アトラスタワー五反田ってどうですか？

>>200 匿名さん
ただ単に駅からの距離の違いだろ。

屋上庭園ないのか。ヤバ。

ここはエントランス周りの庭園感に期待ですかね。

>>200 匿名さん

不動産屋はそんな細かい積算してないよ。

いやいや、インフレを計算してないなんてあり得ない

>>205 匿名さん
204は多分だけど、そんな細かい事で価格は決めていないと言いたいのでは？
もちろん企業だから、収益は考えないといけないけど、売れなければ話しにならないので、価格決定は市況要素がほとんどでしょ。
その中で、緩徐に売る方針なのか、早く売るのかで企業体質が異なると

>>200 匿名さん
MARCも同じ西五反田なんだけどね。山手線の頻度なら歩いて五反田行ってから山手線で目黒まで行っても9分以内に着きそうだけど、目黒駅徒歩圏にこだわる人はMARCなんだろうね。

原価が高かろうが安かろうが市況と合ってなければ売れないから、そこまで関係ないと思う。

>>206 匿名さん
市況さまざまな要素が絡んでるからMARCと半年以上販売時期が違うからには市況が異なってる可能性がある。その市況には円安とか、物価高・人件費高とかいろんな要素が含まれている。もちろん需要がついてこなくなっちゃえば、いくら物価高だろうが値段は上がらなくなるわけだけど、需要がついてきちゃう以上、後から出る物件ほど値上げ傾向だと思う。もちろんこれからゼネコンと契約するような物件はさらに上振れする可能性が高い。

>>207 匿名さん
その市況が上がってるんじゃないかって話。MARCよりこっちの方が売りやすい物件であればますます価格差開くんだろう。MARCの販売苦戦してるなら市況上がっても、値上げしにくいだろうから。

>>209 匿名さん
こちらの方が多少高くても捌けるのは早そうな気はしてます。なんだかんだ山手線5分は強いので。

沖式では値上がりはマークより若干低い感じでした。単価高めで、眺望確保には高い所じゃないといけないし、みたいなところもあるのかと。

事前説明会の日程連絡きたので、仕様含めて確認したいと思います。

沖式は価格出る前から試算してる全くアテにならない指標だから、何の参考にもならんわ。、

>>212 匿名さん
新築はエリアと時期でザックリ計算してるたけですね

市況の上がり幅からしたら、ここは普通にマークより高いでしょ。土地取得も事件絡んでるし安く取得とは到底思えないし。
安かったらおかしい。

>>213 匿名さん
つまりそこよ！普通（沖さんのようなざっくりしたエリアで計算したら）に考えたらMARCより安く出るよねって考えの人が多いっていう話。でも実際は高かったことに衝撃を受けてる人が多い模様。

>>214 マンション検討中さん
土地取得費用100億だったよね。

まだウェビナーの連絡すら来ないw 予算的には全然問題ないはずなんだけど、弾かれてるのかな…

>>211 マンション検討中さん
あれって何か基準の数値を元に自動的に算出してるんでしょ。立地の希少性も単純に駅距離のみで、騒音とか坂とか道の狭さとかまでは考慮してないんじゃないの？結構めちゃくちゃなデータの時あるし。価格出る前から100%近くになってるものとか意味不明だし。

>>218 匿名さん
「新規で分譲されるマンションのエリア属性や駅からの距離・総戸数などの各要素が、そのマンションが分譲される行政区域の中で資産性が高いとされたマンションの各要素に、どの程度近いかを確率（0％～100％）で表しています。」

>>219 匿名さん
だからそういう決まった基準に機械的に当てはめてるだけで、騒音や駅までの道の広さ、坂があるかどうか、みたいな要素までは含まれてないよねって話。

不動産は立地が全てというのが沖式だと思うのですが、機械的に当てはまると、周辺環境とかもあって駅からの距離では遠いマークより若干買いではないということなのかなと思ってます。確かになんでも駅近ならいいかと言われると、そんなわけないよなって思います。　

結局のところ立地は重要だけど、総合力もあると思っているので、私的に気になってる間取りとか梁の位置など確認して、あとは出せる範囲で眺望が得られる部屋の坪単価で考えたいと思います。

>>220 匿名さん
騒音は別にして、後者は資産価値にほぼ営業皆無だからな

駅近5分以内がリセールの時に有利ですね。

>>216 匿名さん
セキスイが50億やられた話を彷彿させる地面師ネタが直近のNHK正直不動産でやってたね

>>224 匿名さん
プロが騙されるぐらい希少な土地ってことだよ。

品川区　羽田空港の機能強化について
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000...

>>226 匿名さん
新経路の真下ってことは重要事項ですね・・・

>>223 匿名さん
それもはや初心者向けかつ時代遅れのカス理論だぞ。

港南とか東品川とかの方が飛行機騒音は大きい。五反田は滑走路が違うから本数が少ない。

>>228 マンコミュファンさん
駅遠はシンドイな。芝浦契約者？

武蔵小山徒歩1分より、山手線徒歩10分の方が遥かに価値あるよね。
駅近の価値は駅力次第。

>>231 匿名さん
いくら吠えようが、駅徒歩6分以内と以上とでは、明確な資産価値の差があるからな。それが芝浦の売れ行きの悪さを示しているね。@500台で大量先着順出してる物件と、@600以上でも売れる物件とでは、同じ土俵で語れないよ

>>222 匿名さん
そうなの？？実際に行ってみて、坂がキツかったり道路が狭くて危ないみたいな場所だと購買意欲が落ちそうだけど。

今のところ

良い所
駅近
ゲーテッドのデザイン
タマワンとしてある程度のものは揃ってる

悪い所
坪単価高め
単価の安いであろう下の階は眺望が悪い
共有施設はそこそこ
免震ではなく制震
ハザード地域
同駅で大規模マンションが予定
西松建設

みたいな感じ？

>>234 eマンションさん
今後開発されるTOC至近が抜けている。

そして、耐震構造についてはそれぞれ一長一短なので、制震が免震に劣るというわけではない

関東だと長周期に対応済みだから免震にデメリットはないね。
地震後の修繕費も免震の方が圧倒的に安いし、そのおかげで地震保険も免震だけ半額。
強いて言うなら建築コストがかかる分価格が高くなりやすいってぐらいか。

自分も免震と制震選べと言われたら、免震かな
制振でも問題ないと思うけど、免震の揺れの少なさには敵わんし、昔より技術も上がってるから、長周期含めて大丈夫だし。

>>237 eマンションさん
耐震構造は地盤や駆体設計等々の兼ね合いもあるので、純粋に制震は悪い点というのは短絡的。
耐震構造をメリットに加えるのならば理解できるが、デメリットにするのは違和感しかない

>>238 匿名さん

多分それは売り手側の理由で、免震はどの立地でも作れるよ。昔は免震はポッキリ折れちゃうかもって言って制震技術ない所はカバーしてました。

技術的に耐震の延長の制震と、免震は別物で、だから保険料も安いわけで。費用が嵩むので、大規模じゃないと高くなるから使わないことが多いだけ。

ただそれと立地などの総合的な物件の力は別物だと思います。

>>239 マンション検討中さん
ええ、そうですね。
だからといって、制震だから売れ行きが落ちるわけでもないし資産価値が落ちるわけでもない。地震で亡くなる事も建物が倒壊する事はないですね。
免震縛りで物件探すならここは除外でしょうし

地盤にもよりますよね。地盤の弱い埋立地は免震の方が良いですが、ここは地盤悪くないので制振でも良さそう。

>>241 匿名さん

地盤が弱いところでは時刻歴応答解析で設計しなければいけないので、大変ハードルあがりますね。
むしろ免震構造にしてるところってある程度地盤が強いところが基本です。免震は相対変位は大きいけど層間変位は小さく建物内にいる揺れに関して免震の方が少なく良いです。
ただ免震を採用すると工期とお金がかかります。
また今後大きな地震が来た時のことを考えれば高い買い物するなら免震に越したことはないでしょうね。

>>242 マンション検討中さん
湾岸免震・・・

>>243 匿名さん
なので時刻歴応答解析してるんでしょうね。
そうでもして免震にしないと価値的にってことなんでしょう。

直基礎ならむしろ制震のほうがいいですね

>>245 マンション検討中さん

制震コスカマンにお住まいなんですよね。分かります。

直基礎とか関係なく免震の方が良いよ
今は建築費高騰で制振ばっかりになってるだけ

直接基礎ならそもそも揺れが小さいから免震にするメリットが薄い。

目黒川って本当にこんな規模で氾濫するのでしょうか

まあ、川の氾濫は水が引けば済む話だからリスクとしては怖くない。東京で怖いのはやはり圧倒的に地震でしょう。

>>249 マンション検討中さん

やっぱり池田山とか高台エリアは強いな

>>246 マンション検討中さん

こういうネットだけでしかイキれないいじめられっこってかわいそうw

>>246 マンション検討中さん
液状化が普通の土地の安い埋立地にお住まいなんですよね、分かります。
高台の直基礎に免震って必要ないんですよね

ここに免震入れないのは、地盤が良いわけではなくて、デベ利益のためで、西松選んだのもそのせいだろう。そもそも川沿いで地盤が良いわけはない。ただ自分は投資物件として買って賃貸出す気なので、気にしない。周辺環境的にも実需受けしないし、この市況で値上がりはなかなか見込めないから、間取り悪かったら、東急五反田、グロス的に無さそうだけど、東急白金高輪って感じです。

>>254 マンション検討中さん
そもそも川沿いで地盤が良いわけはない。
↑
これを先入観による、認知バイアスと言います

>>255 匿名さん
ここの購入意欲が高い方が、そう信じたい気持ちはわかりますし、自分含め投資向けの方はあまり気にさらなくて良いと思います。

実需でお考えなら、ここ含め五反田が昔からどういう土地だったかは調べておかれたら良いと思います。
http://j-jis.com/data/tokyo/detail/品川区/西五反田

>>256 マンション検討中さん
タワマンの場合、地下何メートルにどの程度強固な地盤があるかか大事。

>>257 匿名さん
普通の台地にあるところは、直接基礎で作れます。少なくとも8メートル掘らなくてはいけないのは、河川があり堆積層があるためで、認知バイアスでもなんでもなかったですね。ちなみに河川があると堆積層が溜まるという話はデータ見なくても、小学生の地理で習う話ですね

>>258 マンション検討中さん
河川流域の土地に一律に堆積物が溜まるわけではないというのは、小学生の地理でも習う話ですよ。サピックスの試験でもよく出ますね。
どのエリアがどのような土壌かは、それぞれの土地で精査する必要があります。「普通～」とか「～なはずだ」とか「～なわけない」という言葉を散りばめられているのは、ただの認知バイアスでしかないのをご自身で証明していますよ。

>>259 匿名さん

データを見ても納得できない方ですね。
投資先は沢山あると思いますが、事実ベースではなく、主観ベースで頑張ってください。

>>260 マンション検討中さん
別にここの土地が地盤良いとは誰も言ってないよ。
何せ11mの抗基礎ですから。
あなたに理解してもらいたいのは、「そもそも川沿いで地盤が良いわけはない」という当初の思考が認知バイアスですよ、という事です。
川沿いでも地盤が良いところはありますから。
先入観で何事も判断されるのは危険ですよ、という忠告です。

こういうのを認知バイアスと言いますと言っている方は、川沿いで直接基礎出来るタワーとかの事例があれば反証出来るんじゃない？

>>262 マンション掲示板さん
反証も何も、近隣のグラスカ、パークシティ大崎、白金ザスカイ、全て直接基礎ですが

グランスカイは川沿いなんですか？笑
ここのとグランスカイやパークシティの距離理解してます？それを言ったら、どこでも川沿いですね　

>>264 eマンションさん
グラスカは川沿いだろ。
むしろ、なぜ川沿いではないと思うのか

パークシティーは流石にとして、真横に並行して立つという意味では、グランスカイより、白金ザスカイの方が説得力はありますが、あそこは10m掘削しての直接基礎で、寧ろ堆積層は多いです。

>>266 マンション掲示板さん
掘削しようがしまいが、タワマンなどの大規模構造物では地下施設を造る必要があるから、大事なのはどの程度の深さにどの位の強度の地盤があるかという事。
10m程度の堆積であれば、タワマン建設においては全く意味のない話ですね。戸建てではないので。

あと、高台ならば地盤が良いというのは、これも認知バイアスね。全ての高台で強固な地盤が浅い所に存在しているわけではないですね。高台でも地震の際に大きく揺れる土地はあります

そりゃ、掘ったら全て直接基礎出来るわな。

>>267 匿名さん

これまでの主張との一貫性がよく分かりませんが、あと、高台ならば地盤が良いというのは、これも認知バイアスね、というのは、そう思ってる人が多いという、ご自身の認知バイアスと感じました。

>>269 マンション掲示板さん
台地ならば普通直接基礎という風に言っているのは、私ではなく若葉ですよ。

>>268 マンション検討中さん
戸建てでも建てるつもりですか？
ここはタワマンのスレですが。どの程度の深度に強固な地盤があるのかだけが重要な話ですね。

>>264 eマンションさん
グラスカの向かいのルサンク大崎シティタワーも直接基礎だし、アトラスタワー中目黒も直接基礎

この辺りが近いはずなのでどうぞ

https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?...
https://doboku.metro.tokyo.lg.jp/start/03-jyouhou/geo-web/fileDL.ashx?...

なお↑ >>273 は東京の地盤（GIS版）からですhttps://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/tech/start/03-jyouhou/geo...

建築やってない人ががんばって地盤のこと話さない方がいいよ。そんな簡単じゃないし結論出ないから。
他のこと話しましょ。

グランスカイが直接基礎なのは意外ですね。似たような位置のパークシティ大崎は杭基礎だったはず。

>>276 匿名さん
適当な事言わない方がいいよ。
パークシティ大崎ザタワーは直接基礎だから

>>277 匿名さん
すみません、調べたらタワー棟は直接基礎でレジデンス棟が杭基礎だったみたいです。記憶違いでした。

周囲はグルメの宝庫の上
スシローまであるんだから申し分ない

必ず湧くよね。周囲の食い物屋の話する人。思考がちょっと・・・どんないい店があってもそんなので決めないでしょ

ここのスシローいっつも数時間待ち・・・

>>281 都民さん
アプリで早めに予約したらいいのでは。

スシローは予約して行くところですよ。数時間待ちなんじゃなくて予約で満席なだけです。

ある店が近くにあるからで決める人はまず居ないだろうけど、飲食店が充実してるからと言うのはわりと有るんじゃない？
環境は平気（というか好きなくらい）だけど、200戸位のタワーは後々の管理費修繕積立が怖くて手が出し辛い。

修繕コストは戸数というよりマンションの形状に依存するから、ここみたいなシンプルなタワーはむしろポジティブ。

飛行ルート真上ですね
600メートルらしいので最上階から
400メートルぐらいですかね
飛行機の騒音がきつそうですが
リセールも心配ですね

五反田大崎は本数が少ないからそこまでではない。飛行機騒音が一番厳しいのは港南天王洲のあたり。

五反田大崎＝A滑走路14本/1時間
港南天王洲＝C滑走路30本/1時間

こっちの倍飛行機来る白金タワーや品川vタワーはここ2年でリセール急上昇してるよ。
特にvタワーは築20年近い外廊下で音はかなり響くだろうけど、高層が坪800とかで成約するようになった。

白金はまだ高度が高いし、Vタワーは高輪寄りだから航路から外れてるよ。

Vタワーは港南2丁目でちょうど航路真下だけど

C滑走路の外側にE滑走路を作る計画もあるから将来はまた変わるかもしれない。

>>287 マンション検討中さん
調べたらホント真上ですね。目黒が600メートル、大崎で300メートルなので、大体450メートルぐらいかもしれませんね。真上が飛行ルートということで騒音はそれなりにありそうです。時間は区切られているようですが、1時間当たり14回（4分17秒ごと）というとそれなりの頻度だと思いました。

公園とか学校と航路の位置も確認した方が良いです。慢性騒音は大人よりも子供への影響の方が怖いので。

さすがに二重窓か防音性の高い窓ガラスだろうよ

TOCの建て替え後、今のテナントは優先的に誘致するのかな。あの独特なテナント群があそこの魅力なんだよな。

目黒川の地盤はかなりいいところもあって直接基礎も多い。ここはどうなんでしょう？

耐震＜制震＜免震は必ずしも正しくないですよね。免震は耐震等級評価対象外だから個別評価をしないと実際のところは分からない。評価の高い免震＋制震工法か耐震等級３＋制震がベストと思いますが、最近はコスト削減等のためかお見受けしない。

最近のタワマンは、間取り（開口部）を良くするために耐震等級１＋制震が殆ど。おまけに、無理やりアウトフレームにしていることも多く地震の方向や揺れ方次第では脆弱なことも。

直接基礎なら制震でもいいけど、杭基礎なら免震がいいかな。東日本大震災の時も杭基礎の制震タワマンはかなり揺れが大きかった。

正しくは制振な。
それに揺れが気になるならタワマンなど最初から止めとけ。五反田なら池田山や島津山などの高台低層が最高だよ、土地も物件も空きは滅多に出ないが。