あるスレで、総会における議決権行使書の集計を管理会社の管理員にお願いしてると書かれていた。
私は、その行為は【詐欺師に実印を預けているようなもの】だと反論した。
管理組合と管理会社は常に利益相反の関係にあり、大切な管理組合員の意思表示を管理会社の都合のいいように改竄される恐れがあり、【絶対にやってはならない行為】だと指摘した。
そのことについて皆さんの意見をお伺いしたい。
皆さんの管理組合ではどうなされていますか。
[スレ作成日時]2021-02-13 14:39:44
議決権行使書だけでなく、議決に関する委任状も管理会社に扱わせてはいけない。
要するに、組合員の意思表示に関する行為はすべて管理会社抜きでやらないと大変なことになる。
かっての夕張市みたいな財政破綻マンションとなり、マンション住民は多額の債務を負うことになりかねない。
その時には、第三者である管理会社は知らぬ顔して去っている。
>>1
この内容のスレを切実に待っておりました。あるマンションの新米理事です。
こちらのスレを作っていただいてありがとうございます。
あちこちのマンションサイトや管理組合のコミュニティサイトでこの危険性を問いましたが、これを問うのはタブーのようでした。今の築浅マンションでは、理事会活動が希薄で理事も若く仕事もあるので、議決権行使書や委任状の取りまとめを管理会社に任せている場合が多いです。これは本当に危険です。修繕積立金の値上げや、大規模修繕工事の業者選定、積立金が足りなくなった時の金融機関からの借り入れの可否など、組合にとって重大な決め事の議決の票の扱いを、利益相反の管理会社にさせてはいけません。
現在の標準管理規約で、「管理会社は、総会の議決権行使書や委任状の取りまとめの
補助をする」とありますが、絶対にさせてはいけません。本当に実印を握らせているも同然です。必ず、組合側でやりましょう。
日本全国のマンション組合の方、大丈夫ですか？
一番、気にしないといけないことです。
００県マンション管理士会、
理事長０埼００氏は理事長選任の理事会に反対しそうな理事
に招集をかけないで仲間だけの理事の互選で選任された。
悪知恵の塊のマンション管理士です。
このような人物が分譲マンションの管理の顧問等で裏と表の
顔を使い分けて稼いでいます。
マンション管理士の面汚しです。
マンションの管理組合の運営よりもタチが悪いよと忠告した。
どこの世界でもリーダーの選任は同じようなものでしょう。
マンション管理士だけでも真面であってほしいです。
>2 匿名さん
＞これを問うのはタブーのようでした。
管理会社側にとっては致命的な課題ですからね。
この問題に立ち向かえば、当然のように管理会社側からの反発が予想されます。
自分たちのマンションを利益相反者からの誘導工作で財政破綻マンションにしないためにも、強い決意が必要です。
組合員にきちんと説明すれば誰もが納得し、現状の危険極まりない状況から改善することは可能です。
より多くの方が、議決権行使書に関する問題提起に参加されるのをお待ちしています。
頑張りましょう。
このスレッドには管理会社関係の人間も数多く参加しています。
当然のことながら、彼らの死活問題ですから、あらゆる手段を用いてこのスレつぶしにきます。
どちら側の意見か吟味しながらレスを読む姿勢も必要とされます。
皆さんでこの啓蒙活動を広めていきましょう。
＞5 販売関係者さん
人間ですから、どんな肩書があろうと肩書で善悪人が定まるわけでもないですからね。
管理士の道義的な問題に関心があるならスレ題を立てて皆さんにその是非を問いかけてみてはどうですか。
このスレは【議決権行使書に関するスレ題】ですから、スレ違いです。
正直、管理会社と関わって得することってないんですよね。管理会社の仕事って、要するに管理会社フロントの仕事ですが、フロントは一人につき、１５棟前後の物件を担当しています。要するに片手間でできることに対して管理費の３割程度を支払っています。戸数が多い物件ほど、管理会社に委託するのは損です。
無知な管理組合に無駄な事業を勧めて管理費から売り上げを掠め取ろうとするし、関わっていてロクなことはありません。
日常業務を委任している管理員を証拠も無く詐欺師扱いですか。
議決権行使書の集計は、提出されない方への督促も含めて管理員の負担になっています。理事会役員の方に、全てやっていただければ、管理員は助かります。
＞まず、管理会社と管理員は全く異なります。区別してから書き込んでくださいね。
＞管理会社が悪いかどうかではなく、マンション管理に本来、必要ない存在ということ。
スレの主旨を理解してから書き込んでください。
スレ主は、マンション管理会社が不要だと言っていません。
議決権行使書の集計や開票を管理会社の管理員にお願いするのは、詐欺師に実印を預けるのと同じで、絶対にやってはならない行為と主張しているだけです。
>>15
>今時自主管理のマンションなんて嫌でしょう。
好き嫌いで考えるから損をすると思いますよ。住人が管理会社がいいと思い込むことによってシメシメと管理会社が不当に利益を上げられてしまう構造が問題です。
>お金で済む問題はお金で対応すべき。
労務に対して正当な対価ならもちろん歓迎です。でも実際は、外注の自動更新と理事会補助業務だけに多額のお金を支払うのはおかしいということ。それ以前に、管理会社は管理費が利益の源泉であることに、構造的な利益相反があります。
>管理員と管理会社のフロントはおなじ管理会社の従業員。
本質的には違いますね。業務委託という形式もあるし、自社のリソースを使おうが外注他社のリソースであろうが、管理会社ではサービスを他社と競うのではなく、自社内で浮かせた分の経費が利益に繋がりやすい時点で利益相反になりやすい業界の構造が問題です。
マンション管理会社ではない、他の業種のサービスであれば、サービスが悪ければ切り替えるという対策を取れるが、マンション管理会社はそれが現実的に難しいから、管理会社はその構造に安住して利益相反行為に走ってしまう。これは、管理会社が悪いというのではなく、管理会社が変えにくいという問題が根本にあるわけですが。
例え、自主管理でも、誰が集計し誰が開票するかで組合員の意思表示が改竄される恐れはある。
悪意のある理事長一人にその作業をやらせた場合、結果は火を見るよりも明らかだ。
管理組合員全員の意思表示による総意は、管理組合運営において肝ともいえる部分で、絶対に改竄などの行為があってはならない。
改竄ができないようなシステム構築を疎かにすると、結局は本人である組合員がしっぺ返しを食らうことになる。
●管理規約が度々改正されているマンションは要注意です。
●大規模修繕工事がすんなり賛成多数で可決されているマンションも要注意です。
●管理費増額がすんなり賛成多数で可決されているマンションも要注意です。
●修繕積立金増額がすんなり賛成多数で可決されているマンションも要注意です。
●上水道埋設管の水漏れとか目に見えない修繕工事が度々賛成多数で可決されているマンションも要注意です。
それらの可決結果は、本当に組合員の総意が反映されていますか。
ハイエナみたいな管理会社による巧妙な改竄結果なのではないのですか。
悪意ある理事長の巧妙な改竄結果なのではないですか。
組合員の意思表示である議決権行使書の改竄という行為は絶対にあってはならない行為です。
普通決議なんて、議決権行使書改竄の前では単なる建前にしか過ぎない。
単なる建前だけの普通決議が全国にはびこっているとしたら、それらのマンション住民はウマシカ住民。
全国管理会社の劇的な数も納得できるものがある。
まさに、ハイエナに狙われたウマシカとしか言いようがない。
私のマンションは築30年です。30年分の議案書等は保管しています。専有部分はタイプ別にして合計100室です。一部屋を3名で共有している部屋が2部屋ありますが各々1部屋につき区分所有者一としカウントします。議決権は一区分所有者が2部屋を所有しています。
議事録を確認しましたら、区分所有者総数104及び議決権総数を99とカウントしていました。組合員は区分所有者と議決権数のカウント方法を知らないようです。
同じ質問を他の参加いただいた方にもお聞きします。
既に答えていて重複するかもしれませんが宜しくお願いします。
1，＞2 匿名さん
2，＞3 匿名さん
3，＞4 匿名さん
4，＞5 販売関係者さん
5，＞7 匿名
6， ＞8 匿名さん
7， ＞9 某管理員
8, ＞10 匿名さん
9, ＞11 匿名さん
10, ＞12 匿名さん
11, ＞13 匿名さん
12， ＞14 某管理員
13, ＞15 匿名さん
14， ＞16 匿名さん
15， ＞18 匿名
16, ＞19 匿名さん
17， ＞24 匿名さん
18， ＞26 匿名さん
1，あなたのマンションでは過去の議決権行使書を誰に提出していましたか。
イ、管理会社
ロ、理事長
ハ、管理組合
二、その他
2，集められた過去の議決権行使書を誰が開封していましたか。
イ 管理会社
ロ、理事長
ハ、管理組合
二、その他
お答えいただければありがたいです。
現状を知りたいので重複される方もいると思いますが、スレ番ではなく割り振り番号でお答えいただければ有り難いです。
まだ皆さんからの十分な回答がない状況ですが、今までの回答から、自主管理以外の管理組合では【管理会社に委託しているケース】がほとんどですね。
無理もないですね。
管理会社が管理組合と管理委託契約する場合、必ず、総合管理業務として、【理事会・総会支援業務】が管理業務として委託契約されています。
この部分が、管理会社がハイエナとしての能力を最大限に発揮できる委託契約内容なのです。
このスレッドに対して寄せられる悩みや相談事のほとんどが、この【理事会・総会支援業務】に原因があります。
理事会や総会の議事進行は、輪番制の理事会運営側の苦手とするところであり、その弱みに付け込んでハイエナとしての能力を発揮してきます。
その最も足るところが、【議決権行使書の管理会社による改竄】です。
多分、管理会社側の不利な議案はほとんどが改竄され、管理会社側に有利な方向に修正されているはずです。
彼らも営利を目的とする企業集団で、ボランティア集団ではないからです。
目的のためには手段を択ばない、【企業悪を是とする集団】だからです。
>今の築浅マンションでは、理事会活動が希薄で理事も若く仕事もあるので、議決権>行使書や委任状の取りまとめを管理会社に任せている場合が多いです。これは本当>に危険です。修繕積立金の値上げや、大規模修繕工事の業者選定、積立金が足りな>くなった時の金融機関からの借り入れの可否など、組合にとって重大な決め事の議>決の票の扱いを、利益相反の管理会社にさせてはいけません。
不明なのだが、危険だと思うなら、取りまとめやってあげればいいと思うけど。ｓらに重大な決め事はまず、理事会で議論されている。その段階であまりにもおかしければ排除される。一番危険なのは、理事会と管理会社が癒着したときのみである。
癒着されたら、ほとんどが避けられない。
それに委任状などの偽装は、完全に犯罪なので、まず大手の管理会社はしない。そこまでのリスクを侵してまでやるメリットがない。まぁフロントが個人的にやる可能性は否定できないが。
気になるなら総会の議事録に委任した人の部屋番号でもいれて、配布して確認してもらったら？偽造してたら発覚するでしょうし。
総会への出席に関しては、議決権行使書だろうが委任状だろうが
部屋番号と氏名は書いてあるだろう。
管理人に集計は任せるにしても、疑念があるのならそれを理事長
とか副理事長でチェックすればいいだけのこと。
こんな簡単なことを議論してもねえ。
>バレると、読み間違えや枚数の集計ミスだと逃げているのだろう。
というか委任状などは、一旦管理会社が集計のため集めるかもしれないけど、理事会に返却されるのだから、2重チェックの意味で数えてみればいいだけじゃないの？
多くても100枚程度じゃないの？数のチェックだけなら、数分で終わる程度の作業だと思うけど。。。。
偽造のチェックは、確認する必要があるから少し大変だと思うけど。
＞あんたは触っちゃいけない人といわれているよね。
それでも触りたがるあなたは変質者か？
ここのスレ題について反論があるなら大いに歓迎です。
大いに触ってください。
これって器の違いなのかな？
各人の投票内容を公開できるかどうか、検討するほうがよい。
総会に提出される議題は、中庭にヒマワリを植えるかというしょーもないもののほかに
役員選出などの人事にかかわるものもある。〇号室の〇〇は俺の役員就任に反対したから、
ベランダの補修を後回しにしてやると報復措置を取るキチガイ役員は結構いる。
自称マン管士さん、
どうだい、アラシついでにマン管士としての見解を述べてみないか。
管理会社のマニュアルには、管理会社に都合の悪い議案についての議決権行使書の集計や開票についてどう書かれているの？
うちは外部所有者も多く、議決権行使書は管理会社へ郵送となっている。居住者のも管理組合のポストへ投函されたものを管理会社社員が回収。これをどうにかしないと。今はまだ大きな案件がないから心配ないが。このクセをつけさせちゃいかん。
まだ築4年で、管理会社とは何ぞやと？誰も気づいてないのが怖い。若い人は賃貸の延長気分で分譲住んでる人が多いな。これは管理会社にとって好都合。これから変えていかねば。
【管理会社による議決権行使書の改竄行為】について、そんなすぐバレるような犯罪行為をするはずがないという意見を少なからず頂きます。
すぐバレるという想像は当たっていません。
議決権行使書をブラックボックスに最初に取り込めば、そこで改竄行為が行われた場合、内部告発がない限り永遠に闇の中です。
最初に理事会が取り込めば解決するかと言えば、理事会そのものが腐敗していれば危険度は同じです。
じゃあどうすれば解決できるのかというと、自分の意思表示が正確に議案毎の議決権として反映されているか確認できる制度にすればいい。
そうすれば、管理会社が最初にブラックボックスに取り込んで改竄しようが、悪徳理事会が改竄しようが、不正があればすぐにバレてしまいます。
【管理会社による議決権行使書の改竄行為】を防ぐ為の、各住民の意思表示が開票結果に正確に反映されているかどうかの開票結果までのプロセスの具体例の一つを紹介したい。
私のマンションでも自主管理ではあるが、総会に出席できず、議決権行使書による参加者も少なくない。
各議案の賛否開票を理事会だけのブラックボックスにはせず、総会後の議事録として部屋番号と賛否の表示○×△記号で住民全員に公開している。
自分の意思表示が他人に公開されることを嫌う方も数名いたが、理事会では可決され、議案として住民全体で審議した結果、かなりの賛成多数で議案の開票結果を議事録に公開する運びとなった。
賛否票だけではなく、どちらでも構わない方にために△票を設けることで多数の支持を得たものと思われます。
具体例の一例ですが参考にしていただければ幸いです。
様々な方法があろうかと思います。
自分たちのマンションに適した方法を選択し、一刻も早く慎重に実行に移すべきです。
委任状は結果的には提出されていません。
議案項目が複数ですから、関心のない議案に対しては△で提出されていると思います。
委任状そのものの作成が面倒なこともあろうかと思います。
仮に提出された場合、すべての議案を△として処理する方針です。
そのことは、住民にも伝えています。
68,69です。
委任状ではなく議決権行使書で組合員が意思表示をしてもらえるのは良いことですね。
委任状を一律△で扱うのはちょっと違うと思いますが。
( )書きで受任者の部屋番号を付記したうえで、受任者と同じ〇×△を表示するとかじゃだめなんですかね。
71です。
私が気になったのは、「各住民の意思表示が開票結果に正確に反映されているか」と言う点でした。
参考にはなりませんでしたが、具体例として拝聴致しました。ありがとうございました。
管理会社に益があるような議案の時に、管理会社に開封、集計を任せるのは危険ですよね。修繕積立金の改定、大規模修繕の工事の業者選定など。管理業界のこと何も知らないアホ組合員だからそうさせている、そうされても仕方ないというのは、違うと思います。この辺のシステムを根本から変えていかないと、安心してマンション暮らしできないですよ。これほど日本にはマンション暮らしの人が多いのに、管理会社寄りのシステムばかりで本当に危険なことです。これを指摘すると管理会社にすぐに潰されるしね。
【組合員の総意】である議決権行使書を、総会議決に反映させるための法制上のフォローが抜けている。
総会支援業務と称して、利益相反関係にある【管理会社に集票開票を許す】とどうなるのか、お役人の頭では想像できないみたいだ。
管理組合と管理会社とのトラブルの原因の源は、国交省の管理委託契約書ひな形、総会支援業務の内容が肝心のところが抜け落ちているためです。
お手本なんだから、狡賢い管理会社は悪用しないわけにはいかない。
【但し、議決権行使書の集票開票は管理会社は支援してはならない】と但し書きで書いていれば管理会社も悪知恵の働かせようがない。
【組合員の総意】が歪められ、法律によって余りに軽視されている現状は、マンション管理組合にとっては最大の脅威であり、諸悪根源の源ともなっている。
【組合員たちの真剣な総意】は管理会社による総会支援業務の名を借りた【議決権行使書改竄行為】で永久に叶えられないのです。
氏名を記入する議決権行使書（委任状、アンケート回答票など）は、個人情報だから、管理組合が保管するなら法律に従い管理方法を定めなければならないでしょう。本人に無断で、目的外に利用されるリスクがある。
原本だけでなく、誰が集めて誰が集計するとかハンドリングに関わる人、集計に使用したＰＣ上の電磁的記録やそのバックアップコピーについても管理方法を定める必要があると思います。
＞本人に無断で、目的外に利用されるリスクがある。
それを心配するなら、直接での総会参加は覆面で出席しなければならない。
つまり、総会での出席者決議は覆面で行わなければならず、本人確認すらできなくなる。
覆面の下が当事者ではなく、利害関係の相手方であっても誰も知る由もない。
＞目的外に利用されるリスクがある。
それと、議案に対する決議が目的外に利用される具体的なイメージが湧いてこない。
＞87さん、具体的な目的外の利用方法を説明願えませんか？
それよりも、【議決権行使書改竄行為による組合員の不利益】のほうが遥かに大きく、余人をもって代えがたいと思われます。
保管方法は邪な人間が保管するとなると、どんな保管方法を採用しようが限界があります。
邪な人間の作為により、組合員の意思表示が歪められたものとなり、それを知らない組合員は【意思表示とは違った総意】による総会決議に従わざるを得ない結果となります。
それよりも、組合員全員に【管理規約で秘密漏示罪】を課せば事足ります。
組合員内では議決権行使書の意思表示を確認できるシステムです。
これだとお互いを監視できますから、【議決権行使書改竄行為】は不可能になってきます。
どうでしょう。
>＞本人に無断で、目的外に利用されるリスクがある。
>それを心配するなら、直接での総会参加は覆面で出席しなければならない。
違います。総会への参加は、自分で判断されているため、「本人に無断で」ではないのく、顔がさらされることを了承していると判断される。
＞それと、議案に対する決議が目的外に利用される具体的なイメージが湧いてこない87さん、具体的な目的外の利用方法を説明願えませんか？
これも関係ない。何に利用されるかどうかではなく、利用される可能性をなくす必要があるというだけなので。利用方法がイメージできないなら、勝手に公開してもいいということではない。
＞それよりも、組合員全員に【管理規約で秘密漏示罪】を課せば事足ります。
まぁそれができるなら、それも1つの方法ですが、そのためには管理規約を変える必要がありますので、その決議をどうするかが1つの問題になりますね。
【議決権行使書】を公開したいなら、公開のための承認を一緒にとればいいと思いますけど（ただチェックしてもらう形で）。もちろん公開範囲は、管理組合内。
公開に同意したら、自分がどっちにカウントされたか確認できる
まぁあんまり同意に反対する人はいないだろうから、ほとんど確認できると思うし、最悪公開に反対した人の分だけ、理事会が本人確認にいってもいいと思う。
＞90 匿名さん
＞顔がさらされることを了承していると判断される。
顔がさらされることを了承していても、目的以外で利用されることは了承していないと思うよ。
どうなの？
要するに、管理組合内で守秘義務を課せればいいだけのこと。
管理規約で守秘義務の範囲を定めればできるし、簡単なことです。
国交省は標準管理規約書のひな型で、【組合員の総意】を守る仕組みを定めていないばかりか、利益相反関係にある管理会社が【組合員の総意】を歪める仕組み（総会支援業務）を推奨している。
良識ある国会議員にお願いし、管理規約の一丁目一番地である【組合員の総意】を守るためにひな形の改正に対処して貰わないといけない。
それよりも、【組合員の意思表示をブラックボックス化】することで、悪意ある管理会社による【議決権行使書改竄行為】は比べ物にならないほど罪が重いし、容易にやらせるような仕組みはなくさないといけない。
＞91 匿名さん
＞もちろん公開範囲は、管理組合内
当然、そうなると思う。
議案番号と部屋番号と〇×△の紐づけした表の公開だから、実際には目的外の利用は難しいと思う。
マンション居住者は、組合のポストに投函。非居住者は管理会社に封書で送付。
今まで数字の報告だけだったけど、非居住者の議決権行使書を理事長に渡し、部屋番号と区分所有者名のみの議決権行使書に、理事長自ら理事長名を委任したように書き込み、変造がばれた。それも区分所有法25条の理事長解任訴訟で、証拠提出申し立てで発覚したが、裁判所は、原告の請求棄却。
○ 区分所有法２５条１項に定める理事長解任であれば、訴訟は不要
○ 「非居住者の議決権行使書を理事長に渡し、部屋番号と区分所有者名のみの議決権行使書に、理事長自ら理事長名を委任したように書き込み、変造がばれた。」→意味不明
○ 区分所有法２５条２項に定める理事長解任請求訴訟であれば、総会決議は不要
議決権行使書の集票作業、開票作業は今まで通り管理会社側にサポートさせてもいい。
組合員の意思表示が悪意の管理会社や理事会で捻じ曲げられてないことの証明として、【1号議案の101号室の方は〇（賛成）】とかの具体的な投票結果を掲示板等で公表すればいい。
これだと、仮に改竄した場合、証拠として後々に残るからうかつには改竄できない。
お互いがお互いを監視できるシステムとなる。
公開された公表結果は組合内で守秘義務を課せばいい。
議決権行使書の改竄行為を容易にさせないシステムとして、管理会社による総会の支援業務の附則条件として管理規約で定めておけばいいと思う。
できれば、標準管理規約で謳ってほしい。
それをしないと、悪意の下で管理会社や理事会で改竄された管理規約なんて、まったく意味のない文章の羅列になるだけ。
何故かというと、その文章には主役であるはずの組合員の総意（魂）が存在しないからだ。
＞改竄された管理規約なんて、まったく意味のない文章の羅列になるだけ。
被害は管理規約にとどまらない。
悪意の管理会社や理事会により、彼らに都合の悪い議案はことごとく改竄され、そのことによる重大な被害が組合員全体に及ぶことになる。
その被害は組合員本人だけにとどまらず、子孫にまで影響を及ぼしかねない。
お互いが利益相反関係にあると、自然とそういう方向に流れていくのだ。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
