部長 スムログ出張所スレ

現地写真です（文章最後を参照。虎ノ門ヒルズとの距離感はこんな感じですね）。
平日早朝に撮影しましたが、場所柄、通勤途中のサラリーマンが多かったです。


まだ販売開始前で情報も少ないため、取り急ぎの寸評です。

評価できる点としては、

・今後さらなる発展が期待できる虎ノ門周辺エリア
・交通利便性に優れた新橋駅を普段使いできる
・歩行者と自転車で道が分けられ、幅も広い新虎通り沿い。緑の連続性もいい感じ
・飲食店豊富で食事には困らない（アンダーズ/オークラのような高級ホテルから新橋の庶民派グルメまで）
・プラウドブランド
・スタイリッシュな外観

などがありますが、

気になる点としては、

・37.02m2～144.06m2による住民層が多岐に渡る点（投資やセカンド、実需も単身/DINKS/ファミリーetc）
・間取り（柱の食い込みが目立つ、50.72平米タイプは浴室1216。。）
・ファミリーの場合は、ビジネス街なので子育て環境
・店舗は何が入るの（物件概要を見ると店舗が入るようですね）

などなど。ちなみに私も近くを寄った際に使うことがありますが、近隣のハナマサは店内も広くて結構便利です。あと豊洲/有明方面へのアクセスがいいので（車で15～20分もあれば）、広い場所で子供を遊ばせるときとか、まとまった買い物のときに湾岸に行くのもありですね。

とりあえず、仕様と価格の発表を待ちたいと思います！

未公開間取りなどは資料請求後に届くログインPASSを通して、限定サイトで見れます。

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

先日、近くを通ったので撮影してきました（文章最後を参照）。
2月頭の撮影ですがエントランスの植栽作業中でした。

外観は上層階の連続サッシに目が行きますが、部屋からは東京タワーが綺麗に見えるんでしょうね。

神谷町/虎ノ門界隈は非常に高くなっているので、近隣の芝大門で63.13㎡/坪単価400半ばぐらいの部屋は相対的に安く見えてきますね。

といえブランズ愛宕虎ノ門もそうですが、都心好立地では借地権マンションもそれなりの金額であるため、人によっては周辺の所有権中古を検討する人もいるでしょうし、販売も少しづつという感じですね。

ビジネス色が強いエリアですがJR含めて複数路線使える交通利便性の良さ（都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、都営三田線「御成門」駅徒歩4分、JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分）、そして緑（芝公園、浜離宮etc）や海（竹芝周辺）が身近なのでアクティブに過ごすには良い立地だと思います。

2月頭時点での販売は以下


●3期2次
【専有面積】63.13㎡
【間取り】2LDK
【価格】8,490万円～9,800万円
【販売戸数】4戸

●先着順
【専有面積】63.13㎡～86.65㎡
【間取り】2LDK・3LDK
【価格】9,300万円～17,900万円
【販売戸数】4戸

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00151...

【現地の雰囲気】
資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

現地を見てきたので写真をアップしておきます！

竹中工務店による設計/施工でお値段も高くなりそうですが、外観デザインやランドスケープは素敵ですねー！

今回、現地周辺を見て事業所/オフィスビルが多い印象を持ちましたが、敷地の約半分、1,900㎡の緑溢れる公開空地と木目のティアラを有した外観は、実際に竣工してみると目立つ存在になりそうですね。

先日、近くに行ったので現地を見てきました。

資料請求はこちら
https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00152...

高台の高輪エリアということもあり、品川駅からは坂を上る必要はありますが、品川駅徒歩9分は良いですね（最寄りの高輪台駅は徒歩4分）。品川駅西口地区の再開発もあり話題に事欠かないエリアです。

道路を挟んだ先にはグランドプリンスホテル新高輪があるため、部屋によってはホテルの緑を愉しめそうです（1枚目の写真参照）。101㎡のEタイプは足元からFIX窓なので緑も感じやすいでしょう。

2021年3月下旬時点での第2期予告概要は以下です。

【間取り】1LDK～3LDK+SR
【専有面積】31.53㎡～101.81㎡
【価格】4,980～18,290万円

坪単価は522～594万円。単価自体は、今の市況を考えると違和感はありませんが、間取りをみると100平米超タイプも含めリビングイン中心なので、好みは分かれそうです。

設備仕様は現時点ではWEBにまだ出ていませんが、上位ブランドの「ザ・ハウス」を冠してしているので一定レベル以上ではあるとは思いますが、はてして・・・

お隣がJCHO東京高輪病院なので救急車の頻度や音などは確認しておいたほうよさそうな気がしました。

高輪エリアは東京建物のブリリアや、双日新都市開発のジ・インプレスト高輪などが過去にありましたが、広めの部屋中心でグロスが張ることもあり、販売に時間がかかっていた印象です。当マンションに関しては30㎡台や40㎡台も複数用意されている点が前述の先行物件とは異なります。グロスを抑えつつ品川駅徒歩10分圏内にコンパクト住戸を持っておきたい人は候補になりそうです。

それにしても、以前のオプレジは（半地下などクセはあるけど）とにかく安いという魅力がありましたが、今はそれが無いので、価格以外で刺さるポイントがあるかどうかですよね。立地はいいんですよねー。

注目を集まる白金高輪エリアの中でも本格的な低層レジデンスがきましたね！

三菱地所らしい邸宅感のある落ち着いた外観がいいですね。特に重厚感ある擁壁のエントランス、そして壁面石張りのカーアプローチが素敵です。

完成すれば目を引く外観になりそうなので、現地を通る人は思わず見てしまうのではないでしょうか。非タワマン派にとっては検討したい物件です。

価格も当然高いとは思いますが、70～80㎡中心、LD/洋室1が天カセという内容からも、グロス的にはまだ検討しやすい設計にしている気がします（たとえば平均専有面積90㎡超、全居室天カセなどの仕様ではないという意味で）。40㎡～60平米台も結構ありますし。

東向き住戸は、部屋によっては高松くすのき公園の緑が見えるはずなので人気が集まりそうですね。80Eは近い距離で緑が見えそうですが、一方で北側がジオ高輪とお見合いになりそうです（そのため北側は窓の開口部が狭くなっていますが）。また南側の上層階住戸は遠方に高輪皇族邸の緑が見えてきそうな気がしますがどうなんでしょう？タイプとしては100Aの5～7階とか、80Aあたり？

ゲストルームや全戸トランクルーム、そして給湯リモート対応機能付き、スマートホン共用エントランス開錠システム採用などのIoTシステムも快適性向上に繋がり良い思います。

スマホでの給湯操作やエントランス施錠については私も利用したことがありますがあると便利です。
スムログで記事化していますので興味があれば合わせてチェックしてみて下さい。
https://www.sumu-log.com/archives/28391/
https://www.sumu-log.com/archives/28582/

ということで、全体的には非常に良い印象ですが、一応、気になる点を挙げると、現地正面通りの結構な傾斜、ザ・パークハウス 高輪タワーとのお見合い具合、ナロースパンの部屋中心などでしょうか。あと駐車場は全て機械式で平置きは無し？？

2021年7月上旬販売開始予定なので詳細はこれからになりますが、はまる人はGOしたくなるマンションだと思います。
外観デザインや共用部/仕様等を見て、おぉー！となったので、今回はとりあえずファーストインプレッションということで書いてみました。

参考までに現地写真もいくつか添付しておきます。

白金高輪エリアで非タワマン、ファミリー向けを探している人は候補になってくるマンションですね。
駅近、且つ生活利便施設（ピーコック、マツキヨ、高松くすのき公園など）も近くにあり、暮らしやすそうです。

エントリー者限定の未公開間取りも含めて、現状公開されている間取りは綺麗なタイプが多い印象です。
柱の食い込みが少なく、廊下も程よい長さなので効率良く使えるでしょう。間取り図を見ると廊下はタイルor大理石で食器棚もありますね。全邸トランクルーム付きも◎

グランドメゾンは建物周囲の植栽が素敵なので、綺麗な長方形敷地である当マンションの植栽も期待したいところです。道路に沿って植栽が続くと目を引く気がしますが、どのようなランドスケープでくるのか楽しみです。

公園隣接はメリット/デメリットありますが、これはもう何を重視するかだと思います。公園からの声や視線よりもすぐそばに遊べるスポットがあることに価値を感じる人には魅力的に映るはずです。小さな子供がいる家庭にとってはすぐそばに公園があるだけでも相当助かりますもんね。笑

西向きの低層階は崖なので価格も抑えられると思いますが、割り切る人にとっては狙いかもしれません。※どのようなプラン設計になるか次第ですが再開発が進む白金高輪エリアで坪単価を抑えて購入できるチャンス！？

ザ・パークハウス高輪松ヶ丘とは入居時期も3～4ヵ月程しか変わらないようなので（グランドメゾンが2023年7月、ザ・パークハウスが2023年3月中旬）、非タワマン派は両マンションの今後の情報を待ちながら検討していきたいですね。

未公開間取りなどは資料請求後に届くログインPASSを通して、限定サイトで見れます。

参考までに現地写真も載せておきます。
※高松くすのき公園から撮影

どのようなプランでくるのか気になっていましたが、専有面積60.06㎡～75.13㎡という非常に狭い範囲に収めてきたのは意外でした。

先行する近隣物件と比較しても専有面積の違いがはっきりしていますね。（ブランズ：40㎡台～110㎡台、パークコート：40㎡台～130㎡台）。

桜田通りの西側（大街区）と東側（当マンション）では雰囲気・相場も異なりますが、大街区では新築/中古ともに坪800超えを見かけるケースも多く、80㎡を超えてくるとグロスも張る=買い手も限られてくることから、広さ=グロス上限を抑える方向にしたようですね。

先行2物件のように住友不動産による110㎡～130㎡ぐらいの王様部屋を見たかった気もしますが、普通借地権(55年)ということを踏まえても広すぎる部屋はなかなか難しいのでしょうね。

当マンションは18階建で接道部分は狭く、奥に広い敷地形状をしています。囲まれ感のある敷地ですが中層階以上の北東側は視界も抜けてきそうです。また高層階はお部屋によっては南西方向に東京タワーが見えてきます。（ちなみに道路を挟んで真向いのウェリスタワー愛宕虎ノ門は22階建て）

虎ノ門麻布台プロジェクト竣工後は、日本最高層の建物もお部屋から見えるでしょうし、都心に住んでいることを実感できそうですね。
（参考記事）
https://www.sumu-log.com/archives/30974/
https://www.sumu-log.com/archives/31320/

日常の買い物は成城石井やマルエツプチ城山ヒルズ店、福島屋などが使えると思います。

また、専有面積60.06㎡～75.13㎡なのでファミリーも多いと思いますが、港区立みなと科学館や芝公園、日比谷公園などは重宝すると思います。ちなみに港区立みなと科学館には制振、免震、耐震の揺れの違いが分かる模型があるため、マンション好きの方は面白いかもしれません。

近隣物件としてはお隣のブランズが普通借地権50年で坪単価500後半程、野村の新虎通りが700ちょっと、パークコートが800後半です。

当マンションに関しては、たとえば坪単価700万円とすると、1億3,000万弱程～1億6,000万程となります。総戸数144戸と結構多いので個人的にも売れ行きが非常に気になります。近隣の虎麻の情報も徐々に出てきて、神谷町周辺に関心を持つ人も増えてくると思いますがはたして！？気になる方は資料請求で詳細を確認してみてください。

【ザ・パークハウス 麹町レジデンスのファーストインプレッション】

レジデンスは敷地面積1150㎡、85戸(募集対象外住戸2戸含む)、1K～3LDK+S（納戸）、31.44m2～163.12m2となっており、コンパクト住戸で固められたテラス（33.72m2～57.44㎡）と異なり、最大163.12㎡というゆとりの高額住戸も用意されている点が大きな特長かと思います。

60㎡台や80㎡台のファミリー向け住戸もあり、全体の平均グロスも高くなることから、共用部などの作り込みもそれなりの高級感で仕上げてくるのではないかと思いますがはてして。

コミュニティラウンジそばの個別ブースを配したコワーキングスペースは子供の学習や、在宅ワークで活用できそうで良いですね。

84.67㎡の3LDK+WIC+SICタイプは、各居室、およびLDKが専有面積に対してバランスよく配分されているので、子供が2人いるなどで、部屋数が欲しいファミリーには良い気がしました。

番町・麹町エリアは建て替えも含めマンション供給が続いていますが、一方で学区狙いのファミリーの方は入学タイミングという期限が決められた中でのマンション選びになるのが悩ましいところですね。

現地写真も添付します。

※ザ・パークハウス 麹町テラスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673442/

【ザ・パークハウス 麹町テラスのファーストインプレッション】

千代田区の番町・麹町エリアは港区の3A+六本木/虎ノ門などとは異なる、皇居そばのこの地ならではの歴史と落ち着いた街並みが魅力かと思います。（両エリアともにそれぞれの魅力がありますね）

現地周辺はいわゆる高級感のある街並みというわけではありませんが、有楽町線「麹町」駅徒歩3分、半蔵門線「半蔵門」駅徒歩4分に加えて、10分ちょっとで四ツ谷駅のJR・丸ノ内線・南北線が使えるという足回りの良さは魅力です。

テラスは敷地面積859㎡、35戸(募集対象外住戸3戸含む)、33.72m2～57.44㎡となっており、コンパクト住戸で構成されています。レジデンスも30㎡台から用意されてはいますが最大163.12㎡まで用意されていることからレジデンスのほうがより住民層が多岐に渡ります。

人気の学校も多いことからファミリーで検討する人も多いと思いますが、60㎡前後～70㎡程の広さで検討される方はテラスとレジデンスで悩むかもしれませんね。単身中心とファミリー中心では生活スタイルも異なるため、ファミリー中心のマンションが望ましければレジデンスが候補になりそうです。

駐車場は都心一等地ではとても希少な平置2台(内1台は身障者用)です。ただ、現地正面の通りが狭いのが気になるところでしょうか。

港区と比較すると賃料はあまり取れないエリアではありますが、山手線のちょうど中心に位置し、どこに行くにも便利な立地なので、33.72m2～57.44㎡のテラスについては、職住近接を好むシングル・DINKS、東京での一人暮らしのための子供のために（地方の方）、などのニーズに応えてくれるマンションだと思います。

現地写真も添付します。

※ザ・パークハウス 麹町レジデンスの掲示板でもファーストインプレッションを書いていますので参考までに
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/673441/

いつもは東京の都心（港区、千代田区、渋谷区、中央区、新宿区etc）を実需＆投資対象エリアとしてチェックしていますが、コロナにより軽井沢への注目も高まっているため、こちらの物件についてもコメントしてみたいと思います。

軽井沢の新築マンションは最近では以下などの販売がありました。（完売＆販売中含む）

●ロイヤルプリンシパル軽井沢（軽井沢駅徒歩10分、売主:ロイヤルコーポレーション）
→販売中（当物件）

●オストレジデンス軽井沢（軽井沢駅から車で8分、売主:オスト・デベロップメント、日本エスコン）
→完売

●デュオヒルズグラン旧軽井沢（軽井沢駅徒歩29分、売主:フージャースコーポレーション）
→完売

●旧軽井沢 マエストロの森（軽井沢駅徒歩15分、売主:ロイヤルコーポレーション）
→販売中


それぞれに異なるエリア特性と魅力がありますが、ロイヤルプリンシパル軽井沢についての差別化点・希少性は（もちろん仕様の高さなどもありますが）、軽井沢の中でも、いわゆる歴史ある高級別荘地で「軽井沢駅徒歩10分」という立地の良さが最大の魅力だと思います。

軽井沢は車で来られる方も多いと思いますが、東京駅から軽井沢駅まではJR北陸新幹線で1時間程、そして軽井沢駅からは歩いてわずか10分というアクセス抜群の立地は、シニア（あるいはシニアになったとき）やGW・夏休みなどで車が渋滞するときにも、「今回は車じゃなくて新幹線で行くか！」と気軽なノリで行けるのが魅力です。東京駅周辺の大手町や神田、日本橋あたりに自宅やセカンドがあれば、さらに楽そうですね。

軽井沢においては、最近はコロナで風越学園への人気もさらに高まり、御代田/追分などの西エリアに子育て移住する人も増えていますが、旧軽井沢エリアを好む方とは層も異なってくるので、分かり易い軽井沢の高級別荘地、且つ新幹線利用もしたい人にとっては、当物件のロイヤルプリンシパル軽井沢は相性が良いと思います。

9月末時点で84.85㎡～86.00㎡の残り3戸で金額は11,880万円～12,400万円。坪単価は463～477万円です。坪単価だけでみると、東京の都心周辺エリアぐらいの相場でしょうか。ちなみに近隣の旧軽井沢マエストロの森が98.10㎡～100.88㎡、13,200万円～14,800万円で445～485万円（第二期）です。

両物件とも坪単価400後半ぐらいでそれほど差はありませんね。グロス価格だけでいえば、戸建て（相当な高級戸建てを除く）の選択肢も出てきますが、土地探しや軽井沢ならではの厳しい制約条件（建蔽率20%・容積率20％、道路から5メートルセットバックetc）の中で、設計していくのは骨の折れる作業なので、手軽さを求めるのであれば、マンションはありだと思います。

※「旧軽井沢マエストロの森」については現地写真があるので添付します（2021年9月撮影）。旧軽井沢のこのあたりはひとつひとつの敷地面積が広く、深い森の中に、ゆとりの設計で建てられた高級別荘が並んでいるので、歩いていて気持ちのよいエリアです。

良い点と気になる点それぞれありますが、総合的に見て希少性の高い人気マンションになりそうな印象を持ちました。

個人ブログでもまとめていますが（文章最後参照）、内藤町の由来は、元々この一帯が江戸時代に高遠藩主・内藤清成の中屋敷だったことに遡ります。400年の歴史があり新宿御苑とともに歩んだ「内藤町」アドレスにはやはり特別なものがあると思いますし、三菱地所による低層レジデンスということで、新宿御苑の近くで穏やかに暮らしたい人にとっては候補になるマンションだと思います。

新宿御苑の大木戸門までは徒歩10分程だと思いますが、フォルム内藤町そばの裏道を経由すれば信号にあたることなく新宿御苑に行くことができます。緑溢れる環境は子育てファミリーやシニアだけではなくあらゆる世代において憩いの場となるのではないでしょうか。年パスは必須ですね！

内藤町アドレスの新築マンションは近年では、ディアナコート御苑内藤町(2020年竣工）、ジオ御苑内藤町（2016年竣工）などがありますが、どちらも外苑西通りに面しているため10階建ての高さが確保できています。最上階の西向き住戸からは新宿御苑越しに新宿の高層ビル群を眺めることができ、それと比較すると5階建てのザ・パークハウス御苑内藤町は眺望面での抜け感はありませんが、至近距離に緑が見えることから森で暮らしているような感覚になりそうです。このあたりは好みですね。

34戸の小規模マンションにしては間取りのバリエーションが豊富で選ぶ楽しさがあります。最上階西向きワイドスパンの107㎡、101㎡タイプについては間取りを見ると住みたくなりますね。40㎡近くの広々としたウッドデッキ敷のルーフバルコニーで御苑の緑を見つつ、珈琲を飲めたら最高ですよね。

ディアナコート御苑内藤町、ジオ御苑内藤町の最上階100㎡超え御苑ビュー住戸は、分譲時でどちらも坪単価600万弱ほどでしたが、今の相場であれば、ザ・パークハウス御苑内藤町の上記100㎡超えプランについては800を超えてもおかしくない気はします。ただ条件や間取り的に万人受けしない住戸も見受けられるので、場合によっては単価を抑えた部屋も出てくるかもしれません。

同じく三菱地所で新宿御苑前駅徒歩1分、新宿御苑パノラマビューのザ・パークハウス新宿御苑（2017年竣工）は第一期販売戸数47戸全てが即日登録申込完売で抽選倍率は最高8.1倍、平均2.1倍。【販売価格】6,400万円～26,900万円、【専有面積】55.46～100.63平米【坪単価】ざっくり380～880万ほどだったので、希少性が高いと800超えても欲しい人はいるようです。

1フロアを3エリアに区分、3住戸に1基のエレベーターというプライバシー性の高さや、全住戸分のサイクルトランクルームなども魅力的です。ただ一方で34戸の小規模マンションなので管理費/修繕積立金のランニングコストが気になる所です。駐車場も9台しかないため（設置率26%程）、駐車場収入の上限も限られています。駐車場9台は少ない気もしますが、同じ通り沿いに、屋外ですが屋根付きの平置き駐車場があります（多武峯内藤神社の手前）。徒歩1-2分程の距離でしょうか。

現地写真などの参考記事 https://toshin.club/area/shinjuku/ms4/tph-gyoen-naitomachi/6592

現地を見てきました。三田通りはたまに通るので現地周辺も知っているエリアですが、結構希少というか、インパクトのある立地ですね！

人によってありなしが明確に分かれる立地だと思いますので、交通利便性の良さや、近くに会社や子供の学校があるなど、何かしら反応するキッカケ/理由がある人にはよいのかもしれません。

とにかく飲食店が多いエリアなのでグルメな単身やDINKSは、毎日外食しても飽きなそうです。
また3駅5路線の交通アクセスの良さはかなりいいと思います。

《リビオレゾン三田の交通アクセス≫
JR山手線・京浜東北線「田町」駅徒歩6分
都営三田線・浅草線「三田」駅徒歩4分
都営大江戸線「赤羽橋」駅徒歩10分

東京メトロが使えないのは残念ですが、JR山手線が日常使いできるのは便利ですよね。

駐車場は無いと思われますが、自転車で「品川」「竹芝・浜松町」「汐留・新橋」「銀座・東京」「虎ノ門・六本木」あたりは余裕でいけるエリアなので、足回りの良さは魅力です。

プランは20.49㎡～72.28㎡の1K～3LDKまで幅広く用意されています。
リビオレゾン新虎通りは、20平米台がほとんどでしたが、60～70㎡台のファミリー向けも用意されている点は異なりますね。

《リビオレゾン三田のプラン≫
【1K】20.49㎡～41.47㎡
【1DK】29.76㎡～29.84㎡
【1LDK】30.28㎡～35.37㎡
【2LDK】42.78㎡～62.52㎡
【3LDK】69.81㎡～72.28㎡

港区アドレスで山手線が使えて、自転車で主要エリアにもガシガシいける、そして自宅近くには飲食店もいっぱい。慶応義塾もすぐ近く。
このあたりに魅力を感じる人にはよいかもしれませんね！


※現地写真も添付します。
民家が残ったため敷地形状がコの字になっていますが、そのあたりは現地で要チェックかと思います。

東京駅周辺の神田や大手町、日本橋については、オフィスが多いエリアなので、会社がこのエリアにある（あった）とか、以前住んでいたとか、何かしらの地縁がないとオフィス中心の当エリアに住宅を保有しようという思考にはなりにくいのかもしれませんが、パークリュクス神田については、交通利便性が大変良いので、その点に価値を感じる人には合ってくるかと思います。

徒歩9分圏内に神田駅、大手町駅、淡路町駅、小川町駅、新御茶ノ水駅、岩本町駅、新日本橋駅の7駅があり、使える路線は以下の11路線です。

JR　　　　・・・山手線・中央線・京浜東北線
東京メトロ・・・銀座線、丸ノ内線、千代田線、半蔵門線、東西線、千代田線
都営　　　・・・新宿線、三田線

これだけの路線が使えるので、主要エリアには乗り換えなし、あるいは1回乗り換えぐらいで行けるのではないでしょうか。
（大手町駅については地下に入ってから改札までの距離がそれなりにあるため、考慮する必要はありますが）

最寄りの神田駅もフラットアクセスで徒歩3分なのであっという間に着きます。神田駅はJR(山手線、中央線、京浜東北線)と銀座線が走っていますが、これらの路線がサクッと使えるのはかなり便利ですね。

敷地面積300平米ちょっとで総戸数55戸という規模なので、目立つようなマンションではありませんが、近隣には飲食店やスーパーもあり、何よりこの交通利便性なので職住近接で時間効率を重視して暮らすには向いていると思います。

都市型コンパクトマンションの「パークリュクス」シリーズなので、基本的には投資用、あるいはいずれ賃貸を出す前提でしばらく自分や親族が住む、のような感じかなと思います。ちなみに同シリーズのパークリュクス日本橋大伝馬町（2019年竣工）が販売時での想定利回りで4%ちょっとぐらいだったと記憶しています。

※パークリュクス神田の現地写真も参考までに添付します。(2021年11月撮影）

オープンレジデンシア高田馬場の立地や周辺物件との違いについて

規模感はないものの利便性は良い立地ですね。まさにオープンレジデンシアらしいマンションだと思います。

敷地面積287.80㎡、建築面積160.60㎡なので分譲マンションとしては相当コンパクトですが、65.29m2の2LDKも用意されているため、DINKS、ファミリーも候補になってきます。戸山公園やおとめ山公園などの大型公園、品揃えが良く価格も安いオーケーストアが近いのは魅力だと思います。

周辺エリアではブリリアシティ早稲田が残り僅かという状況ですが、規模感、共用設備、借地権or所有権、高田馬場駅までの距離などが違いとしてあげられるでしょう。

現地正面の早稲田通りはそれなりに交通量もありますが、早稲田通り向き（南向き）に住戸を配置することで、日照は得れています。

規模が小さいため、存在感はどうしても弱くなってしまいますが、JR山手線が日常使いできる利便性や、街の雰囲気に魅力を感じ、所有権として持っておきたい、という人向きでしょうか。間取りは1R～2LDK、専有面積は25.67m2～65.29m2です。2LKDもありますが、コンパクト中心です。


【間取り】1R～2LDK
【専有面積】25.67m2～65.29m2
【総戸数】28戸
【駐輪場】28台
【入居予定年月】2023年4月下旬
【敷地面積】287.80m2
【建築面積】160.60m2


※現地写真も添付します。もともとは駐車場があった場所です。

敷地面積が600㎡弱と非常に狭いため、どのような物件ができるのか気になっていましたが、「20㎡～30㎡台の単身者向け中心×パークホームズブランド」ということで驚きました。

設備/仕様を見ても、投資向け(資産形成)のパークリュクスのほうがしっくりきます。そのほか気になる点を先に述べると、総戸数102戸でエレベーター1基のみ、敷地内に設置される第三者利用可能な電動キックボード（第三者向けとは別に住民専用も用意されています）、歪な間取りなどでしょうか。

一方、評価できる点としては、やはり将来性が期待できる再開発エリア、且つアクセス面が良好なことがまず挙げられます。

いずれは目の前の東京ポートシティ竹芝から歩行者デッキを通じて浜松町駅までの軽快なアクセスが実現されます（2027年予定）。

また山手線を含め以下の路線・駅が徒歩7分圏内にあるのは便利です。

山手線「浜松町」駅　徒歩6分
京浜東北・根岸線「浜松町」駅　徒歩6分
都営地下鉄大江戸線「大門」駅　徒歩7分
都営地下鉄浅草線「大門」駅　徒歩7分
ゆりかもめ「竹芝」駅　徒歩2分

すぐそばにある東京ポートシティ竹芝のテラスや、海と空を感じられる竹芝ふ頭公園は気分転換にもなるでしょう。

入居者の属性にマッチするであろう、完全個室のワークラウンジや、住民専用の電動キックボード（LUUP）などを採用している点は良いですね。LUUPとしては新築分譲マンションへの「LUUP」居住者専用モデルの導入第一号物件がパークホームズ浜松町ということのようなので、話題性もあるかと思います。

マンションの背面である南東側（海側）はビルが隣接しているため、メインの開口部は北西側になります。北西には東京ポートシティ竹芝がそびえたっていますが、植栽豊かなランドスケープなので、パークホームズ浜松町の居住者はグリーンの借景を楽しめそうです。

Bタイプ、Aタイプの中層階以上からは、バルコニーに出て北東側に目を向けると海が見えるかもしれませんね。

※参考写真：以前の建物を取り壊し中の現地写真。東京ポートシティ竹芝から撮影

第一期販売は全34戸中16戸ということで、47%程です。
パークコート神宮北参道ザ タワーのような注目の集まりやすいタワマンと異なり、御苑隣接の小規模・低層レジデンスなので、ひっそりと販売も進み、いつの間にか完売、というパターンになりそうですね。

一期で104平米の28,880万円が販売されるあたりからも、高くてもこの地でいいマンションが欲しいという層がいることがうかがえますね。竣工済みなので、お部屋の雰囲気はもちろん、御苑の実際の見え方などを確認した上で、申し込みできるのはよいですね。

参考までに新宿御苑からの写真を添付します。年パス保有者なので御苑はたまに行きますが、都心でありながら広大な自然でいいリフレッシュになりますね！

【第1期販売】
販売価格 9,480万円～28,880万円
最多価格帯 16,500万円台・21,900万円台(各2戸)(100万円単位)
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 61.80m2～104.84m2

先日近くを通ったので、現地写真をアップします。
「東京ポートシティ竹芝」と向き合う部屋タイプは緑が見えて気持ちがよさそうですね。

パークホームズ浜松町は、浜松町駅に繋がる歩行者デッキまで徒歩1分（50メートル）という立地なので、将来的な利便性向上を考えると、「空港アクセスがよい場所に、とりあえず東京のセカンドハウスを」的な地方の人は合いそう気も。20㎡～30㎡台中心ですし。で、仕事はマンション内のワークラウンジ、近隣移動は電動キックボードとか。

パークホームズ浜松町については、以前も投稿しているので、合わせてご確認ください！

メインタワーがいよいよ上棟しましたね。そして東棟も基礎が出来上がってからは、やはり上に伸びるのは早いですね。

東棟は1-13階はアマンの姉妹ブランドである「ジャヌ東京」が入りますが、現地で確認すると、14階ぐらいからはお隣の六本木ファーストプラザを越えるか越えないかぐらいの高さに感じます。ですのでレジデンスの北東方向は14階、15階ぐらいから多少視界抜けも出てきそうな気がします。（といっても、北東には六本木ファーストビル、仙石山森タワー、神谷町トラストタワーなどの背が高い建物が続きますが）

部屋によっては東京タワービューになると思いますが、虎麻誕生で東京タワービューのマンションは減るでしょうから、希少性も高くなりそうです。

メインタワーのアマンレジデンスは戸数も少ない、且つ広くてグロスも高くなることから、東棟が気になっているかたもいると思います。

東棟（14階～53階）※公式サイトより
高さ約240ｍの東棟では、14階から53階に約330戸の住宅を計画しています。コンセプトは「リゾートホテルに暮らすような住環境」です。低層部にラグジュアリーホテルを併設し、ホテルと連携したサービスを利用できます。プール付きの住戸や、2層吹き抜けの解放感あふれるリビングなど、都心にいながら、ゆったりと時間が流れる暮らしを提供します。

現地では、東棟の外観の素材感も一部認識できるレベルになってきています。

ちなみに、虎ノ門麻布台プロジェクトでは公園も誕生予定です（令和5年4月予定）。場所は外務省飯倉公館のすぐ北側あたりです。それほど大きな公園ではありませんが、来訪者にとっては、六本木ヒルズのさくら坂公園 (ロボロボ公園）的な位置づけになるでしょうから、ショッピングを楽しんだ後に子供を公園で遊ばせて帰る、といったことができそうです。

参考までに現地と現地正面の通りの写真です。
前回の記事と合わせてご確認ください。

麻布十番駅、六本木駅、六本木一丁目駅、虎ノ門麻布台までの距離や、麻布十番商店街、お子さんがいれば通学路などを確認してみると生活イメージができてよいかと思います。