんにちはというか見下ろされる状態になりそうですね。

2期で9戸とは苦戦してますね。やはり下の階が人気ないんでしょうか。

>>155 評判気になるさん
そうみたいですね。1期22戸のうち３戸も先着順として売れ残っていますからね。

>>155 評判気になるさん
9戸とは少ないですね。。人気の間取りが集中しそうだなとは思いましたが、このままいくと不人気の部屋は後半たたき売りになる可能性ありでしょうか。
ちなみに第1期最後に出た「先着順3戸」については、1期の抽選に間に合わなかった購入希望者に優先的に話をして実質決まっていて、あとからの人は2期に回されたようでした。

>>157 匿名さん
それは１期３次のことでしょう。１期１次の落選者向けに１期２次もありましたね。今物件概要にでている先着順は、１期１次でだしたけど申込取り消しなどがあって、３戸がいまも売れ残っていますよ。

Pgタイプみたいに1LDKでもプライベートテラスがあるだけで
だいぶ広々とした開放感がありそうですね。
夫婦だとちょっと手狭に感じてしまいそうでしょうか。

大人二人で31㎡は狭すぎじゃないですか。柱を除けば30平米ないですよ。

公式が先着順申込となってますが、これはどういうことでしょう？もう残り10戸というわけではないですよね？

>>161 マンコミュファンさん
2期売出し分が殆ど残っちゃったってことですかね？

>>161 マンコミュファンさん
下段に【第2期2次先着順物件】も併記されているところを見ると、上の方は10組の買い手の希望が被らないようにすでに調整済みで、抽選無しで決められるように「先着順」という表記に切り替えたんじゃないでしょうか？だとすれば今から問い合わせてもこの10戸はもう売却済みと言われるかもしれません。あくまで推測ですが。

>>144 マンション検討中さん

駅力の前にブランドでは？
隣駅のクレヴィアは盛況なのでは？

営業から聞きました。
１期１次２２戸リリース→先着順４戸（１戸売れて現在３戸）
１期２次から４次で数戸契約済み
２期１次で９戸リリース→先着順１０戸（９戸のうち７戸が売れ残り）
２期２次から申込希望に順次対応（３期は未定）

当面、先着順と要望書がでたら２期○次で少しずつ売って行くようです。
契約済み住戸は５割に達していないそうです。

>>165 匿名さん
条件の良いところは１期で抽選になったりしていたので、そういうところが少しずつ捌けていって、日当たりや眺望の芳しくないところの割合が多くなっている感じですかね。
マンション大手でも地下・半地下住戸を入居後も棟内モデルルームを開いて売っていた例もあるので、こちらで早々と売れなくてもあまり不思議ではありませんが。

山手線内側で駅地下なのに静かな住宅街で安い、ディスポ等設備もまあ良い、かなり売れると思っていたけれど、供給しても売れ残り先着順が多いのはなぜしょう。この価格なら急がないと売れてしまうマンションかと思っていました。

>>167 マンション検討中さん
確かに売れそうな物件ではありますが、ブランド力とPR不足でしょうか？知る人ぞ知る感じになってしまっているような気がします。また、折角現地を見ても、後ろに崖が見え、エントランスが坂の下にあり、前に接道がありながら向かいに眺望が抜けない建物があるのも印象を悪くしていると思います。

>>168 通りがかりさん
立地とブランド力がマイナス評価は痛いですね。新築を安く買えても将来のリセールにも響きそうですね。

住宅街の低層マンションに眺望の期待はそもそもないは思いますが、、斜面の囲まれ土地で立地の印象はあまり良くないですね。そこにブランド・PR不足で、売れ行きが芳しく無いのもうなずけます。
個人的には、周辺の大手デベ物件と比較しても掘り出し物感があると思い前向きに検討していますが、入居したとして売残りだらけの状態になるのは気持ち良くないですね。。

>>171 匿名さん
リセールを期待しなければ良い物件ではないでしょうか。実需向けで、そうした人が多くすむことを希望することを好む人にはお勧めではないかと思います。

リセールのために買うんじゃなくても、仕事や家族の変化でいつかは売る可能性はあります。数千万円かけて資産性が▼は。。。
そういえばホームページも資産性のページが公開出来ていませんね。

>>173 マンション検討中さん
モデルルーム行けば資産性に関する資料見せてもらえますよ。
私は仕事や家族の変化による売却の可能性が著しく低いので、 >>171 さんのおっしゃるような「掘り出し物感」もあって購入を決めました。

新築マンションについてはブランドで探すという方も多いですが、中古になると「実需重視層」もそれなりにいるのではと思います。大江戸線で駅力はイマイチとは言え、山手線内側で駅徒歩5分以内という条件の資産性は固いとみていますが、どうでしょう？
投資用に買うタイプの物件ではないものの、売りたい（貸したい）ときに買い手借り手がいないということもないのかなと。

購入検討していますが、評判気になっていましたので、ここの書き込みが参考になります。

私は、周辺新築だけでなく中古と比べても「適正価格」だと思います。
加えて、中古にはないteburaやディスポーザー等の設備があります。
水回りのフィオレストーンがキッチン天板張下ろしもあるのは嬉しいです。
メニュープランもあり、新築時オプションは大手よりリーズナブルです。

それでも売れ行きゆっくりが気になってました。土砂災害警戒区域ではないけれど崖のような立地のせいかと思いましたが、ブランドの影響も大きいのですね。
最近のタマホームのテレビＣＭはかなり軽いイメージで、安心感得られない感じですものね。それも中古や賃貸時には影響少ないなら良いですが。

>>176 匿名さん
今後のタマホームの頑張り次第で評判が良くなり、評価が上がる可能性もありますね。大規模修繕についてもタマホームがフォローするのでしたか？

>>177 通りがかりさん
管理は大京アステージです。

人気が無いことの裏返しかもしれませんが・・・この検討スレ自体変な炎上もなく落ち着いてますし、プロコン理解しつつ検討する堅実派好みな物件という印象です。

>>179 匿名さん
すみません、プロコンってなんでしょうか？

>>180 マンション検討中さん
プロ＝良い点 、コン＝悪い点 という意味合いで、当物件でいうと駅近や設備に対する価格感がプロ、立地やブランドがコン、にあたるかと思います。

>>181 マンション検討中さん
ありがとうございます。おっしゃる通りプロコン理解したうえで検討します。

>>178 匿名さん
ごめんなさい。私の勘違いだったようです。

ホームページに先着順住戸の間取りと価格がでてる。モデルに行かないと教えない物件よりフェアな感じ。検討しやすい価格だし。

月々1000円のトランクルームってどうなんでしょう。大きさからしてこれくらいが相場ですか？
収納量少なめの部屋を検討してるので、その場合トランクルームもあった方がいいかなと思っています。

>>185 マンション検討中さん
ぱっと調べたところ、四谷三丁目のトランクルームの例ですが、幅87センチ、奥行47センチ、高さ104センチで通常10,000円弱というのが出てきました。
もっと安いところもあるかもしれませんが、本物件のサイズで1,000円というのは割安なのではないでしょうか。

自転車置場と違ってトランクルームは全戸分ないですし、季節物とかしまうのに便利かと思うので、私はトランクルームも申し込もうと思います。

>>186 匿名さん
お調べ頂きありがとうございます！参考になります。
割安なんですね。では契約時に申し込みたいと思います！

外部に行くのと、雨風に濡れない建物内では、利便性が違いますね。営業さんも申し込む人が多いと言っていました。

駐輪場、トランクルームを契約時に申し込んで、確定されるのはいつになるかご存知でしょうか？
引き渡し直前なのでしょうか？

駐輪場は各住戸2台は確約です。3台目以降は空きがあれば、です。トランクルームの抽選がいつかは未定と聞いています。今住んでいるマンションでは竣工後の内覧会のころでしたが。ここは竣工から引き渡しが短いから、直前になっちゃいますね。

>>190 マンション検討中さん
ありがとうございます！
トランクルーム全戸分無いので、ギリギリになって取れなかったとなるとガッカリしちゃいますね…。

ハウスメーカーがデベのマンションのプロ・コンについて、ご存知の方いらしたら教えてください。

>>192 マンション検討中さん
「注文住宅のように設計変更できる」なら素晴らしかったですが、それはないようです。インテリアオプションにタマホームらしさがでることを期待します。

>>193 匿名さん
全体的にオプションは住友さんとかよりかなり安い印象を受けました。

>>194 マンション検討中さん
そうですね。ミスティが１６万円台で驚きました。

カラーパターンなど一部のオプション、3・4階以下はそろそろ締め切りみたいですね。
キッチンのカップボードは付けた方が良いと営業の方から聞きましたが、その他は皆さんどのようなオプション付けるのがおすすめでしょうか？廊下タイルや壁紙なんかは好みの問題かと思いますが…

>>196 マンション検討中さん
私はカップボードとLDKダウンライト、浴室ラックなどを検討しています。
エコカラットやバルコニータイル、アクセントクロスなどは個人の好みによりだと思いますが、カップボードは市販のものだと壁との間に隙間ができるので、造作のほうが機能的にも美観的にもよいと思います。

カップボードも良さげなのがリーズナブルで嬉しいですね。エコカラットはインテリアオプションですよね？
あと、エアイーを検討中です。

LDKの壁にアクセントクロスを貼るかエコカラットにするかで悩んでいます。
どちらが良いんだろう。

間取り図をみていてイマイチピンとこなかったのですが、
Fgタイプのプライベートテラスに編みかけの部分がありますが、
そこはどういったようになっているのでしょうか？
テラスとプライベートテラスの違いが間取り図をみていてイマイチわかりませんでした。

>>200 匿名さん
網掛けの部分はタイル張りということかと思います。
テラスとプライベートテラスの違いは、モデルルームの模型から見て取れる限りですが、テラスは屋根あり(通常のバルコニーと同じ)でタイル張り、プライベートテラスは屋根なし(建物から外に張り出しているイメージ)で非タイル張りのようです。

>>200 匿名さん
201さんの通りですが、ちょっと付け足しますね。テラスは磁器質タイルで大きめの正方形です。プライベートテラスはインターロッキングブロックで、長方形のレンガみたいに見えます。色合いはグレー系で、カラーセレクトの粋と一番マッチするかなと思います。
マンションの専用庭で、土や芝生の物件もありますが、雑草生えて虫がくるので、管理が大変ですが、ここはその心配がなく、素敵な空間になりそうです。

>>202 契約済みさん
補足ありがとうございます。

202さんの補足してくださった部分含めて、本物件は全体的にシックで落ち着いたデザインにまとめられていると思います。

テラスの網掛けの部分はタイル張りを表現していたんですね。知りませんでした。
何となくコンクリートの方が掃除が楽な気はしますが、
タイル張りだと溝にゴミが溜まったりしないのかちょっと気になります。

>>204 匿名さん
タイルといっても細かいものではなく大判のものではないでしょうか。

>>204 匿名さん
占有使用とはいえ共有部ですから掃除はしましょう。
モデルに行けば画像教えてくれるから大きさの検討付きますよ。

>>205 匿名さん
そうですね、30cm角くらいの正方形だったと思います。
インテリアオプションにバルコニータイルのオプションがあります。違うものでしょうが、イメージはつくかもしれません。

駅近ではあるものの徒歩圏内に飲食店が少ないようですね。地元の方、近所でおすすめのお店（ランチ・ディナー）ありますか？

現地歩いてみました。市谷柳町交差点の北西角、ピザ屋の裏あたりに大江戸線の出口があり（雑居ビルとエレベーター共用で隠し出口のよう）、こちらのマンションから大人の足で4分もかからないくらいの距離感でした。大江戸線なので出口からホームまでは地下深く、結構歩きますが。

牛込柳町は大江戸線のわりに出口のホームの高低差少ないですよ

>>209 匿名さん
>>210 マンション比較中さん
都営交通のあらましによると、牛込柳町駅は地表からホーム面まで21.2メートルで大江戸線平均の22.2メートルよりやや浅いとのことです。
実際にかかる時間や、深いと感じるかどうかは個々人によると思いますが、私はそんなに気になりませんでした。

乗降客が大江戸線の中で４番目に少ない。混まなくて良いのか、駅力が。。。なのか。

>>212 マンション検討中さん
大江戸線のホームは広くないので、毎朝ホーム上から混雑するよりは、余裕があるほうが個人的には良いと思います。
駅力というか、周囲に住宅が多く乗換駅でもないので、単純に居住者以外が利用する要素があまりないだけでは。

大人の私の足では、大江戸線の電車を降りてからマンションまで5分弱でした。
新宿、六本木の大江戸線をよく使う身としては、あまり深く感じませんでした。

日曜の夜、平日の夜も空いていて私は混んでいるより良いと思います。
今度、平日朝ラッシュ時にどの位混むか見てきます！

マンションは中の工事が始まって目隠しをされてしまい、中を見ることができなくなっていましたね。
これから楽しみです。

ようやく公式サイトに「資産性」のページがアップされましたね！
とくに目新しい情報はありませんが。。個人的には貸し出す際の"家賃保証システム"が気になります。

https://tamahome-shinjuku.com/shisan/

>>214 匿名さん

大江戸線は空いてますよねー
人気ないですからねー

>>215 マンション検討中さん
家賃保証システムだと安心ですけど30,000円ちょっと安くなっちゃいますね。

駅４分で大通り沿いでなく静かな住宅地という立地は、賃貸でも強いでしょうから、保証でなくてもいけるのでは。人気の早稲田小学区ですし。

>>216 佐々木希さん
路線としての人気云々というよりは、大江戸線は首都圏人口推移とニーズの高まりに応える為に、後発の地下鉄路線として今の駅数に拡張してきた背景があります。最近若者にも人気の蔵前・清澄白河だったり、住みやすさ良くなってる中野坂上等、いわゆる古株の主要路線での満員電車を回避しつつ都内在住の良さを享受できるちょうど良いバランスにあると思います。牛込柳町も正にそれが魅力のひとつかと。

>>217 匿名さん
保証とはいえ3万も安くなるんですか。。0よりマシですが、、
218さんご指摘のように、借り手探しに困らないことを期待します。学区アピールとなると家族で住むのに2LDK以上の間取りである必要はありますね。