すまいよみ スムログ出張所スレ

駅徒歩12分がデメリットですが、駅遠の立地を積極的に選ぶメリットもあります。

すなわち住環境の良さです。青戸小学校、青戸平和公園がすぐ近くにあるため、良好な子育て環境になっており、周辺地域に明るい人ならファミリーで永住するには適した場所だと思います。

また、水戸街道から少し入ったポジションにあるため、車保有者にとっては、各方面に出やすくロードサイドのお店も便利に利用することが出来るでしょう。

ポイントは、駐車場設置率、永住するにふさわしい居住性豊かな間取りと充実した設備だと思います。それと駅距離があるため抑えられた価格とのバランス。個人的には、中層階で、70㎡5,000万円切るくらいの価格だと検討しやすいかなと思いますが、どうでしょうか。それらを満たせば、車を持っての生活で予算を少しでも抑えて検討したい人にとってはオススメできるマンションになりそうです。

年明け1月15日（土）、16日（日）のプロジェクト発表会を楽しみにしています！

当マンションの良さは、「亀有」駅徒歩3分、大型複合商業施設「アリオ亀有」同じく徒歩3分の高い生活利便性を享受できる立地と、内廊下設計、角住戸率100％など優れた住空間のマンションデザインにあります。

特に亀有は、東京の東エリアでも多数の生活利便施設が集積する屈指の街。

大小連なる9つの商店街に、「イトーヨーカ堂駅前店」、電気専門店「ノジマ」、家具の「ニトリ」などが入居する駅前の複合ビル「リリオ亀有」が徒歩2分で利用できる他、シネコンや約130もの専門店が入る大型商業施設「アリオ亀有」も徒歩3分の場所に！

様々な生活シーンを演出してくれる「アリオ亀有」が徒歩3分！
江東5区でシネコンがある街は、「豊洲」「木場」「錦糸町」「西新井」「亀有」だけです。徒歩3分で映画を見に行ける贅沢な環境。

生活の全てが快適！「1度住んだら離れられない亀有」の駅近徒歩3分！亀有が大好きな人にとっては、垂涎の立地ではないでしょうか。地元の人で41戸すぐ埋まってしまいそうな気がします。

一方、当マンションのデメリットは、大通り沿いの騒音です。

都道環状7号線「環七」は、トラック、バスなどの大型車が多い大動脈です。日中だけでなく、特に西向き住戸は、夜中や早朝も窓を開けての生活、就寝は憚られそうです。当敷地前は交差点のため、信号待ちの車の排気ガスも気になります。北側に位置する常磐線の高架を通る電車音も、人によっては気になるかもしれません。

メリットとデメリットがはっきりしているので、検討する人は、優先順位をつけやすいと思います。

建物は、13階建て41戸の小規模になります。

住戸設定は北東向きと南西向き。

物件の東側は「第一種住居地域」の低層エリアが広がるため、日当たりは限られますが、駅徒歩3分にいながらの開けた眺望、採光は大きな魅力！大通りの騒音も和らぐ方面。

西側で気になるのは、環七を挟んで対面の細長い15階建てマンションくらいです。離隔は取れていますし、日が入ってくる南西方面は開けた環境なのでそれほど悪い条件ではありません。南西向き住戸前が日陰になる時間も少ないでしょう（モデルルームで要確認）。

内廊下設計により各住戸のプライバシー性を高め、角住戸率100％により室内の明るさをしっかり確保（一部の行灯部屋を除く）した建物デザインが、立地に次ぐ当マンションの良さです。

1階共用部分は、エントランスホール、宅配ボックス、24時間対応のゴミ置き場、管理員室、ペット足洗い場、防災備蓄倉庫など必要最低限が用意され、セキュリティは、風除室1カ所と玄関前での通話による確認のみ。オートオック2カ所か、「クリオ亀有ガーデンマークス」や「リビオレゾン綾瀬ステーションプレミア」のように居住者のみが乗降できるような着床制限エレベータであれば尚良かったですね。「ラクセスキー」は、鞄から鍵を出さずに解錠できます。

設備・仕様面について。

水回り関連で、ディスポーザーはありませんが、キッチンやトイレ、洗面所まで全ての水道を浄水にする新日本建設オリジナルの「エクセレントウォーターシステム＋」が採用される他、食器洗い乾燥機など必要なものは一通り揃っています。外出先や室内の離れたところから給湯や床暖房などをアプリで操作できる便利なIOT対応。構造は二重床・二重天井、天井高は2,430mm～2,480mm。また、騒音に最大限配慮し「T-4サッシ（二重サッシ）」としています。


主な間取りと第1期1次の価格です。

西向き

Bタイプ、60.95㎡（2～13階）
3階、5,248万円（坪単価284万円）

東向き

Cタイプ、65.75㎡（2～4階）
3階、6,158万円（坪単価309万円）

Dタイプ、68.14㎡（8～13階）
8階、6,958万円（坪単価337万円）

Eタイプ、75.96㎡（2～4階）
1階、6,598万円（坪単価286万円）

Grタイプ、86.78㎡
5階、8,598万円（坪単価327万円）

平均坪単価は320～330万円前後です。


私なら、騒音が少し軽減できて、抜け感がある北東向きのDタイプを選びたいです。が、価格が重ためだと思いました。

一方で、騒音に晒される西向きですが、Bタイプの60㎡は、この価格ながら南西角住戸の日当たりと開放的な空間が魅力！中層階で5,500万円前後なら狙い目かなと思っています。

当マンションの魅力は、大きく以下の2点に凝縮されます。

・東京メトロ千代田線「綾瀬」駅徒歩2分の立地
・コンパクトながら快適さを追求したマンションデザイン


「綾瀬」駅は「大手町」駅直結20分。「綾瀬」は千代田線の始発駅にもなっています。「北綾瀬」に多くの始発を譲ったものの、日中「北綾瀬」や「亀有」だと約10分に1本が、綾瀬だと5分に1本電車が来るので時刻表いらず。寒い日、暑い日に1本乗り遅れたストレスが少なくて済みます。

駅徒歩2分は機動力を発揮するだけではありません。「綾瀬」駅北側は商業エリアとなっているため、大型商業施設が隣接している生活環境と同じ事を意味します。夜遅くてもサンダル履きでスーパーまで出向く事が出来ます。「ベルクス」が徒歩2分、「東急ストア」が徒歩3分、「イトーヨーカ堂」が徒歩4分、コンビニエンスストアも徒歩3分以内に2店舗。

ワンランク上のお買い物であれば、「マルイ」や「東急ハンズ」「ルミネ」などの人気商業施設がある隣駅「北千住」を日常使いできます。子供服も化粧品も、ちょっとしたよそ行きの洋服も美味しい惣菜も、1駅乗れば一通り揃います。

駅近ながら子育て環境も悪くありません。子供が産まれれば、抱っこしながら、ベビーカーを引きながら、駅周辺の生活利便施設とマンションを徒歩で往復することが苦にならないのは駅近だからこそ。子供が大きくなって1人で行動するようになっても、夜間、駅とマンションとの行き来が安心。女性の終電付近での一人歩きも同様です。

22年の4月からは、「綾瀬小学校」（徒歩7分）が新校舎へ移転するため、最新の教育体制も期待できます。

子供が乳幼児の頃は、全長2kmにも及ぶ「東綾瀬公園」（徒歩5分）一帯の様々な施設や自然の中で子育てし、大きくなったら「東京武道館」（徒歩4分）に通って活発な少年少女に育ってくれることを期待できる環境。


当マンション、もう一つの大きな魅力が、小規模マンションのハンデを補う企画の良さです。

内廊下設計でプライバシー性を確保。外部からはマンションに入っていく居住者と住戸を特定できないため、女性単身者にも安心です。

防犯面は、エントランスのオートロックに、エレベータの着床制限（シークレット運転）、玄関のトリプルセキュリティを採用し万全。更に、FIX窓を除く窓に防犯センサーを設けています。

エントランスには、Wi-Fiを完備した「ラウンジスペース」が用意され、テレワークにも使用できます。100冊前後の本が集められる「選書サービス」は、年に2回程度入れ替えていく予定。コンパクトながらマンション内のサードプレイスとして生活を豊かにしてくれるはずです。

サブエントランス付近には、無人コンビニ「Store600」が。スナックやちょっとした雑貨、衛生用品など、品揃えは住人の嗜好を捉えながら替えていくそうです。スマホによる専用アプリで決済も便利。わざわざ身支度することなくマンション内で欲しいものが手に入ればありがたいサービスになります。

「シェアサイクル」は重宝するでしょう。スマホ予約と電動自転車で快適に利用できます。マンション内の駐輪スペースは限られますから、あえて保有せずに、必要な時に近隣のお買い物や散策を楽しむスタイルも、これも駅徒歩2分だからこそ。また、自転車置き場が屋内なので、保有する自転車の風雨による劣化も軽減してくれます。

「屋上テラス」。10時～20時まで開放し、花火開催の日は22時までの延長も計画されているようです。低層階を選んだ住人も、スカイツリービューを楽しんだり解放的な空間で気分転換することができます。

荷物保管サービス「サマリーポケット」は、入居者特別価格で利用することができ、限られた専有部を助けてくれます。

「住まいのアプリ」は便利だと思いました！スマホ内で、専有部の取扱説明書を保存できるだけでなく、住宅備品の購入や修理の依頼もできます。


全5タイプの間取りと主な価格です。

Aタイプ（60.05㎡）3LDK
6階、5,508万円
10階、6,078万円

Bタイプ（60.79㎡）3LDK
6階、5,528万円
10階、6,098万円

Cタイプ（31.80㎡）1LDK
6階、3,458万円
10階、3,578万円

Dタイプ（30.13㎡）1LDK
6階、3,238万円
10階、3,358万円

Eタイプ（34.43㎡）1LDK
6階、3,638万円
10階、3,758万円


綾瀬エリアでは、過去にグロスで6,000万円を超える成約は中々見られないのですが、22年ぶりの駅徒歩2分の50戸以上、今の趨勢を考えれば、効率が良い3LDK住戸、60㎡グロスで6,000万円前後は魅力的です。

当マンションのデメリットは、穏やかで開放的な綾瀬駅の南側、低層の住宅地エリアに建つ駅徒歩4分の「シティハウス綾瀬」と比べた時に、お世辞にも優れていると言えない住環境です。ただし、これは商業エリアの駅徒歩2分の立地とトレードオフになるものです。

物件の特有ではなく一般的なことですが、綾瀬駅周辺のハザードリスクについて。綾瀬4丁目は、高潮、荒川の氾濫時に、最大5ｍ程の浸水リスクが指摘されています。スロープより上部は50cmほど敷地が底上げされているものの、2階住戸が万が一のリスクを孕んでいます。

以上ですが、周辺の現相場から良心的な新築分譲価格も踏まえ、特に、3LDK住戸は、単身者にも、マンションが高騰している都内で検討しあぐねているDINKS、3人家族にもお勧めしたいマンションです！

モデルルームを訪問したので、追記しました。

オートドアを3カ所、うちオートロックをエントランスと1階共用廊下扉の2カ所に完備している点は安心です。最近はオートロック1カ所の新築も多いので。鍵を鞄やポケットにしまったまま解錠できる「ハンズフリーキー」を採用しています。

宅配ボックスや24時間利用できるゴミ置き場、ペット足洗い場以外、主な共用施設はありません。エントランスにはソファが用意されるので、来客対応はこちらでできるでしょう。

67.54㎡住戸のランニングコストは以下。
管理費、24,625円（インターネット使用料込み）
初年度修繕積立金、11,080円

管理費は㎡あたり365円。住友不動産のマンションは大規模だと共用部分を絞り込んでランニングコストを安くする物件が多いのですが、この中小規模物件は重ためです。リビオレゾンはあれだけソフト面を頑張って㎡321円。79戸の「メイツ東綾瀬」の管理費は㎡186円、70.66㎡住戸で13,200円です。ただし、この規模のマンションでディスポーザー装備、インターネット使用料込みになっている点は評価できます。

住戸は、北向きと南向きの2棟配置。

北向き住戸はコンパクトな2LDK住戸中心。南向き住戸は3LDK中心。

北向きは現在比較的抜けている環境ですが、エントランス前の駐車場の存在が気になります。

マンション南側は、開口部が狭いのですが、低層の住宅地のため日当たり、眺望が半永久的に約束されています。駅徒歩4分ながら恵まれた住環境。南向きは全角住戸のため、最高の住空間！このマンションの見どころです！

間取りは、40.46㎡の1LDKが1戸、70.86㎡住戸が1戸、他は、55㎡前後の2LDK住戸、67㎡前後の3LDK住戸がメインとなります。

住戸の設備、仕様について。優れた住環境に居住する快適性を、さらに引き出してくれています！

主な設備と仕様。

・床暖房
・キッチン天然石カウンタートップ
・生ゴミディスポーザー
・食器洗い乾燥機
・手洗いカウンター付きトイレ
・無線LAN給湯リモコン
・ミストサウナ
・可動式ルーバー格子
・Low-Eガラス
・ミニシンク

・二重床二重天井
・天井高2,450mm
・バルコニー防水コンセント
・バルコニー奥行き2,000mm

かなり充実しています！まずディスポーザーが標準装備である点は、忙しい共働き世帯やファミリー層にとって何より嬉しい点。キッチンの天板には天然石、トイレには手洗いカウンターが設置され上質さを演出してくれます。バルコニーには、絶滅危惧種となったミニシンクが！子供の汚れ物の処理や植栽の水やりに大きく役立ち、生活満足度を向上させてくる設備です。バルコニーの奥行きをしっかり2m取ってある点もさすが！20センチ変わるだけで、バルコニーでの使い勝手は異なるものに。このあたり、生活満足度を少しでも向上させる設備仕様のスパイスは、リビオレゾンより「一日の長」がありますね。

主な間取りと第一期の価格です。

南向き
Aタイプ（67.54㎡、2LDK+S）
10階、7,200万円

Bタイプ （67.20㎡、1LDK+2S）
8階、7,200万円

北向き
Cタイプ （55.59㎡、1LDK+S）
9階、5,500万円

E3タイプ （55.59㎡、2LDK）
9階、5,500万円

南住戸住戸の平均坪単価は350万円
北向き住戸の平均坪単価は320万円

グロスで6,000万円を超える成約がほとんど見られない綾瀬エリアにおいて、60㎡台で7,000万円を超える価格は、中々にチャレンジしてきた印象があります。ただし、駅徒歩4分で、南側を住宅地に抱える角住戸設定の最高の住空間、居住性を高める数々の充実した設備に、大きな価値があるのも確か！

当マンションのデメリット
同程度の住戸規模のリビオレゾンであれだけできるのを見せられてしまうと、共用部の乏しさが残念です。住友不動産のマンションは、楽しさ、親しみやすさが少ないと思います。住まいへの企画が、悪い意味でフォーマット化されているような。規模感は違いますが、「シティテラス金町」や「シティテラス住吉」みたいに、せめて「テレワークスペース」や「個室ブース」を設けるなど、もう少し考えられなかったのでしょうか。その一方で管理費も重ためです。

それと、物件特有のデメリットではありませんが、リビオレゾンでも触れたとおり、綾瀬駅周辺は比較的ハザードリスクが高いエリアです。

この物件こそ、竣工済み販売が威力を発揮しそうですね。南向き住戸に入った時の、先まで抜けた眺望と開放感！を想像してしまいます。北口のタワマンが坪単価400万円？！でリリースされた後なら、長期戦にして竣工済み物件をこの価格で売り切る勝算を見出しているのでしょうか。

シティテラス住吉の良さは、都心近接、大手町直通10分のロケーションにいながら、住んで良しの住吉界隈、自然環境、子育て環境の良さ、大型商業施設「アリオ北砂」が徒歩5分にあり、便利な生活環境にあります。

駅距離があっても、マンション内に「テレワークラウンジ」がある事、外に出れば「アリオ北砂」があることで、デメリットを軽減させてくれます。

デメリットは、交通利便性。「西大島」駅徒歩14分、「住吉」駅徒歩15分の立地です。更に「錦糸町・亀戸」と「東陽町・門前仲町」の南北を結ぶ都営バスのバス停が微妙に離れています。駅遠のマンションは、バス邸が近いなどでカバーしてほしいですね。近隣のハザードリスクも踏まえておきましょう。万が一のときは2階部分までの浸水リスクがあります。

主な間取りと価格について。

B1タイプ（70.27㎡）
8階、6,400万円

C1タイプ（67.34㎡）
8階、6,100万円

先着順販売の平均坪単価は約300万円でした。

販売開始が遅れていましたが、年末にモデルルームを訪問しました。

第1期1次の予定価格は以下です。
平均坪単価は360万円前後でした。

東向き住戸

EFタイプ（69.32㎡）
10Ｆ 7,368万円
9Ｆ 7,318万円
8Ｆ 7,268万円
7Ｆ 7,218万円

EGタイプ（71.10㎡）
10Ｆ 7,738万円
9Ｆ 7,688万円
8Ｆ 7,638万円
7Ｆ 7,588万円

EAタイプ（69.26㎡）
10Ｆ 7,488万円
9Ｆ 7,438万円
8Ｆ 7,388万円
7Ｆ 7,338万円


南向き棟

SLタイプ（90.44㎡）
10Ｆ 10,218万円
9Ｆ 10,098万円
8Ｆ 9,948万円
7Ｆ 9,828万円

当マンションの特徴・良さは以下。

・都市の生活を堪能しながら、広大な自然環境に住まう極上の立地！
・城東エリア屈指、4つのエリアを生活圏に持つ生活利便性と交通利便性！
・快適な生活提案とランニングコストが抑えられた大規模マンション！

モデルルームを訪問して、あらためて大規模ランドスケープデザインと、充実した共用部、共用サービス、住戸設備・仕様の良さ、70㎡住戸で月々13,000円台という管理費の安さにも魅力を感じました。

一方で、東向きで一番多い69㎡台住戸ですが、居住性がもう一つだと思ってしまったタイプがいくつかありました。具体的には、子供部屋になる洋室の形、広さ（4.3畳、4.5畳など）、窓がない部屋の設定が少し残念なところでした。スパンが足りない（5.85m）ことと、2WAYキッチンや、マルチワークカウンターなどの生活提案企画を間取りの中に盛り込んだからだと思いますが、もう少しゆったり目の住戸設定が欲しかったなと思いました。

218戸の大規模の販売状況を注目したいと思います。今年楽しみなマンションです！

第4期1次の主な販売住戸です。残りは少しとなっていますので、販売もラストスパートですね。

特に、南向きの中住戸3LDKは、下記DRタイプが最後の1列、検討する最後のチャンスになります。

数年前までの亀有の価格からすれば、かなり上がってしまった感がありますが、中古も上がってしまっている中、23区、駅徒歩4分、南向き開放、日当たり良好の好立地で新築マンションとあれば、6,500万円強、坪単価も320万円以内で比較的検討しやすい気もします。

南向き

DRタイプ、69㎡、3LDK
5階、6,650万円、坪単価318万円
6階、6,660万円、坪単価318万円
7階、6,790万円、坪単価324万円
11階、7,280万円、坪単価348万円

Hタイプ、75.14㎡、3LDK
3階、7,800万円、坪単価342万円

Bタイプ、76.96㎡、3LDK
4階、7,450万円、坪単価319万円


東向き

Iタイプ、75㎡、3LDK
8階、7,300万円、坪単価330万円


西向き

Aタイプ、71.21㎡、3LDK
3階、6,190万円、坪単価286万円
7階、6,650万円、坪単価308万円

先日開催されたプロジェクト発表会にて提示された販売予定価格帯です。

3LDK70㎡台、西向き、5,800万円台より
3LDK70㎡台、南向き、6,300万円台より
4LDK76㎡台、南向き、6,900万円台より
4LDK83㎡超ルーフバルコニー付き、8,000万円台より

およそですが、
西向きは、平均坪単価300万円前後
南向きは、平均坪単価320万円前後

南向き中層階で、70㎡6,700万円程度でしょうか。予想より若干高めでしたが、有楽町線延伸の期待がありますので、検討者は前のめりでモデルルームへ来場するでしょう。東陽町、住吉界隈の駅近、築浅中古は坪単価350万円、グロスで7,500万円前後まで上がってきましたので、新築であることを考えれば、共働き世代には手を出しやすい価格と考えます。

「猿江恩賜公園レジデンス」「シティテラス住吉」あたりが競合になってきます。

前回の「SUN VILLAGE」第1期、「SEA VILLAGE」第2期は、途中から販売戸数を増やして631戸。3倍の倍率優遇を含まない総登録件数が5,546件の平均倍率が8.7倍でした。

今回の売出し住戸は、「SUN VILLAGE（第1期2次）」250戸と「PARKVILAGE（第2期）」308戸の合計558戸になります（22年1月30日現在）。


SUN VILLAGE
　　
左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：16戸、10,324万円、92.07㎡、370万円
Ｂ棟：10戸、6,094万円、75.65㎡、266万円
Ｃ棟：45戸、6,097万円、75.92㎡、265万円
Ｄ棟：26戸、5,530万円、61.29㎡、298万円
Ｆ棟：60戸、6,748万円、78.53㎡、284万円

SUN VILLAGE合計250戸
平均6,463万円、75.95㎡、281万円


PARK VILLAGE

左から、売出戸数、棟別の平均価格、平均面積、平均坪単価

Ａ棟：42戸、10,147万円、86.54㎡、387万円
Ｂ棟：65戸、6,447万円、77.41㎡、275万円
Ｃ棟：63戸、6,981万円、81.57㎡、282万円
Ｅ棟：64戸、7,737万円、88.46㎡、289万円
Ｆ棟：74戸、7,640万円、84.25㎡、299万円

PARK VILLAGE　合計308戸
平均7,616万円、83.44㎡、301万円


PARK VILLAGEの住戸は全体的に専有面積がゆったりめで、グロス価格も高めですが、南向きを東京湾に向けて開放されるＥ棟、Ｆ棟の単価が比較的軽い設定となっているように感じました。

また、北向きでも抵抗が無い人であれば、PARK VILLAGの人気を避けて、SUN VILLAGE のＢ棟の都心向きが、グロス、単価ともに軽いため、人気が出そうな気がします。


今回の販売における主な変更点を幾つか。

3倍の優遇倍率は無くなりました。

法人と個人、また、家庭内で複数人が同一住戸に申し込みができなくなります。

間取り変更についても前回のように選べなくなっており、既に決まっています。第1期で間取り変更済みのキャンセル住戸が再登録されるので、同じタイプでも、異なる間取りが混在しています。

カラーも三種類のみの選択となります。

3倍の優遇倍率は無くなりますが、前回抽選で漏れた人の多くが申し込みそうなので、前回と比較して当たりやすくなるとは思えませんね・・・。


今後のスケジュールについて。

22年1月初旬よりモデルルーム見学を開始していますが、今回の販売スケジュールは以下です。

3/21（月・祝）：ご希望住戸の承り期限
3月下旬～：対面、オンラインでの受付
4月上～中旬：【抽選会】

今回販売が無かったSEA VILLAGE は、次回、5月以降に販売される見込みです。注目されるタワー棟の販売はまだ先のようでした。すでに、2月下旬までモデルルームは埋まっており、抽選以前にモデルルーム見学に行くことがまず最初の難関なんですよね。随時キャンセル枠を更新しているので、あきらめ図こまめにチェックすることと、次回の受付開放時は、数分前からスタンバイして、クリックしまくる事をお薦めします（苦笑）。

すでに竣工染みですが、まだ売出されています。

2020年当時の第1期売出時は、正直「高い」と思っていましたが、2022年に入り近隣の中古物件の売出も高くなってきていますから、メリットが多い新築マンションとしては検討しやすくなってきたと感じています。特に、南砂町から東陽町エリアにかけて、たくさん存在する駅距離があるマンションの中では、大型商業施設隣接、大規模、長谷工と住友不動産タッグの効率が良い田の字型間取り、設備の良さが光っており、競合に対しても選び甲斐があるマンションとなっています。

以下は、販売中の主な住戸です（22年2月初旬現在）。

南向き、B棟
G1タイプ、68.26㎡
10階、6,300万円
9階、6,200万円
8階、6,140万円
7階、6,110万円
6階、6,050万円
5階、6,000万円

南向き、C棟
Hタイプ、70.28㎡
7階、6,320万円

G2タイプ、68.26㎡
12階、6,320万円
11階、6,290万円
10階、6,260万円
9階、6,170万円

南向き、D棟
G4タイプ、68.26㎡
2階、5,860万円
1階、5,830万円

東向き、E棟
Iタイプ、56.68㎡
10階、5,200万円
9階、5,170万円
6階、5,050万円
5階、5,020万円

J2タイプ
12階、5,930万円
10階、5,900万円
9階、5,870万円

少しまですが、売出中の住戸です（22年2月初旬）。

A1タイプ、64.31㎡、3LDK
6階、6,500万円
9階、6,800万円

A2タイプ、64.31㎡、3LDK
7階、6,200万円
10階、6,600万円

B2タイプ、61.01㎡、3LDK
7階、5,600万円
10階、5,900万円
13階、6,200万円

C2タイプ、67.02㎡、2LDK+Ｓ
4階、6,300万円
5階、6,500万円
11階、7,000万円

Dタイプ、70.02㎡、3LDK
5階、6,900万円
10階、7,500万円

D’タイプ、70.02㎡、3LDK
3階、6,500万円
6階、6,900万円

E2タイプ、67.2㎡、3LDK
3階、6,100万円
5階、6,500万円

E2'タイプ、67.2㎡、3LDK
6階、6,500万円
10階、6,900万円

Fタイプ、76.59㎡、4LDK
3階、8,500万円台

一部の住戸を除いて売出し直後と価格帯は変更ないように思えます。
長谷工×住友不動産の田の字型でも効率が良い間取りに、個別宅配ボックスなど設備も充実しています。共用施設に「コワーキングスペース」もあり、時勢を反映した最新マンションです。

今の相場観からすれば、東京駅まで10分ちょっとの新築が6,500万円前後だと検討しがいがあると思います。
新?線もほぼきまり、新小岩、再開発が著しい小岩エリアは将来が明るいですね。
3月に竣工予定。楽しみです♪

駅徒歩3分と再開発エリア隣接の明るい将来性がストロングポイント。一方で、大通り沿いの騒音と潰れた南向きの環境、南西向きバルコニー前の住環境が将来まで確保できるかの不安要素。メリットとデメリットがはっきりしたマンションだと思います。

いかにも、オープンハウスらしい、ニッチな場所だと思いました。　

共用施設を最低限にしているため、月々のランニングコストが抑えられています。

D1.D2タイプ（70.20㎡）
管理費、13,730円
初年度の修繕積立金、6,320円
町内会費、300円
インターネット使用料、1,100円


以下、主な間取りと予定価格です。

A1（11階より上はA2）タイプ
75.88㎡、4LDK
4階、6,680万円
9階、7,180万円
14階、7,630万円

Ｂ1（同B2）タイプ
65.52㎡、3LDK
9階、6,180万円
14階、6,530万円

D1（同D2タイプ）
70.20㎡、3LDK
7階、6,680万円
9階、6,780万円
14階、7,080万円

Ｅ1（同E2）タイプ
70.95㎡、3LDK
9階、6,580万円
14階、6,880万円

F1（同F2）タイプ
73.29㎡、3LDK

4階、6,530万円
7階、6,730万円
9階、6,830万円
14階、7,130万円

平均坪単価は、315万円前後でした。

プラウドタワーと比べて、駅距離分の差はありますが、特段安いとは思いませんでした。
ランニングコストで、200戸強の小規模のタワーマンションと差ができますが、それでももう少し安ければと言う印象です。

予定販売価格が発表されました。

２LDK：4,200万円台～
３LDK：4,900万円台～
４LDK：5,700万円台～

2階の68.37㎡の3LDKが4,900万円台～でしょうか。

「シティテラス金町」は、Ａ棟の南向き、1階、70.35㎡が5,200万円ですから、比較すると一見それほど強気な価格帯ではなさそうですが、近隣では、「プレミスト金町」や「ライオンズ綾瀬セントマークス」「メイツ東綾瀬」などの売れ行きが良さそうとは思えませんので、決して安いとも思いませんでした。

「シティテラス金町」は、早期完売しないような価格設定が特殊ですし、駅距離以上に新宿地区の環境の良さ、隣接エリアの今後の再開発、大規模マンションの利便性のメリットがあることも確かなので、検討する方は、そこをどう自分の価値観や優先順位と照らし合わせて評価するかだと思います。

デメリットは水戸街道沿いの喧噪ですね。
バルコニー側は、水戸街道と逆側なので比較的静かだ都は思いますが、共用廊下側の部屋は窓を開けての生活は厳しいです

金町駅周辺と水戸街道で分断されてしまうのが少し残念なポイントですが、それでも徒歩1分にセブンイレブンと、近隣10分以内にはスーパーも複数あり、街道沿いのファミレスなどの飲食店も生活し出すと意外と便利で、通学区の小学校、学童が徒歩5分以内など、生活しやすい環境です。

徒歩10分程度の場所には、「新?線」旅客化に伴う新駅誕生の期待があり、将来的には「新小岩」「錦糸町」方面も出やすくなりそうです。

駅距離はありますが、恵まれた周辺環境、全戸角住戸設定の住空間の良さが魅力のマンションです。

「総合レクリエーション公園」や「なぎさ公園」「葛西臨海公園」「アリオ葛西」などの娯楽スポット・施設に囲まれ、子育てするにも楽しいエリアです。「夢の国」も自転車で行けてしまう近さで、生活の満足度は高いでしょう。

先行で販売された徒歩14分の「ガーラ・レジデンス葛西」も、設備の良さや価格などのバランスで人気があり、竣工前には完売していました。400戸を超える「リビオシティ・ルネ葛西」も竣工前完売でしたが、駅距離があっても、沿線の人気、周辺の住みやすさでマンションの人気が高いエリアです。

朝の通勤の快適性では、今まで都営新宿線や半蔵門線に大きく劣っていた東西線でしたが、コロナによる緊急事態宣言以降、混雑度が低くなっています。加えて、将来的に東陽町を南北に横断する有楽町線の延伸がほぼ決まっていることも大きいです。

70.53㎡の明るい南西角住戸が、3階5,050万円、7階が5,290万円で比較的検討しやすいと思いました。ガーラマンションシリーズの設備、居住性の高さなどしっかりした造りも印象が良いです。

デメリットは、環七通り沿いの騒音と、南側に隣接したガソリンスタンドも若干気になりそうです。

蔵前橋通りが近いことと、比較的高めなハザードリスクが気になる点ですが、それ以上の強みが多く、お勧めできる新築分譲だと思います。

自然環境の良さ、大規模ランドスケープデザイン、共用施設、駐車場は平置き、しっかりした居住性の間取り（長谷工×住友の効率的な田の字型）、充実した住戸設備、近隣で強力に駅前の再開発が進み沿線力の向上が期待される総武線沿線、江東区、墨田区隣接の東京駅6.6km圏。

当マンションの大きな特徴は、3敷地にまたがった6棟構成である点です。

平井駅から一番距離がある順から「アクアレジデンス」（徒歩10分）、「ブリーズレジデンス」（徒歩10分）、「コンフォートレジデンス」（徒歩8分）。それぞれ2棟ずつの構成になっています。

エントランスや宅配ボックス、ゴミ置き場、駐車場（オール平置き）、自転車置き場など基本的な機能は、それぞれの棟が持ち合わせているのですが、共用施設はB棟の東向き1階部分に集約され、全ての棟の居住者が利用することができます。

前面が旧中川に面し開けている恵まれた住環境のアクアレジデンスの売出しが6千万円後半と、駅から一番遠い棟が一番高い価格設定。ブリーズレジデンスの売出しが中層階で6,000万円前後～の売出しで、眺望が抜けた高層階が6,500万円前後、コンフォートレジデンスは、しばらく後になりそうです。

電車でも自転車でも「東京」「大手町」や、都心部要所まで快適に移動でき、機動力を発揮できる門前仲町。

その門前仲町駅２番出口から徒歩3分。永代通りを木場方面に歩き、路地を南に曲がって「石島橋」を渡るとマンションの立地という近さ。

南、東、西の3方を接道し、北側を大横川に囲まれている利便性と住環境を両立した、これ以上ない立地です！

大横川は春になれば桜の名所。周辺は閑静で開放的な住宅地。京葉線の「越中島」駅も徒歩8分、シネコンも入居する大型商業施設「深川ギャザリア」も徒歩10分以内で歩けるので、移動も生活も非常に便利な立地になります。近くには大型公園の「木場公園」「牡丹町公園」「古石場川親水公園」などファミリーが賑やかな公園もあり、子育てファミリーにとっても暮らしやいポジションです。

近隣の中古相場です。

プラウド門前仲町ディアージュ
2018年築
徒歩9分

シティハウス門前仲町
徒歩5分
2012年築

が坪単価380?400万円
70㎡所有権8,500万円前後で取引されています。

近隣の新築では
クレヴィア両国国技館通り
両国駅徒歩2分が坪単価450万円
70㎡換算で9,500万円

70年の一般定期借地権付きの分譲ですが、70年あれば一生住むために若年層が検討する際も、とりあえず不安はないですね。どのくらいの価格になるでしょうか。

借地権付きを加味して、坪単価400万円以上は間違いなくいくのではないでしょうか。

駅周辺、徒歩圏内に、生活利便施設が集積していて、大通りがなく穏やかで明るい低層の街並みが「瑞江」エリアの特徴ですが、「ラリュール・セゾン」は、その両方を実感できる駅徒歩4分の立地が大きな強み。西側が道路挟んで「下鎌田へび土手公園」、南側が一戸建てが並ぶ住宅地のため、利便性と住環境を両立した最高の立地になります。

マンションの近くには保育園や幼稚園がたくさんあり、通学校の小学校や中学校も近いので（中学校は目の前）、子育て環境も良好です。

もうひとつのメリットが「間取りの良さ」です。大規模では味わえない居住性の高い間取りを見ることができます。直近で分譲されてきた瑞江エリアの分譲マンションは、いずれも中小規模ですが、それでも大体が一般的な「田の字型」中心の間取りがほとんどでしたので、このマンションを積極的に選びたい強みになると思います。

もう1棟の「ラリュール・ルフレ」ですが、「ラリュール・セゾン」より更に南に2分歩いた「瑞江」駅徒歩6分の立地である点と、将来まで住環境の良さを保てるか不明な点がマイナス要素です。現状は開けて明るい角立地であるものの、西側が空き地、南側が月極の駐車場の存在により住環境の将来性に不安が残るので、価格が少し程度の開きであれば「ラリュール・セゾン」一択だと考えています。

ＪＲ総武線沿線のマンションが「高い」と思っている人は、この瑞江の駅に近いマンションも検討して見る価値があると思います。

少し前になりますが、モデルルームを訪問しました。
スケールが大きいマンションギャラリーで、2つのタイプのモデルルームを見学できます。

主な住戸設備。

TES温水式床暖房
フィオレストーンカウンター
ディスポーザ
食器洗い乾燥機
非接触キー
直床
天井までのウォールドア
天井高2,500mm（一部2,450mm）
バルコニー奥行き1,900mm

標準的なファミリータイプの仕様でした。共用廊下側の洋室に可動式ルーバー格子がないのが残念でしたが、キッチンのフィオレストーン天板は良いですね！


主な間取りと価格について。

一部を抜粋して共有します（すでに販売期が変わっているようなので、現在の販売住戸については、モデルルームでご確認ください）。

【サウスコート】南向き
S-Dwタイプ、72.00㎡
11階、6,848万円（坪単価313万円）

S-Kgタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）


【ブライトコート】南向き
B-Bタイプ、72.13㎡
4階、5,978万円（坪単価273万円）

B-Cタイプ、72.45㎡
1階、5,978万円（坪単価272万円）
4階、5,998万円（坪単価273万円）
9階、6,268万円（坪単価285万円）
12階、6,398万円（坪単価291万円）

B-Ｅタイプ、65.79㎡
4階、5,578万円（坪単価279万円）


【ウェストコート】
W-Fタイプ、57.90㎡
8階、5,218万円（坪単価297万円）

W-Kタイプ、80.42㎡
10階、6,998万円（坪単価287万円）


フォレストコートは多くが販売を終えていて、イーストコートの次期売出しは少し先になるようでした。

平均坪単価は280万円前後です。


近隣の新築は、住吉徒歩15分の「シティテラス住吉」、住吉・東陽町徒歩15分の「MJR深川住吉」新築が坪単価300万円、「ジオ南砂町」が同290万円ですから、定借物件の価格面でもメリットはしっかり出ています。価格だけでなく、エリアで駅徒歩3分の大規模、ゆとりある住戸面積となると、新築ではすでに比べる事すら難しくなる希少価値もあります。


月々のランニングコストですが、これだけの共用施設や植栽がありながら、管理費㎡170円は特に安いです。

85.20㎡住戸で月々合計、36,252円
管理費：14,560円
初年度修繕積立金：7,660円
借地権の賃料：7,960円
原状回復積立金：4,510円
インターネット利用料：1,100円
コミュニティ費用：462円


一般定期借地権について。

「更新無し」「建物買い取り無し」で、60年後に更地にして地主に返すことになります。

検討者にとってのメリットは、「好立地」が「リーズナブル」に手に入りやすいこと。

ランニングコストで言えば、上記のような「賃料」「原状回復積立金」など定借物件特有の負担はあるものの、「固定資産税」は地主が支払うため、その分およそ相殺され、通常の分譲マンションレベルになるのではと推察します。

また、住宅ローン減税も利用できますし、売却をする際も承諾料は必要ないと説明を受けました。

定期借地なので、理想は70年ほしかったところですが、都心近接の江東区アドレス、駅徒歩3分の立地で、室内空間、収納にゆとりのある72㎡住戸が、坪単価280万円で手に入るのは大きな魅力！久しぶりにスケールが大きいモデルルームで住宅探しの楽しさも味わえました。


少子高齢化、空き家問題など社会が変わる中で、あえて所有権にせずコストを落としコスパよく生活する、そして蓄えや投資に充てて老後に備える事も、理にかなっているように思えました。


最初に、定期借地権のことで引っかかってはもったいないと思います。

まずはマンションギャラリーで住まいの良さを実感して欲しい物件です！

第1期の販売住戸のうち、主な価格です。

◆南西向き
Ａタイプ（70.90㎡）
2階、5,680万円
3階、5,780万円
4階、5,880万円

Ｂ１タイプ（70.68㎡）
2階、5,490万円
3階、5,620万円
4階、5,750万円

Ｃ１タイプ（63.05㎡）
1階、4,850万円
4階、5,160万円
6階、5,290万円

Ｄ1タイプ（70.63㎡）
1階、5,640万円

Ｅ2タイプ（76.18㎡）
4階、6,450万円


◆南東向き
Ｆ2タイプ（60.95㎡）
2階、4,770万円

Ｇ２タイプ（65.72㎡）
2階、5,090万円
5階、5,380万円

Ｈ2タイプ（73.72㎡）
2階、5,790万円

月々のランニングコストは以下（70.63㎡住戸）。
管理費：18,480円
初年度修繕積立金：8,620円

平均坪単価は、約270万円でした。

同じ区内で分譲中のマンションです。

「ライオンズ綾瀬グランフォート」（綾瀬駅徒歩11分）
270万円
「ソルフィエスタ青砥」（青砥駅徒歩14分）
230万円

いずれもスムーズな販売状況とは言えませんが、当マンションは、駅の人気度（広域からも検討されている）、立地の良さ（子育てファミリーにとって積極的に検討したい場所）があり、個人的には、販売はそれほど苦戦するようなマンションでは無いと思っています。

ちなみに近隣の中古物件の相場ですが、駅徒歩13分、大規模マンションの「ザ・パークハウス青砥」（築10年）が、坪単価200万円前後で取引されています。つまり、当マンションを、10年後、中古物件として売却する際は、70㎡住戸で、4,000～4,500万円程度になることが想定されます。

リセールを気にするよりも、永住前提で、無理のない購入予算、返済計画の上で検討しましょう。

デメリットは、駅徒歩12分と、駐車場が少ない点（53戸に対し11台）です。車があれば、国道6号線に近いため、更に便利に生活できます。カーシェアのサービスがあるものの、土日に借りられるかは予約状況次第ですし、車好きの人なら、できれば所有したいエリアではないでしょうか。それと、南東向きは、前面の一部が公団の団地になっており、眺望、抜け感がは制限される住戸が多いことです。

価格は決して安いとは思えませんでしたが、ライオンズならでは、しっかり居住者視点で考え抜かれた付加価値が高い上質なマンションです。周辺環境の良さやデザイン、設備の良さを考えれば、住み始めて後悔するような住まいではありません。地元、広域からの検討にかかわらず、永住を見込んでいるファミリー層には、距離はあるものの、交通利便性が高い「青砥」駅を上手に利用しながら、生活の満足度を高められるマンションになるでしょう。お勧めします！

駅距離がありながら、周辺には多くの生活利便施設が点在した生活しやすい場所に位置します。大型商業施設「アリオ葛西」に近接、徒歩圏内には、多数の公園や、3kmにもおよぶ広大な「総合レクリエーション公園」、自転車を利用すれば「葛西臨海公園」「東京ディズニーリゾート」まで気軽に遊びに行けるなど、娯楽スポットや自然も多く、便利に生活できて、ファミリーで楽しい思い出がたくさん作れる、地元の人からも人気のエリアに建ちます。

葛西は、日本橋へ直通15分の便利なポジション。日本橋方面に向かうホームへは、徒歩15分の地下鉄博物館口を利用できます。マンションからは「清砂大橋通り」「環状7号線」沿いの広い歩道を歩いたフラットな道のりで、思ったより快適に歩けてしまう距離だと感じます。また、マンション前には、都営バスのバス停があり、「葛西」駅方面と、JR京葉線の「葛西臨海公園」駅方面に移動できて便利です。本数も比較的多いため、雨の日や荷物が多い日なども重宝するでしょう。

マンション内には、共用施設「まあるいライブラリー」が用意されます。子育て家族が集ってコミュニケーションをとったり、ワークができるサードプレイス的な貴重な空間です。

配棟は西向き。居住空間は「イニシアブランド」らしく、完全アウトフレームにより、デッドスペース無く隅々まで家具を置けるなど、専有面積以上に効率的に利用できる空間を演出しています。

デメリットは、道路を挟んだ前面に「イニシア東葛西ファインレジデンス」が存在していること。日当たりや眺望、一部プライバシー性（向こう側の東向き住戸とお見合いしているため、レースのカーテンが必要になりそう）が限られそうです。ただし、30m以上離隔がとれているため開放感は十分あり、住戸内の採光条件は悪くないでしょう。それと、土日など、近隣の商業施設が混み合うときは、車の駐車隊列などの喧噪が、まれに気になるかもしれません。


代表的な間取りは、64.57㎡の3LDK

例えば、4階、4,718万円

少し手狭ではありますが、居室空間の完全アウトフレームにより、通常室内に柱が浸食したマンションが多い中、整形の空間を確保、畳数以上に空間の広がり、家具の効率的な配置を実現するイニシアならではの居住空間で、収納も最低限確保しています。

それでも、浴室が1317サイズ、デッドスペースを除くＬＤ空間が10畳を下回るなど、予算が届けば、ゆったりめ70㎡の3LDKを選びたいですね。

平均坪単価は245万円前後。70㎡でグロスにすると中層階で5,300万円くらいになり、若干重ためになるでしょうか。

葛西周辺には、新築分譲が目白押しです。「アリオ葛西」近接の人気エリアで、住空間にしっかりコンセプトをもち、居住性高い空間を追求したイニシアブランドのマンション。

近隣の有力中古では、大規模「リビオシティ・ルネ葛西（2019年築）」の人気が高く、坪単価230～240万円前後で取引されています。

大規模と小規模の特徴や良さは異なりますが、「イニシア」は「リビオシティ」より駅に近く、2023年竣工の新築であるメリットがありながら近い坪単価。ファミリー層にお勧めできる新築マンションです！

駅から距離はありますが、マンションが面した「今井街道」や、付近を南北に通る「船堀街道」を通るバス便の本数が多く、特に、ＪＲ総武線の「新小岩」駅、都営新宿線の「船堀」駅、「一之江」駅、東京メトロ東西線の「葛西」駅までの本数が豊富なので、移動するには比較的便利な立地です。

周辺の「松江」エリアは、古くから生活基盤がある、江戸川区の中心的な街の1つで、スーパー、コンビニエンスストアが徒歩10分以内に点在しているため、駅まで出なくても、日常の買い物は十分事足りる生活環境になっています。

当マンションの魅力は大きく2点。全戸南東向きで、前面が低層の住宅地のため、日当たり、眺望ともに優れた住環境であること。それと、角住戸率66％、3LDKはワイドスパン設計による開放感、明るさを追求した住空間です。

特に、中層階より上は、空が抜けた開放感に眺望が魅力！Aタイプ、Cタイプのワイドスパン角住戸は、リビングのワイドサッシによって、パノラマビューの開放感を味わう事ができます。

もうひとつ、都心部でマンションが高騰する中、駅距離はありますが、東京23区でワイドスパンの3LDKが4,000万円台前半からの価格も見逃せないポイントです。ガーラシリーズのマンションは、ニッチな場所にしっかりした住空間、設備のマンションを供給することで人気があります。近隣では、「ガーラ・レジデンス船堀」「ガーラ・レジデンス葛西」も売れ行きが好調でした。

小規模マンションのため、共用施設は最小限に抑えられています。住戸は2階からの設定で、間取りは、A（角住戸）、B（中住戸）、C（角住戸）の3タイプです。

Ｃタイプ、71.80㎡、3LDK
6階、南東角住戸、4,790万円（坪単価220万円）

7.6ｍの開放的なワイドスパンが居住性を高めてくれます。4～5階より上だと前面の住宅地の上を抜けて、更に開放感は高まります。洋室（3）を開放したパノラマビューがこのマンションの真骨頂！最高ですね！71㎡規模で、全ての居室に設置されたクローゼットが大容量にできるのもワイドスパンの恩恵です。南向きの角なので、日当たりも1日通じて良好！総じて暮らしやすい専有部分。

平均坪単価は、225万円前後。北側のＡタイプであれば、グロスで200万円前後安いイメージなので、Ｃタイプの南角の日当たりとトレードオフで選ぶのも良いでしょう。

月々のランニングコストも抑えられています。

上記住戸で、
管理費が13,200円
初年度の修繕積立金が6,600円
インターネット使用料が990円

よく吟味すべき特徴としては、20分近い駅距離と小規模マンションであることです。バス便を利用すれば快適ですが、駅から「健康の道」を経由してマンションまで歩く道のりは、日中は気持ちよいのですが、若い女性の夜間の帰宅の経路としては少し心もとない気がします。また、近隣エリアには、同じような環境、価格帯で「プレミスト新小岩ルネ」「イニシア新小岩ローレルコート」などの規模感があるマンションも分譲中です。子育て世帯にとっては、共用施設が豊富である事やマンション内に子育てを共にするママ友コミュニティが醸成しやすいなど、大規模マンションには多くのメリットがあります。

それと、年季が入ってきた「松江」エリアの街並みも好みが分かれるでしょう。暮らしやすさを知っている地元の人ならすんなり住めるはずですが、利便性が高い船堀エリアを広域から探している人にとっては、自分の肌に合うか、しっかり周辺環境などを見てから選びたいですね。マンションを選ぶ際は、事前に注意すべき最低限のことを押さえておきましょう。

船堀は、駅近、駅遠、大規模、小規模、大手、準大手など物件数が非常に多い街です。街の盛り上がりもあり、この数年で駅近の大手物件中心に相場は上がっていますが、駅から距離がある中小規模の物件は、競合が多い中で当初の希望売出し価格で早期に売却しずらい実態があります。つまり、選ぶ側からすれば、まだ駅徒歩10分以内で、価格訴求できる中古物件が豊富にあることを意味します。

では、「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」を積極的に選ぶ理由は？

それは、居住性の高さ「南東向きの開けた住環境　×　開放的で明るい角住戸、ワイドスパンの居住性、パノラマビュー」です！都内23区で新築が4,000万円台で手に入ることも大きな魅力は。価格も大事です。予算に余裕を持って、売却前提での検討やリセールなどを考えず、永住前提で検討される人にとっては、お勧めしたいマンションです！

次期は南向き住戸（ザ・ブライト）の販売が始まります。

第2期 主な販売予定価格です。

SJタイプ（80.35㎡）
12Ｆ、9,100万円台
10Ｆ、8,900万円台
8Ｆ、8,700万円台
6Ｆ、8,400万円台　
4Ｆ、8,200万円台
2Ｆ、8,000万円台

SGタイプ（71.10㎡）
12Ｆ、7,600万円台
10Ｆ、7,500万円台
8Ｆ、7,400万円台
6Ｆ、7,200万円台　
4Ｆ、7,000万円台
2Ｆ、6,800万円台

SEタイプ（69.55㎡）
12Ｆ、7,500万円台
10Ｆ、7,400万円台
8Ｆ、7,200万円台
6Ｆ、7,100万円台　
4Ｆ、6,900万円台
2Ｆ、6,700万円台

1期の東向き住戸から、坪単価で5～10万円前後値下げする予定のようです。敷地南側のリクシルの移転による跡地が未定であることが影響していると思います。
もともとリクシルの存在があった時でも、それなりに眺望はつぶれていたわけですから、あとはリクシルより高い建物が建たなければという感じでしょうか。
深川エリア、中古でも条件が良い7,500万円以内の売出しが少なくなってきたので、価格だけで見れば検討しやすいと思います。
あとは、将来的な住環境のリスクと天秤にかけてどう見るかですね。

とにかく、空が抜けた半永久眺望の東向きの購入は正解だったと思います！

周辺環境が良く、明るい住空間が魅力のマンションです。常に始発駅を利用し都心の主要エリアまで座って快適に移動できるメリットも快適な生活に欠かせないポイント。広さについて贅沢は言わないけれども、都内23区、経済的な価格で新築を探している人にとっては、選択肢の1つになると思います。

第1期の主な間取りと価格です。

Ａタイプ、67.67㎡
4階、4,990万円
6階、5,150万円

Ｂタイプ、58.02㎡
2階、4,070万円
5階、4,300万円

Ｃタイプ、51.5㎡
3階、3,730万円
5階、3,950万円

Ｄタイプ、62.23㎡
4階、4,680万円
7階、4,880万円

Ｇｒタイプ、75.27㎡
7階、5,990万円

平均坪単価は、250万円前後。

綾瀬エリアは、新築の供給、中古の売出しともに豊富で、需要より供給が勝っているエリアです。徒歩10分前後の新築が、坪単価250万円アップ、グロス5千万円台後半で苦戦しており、直近の築浅中古は、徒歩10分以内でも坪単価200万円台前半、グロスで4千万円台中盤。そこそこの専有面積があっても5,000万円台になると、成約まで重ための印象です。

坪単価でみると、この駅距離で250万円は正直高いと思いましたが、グロスでは、専有面積を削って4,000万円台前半の訴求しやすい価格帯にしています。確かに、城東エリアでは、住環境や間取りなどバランスが良く価格で訴求できれば売れている新築マンションも多いのですが、環境重視型の綾瀬北側エリアで、3LDKが4千万円台といっても50㎡台～60㎡台の広さ。豊かな自然環境の中で、たくさんの子供を育てたいファミリー層に届くか？ 一方、子供はいないけど、DINKSでこの立地か？ 賃貸などからの検討者の反響が気になりますね。

先日、抽選が終わってしまいましたが、第2期1次の主な価格です。

【西向き】

Agタイプ（78.75㎡）
1階、6,598万円

Ｃタイプ（70.47㎡）
2階、6,398万円

Ｅタイプ（69.25㎡）
8階、6,498万円
10階、6,598万円

【南向き】

Ｉタイプ（68.55㎡）
2階、6,298万円
10階、6,598万円
14階、6,998万円

Lgタイプ（71.07㎡）
1階、6,198万円

Lタイプ（71.07㎡）
9階、6,998万円

1期で怒濤の100戸販売。2～5倍程度の倍率だったようで、営業さんは大変そうでした。晴海フラッグの同程度の規模の3LDKと抽選倍率はそれほど変わらない位の人気ですね。

あまりに売れてしまったので、値上げしましたと申し訳なさそうに言っていましたが、それでも坪単価10～15万円程度です。相場からすれば、まだまだ良心的な価格で人気は変わらないでしょう。

今後は、小分けに販売していくそうです。といっても、あと65戸。のうち第2期1次は16戸。この16戸（そのうち1LDKが5戸ですが）が当たった人は本当にラッキーでしたね。

多分、次期も値上げすると思います・・・。

第1期の主な予定価格です。

CODタイプ、65.72㎡
3階、7,398万円
6階、7,898万円
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
3階、7,998万円
6階、8,398万円
9階、8,648万円

6階で、坪単価395万円です。


都心部が高騰している中、深川エリアの人気が高まっており、住吉・東陽町駅徒歩15分の「MJR深川住吉」が、坪単価320万円前後で抽選になるほどで、住吉駅徒歩10分以内の中古でも、70㎡7,500万円前後まで上がってきています。

8,000万円くらいまでは、パワーカップルによる検討のハードルが低くなっている中、この価格には正直驚きました。こちらも抽選になりそうですね。

定借物件特有のコストを含むランニングコストも比較的軽めでです。

私への相談者の方も、定借物件である事で、半分の方が迷われている、半分の方が即決している印象ですが、私なら予算が届けば即決したい物件です。

「リビオレゾン三ノ輪パークフロント」の強みは以下です。

「都心隣接の台東区アドレス・駅徒歩4分の立地」
　×　
「パークフロントで70ｍの離隔がとれた開放的な住環境・ワイドスパンの住みやすい居住空間」
　×
「居住性が高い2LDKのグロス価格」

都心部に近いところでアクティブに暮らしたい人たちにとっては、住環境を兼ねそろえた企画、空間効率を最大化した40㎡台の2LDKが4千万円台後半～、家族3人でもしっかり住める50㎡台のワイドスパン住戸が5千万円台前半～と、総合的に見て、積極的に検討したくなるマンションだと思いました。

都心部隣接の台東区アドレス、駅徒歩4分の立地であれば、ライフステージが変わって住み替えを検討する場合も、出口が見えやすい、つまり、条件が良い売却活動ができると考えます。

あらためて、マンションの相場がこれだけ高騰してしまった現在、都心部寄りで探している若年層にとって、このポジションで住みやすいマンション、この価格帯は、エントリーモデルとして最適な企画かと。

モデルルーム訪問時（5月中旬）の予定価格です。

Ａタイプ、53.08㎡
10F、5800万円
8F、5600万円
5F、5500万円
2F、5200万円

Ｃタイプ、45.2㎡
9Ｆ、4900万円
8F、4700万円

Ｂタイプ、45.2㎡
9Ｆ、5200万円
8F、5100万円

以上は2LDK住戸だけですが、1LDK住戸を含めた平均坪単価は、360万円前後でした。

単価的に見ると、Aタイプ、Bタイプが平均より軽めに設定されています。

月々のランニングコストは以下。

B1タイプ（30.13㎡）
管理費：12,890円
修繕積立?：4,210円

Aタイプ（53.08㎡）
管理費：22,710円
修繕積立金：7,430円

他、インターネット使用料が660円かかります。


デメリットは、北向きの住戸設定でしょうか。

「住まいは日当たり」と思っている人からすれば、入り目が難しいかもしれません。

ただし、北側がパークフロント、前建てまで70ｍも離隔がとれている開放感があるからこそ北向き設定の企画をとっています。ワイドスパンで窓面がしっかりとれ、採光十分な明るい空間、開放的な眺望が強み。また、南向き共用廊下側の窓、角住戸は東面や西面の窓から、時間帯によって日照を確保できる住戸もありそうです。

「総合レクリエーション公園」（徒歩1分！）「葛西臨海公園」などの豊かな自然や、「アリオ葛西」（徒歩9分）など生活利便施設が点在する環境で人気が高い「南葛西」エリアのポジションの良さと、100戸以下で、ディスポーザ標準装備、キッチンがフィオレストーン天板など、エリアの板状マンションで随一といえる高品質な造り込みが特徴のマンションです。

間取りは、60㎡台後半の3LDKが83戸中60戸を占めますが、バルコニー側だけでなく、共用廊下側の居室もアウトフレーム設計による効率的な空間になっているため、面積以上にゆとりが感じられます。

60㎡住戸、全てのタイプで、全ての居室を5畳以上にしています。アウトフレームの成形された空間で5畳以上を確保できると空間に少し余裕ができ、ベッドだけでなく、子供の勉強机や本棚なども配置できるようになります。子供が大きくなるとジワジワ実感する部分。中途半端に1部屋を4.5畳にすることなく、5畳でもがっつり柱が侵食することなく、限られた専有面積でも妥協していません。

角住戸やテラス付き住戸など居住性豊かな間取りもあり、選び甲斐があります。

以下は、主な間取りと価格です。

Aタイプ（78.41㎡）、4LDK
5階、5,748万円（坪単価241万円）

B2タイプ（67.80㎡）、3LDK
4階、4,898万円（坪単価238万円）

C1タイプ（68.34㎡）、3LDK
5階、4,998万円（坪単価241万円）

平均坪単価は、245万円前後でした。葛西駅徒歩16分の「イニシア東葛西テラス」と同程度なので、少し重ためだと思いますが、上質なマンションであることから、納得感は十分あります。

月々のランニングコストは以下。

上記B2タイプ、67.80㎡住戸
管理費、13,340円
初年度修繕積立金、5,420円

この規模でディスポーザを付けながら、かなり抑えられています。

デメリットは、駅距離とハザードリスクですね。

バス便のマンションは、検討の入り目で好みがはっきり分かれると思います。

ハザードリスクについては、周辺が5m程度（2階相当）の浸水が想定される場所が多い中、マンションが建つ敷地は、3m程度（1階相当）とされています。ただし、多少の冠水に対応できるように、マンション敷地は隣接した道路より500mm程度セットアップしてあると説明を受けました。

事業者都合の手抜きやコストカットが見られず、丹念に造り込まれた住まいに感動しました！

この駅距離で5,000万円を超えてくると少し重いかもしれませんが、「南葛西エリア」は、大型商業施設に大規模公園、豊かな自然があふれ、子育てするには最高で暮らしやすい人気のエリア。まずは、地元の人から相当の反響だったようです。

高いレベルで生活の満足度を得られる物件だと考えています。

駅徒歩20分以上あるバス便のマンションになりますが、気持ちよくオススメしたいマンションになります！！

北千住駅西口徒歩7分の立地は、交通利便性と、数々の商業施設を利用できる生活利便性が高いポジションです。
近年、分譲マンションは少なくなっており希少性もあります。
デメリットは、日光街道沿いの騒音。ただし、西向き住戸は逆側なので、比較的静かな環境になるでしょう。

予定価格は以下となっています。

3LDK
65㎡台の東向き住戸が、上層階で、7,000万円台中盤～
70㎡の西向き住戸が、低層階で、7,000万円台中盤～

実際にこの価格になると、3LDKの平均坪単価は、370万円前後になりそうです。近隣の新築、中古の相場を受けてのことですが、個人的には高いと思いました。
アンケートを受けて、どのくらいの価格になるか注目したいと思っています。8月上旬に正式価格が発表される予定です。

全戸抽選にはならなかったようですね。残り11戸、7月17日(日)まで再登録を受け付けています。以下、再登録住戸の主な価格です。

Htタイプ、64.66㎡
1階、7,398万円

BODタイプ、70.06㎡
2階、7,898万円

CODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

D1ODタイプ、62.54㎡
9階、7,688万円

D2ODタイプ、62.54㎡
11階、7,948万円

Etタイプ、65.72㎡
1階、7,398万円

EODタイプ、65.72㎡
9階、8,148万円

FODタイプ、70.06㎡
7階、8,498万円

コーナーサッシの角住戸や最上階の100㎡超メゾネットタイプなどは、ほとんど抽選だった模様です。残った住戸は、安いけど1階住戸と特徴が薄い重ための住戸。この間取りは70㎡のうま味がないので、私なら、9階の62㎡か65㎡を選びます。それと、1階住戸が好みの方でしたら、Htタイプ、角住戸の64.66㎡、7,398万円も面白いですね。

マンションが建つポイントは、平和橋通りから少し入った閑静な住宅地。「第一種住居地域」に指定され、穏やかな住環境になっています。

エントランスに入るアプローチに奥行きがあり、途中にベンチが設けられますが、主立った共用施設はありません。エントランスホールに座れるベンチがあるだけで、他は、「メールコーナー」「フルタイムロッカー」「ゴミ置場」などが用意されるくらいです。

設備・仕様については、トイレが手洗い器一体のタンク付きなど物足りないと感じました。

間取りは、1LDK（45.54㎡）から4LDK（91.13㎡）までバリエーションがあります。

予定価格です（22年7月13日現在）。

1LDK 3,900万円台～
2LDK 4,800万円台～
3LDK 5,500万円台～
4LDK 7,300万円台～

予定販売価格　3,900万円台～8,000万円台　
最多価格帯　5,800万円台

平均坪単価は、予想していた300万円より若干安い感じがします。例えば、3LDKの5,500万円台は、おそらく69.53㎡住戸の1階なので、4階は6,000万円程度（坪290万円）と予想します。

当マンションの大きな2つのメリット。

穏やかで住みやすい住環境。加えて駅南口と江戸川区役所周辺の集積地帯のちょうど中央に位置し、両方の利便施設を利用できる便利な生活環境。駅徒歩10分以内で、利便性と住環境を両立した、新小岩周辺でも「ちょうど住みやすい」ポイントになります。

バルコニー前面に高い建物が少なく、3～4階より上は抜けてくる南側開放の優れた眺望、日当たりが、このマンションの大きなストロングポイント！リビングやバルコニーから住宅地を見下ろすパノラマビューが圧巻！で、日中の多くの時間で室内に陽光が注ぎ、明るく開放感ある生活を送ることができます。

デメリットは、特徴が薄い共用部、間取り、設備仕様です。小規模マンションでも、住人の入居後の楽しい生活を考え、各社、工夫された共用部やサービスにしのぎを削っている時代です。立地や環境に頼ったシンプルすぎるマンションの企画が惜しいところです。見るべき共用部分がほとんど無く、バルコニー側まで柱が一部浸食している冴えない間取りと、設備仕様も普通でした。

最後に、当マンションの特徴の一つが、竣工後販売であることです。実際の共用部分、部屋を自分の目で確かめられる、早く入居できる、などのメリットがあります。

いよいよ残りが少なくなってきました。

22年7/20現在、ブライトタワーの低層階、２～４階の住戸が売出されています。

中でも４階のSOHO住戸に特徴があります。住人用のエントランスではなく、商業施設の別出入り口から直結で入れる4階部分だからこそ、他居住者に影響を最低限押さえながら外部の人の出入りができる設計になっています。共用施設ではなく外部利用できる「まちのリビング」も4階に置かれています。

物件特性を支える管理規約でも、事務所、もしくは住宅兼事務所として使用することを管理規約として認めています。例えば、事務所にした場合、外部から会社（住戸）への訪問者を管理規約上で明確に許可しています。グレーなことが多い法人利用ですが、できるだけ「白黒」つけた管理規約が盛り込まれています。

居住者にとってのSOHO住戸のメリット、デメリットは、商業施設施設に直結できることと「まちのりびんぐ」に直結できることです。デメリットは、この4階部分だけ外部の来訪者がマンション内に入りこむことが正式に認められていることで、プライバシーや防犯上、他の階の部屋より不安になる部分だと思います。

主な価格帯です。

ブライトタワー西向き

BB1タイプ、79.00㎡、3LDK
2階、7,740万円
3階、7,840万円

BN1タイプ、79.11㎡、3LDK
4階、8,650万円

ブライトタワー東向き

BI1タイプ、66.88㎡、2LDK
2階、6,790万円
3階、6,990万円

BU1タイプ、59.43㎡、2LDK
4階、6,890万円

間取りは異なりますが、3階と4階で階数以上の価格差になっています。

格好良い外観デザインがお目見えしていました！
間もなく竣工ですね。

22年7月下旬現在、残りの住戸は以下です。


◆東向き
残り23戸
1階と2階住戸が主に残っており、多くは次期以降の分譲になっています。

抜け感がある中層階以上がお勧めです。

ＥＣタイプ、69.32㎡
5階、7,208万円

ＥＢタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＡタイプ、69.26㎡
4階、7,188万円

ＥＩタイプ、71.70㎡
4階、7,398万円
5階、7,448万円
6階、7,498万円
7階、7,548万円
8階、7,598万円

ＥＦタイプ、70.73㎡
4階、7,358万円


◆南向き
コンパクト住戸、1DK住戸を除く、南向きは、残り9戸です。

ＳＪタイプ、80.35㎡
2階、8,048万円
3階、8,158万円
4階、8,278万円
8階、8,748万円

ＳＨタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円

ＳＧタイプ、71.10㎡
2階、6,868万円
8階、7,408万円

ＳＥタイプ、69.55㎡
1階、6,378万円
2階、6,748万円

南東角住戸のＳＬタイプはすでに完売ですね！

主な間取りと予定価格です。

◆南東向き
Ｉタイプ（69.84㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

Ｇタイプ（55.24㎡、1LDK）
6階、5,700万円～5,999万円の範囲

Ｊタイプ（70.00㎡、3LDK）
6階、7,400万円～7,699万円の範囲

◆北西向き
Ａタイプ（44.91㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

◆北東向き
Ｂタイプ（52.47㎡、1LDK）
6階、4,700万円～4,999万円の範囲

予定価格帯での平均坪単価はざっと350万円前後。まだ大枠での発表なので、今後反響によって若干の前後はあるでしょう。

80%が2LDK以下の住戸設定なので、ターゲット層は紹介動画「曳舟じゃなくてもいいんじゃない？」に出演している20代～30代前半と見られるDINKS世帯から若年のファミリー中心になりそうです。

魅力がたくさん詰まったマンションです！

特に、エリアで分譲マンションに住む大きなメリット（都心部へのアクセス、利便性、「東京スカイツリータウン」や再開発された曳舟アリアなど毎日ワクワク生活できる生活環境、内廊下設計、秀逸なデザインなどパークハウスブランドの造り）を見てほしいです。

一方で、騒音に晒される住環境が大きなデメリットになります。騒音や喧噪は、住み始めてから思っていた以上に悩まされる人がいることも事実。住まいの優先順位をよく考え、しっかり検討したいですね。

22年8月初旬現在の売出し住戸です。

コロナ禍以降、郊外で、ある程度の専有面積を求める動向が特徴的になってきていますので、駅徒歩20分以上で、西向き、60㎡台のファミリータイプ、3LDK住戸は、動きが遅いようにも思えます。

Aタイプ　4LDK　81.12㎡
3階、4,898万円
11階、5,378万円
14階、5,498万円

B1タイプ　3LDK　65.95㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
14階、4,598万円

B2タイプ　3LDK　66.05㎡
4階、4,198万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円

B3タイプ　3LDK　66.55㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
8階、4,378万円


B4タイプ　3LDK　66.32㎡
4階、4,198万円
5階、4,248万円
6階、4,298万円
7階、4,348万円
12階、4,498万円

C1タイプ　3LDK　70.76㎡
10階、4,538万円
14階、4,698万円

C2タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円

C3タイプ　3LDK　70.76㎡
11階、4,568万円
12階、4,598万円

Dタイプ　2LDK+S　75.58㎡
2階、4,598万円
8階、5,178万円
11階、5,268万円

「オーベルアーバンツ両国」のメリットは、大きく3点。

◆都心部隣接、都営大江戸線、ＪＲ総武線「両国」駅、都営大江戸線、都営新宿線「森下」駅、ＪＲ総武線「錦糸町」駅、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅を利用し、首都圏各所へ多彩なアクセスが可能であること。加えて、最寄り駅徒歩3分の駅近立地。

◆周辺には商業施設が充実し生活に便利な環境と、「両国」「錦糸町」のスポット、商業施設や、深川エリアでの生活を便利に楽しめるポジション。

◆シングル向けながら、居住性、利便性にこだわったマンション。


徒歩10分圏内は、24時間営業の「マルエツプチ 両国緑一丁目店」（徒歩1分）「生鮮マルシェ」（徒歩3分）、「まいばすけっと」（徒歩4分）「ライフ 菊川店」（徒歩9分）などのスーパーが点在し生活しやすい環境です。「両国」駅周辺は、江戸情緒ある街並みに、自然豊かな環境、文化娯楽施設が多く、お洒落なカフェや雑貨店が多い「北斎通り」周辺、楽しく散策できる人気のエリアになっています。ビッグターミナル「錦糸町」駅周辺にある、5箇所もの大型商業施設も日常使いできる位置。

マンションは、コンパクト、小規模ながら、共用部も機能性も充実しています。エントランスは、ハンズフリー共用エントランスシステム「Raccess（ラクセス）」により、自動オートロック。「ラウンジ」が用意され、テレワークスペースとしても利用できるのが嬉しいポイント。

・他の共用部（サービス）
宅配ロッカー
24時間ゴミ出し可能
ペット飼育可能
各住戸まで朝刊を届けてくれるサービス

・主な設備・仕様
Raccess（ラクセス）キー
2.5ｍの天井高
アウトフレーム設計
ガス温水式床暖房（ＬＤ）
室内物干金物
専有部LED照明
T-4等級サッシ（二重サッシ）
連窓サッシ
全戸シューズインクローゼット
ウォークインクローゼット（A、Ｂ、Ｃタイプ）
３口ガラストップコンロ
吊戸棚
カウンター 一体型洗面ボウル
リネン庫
ランドリーキャビネット
コスメポケット
ドライヤー収納
ヘルスメーター収納
ミストサウナ
魔法びん浴槽
トイレキャビネット収納

高速インターネット「NURO 光　connect」（共用部・専有部）


主な住戸の価格帯は以下です。

Ａタイプ、34.69㎡、1LDK
11階、4,498万円

Ｂタイプ　33.83㎡、1LDK
8階、4,128万円
11階、4,268万円

Ｃタイプ　33.77㎡、1LDK
3階、3,998万円
13階、4,348万円

Ｄタイプ　40.74㎡、2LDK
4階、4,928万円
13階、5,388万円

「シティタワー千住大橋」のメリット・特徴について。

一帯の新しい街並みと公園や「隅田川テラス」などの豊かな自然が千住大橋エリアに住む魅力。最開発エリアで住宅も新しく、若いファミリーが元気に暮らし、子育てのしやすさを実感できるエリアになっています。「北千住」駅、「南千住」駅周辺の大型商業施設も生活圏で、大きな買い物も徒歩、自転車で済ませることが可能です。更に、当マンションが立つポイントも大きな強みに。大通り、電車の騒音から入った環境で、再開発街区の中でも閑静で明るいリバーフロントに位置します。隣の「アクアヴィスタ」「Ｆ街区」と並んで、南向きが開放された最高の一等地です。水辺の潤いや空を身近に感じられる開放感に満ちあふれた中での明るい生活が約束されています。

マンションは、駅直結のように利便施設には隣接していませんが、「テレワークラウンジ」「フィットネスルーム」などの便利な施設や、下層階の住人も楽しめる「スカイラウンジ」など共用部が充実し、大規模タワーならではの満足できる住まいとなっています。42階建てのタワーで実現した、眺望、南向きに開けた開放感が、周辺の板状マンションでは中々体感できない､当タワーならではの大きな魅力。自然豊かな場所に建つ城東エリアのマンションの中で、マンションの利便性と住環境の良さを両立できる強みが、「シティタワー千住大橋」の最大のメリットだと考えます。

デメリットは、都心部へ直結している路線と比較すると機動力で見劣りすることですね。「北千住」駅や「南千住」駅を利用することで交通利便性は比較的高いのですが、最寄り駅は京成本線「千住大橋」駅の1路線。要所への直通移動が限られる「千住大橋」駅は、日中10分間隔の時間帯もあり、移動する際に重たい印象のポジションです。

また、住空間についても、一部ウィークポイント。敷地東側に「アクアヴィスタ」、北側に「オーベルグランディオ千住大橋」、「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」があるため、その階数前後の住戸までは、眺望が各マンションに被ってしまう住戸がでてきます。また、北西向き、北東向きの低層階は、日当たりも制限されます。

気になる価格について。

すでに建っている駅周辺の主なマンションです。

アクアヴィスタ（308戸）
オーベルグランディオ千住大橋（251戸）
オーベルグランディオ千住大橋エアーズ（280戸）
シティハウス千住大橋ステーションコート（101戸）

過去半年間での成約価格に大きなばらつきは無く、平均坪単価240万円（70㎡換算5,100万円前後）前後での成約が目立ちます。

「北千住」駅では、徒歩7分の「イニシア北千住レジデンス」が坪単価370万円前後で新築分譲されています（22年8月25日現在）。

同駅の中古では、駅徒歩5分の「パークホームズ北千住アドーア」が同じく坪単価370万円程度。

「綾瀬」駅では、「シティハウス綾瀬」が坪単価350万円前後で分譲されています。「シティタワー綾瀬」は坪単価400万円以上を狙っているはず。

千住大橋の中古マンションと大きく乖離が出るため、この価格で検討が進むか疑問ですが、住環境が良いリバーフロント、都心部と比べて相対的に相場が低い城東エリアのタワー物件は、広域からも注目、人気を集めそうなことも踏まえ、「シティタワー千住大橋」の第1期の平均坪単価を360～370万円程度と予想しました。周辺マンションの上を抜ける20階程度、70㎡住戸で7,600万円～7,800万円。

新しい街並み、自然豊かなリバーサイドでの生活。楽しく明るくファミリーで生活する想像力が大きく湧いてくる場所で、魅力あふれるタワーレジデンス。個人的には、強くお薦めしたいマンションです！（9月に発表予定の予定価格を待ちましょう・・・）

だいぶ、価格が上がっていて、びっくりしました。

金町の新築70㎡前後が、徒歩7分のプレミストと9分のバウスが5千万円台の中で、徒歩10分シティテラス金町は、棟や階数によってメリハリも付けていますが、70㎡7,000万円近い売出しも！

立地面や規模感で他の物件に勝る、金額に替えられない満足度が高い企画なのは確かで、イトーヨーカドー跡地再開発の輪郭が出てきている中で、強気なのだと思います。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

◆Ａ棟
A-B3タイプ、70.35㎡
6階、6,300万円

A-B7tタイプ、70.35㎡
1階、5,200万円

A-B7タイプ、70.35㎡
11階、6,700万円


◆Ｂ棟
B-C1タイプ、80.50㎡
6階、6,800万円

B-B3タイプ、70.35㎡
8階、6,000万円


◆Ｃ棟

C-F5タイプ、75.37㎡
2階、5,800万円
3階、5,900万円
9階、6,200万円
17階、7,400万円

C-B3タイプ、70.35㎡
2階、5,400万円
19階、7,100万円

C-F2tタイプ、75.37㎡
1階、5,500万円


◆Ｄ棟

D-F1タイプ、75.37㎡
12階、6,200万円

D-F1タイプ、75.37㎡
7階、6,300万円


◆Ｅ棟

E-Hタイプ、86.95㎡
9階、7,200万円

E-B2タイプ、70.35㎡
12階、5,900万円
14階、6,100万円

9月1日から改正された、不動産の表示に関する公正競争規約によって、「住吉」駅徒歩が10分から11分へ、「西大島」駅も7分から8分へ変更になりました。中には「資産価値が落ちるのでは」と思われている方もいますが、あまりこだわらず、永住前提で住まい選びをしっかりされている人にとっては、評価以外、物理的な物が変わるわけではありませんから、「良い住まいが選べた」と自負をもって良いと思います。そもそも当マンションのメリットは、駅近の立地ではなく、東向きの抜けた開放感ある住空間や「猿江恩賜公園」の自然、「錦糸町」「亀戸」直方商業施設が利用できるなどの生活環境が主だからです。

残りの売出し住戸ですが、東向き棟「ザ・スカイ」ものこりわずか。低層階がほとんどになりました。
周辺は、ハザードリスクが高いエリアですが、当マンションが立つポイントは、比較的浸水リスクが緩和されているポイントになっていて、ハザード上は、最大1階部分の浸水リスクが指摘されています。更に、敷地は若干底上げされていますから、2階だったら比較的安心と言えるでしょう。

ＥＦタイプ（69.32㎡）
2階、6,948万円
3階、6,998万円

ＥＤタイプ（69.32㎡）
2階、7,028万円
3階、7,078万円

ＥＣタイプ（69.32㎡）
2階、7,058万円
3階、7,108万円

ＥＧタイプ（71.10㎡）
2階、7,298万円

ＥＢタイプ（69.26㎡）
2階、7,088万円
3階、7,138万円

ＥＩタイプ（71.70㎡）
3階、7,328万円
4階、7,398万円
5階、7,448万円

ＥＦタイプ（70.73㎡）
2階、7,258万円
3階、7,308万円

当マンションは、生活環境が良く、南向き中心の住戸中心、居住性が考えられた専有部分など、生活し始めれば満足度は高いはず。お花茶屋エリアが好きで、永住前提で考えるのであれば、良い選択肢の一つになると思います。

「お花茶屋」駅の北側エリアは、空が開けた自然あふれる住環境で、「曳舟川親水公園」を中心に、若いファミリーから高齢者まで元気な姿が見られる明るい街並みを形成しています。周辺は、自然スポットだけでなく、多くの生活利便施設にも恵まれ、子育てにも適した環境。「ライフ葛飾白鳥店」や複合商業施設「コープみらい葛飾白鳥店」をはじめ、マンションから10分以内には、他にも15以上の商業施設があります。水戸街道が近いため、車があれば更に生活を便利にできるエリアです。

当マンションの魅力は、日当たりが良く明るい南向き中心の住戸プラン。南側を向いて東西に長い恵まれた敷地形状のため、49戸中47戸を南向きに設定、更に前面は比較的低層の住宅地のため、良好な開放的な住環境を実現しています。

設備・仕様面について。ディスポーザーはありませんが、「食器洗い乾燥機」、「ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機」、トイレは「ローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」付き、「二重床二重天井」を採用しています。共用廊下側の居室には「可動式ルーバー面格子」が装備、バルコニー戸境壁はしっかりコンクリートで、外部とのプライバシー性を確保、全体的に充実していて、生活レベルを高めてくれそうな好印象。

22年8月現在の主な売出し住戸です。

Ａタイプ（75.21㎡）
2階、5,698㎡

Ｂ１タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円
3階、4,998万円
4階、5,198万円

Ｄ１タイプ（65.40㎡）
1階、4,798万円
2階、4,898万円
3階、4,998万円

Ｄ3タイプ（65.40㎡）
2階、4,898万円

Ｅタイプ（65.62㎡）
1階、4,798万円
3階、4,998万円

Ｇタイプ（58.99㎡）
1階、4,298万円
3階、4,398万円
4階、4,598万円

Ｈタイプ（71.88㎡）
2階、5,398万円

Ｊ２タイプ（70.70㎡）
6階、5,698万円

平均坪単価は、250万円前後でした。

デメリットは、「亀有」や「青砥」最寄りのマンションに比べると、交通利便性が見劣りするポジションであること。ゆったりした専有面積の住戸が少ない事ですね。また、周辺は、ハザードリスクが高いエリアです。

以上を踏まえて、検討したいですね。

22年9月現在、現在、先着順受付で売出されています。

◆アクアレジデンス

A-Cタイプ（70.46㎡）
4階、6,700万円

A-Eタイプ（70.46㎡）
6階、6,800万円

A-Kaタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Lタイプ（70.46㎡）
5階、6,700万円

A-Nタイプ（70.46㎡）
4階、7,000万円
5階、7,000万円


◆ブリーズレジデンス

B-B1-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B2-1タイプ（70.42㎡）
4階、5,900万円

B-B3タイプ（70.42㎡）
9階、6,400万円

B-B4タイプ（70.42㎡）
5階、6,000万円
7階、6,100万円
9階、6,400万円
10階、6,500万円

B-B5タイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
7階、6,100万円

B-B6aタイプ（70.42㎡）
6階、6,000万円
9階、6,400万円

B-B8タイプ（70.42㎡）
10階、6,500万円

B-Aタイプ（70.42㎡）
6階、6,400万円

当初の売出しから値上げは無さそうです。前述の通り、駅徒歩8分の中古「シティテラス平井」の条件が良い住戸は、安定して250万円以上で成約されてきましたので、前面の商業施設を抜けるか抜けないかあたりの6階、日当たりが良い70㎡中層階が6,000万円（坪単価280万円）、抜け感がある高層階の住戸が6,400万円（坪単価300万円）は、検討しやすい価格帯だと思います。こちらには旧中川を挟んで江東区隣接、都心部までの物理的な距離の近さもあります。

今検討している人は、条件が良い住戸を早めに決断した方が良いと思います。住友不動産だから徐々に値上げすると決めつけているわけではありませんが、現状の売出しも高いとは思いませんので、北口の「プラウドタワー」のリリースや販売状況によっては、ブリーズレジデンスの低層階や、住環境が良いとは思えませんが駅近の「コンフォートレジデンス」の価格を上げてくる可能性はあるでしょう。

2回目のオンライン事前案内会に参加しました。

1回目では提示されなかった第1期の予定価格と､ランドスケープデザインの追加詳細、主な間取りが説明されました。

今回紹介された67㎡前後の中住戸は、8m以上のワイドスパンを採用し、ＬＤ12畳以上のリビングを確保した効率的な間取り。居住性の高さが魅力です。

第1期は、南東向き、南西向きの高層階からの売出しになります。つまり、当タワーで一番条件が良い住戸位置からという、住友不動産の常套的な売出し方法。

主な予定価格です。

◆西角
Ａタイプ（75.80㎡）
24階、9,900万円（坪単価431万円）
30階、10,100万円（坪単価439万円）
39階、10,400万円（坪単価452万円）

◆南西向き
Ｃタイプ（67.44㎡）
24階、7,800万円（坪単価381万円）
30階、8,000万円（坪単価391万円）
39階、8,200万円（坪単価401万円）

◆南角
Ｄタイプ（75.55㎡）西角住戸
24階、11,400万円（坪単価498万円）
30階、11,600万円（坪単価506万円）
39階、11,800万円（坪単価515万円）

◆南東向き
Ｆタイプ（67.48㎡）
24階、8,400万円（坪単価410万円）
30階、8,600万円（坪単価420万円）
39階、8,800万円（坪単価430万円）

Ｇタイプ（54.99㎡）
24階、6,900万円（坪単価414万円）
30階、7,000万円（坪単価420万円）
39階、7,200万円（坪単価432万円）

◆東角
Ｈタイプ（75.68㎡）西角住戸
24階、10,600万円（坪単価462万円）
30階、10,800万円（坪単価470万円）
39階、11,000万円（坪単価479万円）

当初予想していた坪単価360～370万円程度をはるかに上回る価格でびっくりしましたが、比較的予算に余裕がある方なら、第1期は住まいの満足度が高い条件になります。南角、東角、西角、南東向き中住戸、南西向き中住戸の順に単価を高くしています。想像を超える価格でしたが、このエリアの中で、タワー大規模、42階建ての高層タワーの住空間など、単価なりの企画であることも確かで、エリアでは珍しく、高いけど付加価値が高いレジデンスになります。

南西向きの中住戸であれば予想に近く、しっかり眺望と日当たりが取れ、比較的検討しやすいと感じました。

今までは相対的に東側エリアが低かったわけですから、単に価格を引き上げるだけではなく、上質な住まいがエリアの相場や人気を引き上げてくれることは望ましいことだと思います。

この後のスケジュールは、実際のモデルルーム訪問、希望住戸の申し込みへと入っていきます。

事前案内会に続いて、モデルルームを訪問しました。

これから販売予定の住戸と予定価格です（坪単価は価格帯の中間で試算。5,000万円台は5,050万円）。

◆北東向き
Bタイプ　1LDK（52.47㎡）
3階、4,800万円台（坪単価305万円）
6階、4,900万円台（坪単価311万円）
9階、5,100万円台（坪単価324万円）


◆北西向き
Cタイプ　2LDK（55.00㎡）
4階、5,100万円台（坪単価309万円）
6階、5,200万円台（坪単価315万円）
9階、5,300万円台（坪単価321万円）

Aタイプ　1LDK（44.91㎡）
3階、4,100万円台（坪単価305万円）
6階、4,300万円台（坪単価320万円）

Hタイプ　2LDK（55.33㎡）
3階、5,100万円台（坪単価307万円）
6階、5,200万円台（坪単価313万円）
9階、5,300万円台（坪単価319万円）


◆南東向き

Jタイプ　3LDK（70.00㎡）
3階、6,500万円台（坪単価309万円）
6階、7,600万円台（坪単価361万円）
9階、8,100万円台（坪単価384万円）

Eタイプ　2LDK（55.09㎡）
6階、5,800万円台（坪単価351万円）
9階、6,100万円台（坪単価368万円）

Gタイプ　2LDK（55.24㎡）
6階、5,800万円台（坪単価350万円）
9階、6,100万円台（坪単価367万円）

Iタイプ　3LDK（69.84㎡）
3階、6,800万円台（坪単価324万円）
6階、7,600万円台（坪単価362万円）
9階、7,900万円台（坪単価376万円）

マンション全体の平均坪単価は335万円でした。
（南東向きは355万円、北東向きは315万円、北西向きは315万円）

日当たりを優先順位から外せば、北西向き、北東向きのこの格での新築分譲は魅力！

マンションギャラリーでは、外観模型で実際の建物の質感や、モデルルームでは最新の設備を体感できるので、オンラインだけでなく、実際に訪問することをお勧めします。

主な住戸の間取りと価格（22年10月7日現在）

22年10月7日現在、3号棟と4号棟が売出されています。
以下は、販売中（予定）住戸の一部です。

◆3号棟

3-61Aタイプ（2LDK、61.49㎡）
2階、5,100万円（※予定価格）
6階、5,300万円（※予定価格）
7階、5,400万円（※予定価格）
8階、5,400万円（※予定価格）

3-65Bタイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,400万円（※予定価格）
3階、5,400万円（※予定価格）
6階、5,600万円（※予定価格）
7階、5,600万円（※予定価格）
8階、5,600万円（※予定価格）

3-70Bタイプ（3LDK、70.15㎡）
2階、5,778万円（※先着順価格）
6階、6,128万円（※先着順価格）

3-86Bタイプ（4LDK、86.39㎡）
3階、7,168万円（※先着順価格）
5階、7,200万円（※予定価格）
7階、7,300万円（※予定価格）


◆4号棟

4-57A2タイプ（2LDK、61.49㎡）
5階、5,000万円（※予定価格）
6階、5,000万円（※予定価格）

4-65Ａ2タイプ（3LDK、65.40㎡）
2階、5,408万円（※先着順価格）
4階、5,528万円（※先着順価格）

4-70Ａ1タイプ（3LDK、70.15㎡）
4階、5,928万円（※先着順価格）

4-74Ａgタイプ（3LDK、74.17㎡）
1階、6,100万円（※予定価格）

4-86Cタイプ（4LDK、86.45㎡）
2階、7,200万円（※予定価格）


平均坪単価は280万円前後でした。　

個人的な所感としては、生活スペースを最大効率化した秀逸な2LDKの素晴らしさに感嘆したのと、駅距離があるこの立地で3LDKなら、最低70㎡の住戸を選びたいと思いました。

月々のランニングコストは以下です。
70.15㎡住戸で初年度25,985円。
管理費、17,620円
修繕積立金、7,020円
自治会費300円
インターネット使用料、1,045円

ランニングコストはこんな物かと思いましたが、駐車場は12,500円～14,500円、駐輪場は100円～300円、サイクルポートは600円と、いずれも抑えられていますね。

私が当初思っていた以上に販売は好調でした。リリースを見ていると抽選住戸も多く、当初の見通しよりもかなり早く販売が進んでいるようでした。

「リセール」については、立地はもちろんなのですが、「購入時の価格」が大事で、駅から距離があっても大型商業施設や大型公園に近いこと、利便性が高い企画である事なども影響してきますので、駅から距離があるから一概にリセール（％）が悪いことにはなりません。現在の相場からではありますが、新築時に抽選になったりするのは、企画が良く価格が検討しやすいと判断されているからです。永住型のレジデンスではありますが、何か不慮で売却する際も、「石神井公園界隈なら、大規模のあのブリリアシティ」と指名買いも入りやすくなりますから、心配は少ないでしょう。

現在、販売中の主な住戸と価格です。

Ｇタイプ、57.58㎡（2LDK）
3階、4,238万円
9階、4,558万円

C2タイプ、71.06㎡（3LDK）
3階、5,198万円
9階、5,488万円
10階、5,508万円
11階、5,528万円

Dタイプ、68.73㎡（3LDK）
3階、4,998万円
6階、5,168万円
10階、5,308万円
11階、5,328万円
12階、5,428万円

Fタイプ、81.49㎡（4LDK）
3階、5,658万円
4階、5,798万円
6階、5,918万円

平均坪単価は、245万円前後でした。

月々のランニングコストについて。

71.06㎡住戸
管理費：18,300円
修繕積立金：9,950円
インターネット利用料：990円
給湯器リース料：2,200円

初年度で31,440円は、エリアの板状タイプのマンションでは重ため。修繕積立金を多めに設定してあることは悪くありませんが、管理費が少し重たいのと、給湯リース料が余計でした。シティテラス金町は、大規模のメリットを活かして、70.35㎡住戸がインターネット使用料など込みで12,305円ですから、その差は歴然。エリアで検討している人にとって、月々1万円近い差は、検討材料の一つになるでしょう。

子育て世帯が検討するなら、新宿地区の環境に、お隣、東金町地区の再開発などが控えているエリア特性に加え、大規模マンションの利便性を享受できる「シティテラス金町」がお薦めなのですが、シティテラスは売り急いでいないため、直近では、特にエリアの将来性を先取りした価格まで吊り上がってきています。

例えば、南向きを開放したA棟の6階、70.35㎡住戸が6,300万円（坪単価295万円）。悩ましいですよね。前面の環境が塞がれたC棟、D棟はもう少し安いですが。

当マンションの南向きの9階、71.06㎡住戸の5,488万円（坪単価255万円）と比べると大きな価格差があります。シティテラスは、南側に常磐線の騒音を抱えますが、こちらの南側は、穏やかな低層の住宅地というアドバンテージもあります。

月々1万円（およそです）のランニングコストの差額分を、住宅ローンの月々支払い額に充てると（0.5％、35年借り入れ）、単純計算ですが約400万円多く借りられることを踏まえ、価格だけで大きな判断基準にするのは避けたいです。価格は住まいの満足度に直接的につながるメリットでありません。

それでも、検討材料の大きな一因になることは実際ですから、借入の与信に余裕が無く、永住前提で当マンションの特徴を気に入った方なら、お勧めできるマンションだと思います。

22年10月現在の主な販売住戸の価格です。1年たたずに2度目の値上げ。低層階で坪単価330万円。分譲開始直後は上層階で坪単価300万円ほどでしたから、実質40～50万円程度の値上げ。

Aタイプ、3LDK（70.56㎡）
3階、7,500万円

B4タイプ、3LDK（70.27㎡）
4階、7,100万円

C1タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
3階、6,800万円

C2タイプ、2LDK+S（67.34㎡）
4階、6,700万円

江東区内では、「ヴェレーナグラン門前仲町」「MJR深川住吉」「猿江恩賜公園レジデンス　」「バウス西大島」が、いずれも検討しやすい割安感があったため、ファミリータイプはあっというまに供給がなくなり、近隣で残すのは、当マンションと「ジオ南砂町」、60年定期借地権の「リビオシティ南砂町ステーションサイト」くらいになってしまいました。売り急いでいない事業主が値上げしても、私達は他に選ぶ選択肢が少ないわけですから、仕方無いですよね。

他のエリアでも、住友不動産の分譲と、地域の中古、他のデベロッパーの分譲と乖離がある場合がありますが、良い条件の物件が出たら、早めに検討していきたいですね。

全戸西向きの設定、1LDKが14戸、2LDKが23戸、3LDKが20戸。

主な販売住戸と価格です。

Ａタイプ（65.06㎡、3LDK）
3階、4,740万円

Ｂタイプ（61.80㎡、3LDK）
3階、4,540万円

Ｃタイプ（52.34㎡、2LDK）
2階、3,990万円

Ｄタイプ（43.00㎡、1LDK）
7階、3,600万円

Ｅタイプ（43.00㎡、1LDK）
2階、3,380万円

Ftgタイプ（56.65㎡、2LDK）
1階、4,260万円

Gタイプ（56.65㎡、2LDK）
6階、4,410万円

Hタイプ（65.07㎡、3LDK）
4階、4,880万円

1LDKの単価が若干乗っていますが、平均坪単価はおよそ250万円でした。

月々のランニングコストは以下です。

Hタイプ（65.07㎡）
管理費：15,620円
初年度修繕積立金：5,850円
合計21,480円（インターネット使用料含む）

管理費が、インターネット代込みで㎡240円は抑えられていると思いました。


◆メリット

まず、この価格で、都心部に近接した23区アドレス、駅近の新築マンションに住めることが大きいと思います。都心部までのアクセスは、西側エリアと遜色ありません。上昇し続けてきたマンション価格は足下で陰りが見えていますが、マンションを構成する原価を下げる要素は見当たりません。都心部から近く、便利な場所にもかかわらず今まで相場が低かった東エリアは、価格訴求面で広域検討者も増えており、今後、人気の乖離は縮まっていくと思っています。

次に、穏やかで明るい住環境と駅距離を両立した立地で暮らせること。日暮里・舎人ライナー沿線では、駅近でも、「尾久橋通り」の騒音や、日暮里・舎人ライナーの高架が気になる住環境のマンションも多いのですが、駅徒歩5分の利便性と、一歩奥まった住環境の良さを両立した、快適に暮らせる「ちょうど良い立地」のマンションだと思います。

最後に、デザイン性豊かな住まい、災害に強い安心設計であること。エリアの中では目立つ優れたデザイン性で、暮らし始めれば、住まいの意匠が誇らしく愛着がわくようなマンションになるはずです。災害時に対応できる設備までしっかり考え抜かれた設計は、東エリアに住む人の不安を和らげ、穏やかな生活を支援してくれるでしょう。「カラーモニター付きインターフォン」や「ルーバー面格子」付きの窓、隣住戸との隔て板が天井部までのトールサイズなど、プライバシー性や防犯面など細かな点まで設計されている点も住まいの満足度を高めてくれる要素。

総じて、若年層やDINKS、少しでも経済的な負担を抑えて住まいを探しているファミリー層にとって満足度が高いマンションになるはずです。


◆気になった点

都心部に近いとは言え、主要JR各線に比べれば、日暮里・舎人ライナーの利便性、通勤環境はハンデがあります。コロナ禍になり、JR総武線や、東京メトロ東西線を抜き、通勤時の混雑率が全国1位を記録しました。輸送率を高めるベンチシートの導入なども計画されていますが、今後も沿線の人口が増えれば、輸送率の向には限界がある気もしていて、沿線が将来的に明るい要素ばかりとは言い切れないところです。

それと、専有部について。2～3人での生活が適した広さです。家族4人想定だと子供が大きくなれば荷物が増え、60㎡台の3LDK住戸では手狭になるので、事前に専有面積を割り切って検討しましょう。ゆったり子育てをしたいのであれば、築浅の中古であれば70㎡超の3LDKが坪単価180万円前後、3千万円後半で手に入る相場観ですし、戸建ても視野に入るでしょう。

南棟と東棟の2棟構成で全52戸。

東向き42戸（2階～15階）
Aタイプ（68.06㎡、3LDK）
Bタイプ（71.80㎡、3LDK）
Cタイプ（72.00㎡、3LDK）

南向き　10戸（2階～6階）
Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
Eタイプ（62.54㎡、3LDK）

南側は、前面の道路を挟んで2棟の7階建てマンションが建っているため詰まった住環境ですが、季節によっては、低層階から多くの時間帯において日当たりを臨めるでしょう（モデルルームにて要確認）。

東向きは、現状、船堀街道を挟んで低層の建物が並んでいるため、抜けた環境で開放感があります。ただし、「船堀街道」を挟んで駐車場と運送会社、古いアパートが建っています。当マンションの敷地と同じ建築条件（用途地域、容積率、高さ制限とう）のため、将来的に高い建物が建つリスクを踏まえておく必要があります。実際に、前面開放の眺望を掲げていた「ガーラ・レジデンス船堀プロムナード」のバルコニー前面には、完売後まもなくマンションが建つ計画が挙がってしまいました。

周辺のハザードマップについては、2階相当分までの浸水リスクがあります。


以下、それぞれのタイプと予定価格です。

◆東向き

Aタイプ（68.06㎡、3LDK)
5階、4,900万円台
13階、5,300万円台

Bタイプ（71.98㎡、3LDK)
6階、5,100万円台
13階、5,500万円台

Cタイプ（72.00㎡、3LDK）
5階、5,100万円台
10階、5,400万円台
15階、5,700万円台


◆南向き

Dタイプ（62.54㎡、3LDK）
4階、4,300万円台
6階、4,500万円台

Eタイプ（62.54㎡、3LDK）
2階、4,100万円台
4階、4,400万円台

平均坪単価は、240万円前後でした。


以下は、月々のランニングコスト。

（例）Cタイプ（72.00㎡）
管理費、11,700円
修繕積立金、5,850円
インターネット使用料。990円