プラウドタワー小岩ファーストってどうですか？

>>1001 マンション検討中さん

北口は400くらい行きそうですよね。真下にアリオ？入って駅までデッキで濡れずに行ける。
JR 23区駅に濡れずに行ける物件なんて他にどれだけありますかね？

>>1006 マンション検討中さん
さすがに5000万円台は無理だと思いますよ。
当時の価格表引っ張り出しましたが1期1次のE1低層がギリギリ5000台なので値上げするなら超えるかと。

>>1008 eマンションさん
確定じゃないですがプラウド2棟もペデストリアンデッキで直結ないし駅入口至近まで繋がるそうですね
北口は公開空地にバスターミナル作るようなので、切磋琢磨して小岩全体が盛り上がると嬉しいです。

営業さんに駅直結は将来もないって言われたんですが本当ですか？

>>1011 マンション検討中さん
重要事項説明書にも、ペデストリアンデッキのこと、記載あったと思います。私も、営業の方から「約束は出来ないが、7丁目の再開発タワマンと繋がる計画がある。」と聞いています。
ペデストリアン経由で遠回りの駅直になる可能性はあるのでは？！と。

今現在も駅直結とほぼ変わらないと思いますけどね。

リセールバリュー見込めそうですかね？？

>>999 eマンションさん

1期は南西より北東の方が高かったですよ。
タワーマンションなので方角より眺望優先なんだと思います。

沖さんが｢家を買うなら急いだほうがいい｣2025年の新築マンションは今より必ず高くなる」
と仰っておりますね、、

https://president.jp/articles/-/46254

次期の価格発表はいちゅでしょうか？

>>1016 マンション検討中さん

オリンピック後下がると信じて待っていた人たちは失敗ですね。

>>1017 名無しさん
2期の販売時期は2021年10月中旬（予定）と記載がありますが、1期の時はHPに公開されるのが1週間前くらいだったような。MR行けば教えてくれるのかな？

>>1016 マンション検討中さん
それは、今後マンション価格が下がるというフラグかもしれないですよ！

>>1016 マンション検討中さん
こちらの記事だと、賃貸に引っ越して早めに利確することを勧めていますね。

https://diamond.jp/articles/-/275468

その街に住みたいかどうか、その物件に住みたいかどうかが重要で、リセールを気にするなら違う金融商品で考えたほうがよっぽど効率的だと思いますけどね。
上がるか下がるかが当てれるならもっとたくさんの不動産投資家が居そうなもんです。
各媒体に踊らされすぎない方が良くないですか？

欲しくて買える人は買うし欲しくないか買えない人は買わないだけ

仰る通りでしゅね　住みたいかどうかが大事なんでしゅよね

SUUMO更新されてますがやっぱり先着順余ってますね。完売したというのは嘘でしたか。。。

>>1025 マンション検討中さん
1期2次(+15戸)は完売、先着は残5戸じゃないですかね。webが更新されていないので、真偽は分かりませんが

>>1025 マンション検討中さん

５戸なら優秀ではないでしょうか。隣の新小岩は先着２９戸余ってるみたいですし。

>>1027 マンション検討中さん
新小岩駅の再開発案件は竣工2028年と少し長いですもんね。価格差がどの程度あるか不明ですが、個人的には小岩駅に身を置いてからでも良さそうな気がします。

>>1025 マンション検討中さん
完売したのは、1期2次の15戸を指す。誰も1期1次も完売したとは言ってないけど？先着順5戸なので。

お仕事終わった後も書き込みご苦労様です

suumoで先着が残5戸ってどこに載ってますか？
確かにQとI3が1つずつ1期からずっと載ってますけどあとはもともと2期発売のものだと思います。

普通こういう開発1期のプレミアムって即完売しそうですけどQがいつまでも残ってるのはちょっと幸先悪いですね

コスパを求めるタイプの土地柄ですから
今の開発状況では高級路線のプレミアは需要ありませんね
7000前後の需要が基本で、9000以上出せるなら亀戸へ行くはずです

永久ではないにしても地域No.1のプレミアムは売れると思ってました。
逆に言えばQ以外は全部売れてるのでマンション全体じゃなくて間取りの問題かもですね。

この辺の1億ぽんと買える人は既に亀戸のプレミア買ってる説は納得
そういう人は1期前に声かかってるだろうから買い逃しとかないだろうしね

本物件で最高値の住戸(Q-最上階)は先着で売れてましたよねー
以下は備忘です。ご査収くださいませ。

<先着順販売住戸>
I1,I3,Q(プレミアム),N(プレミアム)
→ 其々1住戸ずつ。合計4つ？？

<2期以降>
A,B,C,J2,T,U
→Aの2LDKがワイドスパンで野村さん推している。
→J2は1期2次で販売済みかと思っていたが、違う？

※プラン公開なし
L1,L2,S,V

>>1036 マンション検討中さん
残ってる先着物件は高額のものばかりですね。
I3最低層なのに何故と思ったら角部屋で76平米ですか。

ちなみに私の手元の資料だとJ2は1期2次で発売予定となってますよ。

先着住戸7000万円代だすならここではなく亀戸行きますよね。あっちはもっと高い先着順ありますが。

>>1037 マンション掲示板さん
ありがとうございます。9/23より2期の相談会が始まるみたいですので、2期の値段が公表され始めたら動きがありそうですかね
(J2についてはプランが公開されていたので理由があるのかと思いましたが、単なる更新漏れっぽいですね)

亀戸も値上がりして3ldkが条件微妙で8千万代だからな…
郊外が下がることはあっても駅近は今のところ上がる一方だな

>>1038 マンション掲示板さん
亀戸で同等の部屋選ぶと9000万円以上なので眺望重視せず小岩でいい人ならこちら選んだ方が満足感高そうとも思います。
というか、6000台は小岩でも1期の中部屋低階層2LDKだけのはず。

>>1040 マンション掲示板さん
亀戸の今出てる3LDKの間取り微妙ですよね。
こっちは南も東も前立てあって眺望ないけど離隔あって日照は問題ないし線路影響もない
間取りも綺麗だから悪くないと思います。
でもこれ言い出すと亀戸のブライト買っとくのが一番だったかも…

26階と18階から撮影。
あと1フロア積んで22階ですかね。

>>1043 スカイビジネスさん
ありがとうございます。参考になります。
北東角部屋とのお見合い感はどんな感じでしょうか？

>>1043 スカイビジネスさん
すてきです

>>1044 マンション検討中さん
恐らくアルファの方だから見合うなら南東では？

>>1044 マンション検討中さん

この写真はアルファグランデの非常階段用のバルコニーから撮っています。
北側壁面の真ん中より西寄りになります。

プラウドの南東角部屋の東側窓からの眺めは、アルファに遮られる形で、江戸川ビューは多少狭まる感じでしょうか。

プラウドの北東角部屋の東側窓からの眺めは、北方向に数十メートルズレることで、アルファの見切れ具合は、南東角部屋よりも少ないのでは、と思います。

google mapでイメージを膨らませてみてはいかがでしょうか

アルファグランデの中古物件、安く出てる！と思ったら、入札形式での売り出しでした。(そんな形式もあるんですね。)
おいくら万円で入札されるのか気になります。

https://www.homes.co.jp/mansion/b-37051800001014/

>>1047 スカイビジネスさん
南東角は南も商業、南東にアルファ、東に次期開発で眺望はかなり厳しい条件なのが改めてよくわかります。
IもJも間取りが良いからか北東に比べて安くないのも痛い
それでも電線地中化ですし囲まれというほどでもないことが救いですかね

>>1049 マンション掲示板さん
やはり1次の北東角が良い部屋だったのかな。

>>1049 マンション掲示板さん
そうですね。この物件で、先々も視界がひらけているのは北西角部屋だけですかね。南西角や南東角は3街区やアルファが見切れるでしょうし。

北東角の部屋が間取が素直で好みですが、北側に立つ三井や、7丁目南の住商の40階超のタワーと多世代住居で、東方向の眺望も短い命なので、
個人的には、眺望は抜きにして間取りの素直さと、物件内の相対的な価格の低さで、J3の5階8階がほしかったですね。

>>1047 スカイビジネスさん
非常に分かりやすいご説明ありがとうございます。
とても参考になります。
重ねてお礼申し上げます。

Aタイプ(北西)はFIRSTAと被らない高層の方がいいんでしょうか？やや距離があるとは言え、中/低層だとお見合い状態かつ日当たりも微妙にならないか心配です。

>>1051 スカイビジネスさん
ですね。ただ北西は線路の影響を受けるのと、線路の向かいがどうなるかわからないので実は西だけが安全かもしれません。
途中で浮気してたので価格存じあげませんがJ3は間取りが綺麗で数字以上に広く感じそう。角部屋が力入ってるこの物件ですから確かに狙い目でしたね。

>>1051 スカイビジネスさん
北東角はFasta越えれば抜けますか？
とはいえ、北東角も北西角
三井と7丁目南で、あまり眺望は期待出来ないですよね、、、

>>1047 スカイビジネスさん
何度もご丁寧にありがとうございます。
大変参考になりました。
重ねてお礼申し上げます。

>>1054 マンション掲示板さん

言葉足らずでした。
Fastaは、Fasta1のことです。
北東角の隣はFasta1で、そこを高さで越えれば、眺望は確保されると思っていました。

>>1053 マンション検討中さん
素人の私見ですが日当たり重視ならAの中層以下は微妙だと思いますね。
AのリビングはBと逆側なので特に冬だとFasta1と上階のBのベランダとの兼ね合いでほとんど自己日陰になりそうな気がします。
モデルルーム行くと日影図見せてもらえるので確認されるのがよいかと。

>>1057 通りがかりさん
眺望でしたら仰る通りだと思いますよ
Google等でご覧になればわかりますが、ちょうど超えたくらいだと北口の線路向かいに別のマンションがあるので、それをどう思われるかというところでしょうか。
眺望と日当たりを望まれるなら第三街区まで待つ方がいいかもしれません。

>>1058 マンション掲示板さん

Aは北向なので日当たりはないでしょ。

>>1060 マンション検討中さん
ないって言ってますけど…
同じ北でもBなら北西がコーナーリビングなので多少は入ると思います。それでも冬は厳しいでしょうね。

小岩駅ホームの新小岩側から見ると、北向きよく見えて良いですよ。周りからはちょっと不審がられますが、、

北口のあの辺は趣きのある看板ついてますよね

今日気がつきましたがファスタの看板にりそな銀行がありました。これでりそな銀行が商業区画に出店するのが確実になりましたね。

北向きは今後売ることを考えると微妙かなぁ
次期以降は北向き以外の販売はないんでしょうか？

>>1064 eマンションさん
開発前の土地にもともとりそながあったんでしたっけ？
飲食店は沢山あるんで階下には落ち着いたカフェとか入ってほしいですね

>>1066 マンション掲示板さん
開発前の一番の立地にりそなはありましたね。
（信号機の前）

>>1065 マンション検討中さん
北向きが抜けているとかだったら大丈夫かと。

但し一般的な不動産査定に出すと必ずマイナス点つきます。

2街区、3街区共に何店舗くらい入ることになるのでしょうか。

>>1069 マンション検討中さん
図面集見る限り1階に2店舗、2階に4店舗入るようですね

駐車場、屋根付きですか？
車の幅寄せするスペースありますか？

>>1070 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
勝手に10店舗以上入るイメージしていたので、ちょっと残念です。
素敵な店舗が入ることを言っておきます。

カフェはFIRSTAにドトールあるから厳しいんじゃないかな？1店舗はりそなに決まってるから、店舗にはあまり期待しないほうがいいかと。ファーストフードはやめてほしいなあ。

ここの下駄は以下のようです。8店舗ですね。
規模は図面から適当に言ってます。

1F：大規模1（りそな？）、中規模1
2F：大1、中1、小2
3F：大1（保育所？）、中1

どうせ銀行入るならりそなじゃない方がいいけどファストフードよりはマシって感じですね。
2Fのエントランスへの通り道にコンビニ入れてほしいです。
でも、隣のFirsta1も「くら寿司かー…」って感じなんで同じくらい微妙なやつが入りそう。

契約された方も多そうなので聞きたいんですが、地権者の方が結構いらっしゃることについて皆さんどうお考えですか？
低層の1Rは賃貸になりそうだし高層も組合とか心配で決めきれません……

>>1075 マンション掲示板さん
この物件の購入者で、この物件では無いですが、地権者でタワマンの1部屋貸してる者です。
地権者の立場でコメントしますが、、、貸した後は賃借人がポストを管理します。その為、マンションの議決等の案内が地権者には届かないことが多いです。正直なところ、利回りが良ければマンションの議決に全く興味無いです...もちろん、大規模修繕で費用が掛かる等の大事なことは連絡が来ると思いますし、興味はあります。また、このクラスの部屋を借りる方は賃料高いのでそれなりの方になります。
地権者が住むことも考えられますが、このマンションの地権者の多くは賃貸にするのかなと思います。なので、あまり気にする必要ないかなと。

>>1076 通りすがりの者ですさん
失礼な質問にもかかわらずご回答いただきありがとうございます。
確かに貸主の方は組合なんか興味ないでしょうし、1Rとはいえここの賃借料払える方は購入者と同じくらいの収入の方ですよね。

勝手に中?上層階の方はグレード上げてご自身で住まわれると思ってましたが、賃貸が多いとお考えになるのはなぜでしょうか？
駅が近いから利回り良さそうということでしょうか。

>>1077 マンション掲示板さん
ご質問いただいので、回答致します。

第1期の価格表(添付は控えます)から、判断しております。

22F 非分譲2部屋
20F 非分譲3部屋
18F 非分譲1部屋
15F 非分譲3部屋
14F 非分譲1部屋
10-13F 非分譲　2部屋×4(計8部屋)
9F 非分譲　6部屋
8F 非分譲　12部屋(うち1K12部屋)
7F 非分譲　13部屋(うち1K10部屋)
6F 非分譲　11部屋(うち1K9部屋)
5F 非分譲　9部屋(うち1K7部屋)
4F 非分譲　7部屋(うち1K5部屋)

上記から、1Kほとんど地権者と思います。
また、再開発事業で等価交換の場合、床増(限度あり)することが出来ますが、そういった経験が無い地権者の方は交換するのに、広くしてローンを組むというのは少ない気がします。(年齢の関係で、ローン組めない、交換で追加のお金はあり得ないとか)

そういうこともあり、ここは違いますが、低層レジデンスと高層レジデンスを分けて再開発することも多いと思います。理由は、低層に狭い住居(地権者)、高層は狭い部屋を無くして、地権者が選べないようにして、デベが売る用となります。もちろん、地権者でも、高層選ぶ方もいますが、多くは低層レジデンスになるかなと。

>>1078 通りすがりの者ですさん
ありがとうございます。
大半はわざわざ費用追加して増床しないという視点とても納得しました。

>地権者が選べないようにして、デベが売る用となります
この点だけうまく理解できなかったんですが、今我々が買えるような一般募集ではなく別で売却するということですか？
もしくはキャンセル住戸を後出しするような形で出てくるんでしょうか。

ご回答で安心できたのですが、非分譲の高階層で欲しい間取りがあるので気になってしまいました。

>>1078 通りすがりの者ですさん
すみません、早とちりしました。この物件とは関係なく地権者住戸を誘導するために、低層にだけ狭い部屋を設定することがあるというお話でしょうか。
その場合、地権者が選択されなかった部屋は普通に一般に販売される訳ですね。

>>1081 通りすがりの者ですさん
何度も詳しくありがとうございます。
地権者の方が選ばれる際の仕組みがよくわかりました。

低層1K以外の方はわざわざ追い金してまで部屋を選んだのだからご自身で住まわれる可能性が高いと思っていたのですが、改めて価格表で地権者住戸を見たら仰っていることの意味がわかった気がします。

分譲マンション内に賃貸の人が増えることについて思うことがないでもないですが、それは購入者か地権者かに関係ない話なので不安は解消しました。おかげさまで思い切って購入できそうです。

勝手なイメージだけど小岩の地権者ってクセ強そうではあるよね

>>1082 マンション掲示板さん
そうですね。分譲マンションに賃貸は仕方ないかなと。地権者の方が1K以外で賃貸出す可能性もありますし。地権者は2022/6末より前の3月入居だった記憶です。その頃、賃貸に出る部屋が地権者の方が出した部屋となります。
私は、小岩に縁もゆかりも無いですが、駅近と再開発これは魅力でした。小岩のイメージはあまり良く無いですが、、、10年後の答え合わせを楽しみに3LDK購入済みです。残価割れはしにくいと思ってます。
少なくとも3街区が小岩1stを下回らない。その頃、ローン返済してる期間ある。北口の再開発などなどポジティブな要素と思ってます。値上&抽選にならないとよいですね！

本日聞きましたら２期は2LDKが主で価格はまだ決まっていないそうです

>>1085 分かりやすいさん
価格決まってないは嘘じゃないかな？来週からオンライン案内会だよね

価格は9/23頃に公表するみたいですよ。

どれくらい上げてくるんでしょうね…
500とか上がると辛い…

100マン単位で公開されるのが9/23ですかねー？
条件良い1期の住戸と同坪単価弱くらいが有り得そうな気がします。

南2LDKと今回の北（景色が抜けている）2LDKで坪単価が同じであると値上げと値下げとどちらになるのでしょうか？

一般的にはタワマンだと2LDKの方が坪単価高くないですか？
60平米で6500万円とかありそう

>>1086 マンション検討中さん

オンライン開始も大体の価格帯しかわからないときいてます。

小岩で500はないでしょうw

>>1090 分かりやすいさん
こちら気になりますね。広さは別として、この物件の2ldkだとどちら向き(タイプ)が本来一番条件良いんですかね。

>>1094 マンション検討中さん
結局真西と真東以外は眺望ないし線路がある北が圧倒的に不利じゃない？
西は唯一の狭小だし私なら間取り的にも東かな

ていうか1街区抜いて音の影響も少ないAの最高層買える人なら普通3LDK買わない？

>>1095 マンション掲示板さん
そこがまさしくAタイプの価格次第なのではないでしょうか。
6000万前半であれば価格差ありますし、6000万中盤以降だと3LDKでも良いになりますね。。

>>1096 検討板ユーザーさん
私は>>1094に北は線路があって不利だから、Aタイプが仮に南や東と坪単価同じだとしても実質的に値上げじゃない？って話をしてた。
そんなこと言ってもJはもう買えないしBとの価格差大きいならCやLよりはAだよねって意味なら同意。

そもそも営業さんは単価自体上げるって言ってたけどね。

>>1096 検討板ユーザーさん

しかし、6,000万円台で買える３LDKはもう完売しているはずです。

小岩2ldkで6000万って高いよなあ
南は5000万代だったんだから。冷静になると、線路沿いかつ北向きでこれって、高値掴みだよ

>>1099 マンコミュファンさん
南向き2ldkは5千万台といっても3戸?だけで、3/4は6千万台乗ってますね。

残ってる2LDKは平米数60以上だから6000出せない=坪330出せないなら、瑞江すら無理だから千葉か埼玉の奥地しかないね。
この状況が良いか悪いかは別として今はそういう時勢。
単価そのまま総額あげて3LDK買えるなら1期で買っときゃよかったね…

>>1099 マンコミュファンさん
お勧めの物件ありますか。

小岩なら駅からそう遠くもない新築戸建てが、結構あります。マンションより断然広いです。駐車場も付いてます。個人的にはこんな再開発後の価格を折り込んだ、マンションより戸建ての方がまだ手付かずで、美味しいと思っています。

個人的には戸建てが視野に入る時点でなんでここ検討してるの？って感じだな
駅徒歩1分ほぼ直結タワマンがここの唯一の価値だと思う。戸建てと比べたらどのマンションも間取りも広さも最悪なんだから比べるまでもない。

まあ、小岩ぐらいでしょうな。駅近の戸建てで、ここのマンション価格と同等か、安い価格で購入できるのは。

将来リセールを考えるなら断然マンションでしょ。

戸建てが価格頭打ちしてて相対的に値ごろ感があるのは確かだけど、それが検討に入る人は千葉ニューのバス便マンションと比べるんじゃ？