「管理会社」の変更、または「自主管理」への手順と合意形成

削除されてる常連に運営が情報開示するわけないのにね。

401さんはいつになったら50万円も管理士が料金取ると言うリンク貼ってくれるの？

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新築売り渡しの際に設定されている管理会社との契約を続けていると、右肩上がりで委託料が値上げされるのが基本的な傾向で、築１０年以上が過ぎてさすがに「もうこれ以上の値上げはちょっと困る」との声が上がり始めると、業者から自主管理を勧められました。

こういう経緯ですので、管理委託料が横ばいか少しの値下げにはなる反面、管理組合が改めて個別に委託する細分化された業務の契約先は自由選択にならず、むしろ固定化され、指定制になったのだと考えられます。

大半の一般の組合員たちは、関心のある人でも値上げ回避で安心し、自主管理なのに契約業者指定制になっていることについては知らない、知らされないで住み、区分所有者として暮らしてきたといえるでしょう。

その後、さらに１０年以上が経って初めてこの自主管理の真相を知った時、組合員たちは怒ったでしょうか。答えはノー、怒りよりも恐怖を感じた人が多かったのだと思います。不動産業界の、こんな専門的なカラクリがあるのかと。

任期２年ほどの輪番制の理事会や監事が責任を負う一方で、固定化された大規模修繕業者を実質的顧問とする専門委員会が留任を繰り返し、理事会運営を牛耳っていました。もし組合員がこの自主管理のカラクリに興味を示したら、専門委員会が管理会社、建築士、管理員らの意を受けてにらみを効かせるという構図です。

管理規約や細則等は、上記の支配が違法性なくできるように、自主管理移行前にあらかじめ変更、創設もされていました。近年は再び規約や細則を全面的に見直してこの歴史と決別し、過去を探ることは資産価値の低下につながる違法行為だとの暗黙の了解のもと、組合がほぼ一丸となって同じ管理会社への委託契約を続けています。

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↑何が言いたいのか全く分かりませんが・・

>管理組合が改めて個別に委託する細分化された業務の契約先は自由選択にならず、むしろ固定化され、指定制になったのだと考えられます。

意味が分かりません。自主管理なのにいったい誰から固定化されるんですか?

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管理会社との委託費が上がることがあるのかな。
例えば管理員の勤務時間を延ばしたり、清掃時間の延長とかを
すればその分の値上げはあるだろうが。
何もなければ委託費が上がることは考えられない。

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skyさんのところのマンションはエレベーター保守や管理人など外注先をどのように決めたのですか？

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自主管理のマンションはかわいそう。

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最低賃金が上がったから、管理員、清掃員の待遇改善、人材不足で人材確保と称して管理委託費の値上げを迫るが、値上げに応じても、管理員の時給が上げるわけではなく、応募が増えるわけではない。

最低賃金が上がり経費が増え、管理会社の利益（役員や、親会社への配当に回す不労所得）が減ったから、値上げを迫る。

人材不足は、企業の定年が６５歳に引き上げられたため、低賃金で使える管理員、清掃員の成り手が減った。さらに、７０歳まで引き上げられる。管理員、清掃員の成り手がいなくなった。

管理会社業界は、管理員、清掃員を低賃金で使える、外国人技能実習生に担わせつつある。

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管理会社と契約してるマンションはかわいそう。泥棒雇ってるようなもので、期待には応えられないのに無駄な工事ばかり言ってくる。なんで組合がお前らフロントのノルマにつきあわないといけないのか。

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>>406 匿名さん
>skyさんのところのマンションはエレベーター保守や管理人など外注先をどのように決めたのですか？
管理人に関しては前理事長が勝手に決めたので、理事含め誰も分かりません。
管理人に聞いたら、スーパーで声掛けられたって(汗)
契約関連、全て理事長しか知りません。
エレベーター保守契約はマンション建設当初からなので50年前だと思うのですが･･･。
うちのマンション建設中に建設会社倒産して、その後長谷工が管理し販売開始。
輪番制理事だった頃もあるのですが、前理事長が20年やってるんで、それ以上前の事は分かりません。

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>>408 匿名さん
管理人は人材不足ではないですよ。競争率20倍ぐらいが普通です。警備員なんかに比べて仕事が楽ですからね。

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管理員の求人倍率２０倍くらいが普通なんて、いつの時代のどこのマンションの話よ。
最低賃金+1円～200円の時給で、応募者が多くいるわけないでしょう。
司法試験も、医師試験も、自動車運転免許試験も、
上位で合格したなんて自慢する人はいませんが。

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マンション管理業の個人事業主契約
https://www.wellness-support.net/work/
こういうのってどうなんだろ？
(注)ここで契約したいとかって話では無いです。

単純にタイトルだけ読んでウーバー的な契約も存在するんだと驚きました。

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うぇるねすさんから、私の先輩が管理員を退職する時、
長期で有給休暇を取ったので、代行に来ていただきました。
管理会社の管理員が有給休暇の時に代行業ではないでしょうか。
管理員の時給の倍くらいは請求されるはずです。
自主管理のマンションだったら、シルバー人材センターからの
清掃員を派遣をお勧めします。

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>>412 某管理員さん
最低賃金と言っても仕事が楽ですからね。おたくが採用する立場でないから応募者を知らされてないのでしょう。

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管理人はエアコンが効いた部屋で夏は涼しく冬は暖かい。最低賃金でも人気があります。
他方、交通警備などは路上で夏は炎天下、冬は凍えて立ちっぱなし。時給が100円高くてもやりたくはないよね。

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上位で合格したと言わないと箔が付かない資格の持ち主さん。
管理員が暇といっても、マンション管理士程暇ではありませんよ。
資格だけ持っても、実務経験が少なく実情がわからない人は困りものです。
私の勤務している支店内で、マンションの1/10は、
管理員欠員で常に募集しています。
清掃員が集まらないマンションを含めれば1/5は欠員があります。

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>>417 某管理員さん
　　　　たぶん掃除夫兼任なんですね。ご苦労様ですw

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戸数５０戸以下、築年数２５年以上のマンションの管理室で、
エアコンが無いところはいくらでもあります。
夏なんて死ぬ思いだと言っていますよ。
もっと実情を調べてから発言しなさい。

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フロントの不足はわかりますが、管理人の不足は聞いたことがありませんね。よろしかったら都道府県を教えて下さい。
30年前は管理人不足で夫婦住み込みで募集したんですよ。そうしないと集まらなくて。古いマンションに住み込みが多いのはそのため。

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>>419 某管理員さん
たぶん東北の方ですね。大阪でエアコンなしはありえないですよ。

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